# Billig bolig til dine ansatte? Sådan beskattes personaleboligen

> En billig bolig til en medarbejder er et skattepligtigt personalegode. Her er værdiansættelsen, nedslagene, indberetningen og hvornår den alligevel er klog.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/personalebolig-beskatning
Kategori: Skat

At tilbyde en medarbejder en billig bolig kan være en stærk fordel, både for at tiltrække og fastholde folk. Men det er ikke skattefrit. Giver du en ansat en bolig til under markedslejen, er rabatten et skattepligtigt personalegode, og der følger klare regler for både værdiansættelse og indberetning med. Forstår du dem ikke, kan både du og medarbejderen få en overraskelse. Denne guide gør reglerne klare. Vi ser på, hvorfor lejerabatten beskattes, på hvordan værdien opgøres, på de nedslag der findes, på de særlige regler for hovedaktionærer, og på hvornår ordningen alligevel er klog. For personaleboligen kan sagtens give mening, også selvom den beskattes. Det kræver bare, at du kender rammerne for begge parter og håndterer dem rigtigt fra start.

Kort sagt: Giver du en ansat en bolig til under markedslejen, beskattes medarbejderen af forskellen mellem markedslejen og den betalte leje som et personalegode efter ligningsloven, du som arbejdsgiver skal indberette godet, og der findes særlige nedslag samt særlige skematiske regler for hovedaktionærer og direktører.

## Kort fortalt

- En bolig til en ansat under markedslejen er et skattepligtigt personalegode.
- Medarbejderen beskattes af forskellen mellem markedslejen og den betalte leje.
- For almindelige medarbejdere er den skattepligtige værdi som udgangspunkt markedslejen.
- Der gives nedslag på 30 procent ved bopælspligt og 10 procent ved fraflytningspligt.
- For hovedaktionærer og direktører gælder særlige skematiske værdiansættelsesregler.
- Du som arbejdsgiver skal indberette godet, og du får typisk fradrag for udgiften.

## Hvorfor lejerabatten beskattes

Vi starter med princippet, for det er logisk. Løn beskattes, og det gør personalegoder også. Får en medarbejder et gode som led i ansættelsen, er det som udgangspunkt skattepligtigt. En billig bolig er netop et sådant gode. Giver du en ansat mulighed for at bo til under markedslejen, har medarbejderen fået en økonomisk fordel, og den fordel beskattes efter ligningsloven på linje med anden løn. udlej din bolig til en virksomhed

Det, der beskattes, er selve rabatten. Medarbejderen skal beskattes af forskellen mellem, hvad boligen kunne udlejes til på det frie marked, altså markedslejen, og hvad medarbejderen faktisk betaler. Betaler medarbejderen markedslejen fuldt ud, er der ingen fordel og dermed intet at beskatte. Men betaler medarbejderen mindre, er differencen et skattepligtigt gode. Det er derfor markedslejen, der er det centrale begreb i hele ordningen. sådan fastsætter du markedslejen

## Sådan opgøres værdien

Nu til værdiansættelsen for almindelige medarbejdere. Her er hovedreglen enkel: den skattepligtige værdi af fri bolig er markedslejen. Det vil sige den leje, boligen kunne lejes ud til på det frie marked. Betaler medarbejderen en leje under det, beskattes forskellen. Tidligere fandtes der skematiske satser til at fastsætte værdien, men de blev afskaffet, fordi de ofte ikke afspejlede den reelle markedsleje. I dag er det markedslejen, der gælder. dokumentation af lejeniveauet

Lejer du selv boligen af en anden og stiller den til rådighed for medarbejderen, anses den leje, du betaler til den uafhængige udlejer, for at være markedslejen. Det gør værdiansættelsen enkel i den situation, fordi din egen lejeudgift bliver målestokken. Ejer du derimod selv boligen, skal markedslejen fastsættes ud fra, hvad en tilsvarende bolig koster på markedet. Uanset hvad er princippet det samme: det er forskellen mellem markedslejen og den betalte leje, der beskattes hos medarbejderen. sådan vurderer du en bolig

