# Omkostningsbestemt leje: Sådan beregner du den lovlige husleje skridt for skridt

> Omkostningsbestemt leje beregnes som driftsudgifter plus afkast plus hensættelser. Se metoden skridt for skridt med gennemregnet eksempel og krav til varsling.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/omkostningsbestemt-leje-beregning
Kategori: Udlejning

Den omkostningsbestemte leje er ikke et skøn, men et regnestykke, som lejeloven foreskriver, og som du kan beregne skridt for skridt. Ejendommens nødvendige driftsudgifter, et lovbestemt afkast og hensættelser til vedligeholdelse. Her er hele metoden med henvisning til lejeloven. De fire skridt i beregningen, et gennemregnet eksempel og de formkrav til varslingen, der afgør, om din lejeforhøjelse overhovedet er gyldig. For i den omkostningsbestemte verden gælder én hovedregel: alt skal kunne dokumenteres, og formfejl koster.

## Kort fortalt

- Omkostningsbestemt leje gælder som hovedregel for større ejendomme i regulerede kommuner.
- Budgetlejen består af nødvendige driftsudgifter, et lovbestemt afkast og hensættelser til vedligeholdelse.
- Afkastet beregnes som hovedregel som højst 7 pct. af ejendomsværdien ved vurderingen i 1973.
- Lejen må efter en forhøjelse ikke overstige det lejedes værdi (lejeniveauet i lignende lejemål), som er loftet.
- Varslingen skal være skriftlig med gammelt og nyt budget, ellers er den ugyldig.

## Hvornår metoden gælder, og skridt 1: de nødvendige driftsudgifter

Metoden gælder efter lejelovens § 19 for de ejendomme, hvor lejen ved aftalens indgåelse ikke må overstige det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastet af ejendommens værdi, i praksis de større udlejningsejendomme i regulerede kommuner. Er du i tvivl om, om din ejendom er omfattet, så start med det tredelte tjek af kommune og ejendomstype, som vi har beskrevet i artiklen om at sætte huslejen rigtigt. Her går vi videre til selve beregningen. sæt huslejen rigtigt fra start

Første skridt er de nødvendige driftsudgifter efter lejelovens § 24. Det er ejendommens reelle, dokumenterede udgifter til at være ejendom. Skatter og afgifter, forsikring, renholdelse, vicevært, fællesbelysning og administration. To ting er afgørende. For det første ordet nødvendige: kun rimelige og reelle udgifter kan medtages. Du skal kunne dokumentere hver post. For lejeren har ret til at efterprøve budgettet, og huslejenævnet vil kræve bilagene. For det andet hører hverken dine renteudgifter eller dine afdrag hjemme i budgettet. Finansieringen er udlejerens egen sag og dækkes af afkastet, ikke af driftsposterne. hvad koster driften, budgetnøgletal

## Skridt 2 og 3: hensættelser og afkastet

Andet skridt er de lovbestemte hensættelser til vedligeholdelse. Efter lejelovens regler, i dag §§ 117, 119 og 120, skal der på budgettet afsættes bestemte beløb pr. m² til indvendig og udvendig vedligeholdelse, og satserne reguleres årligt. Hensættelserne er ikke frivillige. De er en del af budgetlejen og samtidig en pligt, fordi beløbene skal bruges på ejendommens vedligeholdelse og kunne dokumenteres på vedligeholdelseskonti. Det er lovens måde at sikre, at en del af lejen faktisk går til at holde ejendommen ved lige. vedligeholdelsesbudgettet, sæt penge af før taget siger fra

Tredje skridt er afkastet efter lejelovens § 25. Her ligger metodens mest overraskende regel. Hovedreglen er, at afkastet højst kan udgøre 7 pct. af den ejendomsværdi, der blev fastsat ved den 15. almindelige vurdering i 1973. Ikke nutidsværdien, men 1973-værdien, som typisk er en brøkdel af, hvad ejendommen er værd i dag. Det er netop denne regel, der gør omkostningsbestemt leje lav i ældre ejendomme. For ejendomme, der er taget i brug efter 1973, gælder særlige beregningsregler i § 25, stk. 2, hvor afkastet i stedet knytter sig til rimelige ydelser på sædvanlige lån ved opførelsen og en forrentning af resten af anskaffelsessummen (købsprisen med omkostninger). Det giver typisk et højere afkast end 7-pct.-reglen. Dertil kan der for forbedrede lejemål lægges en beregnet forbedringsforhøjelse oven på budgetlejen. lejeregimer, hvad bestemmer huslejen

