# Oplysningsskemaet for udlejere 2026: Felt for felt til årsopgørelsen

> Oplysningsskemaet for udlejere gennemgået felt for felt: rubrik 111, virksomhedsordningens felter, fristerne og de tre fejl, der udløser henvendelser.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/oplysningsskema-for-udlejere
Kategori: Udlejning

Hvert forår venter samme opgave. Udlejningens resultat skal ind i oplysningsskemaet, det, der før hed selvangivelsen. For mange er det årets mest udskudte time. Det behøver det ikke være. Skemaet følger nemlig en fast logik. Dit resultat skal i én bestemt rubrik. Din ordning bestemmer de ekstra felter. Og fristen er den samme hvert år. Denne guide gennemgår skemaet felt for felt for udlejere. Rubriknumrene er afstemt med Skattestyrelsens officielle skema for indkomståret 2025, offentliggjort i 2026. Guiden viser også de tre fejl, der oftest udløser henvendelser. Læs den én gang, og gør skemaet til rutine i stedet for hovedpine.

Kort sagt: Erhvervsmæssig udlejning oplyses som virksomhedsresultat, i praksis i rubrik 111 for overskud eller 112 for underskud, senest den 1. juli, og din skatteordning afgør, hvilke ekstra felter der følger med.

## Kort fortalt

- Oplysningsskemaet åbner, når årsopgørelsen åbner i midten af marts, og fristen for erhvervsdrivende er den 1. juli.
- Udlejningens resultat før renter oplyses som virksomhedsresultat: overskud i rubrik 111, underskud i rubrik 112 efter det officielle skema.
- Valg af virksomhedsordning markeres i skemaets virksomhedsafsnit, i rubrik 141 efter Skattestyrelsens vejledning.
- Renter, hævninger, kapitalafkast og opsparet overskud har egne felter i virksomhedsafsnittet, når ordningerne bruges.
- Oplyser du ikke, fastsætter Skattestyrelsen et skønnet overskud, og der påløber skattetillæg efter reglerne.
- Regnskabsoplysningernes omfang afhænger af omsætningen, med en grænse ved 300.000 kr. efter Skattestyrelsens guide.

## Systemet: Én rubrik til resultatet, én ordning ad gangen

Start med det store billede. Driver du erhvervsmæssig udlejning, er du selvstændigt erhvervsdrivende i skemaets forstand. Årets resultat opgøres i dit skatteregnskab: lejeindtægter minus fradragsberettigede udgifter, FØR renter. Det tal skal i virksomhedsrubrikken. Efter det officielle skema er det rubrik 111 ved overskud og rubrik 112 ved underskud. Teksten i skemaet siger det selv. Overskud af selvstændig virksomhed før beløb overført til medarbejdende ægtefælle, før AM-bidrag og renter. driftsbudget for udlejningsejendom

Renterne kommer bagefter, i deres egne felter. Og din ordning, personskattelov, kapitalafkastordning eller virksomhedsordning, bestemmer resten af skemaets omfang. Én regel bærer det hele: resultatet først, ordningen dernæst, renterne til sidst. virksomhedsordningen for udlejere

## Felterne, ordning for ordning

| Ordning | Det skal oplyses |
| --- | --- |
| Personskatteloven | Resultat i rubrik 111 eller 112, renter i rentefelterne, få øvrige felter |
| Kapitalafkastordningen | Som ovenfor, plus ordningens felter for kapitalafkast |
| Virksomhedsordningen | Rubrik 141 markeres, plus felter for hævninger, kapitalafkast, indskudskonto og opsparet overskud |
| Ikke-erhvervsmæssig udlejning | Andre spor: fx anden personlig indkomst efter skemaets tekst |

Bruger du personskatteloven, er skemaet kort. Resultatet i rubrik 111 eller 112, renterne i rentefelterne, færdig. Kapitalafkastordningen lægger sine egne felter til. Og virksomhedsordningen er skemaets store afsnit. Valget markeres efter Skattestyrelsens vejledning i rubrik 141. Derefter følger felterne for årets hævninger, kapitalafkast, indskudskonto og opsparet overskud. Tag tallene direkte fra dit VSO-regnskab, felt for felt. Lad revisor tjekke sammenhængen, for netop dette afsnit er skemaets sværeste. 7 skattemyter om udlejning