## Regneeksemplet med runde tal

Lad os gøre det konkret med et illustrativt eksempel. Antag, at en bolig har en markedsleje på 12.000 kr. om måneden. Du lader en medarbejder bo i den for 8.000 kr. om måneden. Medarbejderen betaler altså 4.000 kr. mindre, end boligen er værd på markedet. De 4.000 kr. om måneden er den fordel, medarbejderen får, og det er dette beløb, der som udgangspunkt beskattes. sådan regner du på en udlejning

| Post | Beløb pr. måned |
| --- | --- |
| Markedsleje | 12.000 kr. |
| Medarbejderens betaling | 8.000 kr. |
| Skattepligtigt gode (før nedslag) | 4.000 kr. |
| Årligt skattepligtigt gode | 48.000 kr. |
| Ved fraflytningspligt (10 % nedslag) | 43.200 kr. |

Over et år bliver det skattepligtige gode 48.000 kr., altså 4.000 kr. gange 12 måneder. Har medarbejderen pligt til at fraflytte boligen ved ansættelsens ophør, gives et nedslag på 10 procent i værdien, så det skattepligtige beløb bliver lavere. Er der egentlig bopælspligt, er nedslaget 30 procent. Tallene her er runde og kun til illustration, men de viser mekanismen: det er rabatten, der beskattes, og nedslagene kan reducere beløbet. skat for udlejere forklaret

## Nedslag og særregler

Så til nedslagene og de særlige tilfælde, for de kan ændre billedet. Der findes to nedslag i den skattepligtige værdi. Har medarbejderen pligt til at bebo boligen, en egentlig tjenestebolig, gives et nedslag på 30 procent. Har medarbejderen kun pligt til at fraflytte boligen, når ansættelsen ophører, gives et nedslag på 10 procent. Nedslagene afspejler, at en bopæls- eller fraflytningspligt indskrænker medarbejderens frie råderet over boligen. bopælspligt og rådighed

For hovedaktionærer og direktører med væsentlig indflydelse på egen aflønning gælder der særlige regler. Her fastsættes værdien ikke blot som markedslejen, men efter en skematisk metode med en standardsats af et beregningsgrundlag, plus et tillæg. Det er en betingelse for de skematiske regler, at selskabet ejer boligen. Uanset om en hovedaktionær modtager boligen som løn eller udbytte, beskattes værdien som personlig indkomst. Reglerne for denne gruppe er altså strammere og mere skematiske end for almindelige medarbejdere, og det er værd at kende, hvis du driver din udlejning i selskabsform og selv vil bo i en af boligerne. eje ejendom i selskab

## Arbejdsgiverens pligter og fordelen

Til sidst din egen rolle, for du har pligter og fordele. Pligten er indberetning. Som arbejdsgiver skal du indberette værdien af personalegodet, altså den skattepligtige del af boligen, sammen med medarbejderens øvrige løn. Det er dit ansvar, at godet bliver indberettet korrekt, så medarbejderen bliver beskattet af det rigtige beløb. Sørg derfor for at opgøre markedslejen og godets værdi ordentligt fra start. arbejdsgiverpligter ved ansatte

Fordelen er, at ordningen kan give mening for begge parter. Du får typisk fradrag for udgiften som en lønudgift, og en billig bolig kan være et stærkt kort, når du skal tiltrække eller fastholde medarbejdere, især i områder, hvor bolig er dyr eller svær at finde. For medarbejderen er en bolig til under markedslejen en reel fordel, også efter skat, fordi der kun betales skat af rabatten, ikke af hele boligens værdi. Personaleboligen er altså ikke skattefri, men den kan stadig være klog. Det kræver bare, at rammerne er på plads for begge parter. sådan tiltrækker du de rigtige folk

