# Regnskabsmæssig metode eller bundfradrag: hvad skal du vælge?

> Ved udlejning af egen bolig eller sommerhus vælger du mellem bundfradrag og regnskabsmæssig metode. Se forskellen, og hvad du kan trække fra.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/regnskabsmaessig-metode-bundfradrag
Kategori: Skat

Når du lejer en del af din bolig ud, udlejer den en del af året eller lejer dit sommerhus ud, skal du vælge, hvordan udlejningen beskattes. Du har to muligheder: bundfradragsmetoden, som er enkel. Den regnskabsmæssige metode, som i nogle tilfælde giver et større fradrag. Valget har betydning for både din skat og din administration. Det ene af valgene kan ikke gøres om. Denne guide hjælper dig med at vælge rigtigt.

## Kort fortalt

- Ved bundfradragsmetoden trækker du et fast beløb fra din lejeindtægt og slipper for at dokumentere udgifter.
- Ved den regnskabsmæssige metode trækker du dine faktiske, forholdsmæssige udgifter fra, men får intet bundfradrag.
- Vælger du først den regnskabsmæssige metode, kan du ikke skifte tilbage til bundfradraget for den samme bolig.
- For langt de fleste private er bundfradraget både enklest og bedst.
- Reglerne gælder udlejning af din egen bolig eller sommerhus. Ved forældrekøb er der ingen bundfradrag.

## De to metoder kort

Når du lejer en del af din bolig ud, eller lejer hele boligen ud i en periode på under 12 måneder, mens du selv bor der resten af tiden, er indtægten skattepligtig som kapitalindkomst. Du kan vælge mellem to måder at opgøre skatten på:

**Bundfradragsmetoden** er den enkle. Du trækker et fast bundfradrag fra din lejeindtægt og betaler kun skat af det, der er tilbage. Du behøver ikke gemme en eneste kvittering. bundfradrag udlejning 2026

**Den regnskabsmæssige metode** er den detaljerede. Du får intet bundfradrag, men trækker i stedet dine faktiske udgifter fra, i det omfang de knytter sig til udlejningen. Det kræver et sirligt regnskab.

## Sådan virker bundfradragsmetoden

Ved bundfradragsmetoden får du et fast fradrag, som afhænger af, hvordan du udlejer. Ved korttidsudlejning er bundfradraget i 2026 på 35.100 kr. via en indberettende platform og 13.800 kr. ved privat udlejning, og af beløbet derover beskattes kun 60 pct. Ved langtidsudlejning af et værelse i din ejerbolig er bundfradraget 1,33 pct. af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr.

Det vigtige at forstå er, hvad du giver afkald på. Med bundfradraget kan du ikke trække dine faktiske udgifter fra. Du kan ikke få nedsat din ejendomsværdiskat. Du betaler altså fuld ejendomsværdiskat for hele året, uanset at boligen har været udlejet. Til gengæld er metoden nem, og fradraget dækker allerede dine forbrugsudgifter.

## Sådan virker den regnskabsmæssige metode

Ved den regnskabsmæssige metode er der intet bundfradrag. I stedet trækker du de faktiske udgifter fra, der knytter sig til udlejningen. Du kan typisk fratrække en forholdsmæssig andel af:

- El, vand og varme for den periode eller den del af boligen, der har været udlejet.
- Afskrivning på inventar som møbler, men ikke på hårde hvidevarer.
- Vedligeholdelse af inventaret.
- Annonceudgifter.
- En forholdsmæssig andel af grundskylden (jordskatten), hvis mere end 10 pct. af boligen udlejes.

Oven i det kan du få nedsat din ejendomsværdiskat med den del, der svarer til det udlejede i udlejningsperioden. Det er en reel fordel, som bundfradraget ikke giver.

To ting er vigtige at kende. For det første kan du som hovedregel ikke trække udgifter til vedligeholdelse af selve boligen fra, kun af inventaret. For det andet kan dit samlede fradrag ikke overstige lejeindtægten, så metoden kan ikke give dig et underskud at trække fra andre steder.