## Skridt 4: fordeling, eksempel og den gyldige varsling

Fjerde skridt er at samle og fordele. Budgetlejen for hele ejendommen er summen af driftsudgifter, hensættelser og afkast. Den fordeles på lejemålene efter deres indbyrdes værdi, i praksis ofte efter areal. Et illustrativt eksempel. En ejendom med otte lejligheder og 600 m² har dokumenterede nødvendige driftsudgifter på 300.000 kr. om året, hensættelser på 72.000 kr. og et afkast beregnet som 7 pct. af en 1973-værdi på 900.000 kr., altså 63.000 kr. Budgetlejen er dermed 435.000 kr. om året, svarende til 725 kr. pr. m², som fordeles på lejlighederne efter areal. Alle tal er forenklet til illustration, og satserne for hensættelser skal slås op i det aktuelle niveau. Husk desuden loftet. Efter lejelovens § 23 kan en forhøjelse ikke kræves, hvis lejen derved kommer til at overstige det lejedes værdi. byg dit investeringsregneark

Til sidst varslingen, hvor formfejl koster dyrt. Efter lejelovens § 30 skal et krav om omkostningsbestemt lejeforhøjelse være skriftligt og have det gældende budget og det nye budget, forhøjelsens størrelse og beregning samt den fremtidige lejes størrelse. Mangler oplysningerne, er kravet ugyldigt. I ejendomme med beboerrepræsentation skal repræsentanterne varsles senest 7 dage før lejerne, ellers er varslingen også ugyldig. Gør lejerne indsigelse, er det dig som udlejer, der skal indbringe sagen for huslejenævnet. Her afgør dokumentationen alt. Overvej derfor at få budgettet efterprøvet, eventuelt via en forhåndsgodkendelse, før du varsler, frem for at opdage en formfejl eller en udokumenteret post i nævnet. konflikt med lejeren, sådan trapper du ned

> Beregn budgetlejen skridt for skridt: 1) saml ejendommens nødvendige, dokumenterede driftsudgifter efter lejelovens § 24, uden renter og afdrag; 2) læg de lovbestemte hensættelser til vedligeholdelse til med de aktuelle satser; 3) beregn afkastet efter § 25, som hovedregel højst 7 pct. af 1973-vurderingen; 4) læg en eventuel forbedringsforhøjelse til for forbedrede lejemål; 5) fordel budgetlejen på lejemålene og tjek loftet mod det lejedes værdi; 6) og varsl skriftligt med gammelt og nyt budget, med beboerrepræsentationen varslet 7 dage før.

## Overblik: metoden i fire skridt

| Skridt | Hvad det dækker |
| --- | --- |
| Driftsudgifterne | De nødvendige udgifter ved at drive ejendommen |
| Hensættelserne | Beløb sat af til vedligeholdelse |
| Afkastet | Et afkast beregnet af 1973-vurderingen |
| Fordelingen | Beløbet fordeles på lejemålene efter areal |
| Varslingen | Selv en korrekt leje kræver en gyldig varsling |

Tabellen er metoden i én oversigt. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at omkostningsbestemt leje bygges op af faste dele. Først de nødvendige driftsudgifter. Så hensættelser til vedligeholdelse. Dertil et afkast, der beregnes af ejendommens 1973-vurdering. Beløbet fordeles så på lejemålene, typisk efter areal. Til sidst skal en lejeforhøjelse varsles korrekt. Selv en helt rigtig beregning holder ikke, hvis varslingen er forkert. Derfor er både regnestykket og varslingen vigtige.

## Taleksempel: to beregninger af lejen

Lad os se forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere begge beregner en omkostningsbestemt leje.

Den første gør det rigtigt. Han samler de nødvendige driftsudgifter. Han lægger hensættelser til vedligehold oveni. Han beregner afkastet af 1973-vurderingen. Så fordeler han beløbet efter areal og varsler korrekt. Hans leje holder, hvis den prøves.

