# § 5, stk. 2: gennemgribende modernisering og højere husleje

> I regulerede kommuner kan gennemgribende modernisering hæve huslejen efter § 5, stk. 2. Se betingelserne, Blackstone-indgrebets 5-årige karens og energikravene.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/paragraf-5-stk-2-modernisering
Kategori: Udlejning

I de regulerede kommuner er huslejen i ældre udlejningsejendomme ofte lav, fordi den fastsættes efter omkostningerne. Men der findes en mekanisme, der kan ændre det: gennemgribende modernisering efter § 5, stk. 2. Det er et af de stærkeste værktøjer for en investor i en reguleret by, men også et af de mest omdiskuterede og stramt regulerede, især efter det såkaldte Blackstone-indgreb i 2020. Denne guide forklarer, hvordan reglen virker, hvad vilkårene er, og hvorfor timing er alt.

## Kort fortalt

- I regulerede kommuner fastsættes huslejen i store ældre ejendomme normalt som en lav, omkostningsbestemt leje.
- § 5, stk. 2 giver chance for at fastsætte huslejen efter det lejedes værdi, altså et højere niveau, hvis lejemålet er gennemgribende moderniseret.
- Forbedringerne skal overstige en beløbsgrænse pr. m² eller et samlet beløb, og begge reguleres årligt.
- Efter Blackstone-indgrebet gælder en 5-årig karensperiode, hvor en ny ejer ikke kan bruge § 5, stk. 2 på nyligt moderniserede lejemål.
- Der er desuden skærpede energikrav og krav om, at huslejenævnet besigtiger lejemålet, før moderniseringen går i gang.

## Baggrund: derfor er huslejen lav

Reglen gælder i kommuner, hvor boligreguleringslovens regelsæt er i kraft. Det omfatter langt de fleste større kommuner, og for lejemål i ejendomme, der pr. 1. januar 1995 havde mere end seks beboelseslejligheder. I disse ejendomme fastsættes huslejen normalt som en omkostningsbestemt leje, der skal dække ejendommens driftsudgifter og et afkast. For en ældre ejendom er det niveau ofte markant lavere end markedslejen. huslejeregulering i Danmark

## Hvad § 5, stk. 2 gør

§ 5, stk. 2 giver udlejeren chance for at hoppe ud af den lave omkostningsbestemte leje. Hvis et lejemål er gennemgribende moderniseret, kan huslejen i stedet fastsættes efter det lejedes værdi, altså hvad et tilsvarende, moderniseret lejemål kan lejes for. Det er som regel et meget højere beløb. Det er derfor reglen er så værdifuld for en investor, der køber ældre, nedslidte lejemål og sætter dem grundigt i stand.

For at et lejemål regnes som gennemgribende moderniseret, skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi, og forbedringsudgiften skal overstige enten et beløb pr. m² eller et samlet beløb. Begge grænser reguleres hvert år. Til reference udgjorde de i 2021 cirka 2.280 kr. pr. m² eller cirka 261.000 kr. samlet, og de er højere i dag, så tjek de aktuelle satser. Forbedringerne skal desuden være udført inden for en periode på 2 år. Der skal være tale om reelle forbedringer, ikke almindelig vedligeholdelse.

## Blackstone-indgrebet: de tre store stramninger

I 2020 blev § 5, stk. 2 strammet markant med det, der blev kendt som Blackstone-indgrebet, opkaldt efter den type kortsigtede opkøb, reglen skulle bremse. Tre stramninger er afgørende at kende:

**1. En 5-årig karensperiode.** Skifter en ejendom ejer, i lovens sprog et kontrolskifte, kan den nye ejer først bruge § 5, stk. 2 på nyligt moderniserede lejemål, når der er gået fem år fra overtagelsen. Det gør op med modellen, hvor man køber en ejendom, renoverer lejlighederne og straks hæver huslejen. Et kontrolskifte forstås bredt som enhver overgang af mindst 50 pct. af ejerskabet eller kontrollen, også via selskabskonstruktioner.

**2. Skærpede energikrav.** Ejendommen skal nu mindst have energimærke C, hvor kravet tidligere var mindre strengt. Der er dog et grønt incitament. Du kan undgå den 5-årige karens, hvis du løfter ejendommen tre energiniveauer eller dokumenterer energiforbedringer for mindst 3.000 kr. pr. m².

