Kan jeg som udlejer opsige min lejer?

Som hovedregel nej. Et almindeligt tidsubegrænset lejemål er uopsigeligt fra din side, så længe lejeren betaler og opfører sig ordentligt. Du kan kun opsige i nogle få situationer, fx hvis du selv skal bo i boligen.

Hvor langt er opsigelsesvarslet, hvis jeg selv vil bo i boligen?

Mindst 1 år, hvis der er tale om en udlejet ejerlejlighed eller andelsbolig, og en række vilkår er opfyldt. Opsigelsen skal også være rimelig ud fra en samlet vurdering.

Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?

En opsigelse ophører aftalen efter et varsel og kan kun ske i lovens tilladte tilfælde. En ophævelse ophører aftalen straks og kræver, at lejeren har misligholdt groft, fx ved ikke at betale husleje.

Hvornår kan jeg smide en lejer ud for manglende betaling?

Du skal sende skriftligt påkrav tidligst 3 hverdage efter sidste betalingsdag med 14 dages frist. Betaler lejeren ikke inden fristen, kan du ophæve. Betaler lejeren rettidigt, kan du ikke.

Skal en opsigelse være skriftlig?

Ja. Den skal være skriftlig, sendes med brev, begrundes med relevante bestemmelser og have indsigelsesvejledning. Mangler noget, er opsigelsen ugyldig.

Hvad gør jeg, hvis lejeren nægter at flytte efter en ophævelse?

Send sagen til fogedretten, som gennemfører en udsættelsesforretning. Du må aldrig selv skifte lås, fjerne ting eller afbryde forsyning. Selvtægt er ulovlig og kan koste både erstatning og hele sagen.

Hvor lang tid tager det at få en lejer sat ud?

Det varierer, men regn med uger til måneder. Ved manglende betaling skal du først sende påkrav med 14 dages frist, dernæst ophæve, og til sidst føre sagen i fogedretten. Et korrekt grundlag fra start er det, der afgør hastigheden.

Gælder de samme opsigelsesregler for erhvervslejemål?

Nej. Erhvervslejemål er reguleret af erhvervslejeloven, hvor der er større aftalefrihed, men også særlige regler om erstatning til beskyttede erhvervslejere. Tjek erhvervslejereglerne, hvis dit lejemål er erhverv.

Hvad sker der med lejemålet, hvis lejeren dør?

Lejemålet ophører ikke automatisk. En ægtefælle eller samlever kan under visse betingelser have ret til at fortsætte lejemålet, og et dødsbo har en opsigelsesfrist. Det følger sine egne regler, som er værd at kende.

Opsigelse af lejer: hvornår og hvordan må du opsige?

Et almindeligt lejemål er uopsigeligt fra din side. Se de få situationer hvor du må opsige, og forskellen på opsigelse og ophævelse.

Sidst opdateret: 26. maj 2026

Her er den regel, der overrasker flest nye udlejere. Du kan som hovedregel slet ikke opsige din lejer. Lejeloven beskytter lejeren, og en lejer i et almindeligt lejemål har en meget stærk beskyttelse mod at blive sagt op. Der findes dog nogle få, klart afgrænsede situationer. Denne guide gennemgår, hvornår du må opsige, hvornår du i stedet må ophæve, og hvilke formkrav du skal overholde.

Hovedreglen: lejemålet er uopsigeligt fra din side

Et almindeligt tidsubegrænset beboelseslejemål er uopsigeligt fra udlejers side, så længe lejeren betaler sin husleje og overholder god skik og orden. Du kan altså ikke bare opsige en velfungerende lejer, fordi du gerne vil sælge, sætte huslejen op eller finde en anden lejer.

Lejeren har derimod frihed til at opsige med typisk 3 måneders varsel. Den ubalance er bevidst i loven. lejeloven for udlejere

Opsigelse eller ophævelse: to forskellige ting

En opsigelse bringer lejeaftalen til ophør efter et varsel, uden at lejeren har gjort noget forkert. Den kan kun ske i de situationer, loven tillader. En ophævelse bringer aftalen til ophør med øjeblikkelig virkning og forudsætter, at lejeren har misligholdt aftalen groft, fx ved ikke at betale husleje. Opsiger du, skyldes det dine forhold. Ophæver du, skyldes det lejerens.

Et lejemål kan også ende af sig selv i særlige tilfælde, fx hvis lejers dødsfald indtræder. Her gælder egne regler om, hvem der kan overtage lejemålet.