Tænk på det som en handel med åbne kort. Medarbejderen får en bolig til under markedslejen. Det er en reel fordel. Til gengæld beskattes rabatten som løn. Det er prisen. Og du får et redskab til at tiltrække folk, plus et fradrag for udgiften. Begge parter ved, hvad de får. Det vigtige er, at I aftaler det klart fra start. Fastsæt markedslejen ordentligt. Afklar, om der er bopæls- eller fraflytningspligt, så nedslaget er rigtigt. Og sørg for, at godet bliver indberettet korrekt. Så er ordningen både lovlig og gennemskuelig for jer begge. Håndteret rigtigt er en personalebolig et stærkt kort, ikke en skattefælde. Det handler blot om at kende reglerne og bruge dem korrekt fra første dag.

> Personalebolig-tjekket i seks trin: 1) forstå, at en bolig under markedslejen er et skattepligtigt personalegode; 2) opgør godet som forskellen mellem markedslejen og den betalte leje; 3) brug markedslejen som værdi for almindelige medarbejdere; 4) anvend nedslag på 30 procent ved bopælspligt og 10 procent ved fraflytningspligt; 5) vær opmærksom på de særlige skematiske regler for hovedaktionærer og direktører; 6) og husk din indberetningspligt som arbejdsgiver.

## Faldgruber

- **At tro, en billig bolig er skattefri.** Rabatten er et skattepligtigt personalegode, som medarbejderen beskattes af.
- **At sætte markedslejen forkert.** Værdien afhænger af markedslejen, så den skal fastsættes ordentligt.
- **At glemme indberetningen.** Du som arbejdsgiver skal indberette godet sammen med medarbejderens løn.
- **At overse nedslagene.** Bopælspligt giver 30 procent og fraflytningspligt 10 procent i nedslag i værdien.
- **At blande medarbejdere og hovedaktionærer sammen.** For hovedaktionærer gælder særlige skematiske regler.

## Ofte stillede spørgsmål

### Er en billig bolig til en ansat skattefri?

Nej. Giver du en ansat en bolig til under markedslejen, er rabatten et skattepligtigt personalegode. Medarbejderen skal beskattes af forskellen mellem markedslejen, altså hvad boligen kunne udlejes til på det frie marked, og den leje, medarbejderen faktisk betaler. Betaler medarbejderen markedslejen fuldt ud, er der ingen fordel og dermed intet at beskatte. Men betaler medarbejderen mindre, er differencen skattepligtig og beskattes som løn efter ligningsloven. Det er altså selve rabatten, ikke hele boligens værdi, der beskattes hos medarbejderen. Ordningen kan stadig være fordelagtig, men skattefri er den ikke.

### Hvordan opgøres værdien af en personalebolig?

For almindelige medarbejdere er den skattepligtige værdi af fri bolig som udgangspunkt markedslejen, altså den leje, boligen kunne lejes ud til på det frie marked. Betaler medarbejderen mindre, beskattes forskellen. Tidligere fandtes skematiske satser, men de blev afskaffet, fordi de ofte ikke afspejlede den reelle markedsleje. Lejer du selv boligen af en anden og stiller den til rådighed, anses din egen leje for markedslejen. Ejer du boligen, fastsættes markedslejen ud fra en tilsvarende bolig.

### Hvad er nedslagene på 30 og 10 procent?

Der findes to nedslag i den skattepligtige værdi af en personalebolig. Har medarbejderen pligt til at bebo boligen, altså en egentlig tjenestebolig, gives et nedslag på 30 procent. Har medarbejderen kun pligt til at fraflytte ved ansættelsens ophør, gives et nedslag på 10 procent. Nedslagene afspejler, at en bopæls- eller fraflytningspligt indskrænker den frie råderet over boligen, og de reducerer det beløb, medarbejderen beskattes af. Vær derfor opmærksom på, om en sådan pligt er aftalt.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (ligningsloven) og Skattestyrelsen (Den juridiske vejledning). Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke skatterådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._