## Point of no return

Her er den vigtigste advarsel. Vælger du først den regnskabsmæssige metode for en bolig, binder du dig til den. Du kan ikke senere skifte tilbage til bundfradraget for den samme bolig, så længe du bor i den. Starter du derimod med bundfradraget, kan du godt skifte til den regnskabsmæssige metode senere, hvis dine forhold ændrer sig. Tænk dig derfor grundigt om, før du forlader bundfradraget, og få gerne en konkret beregning først.

## Hvornår giver hvad mening?

| Din situation | Vælg |
| --- | --- |
| Du udlejer i begrænset omfang eller får en lav lejeindtægt | Bundfradraget |
| Du har en høj ejendomsværdi og dermed et stort bundfradrag | Bundfradraget |
| Du vil undgå administration og dokumentation | Bundfradraget |
| Du udlejer en stor del af boligen eller i mange uger | Overvej den regnskabsmæssige metode |
| Du har høje, dokumenterbare udgifter direkte til udlejningen | Overvej den regnskabsmæssige metode |

For langt de fleste private udlejere vinder bundfradraget, fordi det er nemt, og fordi 60-procentsreglen ved korttidsudlejning gør en stor del skattefri. Den regnskabsmæssige metode kan betale sig ved omfattende udlejning, men bør altid bygge på en konkret beregning. værelsesudlejning egen bolig

## Vigtigt: gælder ikke forældrekøb

Valget mellem de to metoder gælder udlejning af den bolig, du selv bor i, eller dit sommerhus. Ved forældrekøb, hvor du ikke selv bor i boligen, er der tale om erhvervsmæssig udlejning. Der er intet bundfradrag. Her fører du altid et regnskab og trækker dine faktiske udgifter fra. Du kan bruge virksomhedsordningen (en skatteordning med fuldt fradrag for renter). Bland derfor ikke de to situationer sammen. forældrekøb skat beskatningsmodeller

> Vælg metode i seks trin: 1) opgør din samlede lejeindtægt inklusive forbrug; 2) beregn skatten med bundfradrag; 3) beregn den med faktiske udgifter i regnskabsmetoden; 4) husk at regnskabsvalget binder for boligen fremover; 5) vælg på flere års forventninger, ikke kun i år; 6) og gem dokumentationen uanset metode, for uden bilag intet fradrag, den dag Skattestyrelsen spørger.

## Taleksempel: samme udlejning, to metoder

Det bedste beslutningsgrundlag er at regne begge metoder igennem på dine egne tal. Lad os gøre det på et tænkt eksempel. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du udlejer dit sommerhus og får 60.000 kr. i leje på et år. Sig, at dit bundfradrag er 33.000 kr. Med bundfradragsmetoden er regnestykket: 60.000 minus 33.000 giver 27.000 kr., og af dem beskattes 60 procent, altså 16.200 kr. Enkelt, uden et eneste bilag.

Med den regnskabsmæssige metode trækker du i stedet de faktiske udgifter fra, der knytter sig til udlejningen. Sig, at de kan opgøres til 28.000 kr. Så er det skattepligtige beløb 60.000 minus 28.000, altså 32.000 kr. I dette eksempel vinder bundfradraget klart: 16.200 mod 32.000 kr. til beskatning.

Vend nu tallene. Sig, at lejen er 140.000 kr., og at udgifterne kan opgøres til 95.000 kr. Bundfradragsmetoden giver nu 140.000 minus 33.000 gange 0,6, altså 64.200 kr. til beskatning. Regnskabsmetoden giver 45.000 kr. Nu vinder regnskabet, og det med en pæn margin.

Mønsteret er generelt: Ved beskeden udlejning og lave udgifter vinder bundfradraget næsten altid. Ved stor udlejningsaktivitet og høje reelle udgifter vinder regnskabet. Grænsen ligger forskelligt fra bolig til bolig, og derfor er de ti minutter med lommeregneren obligatoriske, før du vælger.

## Beslutningen skal træffes med flere år i tankerne

Fordi skiftet tilbage er lukket land, som artiklen gennemgår ovenfor, er valget ikke et etårsvalg. Det er et vejvalg.

Lav derfor prognosen for de kommende år, ikke kun for i år. Forventer du at udleje mere fremover, flere uger, højere priser? Står der store, fradragsberettigede udgifter og venter, eller er de store poster netop afholdt? Et enkelt år med usædvanligt høje udgifter kan få regnskabsmetoden til at se bedre ud, end den vil være i et normalt år.