Situationerne hvor du kan opsige

Situation	Varsel (lejelovens § 175)	Vilkår
Du vil selv bo i udlejet ejerlejlighed/andelsbolig (§ 170)	Mindst 1 år	Aftale fra 1. juli 2015 eller senere. Du ejer ikke andre udlejede ejer-/andelsboliger
Du bor selv i tofamiliehus (§ 171, stk. 1)	Mindst 1 år	Skal fremgå af lejekontrakten
Enkeltværelse i egen bolig (§ 171, stk. 2)	Mindst 1 måned	Skal fremgå af lejekontrakten
Nedrivning/ombygning (§ 170)	Mindst 3 mdr.	Dokumenteres og lejeren tilbydes anden bolig
Tilsidesættelse af god skik og orden (§ 170)	Mindst 3 mdr.	Kræver forudgående skriftlige påbud

Vil du selv flytte ind, skal opsigelsen være rimelig ud fra en samlet vurdering. Ændrer dine planer sig, har du pligt til at fortælle lejeren det. Gør du ikke det, risikerer du at skulle betale for lejerens flytte- og istandsættelsesudgifter.

Ophævelse ved misligholdelse

Har lejeren misligholdt aftalen groft, kan du ophæve. De typiske grunde er:

Manglende betaling. Send skriftligt påkrav tidligst 3 hverdage efter forfald med 14 dages frist. Betaler lejeren inden fristen, kan du ikke ophæve.
Ulovlig brug, fx erhverv fra beboelsesbolig efter indsigelse.
Ulovlig fremleje uden ret til det.
Grov tilsidesættelse af god skik og orden, typisk efter en advarsel.

Fælles for de fleste grunde er, at lejeren først skal have en advarsel og en chance for at rette op. depositum udlejning regler

Formkravene: sådan gør du det gyldigt

Skriftlig og sendt som brev. Digital aftale gælder ikke selve opsigelsen.
Begrundet med henvisning til lejelovens bestemmelse.
Indsigelsesvejledning til lejeren.
Dokumentation for at lejeren har modtaget opsigelsen. Bevisbyrden er din.

Vil lejeren ikke acceptere, skal indsigelse gøres inden 6 uger. Fastholder du, skal sagen anlægges ved boligretten inden yderligere 6 uger. En forkert opsigelse er ugyldig, og det er ét af de steder, hvor en advokat ofte tjener sig hjem.

Når lejeren ikke vil flytte: fogedretten

Flytter lejeren ikke frivilligt efter en gyldig opsigelse eller ophævelse, kan du ikke selv sætte lejeren ud. Du skal via fogedretten, som gennemfører en udsættelsesforretning. Du må aldrig selv skifte lås, fjerne lejerens ting eller lukke for vand og varme. Det er selvtægt og ulovligt, og det kan koste dig både erstatning og hele sagen.

En udsættelse tager tid og kræver, at dit grundlag er i orden. Ved manglende betaling er det påkravet, ophævelsen og dernæst fogedretten, der er vejen. Vi går skridtene igennem i lejer betaler ikke husleje.

Lejerens indsigelse og boligretten

Er lejeren uenig i opsigelsen, skal indsigelsen gøres skriftligt inden 6 uger. Fastholder du opsigelsen, skal du anlægge sag ved boligretten inden yderligere 6 uger, ellers bortfalder opsigelsen. Se hvordan indsigelsen fungerer i lejerens indsigelse mod opsigelsen, og hvordan en sag ved boligretten forløber.

Erhvervslejemål: helt andre regler

Reglerne her gælder beboelse. Udlejer du erhverv, gælder erhvervslejeloven, hvor der er langt større aftalefrihed, men også regler om erstatning til beskyttede lejere. Se opsigelse af erhvervslejer, hvis dit lejemål er erhverv.

Overvej en tidsbegrænset lejekontrakt

En tidsbegrænset kontrakt ophører automatisk ved periodens udløb. Men den kræver saglig begrundelse, ellers kan lejeren få tidsbegrænsningen underkendt. lejekontrakt A10

Håndtér opsigelse korrekt i seks trin: 1) afklar om loven giver dig opsigelsesadgang; 2) skil opsigelse fra ophævelse; 3) overhold form, begrundelse og varsel; 4) send skriftligt og gem dokumentation; 5) forvent indsigelse; 6) søg rådgivning før første skridt.

Faldgruber

At tro du frit kan opsige. Hovedreglen er det modsatte.
At ophæve uden korrekt påkrav. Påkrav med 14 dages frist er obligatorisk.
At springe advarslen over. De fleste ophævelsesgrunde kræver først en advarsel.
At glemme at informere, hvis du alligevel ikke flytter ind. Så kan du komme til at betale lejerens omkostninger.
At sende opsigelsen forkert. Skriftlig, begrundet, med brev, indsigelsesvejledning.

