# Opsigelse af lejer: hvornår og hvordan må du opsige? > Kan du opsige din lejer? Hovedreglen er nej. Se de fa situationer hvor det er muligt, forskellen pa opsigelse og ophaevelse, og formkravene. Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/opsigelse-af-lejer Kategori: Udlejning Her er den regel, der overrasker flest nye udlejere. Du kan som hovedregel slet ikke opsige din lejer. Lejeloven beskytter lejeren, og en lejer i et almindeligt lejemål har en meget stærk beskyttelse mod at blive sagt op. Der findes dog nogle få, klart afgrænsede situationer. Denne guide gennemgår, hvornår du må opsige, hvornår du i stedet må ophæve, og hvilke formkrav du skal overholde. ## Kort fortalt - Et almindeligt tidsubegrænset lejemål er som hovedregel uopsigeligt fra din side som udlejer. - Du kan kun opsige i nogle få situationer, fx hvis du selv skal bo i boligen. - Vil du selv bo i en udlejet ejerlejlighed, er opsigelsesvarslet mindst 1 år. - Opsigelse og ophævelse er to forskellige ting. Ophævelse kræver grov misligholdelse. - En opsigelse skal være skriftlig, begrundet og indeholde indsigelsesvejledning, ellers er den ugyldig. ## Hovedreglen: lejemålet er uopsigeligt fra din side Et almindeligt tidsubegrænset beboelseslejemål er uopsigeligt fra udlejers side, så længe lejeren betaler sin husleje og overholder god skik og orden. Du kan altså ikke bare opsige en velfungerende lejer, fordi du gerne vil sælge, sætte huslejen op eller finde en anden lejer. Lejeren har derimod frihed til at opsige med typisk 3 måneders varsel. Den ubalance er bevidst i loven. lejeloven for udlejere ## Opsigelse eller ophævelse: to forskellige ting En opsigelse bringer lejeaftalen til ophør efter et varsel, uden at lejeren har gjort noget forkert. Den kan kun ske i de situationer, loven tillader. En ophævelse bringer aftalen til ophør med øjeblikkelig virkning og forudsætter, at lejeren har misligholdt aftalen groft, fx ved ikke at betale husleje. Opsiger du, skyldes det dine forhold. Ophæver du, skyldes det lejerens. Et lejemål kan også ende af sig selv i særlige tilfælde, fx hvis lejers dødsfald indtræder. Her gælder egne regler om, hvem der kan overtage lejemålet. ## Situationerne hvor du kan opsige | Situation | Varsel | Vilkår | | --- | --- | --- | | Du vil selv bo i udlejet ejerlejlighed/andelsbolig | Mindst 1 år | Aftale fra 1. juli 2015 eller senere. Du ejer ikke andre udlejede ejer-/andelsboliger | | Du bor selv i tofamiliehus | Mindst 1 år | Skal fremgå af lejekontrakten | | Enkeltværelse i egen bolig | Mindst 1 måned | Skal fremgå af lejekontrakten | | Nedrivning af ejendom | Mindst 3 mdr. | Dokumenteres og lejeren tilbydes anden bolig | | Gentagne overtrædelser af husorden | Mindst 3 mdr. | Kræver forudgående skriftlige påbud | Vil du selv flytte ind, skal opsigelsen være rimelig ud fra en samlet vurdering. Ændrer dine planer sig, har du pligt til at fortælle lejeren det. Gør du ikke det, risikerer du at skulle betale for lejerens flytte- og istandsættelsesudgifter. ## Ophævelse ved misligholdelse Har lejeren misligholdt aftalen groft, kan du ophæve. De typiske grunde er: - **Manglende betaling.** Send skriftligt påkrav tidligst 3 hverdage efter forfald med 14 dages frist. Betaler lejeren inden fristen, kan du ikke ophæve. - **Ulovlig brug**, fx erhverv fra beboelsesbolig efter indsigelse. - **Ulovlig fremleje** uden ret til det. - **Grov tilsidesættelse af god skik og orden**, typisk efter en advarsel. Fælles for de fleste grunde er, at lejeren først skal have en advarsel og en chance for at rette op. depositum udlejning regler ## Formkravene: sådan gør du det gyldigt - **Skriftlig og sendt som brev.