**3. Huslejenævnets forudgående besigtigelse.** Før du går i gang med moderniseringen, skal huslejenævnet besigtige lejemålet og bekræfte, at dets stand gør en stor forøgelse af det lejedes værdi mulig. Afgørelsen gælder i tre år. Sker besigtigelsen ikke først, kan huslejen ikke gyldigt fastsættes efter § 5, stk. 2.

## Hvad betyder det for dig som investor?

§ 5, stk. 2 er stadig et af de mest effektive værktøjer til at skabe værdi i regulerede byer, fordi det kan løfte huslejen betydeligt. Men indgrebet har gjort det til et langsigtet spil frem for en hurtig gevinst. Køber du en ejendom for at modernisere og hæve huslejen, skal du regne med den 5-årige karens, energikravene og den ekstra administration med huslejenævnet. Det er derfor blevet endnu vigtigere at få juridisk og teknisk rådgivning, før du regner på en sådan investering. værdiforøgelse gennem renovering

> Gennemgribende modernisering i seks trin: 1) tjek at ejendommen og lejemålet overhovedet er omfattet af reglerne; 2) dokumentér forbedringsudgifterne, beløbskravene skal kunne bevises; 3) hold vedligehold ude af forbedringsregnskabet; 4) indhent de krævede erklæringer og overhold proceduren; 5) fastsæt lejen til det lejedes værdi med dokumenteret sammenligningsgrundlag; 6) og forvent nævnsprøvelse, så byg sagen, som skulle den vindes dér.

## Kravene i overblik

Reglen er attraktiv. Men kravene er mange. Tabellen giver dig dem på én side.

| Krav | Kort fortalt |
| --- | --- |
| Ejendommens type | Ældre udlejningsejendom med omkostningsbestemt leje i en reguleret kommune |
| Moderniseringens omfang | Gennemgribende forbedring af lejemålet for beløb over lovens grænser, som reguleres årligt |
| Forbedring, ikke vedligeholdelse | Kun egentlige forbedringer tæller med i beløbskravet |
| Energikrav | Ejendommen skal leve op til de skærpede energikrav i reglerne |
| Karensperiode | Efter et ejerskifte eller kontrolskifte gælder en femårig karensperiode, før reglen kan bruges |
| Besigtigelse | Huslejenævnet skal besigtige lejemålet, før det første gang udlejes efter reglen |

Læg især mærke til sondringen i tredje række. Kun forbedringer tæller. Nyt køkken, nyt bad, bedre isolering. Almindelig istandsættelse tæller ikke, uanset prisen. Grænsen mellem de to er den samme som ved lejerskifte, se istandsættelse ved lejerskifte. Den sondring afgør, om dit projekt når over beløbsgrænsen. Regn den rigtigt fra start.

## Taleksempel: sådan ser regnestykket ud

Lad os regne på en tænkt sag. Alle tal er kun illustration.

Du overtager et lejemål på 70 kvadratmeter i en ældre ejendom. Den omkostningsbestemte leje er lav. Sig 4.200 kr. om måneden. Du moderniserer gennemgribende for 600.000 kr. Nyt køkken. Nyt bad. Nye installationer. Bedre energi.

Efter moderniseringen kan lejen fastsættes til det lejedes værdi. Sig, at niveauet for tilsvarende moderniserede lejemål i området er 7.400 kr. om måneden. Lejen stiger altså med 3.200 kr. om måneden. Det er 38.400 kr. om året.

Regn så tilbagebetalingstiden. 600.000 kr. delt med 38.400 kr. giver godt 15 år. Før renter og drift. Det er ikke en hurtig gevinst. Det er en langsigtet forbedring af ejendommens indtjening og værdi.

Og test følsomheden. Hvad hvis det lejedes værdi kun bærer 6.800 kr.? Hvad hvis moderniseringen løber op i 700.000 kr.? Små skred i begge tal flytter tilbagebetalingen med flere år. Derfor skal niveauet for det lejedes værdi dokumenteres grundigt, før du bygger. Ikke bagefter.

## Processen med huslejenævnet

Nævnet er ikke din modstander i en § 5, stk. 2-sag. Det er din blåstempling. Brug processen rigtigt.