En vigtig afgrænsning til sidst i tabellen. Udlejning, der IKKE er erhvervsmæssig, hører ikke i virksomhedsrubrikkerne. Skemaets egen tekst nævner fx indtægter ved langtidsudleje af leje- og andelsbolig under anden personlig indkomst. Fremlejer du, eller udlejer du værelser i egen bolig, så afklar sporet FØR du taster, for forkert spor er fejl nummer ét. skat ved udlejning af værelse

## Kalenderen: Fra midt-marts til 1. juli

Skemaet åbner, når årsopgørelsen åbner i midten af marts. Fristen for at oplyse er den 1. juli. Imellem de to datoer ligger din proces: regnskabet færdiggøres, tallene overføres felt for felt, og skemaet godkendes, hvorefter årsopgørelsen dannes. Vent ikke på fristen. Skemaet i april er det samme som skemaet den 30. juni, bare uden kø, stress og natarbejde. udlejerens årshjul

Og glem ikke forskudssiden af systemet. Efter Skattestyrelsens guide oplyses det FORVENTEDE resultat løbende på forskudsopgørelsen. Felterne er 221 for overskud og 435 for underskud. Rammer forskuddet skævt, venter restskatten. De to skemaer er ét system: forskud er planen, oplysningsskemaet er facit. forskudsopgørelsen for udlejere

## De tre fejl, der udløser henvendelser

Fejl ét: forkert spor. Erhvervsmæssig udlejning i personlige rubrikker, eller privat fremleje i virksomhedsrubrikker. Sporene har forskellige regler, og forkert placering ses i kontrollen. Fejl to: resultat med renter i. Rubrik 111-tallet er FØR renter, og et tal med renter i giver dobbeltvirkning, når renterne også står i rentefelterne. Fejl tre: hul mellem ordningens felter og regnskabet. VSO-felter, der ikke stemmer med VSO-regnskabets konti, er en klassisk kilde til spørgsmål. Alle tre fejl har samme modgift: tag tallene fra regnskabet, ikke fra hukommelsen, og lad nogen med regnskabet foran sig taste eller kontrollere. bogføring for udlejere

## Hvis du ikke oplyser: Konsekvenserne

Systemet har tænder. Oplyser du ikke inden fristen, fastsætter Skattestyrelsen efter reglerne et skønnet overskud, som du beskattes af. Skønnet er sjældent i din favør. Dertil kommer skattetillæg efter reglerne, opgjort pr. dag med et samlet loft. Tillægget indregnes automatisk. Fristudsættelse kan søges ved særlige forhold, fx sygdom, men den skal søges FØR fristen, ikke bagefter. Kort sagt: selv et ufærdigt regnskab er en bedre start end tavshed. Oplys til tiden, og ret hellere bagefter, hvis noget skal justeres. dine første 100 dage som udlejer

## Illustrativt: April-eftermiddagen, hvor skemaet blev tastet

En fiktiv udlejer med to lejligheder i virksomhedsordningen sætter en eftermiddag af i april. Regnskabet ligger færdigt fra revisor. Hun logger på TastSelv og åbner oplysningsskemaet. Resultatet før renter tastes i rubrik 111. Renterne i rentefelterne. Rubrik 141 er markeret, og ordningens felter udfyldes ét ad gangen, direkte fra regnskabets opgørelse: hævninger, kapitalafkast, opsparet overskud. Hun læser hver rubriktekst, før hun taster. Fyrre minutter senere godkender hun.

Pointen er rækkefølgen og roen. Regnskab først, skema bagefter, tekst før tal. Skemaet er ikke svært, når tallene ligger klar. Det er kun svært, når man taster og regner på samme tid. professionel administrator eller gør det selv

## Efter godkendelsen: Afstemningen, de fleste springer over

Skemaet er godkendt, og årsopgørelsen dannes. Her stopper de fleste. Gør du ikke det. Åbn årsopgørelsen, og afstem den mod regnskabet, linje for linje. Står resultatet rigtigt? Er renterne med, én gang og kun én gang? Ser ordningens tal ud som forventet? Fem minutters kontrol fanger tastefejl, mens de er billige at rette.