Regn så begge metoder for et typisk år tre år ude i fremtiden, med dine bedste skøn. Vinder regnskabsmetoden både i år og i normalåret, er valget reelt. Vinder den kun i år, er du ved at træffe et permanent valg på en midlertidig situation, og det er præcis den fælde, point of no return-reglen gør dyr.

## Dokumentationen: regnskabsmetodens skjulte pris

Bundfradraget er gratis at administrere. Regnskabsmetoden koster orden, hvert eneste år.

Vælger du regnskabet, skal du kunne dokumentere alle de udgifter, du trækker fra, og du skal kunne henføre dem korrekt til udlejningen. Ved delvis udlejning, for eksempel et sommerhus du også selv bruger, skal udgifterne typisk fordeles forholdsmæssigt, så kun udlejningens andel fradrages. Det kræver en simpel, men konsekvent bogføring: en mappe med årets bilag, et regneark med posterne og en note om fordelingsnøglen.

Læg også din egen tid og en eventuel rådgiver ind i regnestykket. En skattefordel på nogle få tusinde kroner kan hurtigt blive spist af besværet, mens en fordel på 15.000 eller 20.000 kr. om året sagtens kan bære både bogføring og et rådgivertjek. Metodens gevinst skal måles efter administration, ikke før.

## Tjekliste, før du låser dit valg

Gå fem punkter igennem, inden du vælger metode for en bolig.

Regn begge metoder på det seneste års tal, som i eksemplerne ovenfor. Regn dem igen på et realistisk normalår tre år frem. Tjek, at du har styr på, hvilket bundfradrag der gælder for netop din situation, satserne og reglerne står i bundfradrag ved udlejning. Vurdér ærligt, om du vil holde dokumentationen ved lige år efter år. Og husk, at valget gælder pr. bolig: Du kan godt bruge bundfradrag for sommerhuset og regnskab for en anden udlejning, se mere i sommerhusudlejning og værelsesudlejning i egen bolig.

Er boligen derimod et forældrekøb med helårsudlejning, gælder et helt andet regelsæt, som beskrevet ovenfor og i forældrekøb og skat. Tag beslutningen på papir, gem beregningen, og genbesøg den kun, hvis du stadig bruger bundfradraget. Den vej er nemlig stadig åben.

## Faldgruber

- **At skifte til regnskabsmæssig metode uden en beregning.** Du kan ikke skifte tilbage til bundfradraget for samme bolig.
- **At tro du kan trække boligens vedligeholdelse fra.** I den regnskabsmæssige metode gælder det som hovedregel kun inventaret.
- **At glemme ejendomsværdiskatten.** Bundfradragsmetoden koster fuld ejendomsværdiskat hele året, den regnskabsmæssige giver nedslag.
- **At overse 10-procentsgrænsen.** Grundskylden kan kun trækkes fra, hvis mere end 10 pct. af boligen udlejes.
- **At blande forældrekøb ind.** Der er ingen bundfradrag ved forældrekøb.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er forskellen på bundfradrag og den regnskabsmæssige metode?

Ved bundfradraget trækker du et fast beløb fra og slipper for dokumentation, men kan ikke fratrække faktiske udgifter eller få nedsat ejendomsværdiskatten. Ved den regnskabsmæssige metode får du intet bundfradrag, men trækker dine faktiske, forholdsmæssige udgifter fra og får nedslag i ejendomsværdiskatten.

### Hvornår kan den regnskabsmæssige metode betale sig?

Typisk hvis du udlejer en stor del af boligen eller i mange uger, eller hvis du har høje, dokumenterbare udgifter direkte til udlejningen. Få altid en konkret beregning, før du vælger den.

### Kan jeg skifte mellem de to metoder?

Du kan skifte fra bundfradraget til den regnskabsmæssige metode, men ikke tilbage igen for den samme bolig. Vælger du først den regnskabsmæssige metode, er du bundet til den, så længe du bor i boligen.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om beskatningsmetoder ved udlejning i 2026 og udgør ikke individuel skatterådgivning. Satser reguleres, og din situation kan afvige. Få en konkret beregning hos en revisor, før du vælger. Kilder: skat.dk og ligningsloven._