Bestil besigtigelsen, før lejemålet udlejes efter reglen første gang. Nævnet ser lejemålet og vurderer, om moderniseringen er gennemgribende. Uden besigtigelsen står din lejefastsættelse svagt.

Dokumentér alt undervejs. Fakturaer for hvert arbejde. Billeder før og efter. En klar opdeling mellem forbedring og vedligeholdelse. Nævnet skal kunne se, hvad der er lavet, og hvad det kostede.

Vær realistisk i lejefastsættelsen. Lejen skal svare til det lejedes værdi for tilsvarende moderniserede lejemål. Sæt den for højt, og lejeren kan indbringe den. Så ender sagen i nævnet igen. Og måske videre i retten, se boligretten.

Karensperioden skal også ind i din plan. Efter et ejerskifte går der fem år, før reglen kan bruges. Køber du en ejendom med planen om hurtige moderniseringer, er de fem år en del af regnestykket. Og en del af prisen, du bør byde. Reglen findes i øvrigt kun i de regulerede kommuner. Se forskellen i de 17 uregulerede kommuner, og et marked hvor reglen fylder meget i invester i ejendom i København.

Tænk til sidst reglen ind i din exit. Et lejemål udlejet efter § 5, stk. 2 har en dokumenteret, højere leje. Det løfter ejendommens værdi hos en køber. Gem derfor hele papirsporet: fakturaer, besigtigelse, lejefastsættelse. Det er en del af det, du sælger.

Og husk to ærlige forbehold. Karensperioden rammer også din køber. En køber kan ikke bruge reglen på nye lejemål de første fem år efter overtagelsen. Det påvirker, hvad potentialet er værd i en handel. Og reglerne er politisk følsomme. De er strammet før. De kan blive strammet igen. Byg derfor aldrig en case, der kun hænger sammen, hvis reglerne består uændret i tyve år. Reglen skal være en gevinst i planen. Ikke hele planen. Med den tilgang er § 5, stk. 2 det, den bør være: et solidt værktøj til at løfte gamle lejemål, med dokumentationen i orden og risikoen regnet med fra start. Uden den er reglen mest et dyrt håb. Regn konservativt. Dokumentér alt. Og lad nævnets blåstempling være en del af planen fra dag ét. Så arbejder reglen for dig og ikke imod dig.

## Faldgruber

- **At overse karensperioden.** En ny ejer kan ikke straks hæve huslejen efter en modernisering. Der er fem års karens efter et ejerskifte.
- **At glemme huslejenævnets besigtigelse.** Sker den ikke, før arbejdet går i gang, er lejefastsættelsen efter § 5, stk. 2 ugyldig.
- **At undervurdere energikravet.** Ejendommen skal mindst have energimærke C, medmindre du bruger det grønne incitament.
- **At forveksle vedligeholdelse med forbedring.** Kun reelle forbedringer, der væsentligt øger det lejedes værdi, tæller med i beløbsgrænsen.
- **At regne med gamle beløbsgrænser.** Grænserne reguleres årligt, så brug altid de aktuelle satser.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er § 5, stk. 2?

Det er en regel i boligreguleringsloven, der lader en udlejer i en reguleret kommune fastsætte huslejen efter det lejedes værdi, altså et højere niveau, hvis lejemålet er gennemgribende moderniseret, i stedet for den lavere omkostningsbestemte leje.

### Hvad kræves for en gennemgribende modernisering?

Forbedringerne skal væsentligt have forøget det lejedes værdi, være udført inden for 2 år, og forbedringsudgiften skal overstige en beløbsgrænse pr. m² eller et samlet beløb. Begge grænser reguleres årligt.

### Hvad er Blackstone-indgrebet?

Det er en stramning fra 2020, der indførte en 5-årig karensperiode ved ejerskifte, skærpede energikrav til mindst energimærke C, og et krav om, at huslejenævnet besigtiger lejemålet, før moderniseringen går i gang.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om § 5, stk. 2 i 2026 og udgør ikke individuel juridisk rådgivning. Reglerne er komplekse, og beløbsgrænserne reguleres årligt. Kontakt en boligadvokat, før du regner på en modernisering. Kilder: boligreguleringsloven og lejeloven._