Kilder

Kilder: Social- og Boligstyrelsen - Typeformular A, 10. udgave med vejledning (sm.dk/media/24548/Typeformular%20A%2018-11-22.pdf), lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); erhvervslejeloven (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2019/1218) - lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022), §§ 170-172 og § 175, og boligretten. Yderligere kilder: lov om boligforhold (LOV nr. 342 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342); Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom/udlejning); Borger.dk, huslejenævn og beboerklagenævn (https://www.borger.dk/bolig-og-flytning/Lejebolig/beboerklagenaevn-og-huslejenaevn). Senest opdateret: maj 2026.

Denne artikel er generel information om opsigelse af lejere i 2026 og udgør ikke individuel juridisk rådgivning. En forkert opsigelse kan blive omkostningsfuld. Kontakt en boligadvokat ved konkrete sager.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg som udlejer opsige min lejer?: Som hovedregel nej. Et almindeligt tidsubegrænset lejemål er uopsigeligt fra din side, så længe lejeren betaler og opfører sig ordentligt. Du kan kun opsige i nogle få situationer, fx hvis du selv skal bo i boligen.
Hvor langt er opsigelsesvarslet, hvis jeg selv vil bo i boligen?: Mindst 1 år, hvis der er tale om en udlejet ejerlejlighed eller andelsbolig, og en række vilkår er opfyldt. Opsigelsen skal også være rimelig ud fra en samlet vurdering.
Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?: En opsigelse ophører aftalen efter et varsel og kan kun ske i lovens tilladte tilfælde. En ophævelse ophører aftalen straks og kræver, at lejeren har misligholdt groft, fx ved ikke at betale husleje.
Hvornår kan jeg smide en lejer ud for manglende betaling?: Du skal sende skriftligt påkrav tidligst 3 hverdage efter sidste betalingsdag med 14 dages frist. Betaler lejeren ikke inden fristen, kan du ophæve. Betaler lejeren rettidigt, kan du ikke.
Skal en opsigelse være skriftlig?: Ja. Den skal være skriftlig, sendes med brev, begrundes med relevante bestemmelser og have indsigelsesvejledning. Mangler noget, er opsigelsen ugyldig.
Hvad gør jeg, hvis lejeren nægter at flytte efter en ophævelse?: Send sagen til fogedretten, som gennemfører en udsættelsesforretning. Du må aldrig selv skifte lås, fjerne ting eller afbryde forsyning. Selvtægt er ulovlig og kan koste både erstatning og hele sagen.
Hvor lang tid tager det at få en lejer sat ud?: Det varierer, men regn med uger til måneder. Ved manglende betaling skal du først sende påkrav med 14 dages frist, dernæst ophæve, og til sidst føre sagen i fogedretten. Et korrekt grundlag fra start er det, der afgør hastigheden.
Gælder de samme opsigelsesregler for erhvervslejemål?: Nej. Erhvervslejemål er reguleret af erhvervslejeloven, hvor der er større aftalefrihed, men også særlige regler om erstatning til beskyttede erhvervslejere. Tjek erhvervslejereglerne, hvis dit lejemål er erhverv.
Hvad sker der med lejemålet, hvis lejeren dør?: Lejemålet ophører ikke automatisk. En ægtefælle eller samlever kan under visse betingelser have ret til at fortsætte lejemålet, og et dødsbo har en opsigelsesfrist. Det følger sine egne regler, som er værd at kende.

Om forfatteren

Boliginvestoren Redaktion — Redaktionen

Boliginvestoren.dk's redaktion skriver praktiske, faktatjekkede guides om ejendomsinvestering i Danmark.

Om redaktionen og vores metode

Del af emnet: Udlejning af bolig: Den komplette guide for udlejere

Relaterede artikler

Lejeloven for udlejere: dine vigtigste rettigheder og pligter i 2026 — Lejeloven kan koste dig dyrt som udlejer. Her er de fem områder, hvor fejl sker oftest: husleje, vedligeholdelse, indflytning, opsigelse og tilbagebetaling af depositum.
Lejekontrakt Typeformular A10: sådan udfylder du den korrekt — A10 er standardkontrakten. § 11 er der, kampen vindes eller tabes. Sådan skriver du særlige vilkår korrekt.
Depositum og forudbetalt leje: Reglerne du skal kende som udlejer — Depositum og forudbetalt leje er din sikkerhed som udlejer. Men de er også blandt de forhold, hvor flest fejl bliver begået.