Gem derefter en PDF af både skema og årsopgørelse i ejendommens mappe, sammen med regnskabet. Og skriv tre linjer til dig selv: hvad drillede i år, og hvad skal huskes til næste forår? Næste års eftermiddag bliver kortere for hver gang. bogføring for udlejere Et par sidste noter binder skemaet sammen med resten af skattelivet. Deler du udlejningen med en ægtefælle, så afklar FØR tastningen, hvem der driver virksomheden, og hvem der skal beskattes. Rubrik 111-teksten nævner selv beløb til medarbejdende ægtefælle, og fordelingen har sine egne regler. Læs dybdeguiden, før felterne udfyldes. Og kend din egen grænse. Personskatteloven kan de fleste taste selv. Virksomhedsordningens afsnit er derimod revisorland, og en times hjælp dér er billig i forhold til en fejl, der først opdages i en kontrol. Skemaet belønner det samme som resten af udlejningen: forberedelse, dokumentation og ro. ægtefæller og udlejning

Og skulle en fejl alligevel slippe igennem, er verden ikke gået under. Skemaet kan rettes igen inden for oplysningsfristen, og ældre indkomstår kan efter reglerne søges genoptaget, når betingelserne er opfyldt. Reglen er den samme som altid. Ret selv, hurtigt og dokumenteret, i stedet for at vente på, at nogen finder fejlen for dig. En selvanmeldt rettelse er en fodnote. En fundet fejl er en sag.

Til allersidst en lille ordbog, for skemaets sprog snyder begyndere. Resultat betyder overskud eller underskud FØR renter. Rubrik er skemaets felter, mens forskudsopgørelsen taler om feltnumre. Og taksation er ordet for det skønnede overskud, Skattestyrelsen fastsætter, når nogen ikke oplyser. Kan du de tre ord, kan du læse alt det med småt. Og så er skemaet, hvad det burde være. En times rutine i april, ikke en trussel i juni. forskudsopgørelsen for udlejere Og skulle du sidde fast undervejs, så brug Skattestyrelsens egne guider og vejledninger på skat.dk, som forklarer rubrikkerne trin for trin med videoer. Hjælpen er gratis, officiel og skrevet til netop den situation, du sidder i. Spørg dér først, og rådgiver dernæst. Rækkefølgen sparer både tid og honorar, og den lærer dig skemaet lidt bedre for hvert år, der går. Til sidst bliver april-eftermiddagen bare endnu en rolig rutine i kalenderen. Præcis som den skal være for en professionel udlejer.

> Skema-tjekket i seks trin: 1) afklar sporet: erhvervsmæssig virksomhed eller andet; 2) færdiggør regnskabet, og find resultatet FØR renter; 3) tast resultatet i rubrik 111 eller 112, og renterne i rentefelterne; 4) udfyld ordningens felter fra regnskabet, med rubrik 141 markeret ved virksomhedsordning; 5) godkend i god tid før den 1. juli; 6) og afstem bagefter årsopgørelsen mod regnskabet, linje for linje.

## Faldgruber

- **At vente til sidst i juni.** Fristen er den 1. juli, og de sidste dage er systemets travleste og dine dyreste.
- **At taste resultat med renter i.** Rubrik 111 er før renter, og dobbeltvirkningen opdages i kontrollen.
- **At vælge forkert spor.** Erhvervsmæssig og ikke-erhvervsmæssig udlejning bor i forskellige rubrikker med forskellige regler.
- **At lade VSO-felterne leve deres eget liv.** Felterne skal stemme med ordningens regnskab, krone for krone.
- **At ignorere forskudsopgørelsen.** Felt 221 og 435 styrer årets betaling, og skæve forskud bliver til restskat.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvilken rubrik skal min lejeindtægt i?

Ved erhvervsmæssig udlejning oplyses årets RESULTAT, ikke lejeindtægten alene. Overskud før renter skal efter det officielle skema i rubrik 111, underskud i rubrik 112. Renterne har egne felter. Ikke-erhvervsmæssig udlejning, fx visse fremlejesituationer, hører i andre rubrikker efter skemaets tekst.

### Hvornår er fristen for oplysningsskemaet?

Den 1. juli for erhvervsdrivende, og skemaet kan udfyldes fra midten af marts, når årsopgørelsen åbner. Oplys hellere tidligt end sent. Overskrides fristen, påløber skattetillæg efter reglerne, og oplyser du slet ikke, fastsætter Skattestyrelsen et skønnet overskud, som du beskattes af.

### Hvad er rubrik 141?

Feltet, hvor valget af virksomhedsordningen markeres i skemaets virksomhedsafsnit efter Skattestyrelsens vejledning. Med valget følger ordningens øvrige felter: hævninger, kapitalafkast, indskudskonto og opsparet overskud. Tallene skal tages direkte fra ordningens regnskab, og sammenhængen bør altid kontrolleres.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og skat.dk. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._