** Digital aftale gælder ikke selve opsigelsen. - **Begrundet** med henvisning til lejelovens bestemmelse. - **Indsigelsesvejledning** til lejeren. - **Dokumentation** for at lejeren har modtaget opsigelsen. Bevisbyrden er din. Vil lejeren ikke acceptere, skal indsigelse gøres inden 6 uger. Fastholder du, skal sagen anlægges ved boligretten inden yderligere 6 uger. En forkert opsigelse er ugyldig, og det er ét af de steder, hvor en advokat ofte tjener sig hjem. ## Når lejeren ikke vil flytte: fogedretten Flytter lejeren ikke frivilligt efter en gyldig opsigelse eller ophævelse, kan du ikke selv sætte lejeren ud. Du skal via fogedretten, som gennemfører en udsættelsesforretning. Du må aldrig selv skifte lås, fjerne lejerens ting eller lukke for vand og varme. Det er selvtægt og ulovligt, og det kan koste dig både erstatning og hele sagen. En udsættelse tager tid og kræver, at dit grundlag er i orden. Ved manglende betaling er det påkravet, ophævelsen og dernæst fogedretten, der er vejen. Vi går skridtene igennem i lejer betaler ikke husleje. ## Lejerens indsigelse og boligretten Er lejeren uenig i opsigelsen, skal indsigelsen gøres skriftligt inden 6 uger. Fastholder du opsigelsen, skal du anlægge sag ved boligretten inden yderligere 6 uger, ellers bortfalder opsigelsen. Se hvordan indsigelsen fungerer i lejerens indsigelse mod opsigelsen, og hvordan en sag ved boligretten forløber. ## Erhvervslejemål: helt andre regler Reglerne her gælder beboelse. Udlejer du erhverv, gælder erhvervslejeloven, hvor der er langt større aftalefrihed, men også regler om erstatning til beskyttede lejere. Se opsigelse af erhvervslejer, hvis dit lejemål er erhverv. ## Overvej en tidsbegrænset lejekontrakt En tidsbegrænset kontrakt ophører automatisk ved periodens udløb. Men den kræver saglig begrundelse, ellers kan lejeren få tidsbegrænsningen underkendt. lejekontrakt A10 > Håndtér opsigelse korrekt i seks trin: 1) afklar om loven giver dig opsigelsesadgang; 2) skil opsigelse fra ophævelse; 3) overhold form, begrundelse og varsel; 4) send skriftligt og gem dokumentation; 5) forvent indsigelse; 6) søg rådgivning før første skridt. ## Faldgruber - **At tro du frit kan opsige.** Hovedreglen er det modsatte. - **At ophæve uden korrekt påkrav.** Påkrav med 14 dages frist er obligatorisk. - **At springe advarslen over.** De fleste ophævelsesgrunde kræver først en advarsel. - **At glemme at informere, hvis du alligevel ikke flytter ind.** Så kan du komme til at betale lejerens omkostninger. - **At sende opsigelsen forkert.** Skriftlig, begrundet, med brev, indsigelsesvejledning. ## Ofte stillede spørgsmål ### Kan jeg som udlejer opsige min lejer? Som hovedregel nej. Et almindeligt tidsubegrænset lejemål er uopsigeligt fra din side, så længe lejeren betaler og opfører sig ordentligt. ### Hvor langt er opsigelsesvarslet, hvis jeg selv vil bo i boligen? Mindst 1 år, hvis der er tale om en udlejet ejerlejlighed eller andelsbolig, og en række vilkår er opfyldt. ### Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse? En opsigelse ophører aftalen efter et varsel; en ophævelse ophører aftalen straks og kræver grov misligholdelse. ### Hvornår kan jeg smide en lejer ud for manglende betaling? Send skriftligt påkrav tidligst 3 hverdage efter forfald med 14 dages frist. Betaler lejeren ikke, kan du ophæve. ### Skal en opsigelse være skriftlig? Ja. Skriftlig, sendt med brev, begrundet og med indsigelsesvejledning. Mangler noget, er opsigelsen ugyldig. ### Hvad gør jeg, hvis lejeren nægter at flytte efter en ophævelse? Send sagen til fogedretten. Du må aldrig selv skifte lås, fjerne ting eller afbryde forsyning. ## Kilder Kilder: Retsinformation og boligretten. Senest opdateret: juli 2026. _Denne artikel er generel information om opsigelse af lejere i 2026 og udgør ikke individuel juridisk rådgivning. En forkert opsigelse kan blive omkostningsfuld. Kontakt en boligadvokat ved konkrete sager._