Den anden tager genveje. Han tager for høje udgifter med og springer den korrekte varsling over. Da lejen prøves, falder den. Han skal sætte den ned og måske betale tilbage. Samme metode, to forskellige udfald, alt efter om skridtene blev fulgt. Regn budgettet op, se hvad koster driften, budgetnøgletal, og forstå lejereglerne, se lejeregimer, hvad bestemmer huslejen.

## Sådan sikrer du en gyldig beregning

Fire principper gør lejen holdbar.

Tag kun de nødvendige udgifter med. Kun de nødvendige driftsudgifter må indgå i budgettet. Hold private eller unødvendige poster ude, så budgettet står stærkt, hvis det prøves, se byg dit investeringsregneark.

Husk hensættelserne. Der skal sættes beløb af til vedligeholdelse. Regn dem med, så budgettet er komplet og afspejler ejendommens reelle drift, se vedligeholdelsesbudgettet, sæt penge af før taget siger fra.

Beregn afkastet rigtigt. Afkastet beregnes af 1973-vurderingen, ikke af den nuværende værdi. Brug det rigtige grundlag, så afkastdelen er korrekt, se sæt huslejen rigtigt fra start.

Og varsl korrekt. En lejeforhøjelse skal varsles efter reglerne. Selv en rigtig beregning holder ikke uden en gyldig varsling, så følg formkravene nøje, se konflikt med lejeren, sådan trapper du ned. Omkostningsbestemt leje er et regnestykke i faste skridt. Både de rigtige tal og en gyldig varsling skal være på plads, for at lejen holder.

## Faldgruber

- **At medtage renter og afdrag i budgettet.** Finansieringen hører ikke til de nødvendige driftsudgifter. Den dækkes af afkastet.
- **At regne afkast af nutidsværdien.** Hovedreglen er højst 7 pct. af 1973-vurderingen, ikke af ejendommens værdi i dag.
- **At glemme hensættelserne.** De lovbestemte beløb til vedligeholdelse er en del af budgetlejen og skal kunne dokumenteres på konti.
- **At varsle med formfejl.** Mangler gammelt og nyt budget eller beregningen, er kravet ugyldigt, og forhøjelsen falder.
- **At overse loftet.** En forhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen derved overstiger det lejedes værdi.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvordan beregnes omkostningsbestemt leje?

Efter lejeloven beregnes budgetlejen som summen af tre dele. Ejendommens nødvendige, dokumenterede driftsudgifter efter § 24, de lovbestemte hensættelser til vedligeholdelse efter §§ 117, 119 og 120, og et afkast af ejendommens værdi efter § 25, som hovedregel højst 7 pct. af 1973-vurderingen. For forbedrede lejemål kan der lægges en forbedringsforhøjelse til. Summen fordeles på lejemålene efter deres indbyrdes værdi, i praksis ofte efter areal. Lejen må ikke overstige det lejedes værdi.

### Hvilke udgifter må indgå i det omkostningsbestemte budget?

Kun ejendommens nødvendige driftsudgifter efter lejelovens § 24, altså reelle og dokumenterede poster som skatter og afgifter, forsikring, renholdelse, vicevært, fællesbelysning og administration. Renteudgifter og afdrag på lån hører ikke hjemme i budgettet, da finansieringen er udlejerens egen sag, som dækkes af afkastet. Hver post skal kunne dokumenteres med bilag, fordi lejeren kan efterprøve budgettet, og huslejenævnet vil kræve dokumentationen, hvis der opstår en sag.

### Hvorfor beregnes afkastet af 1973-vurderingen?

Fordi lejelovens § 25 som hovedregel fastsætter afkastet til højst 7 pct. af den ejendomsværdi, der blev fastsat ved den 15. almindelige vurdering i 1973. Reglen er historisk og betyder, at afkastet i ældre ejendomme beregnes af en værdi, der typisk er en brøkdel af nutidsværdien. Det holder den omkostningsbestemte leje lav. For ejendomme taget i brug efter 1973 gælder særlige beregningsregler i § 25, stk. 2, som typisk giver et højere afkast.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Metoden er valideret mod lejeloven ved skrivning. Satser for hensættelser reguleres årligt, og en konkret beregning bør efterprøves, eventuelt via huslejenævnets forhåndsgodkendelse. Regneeksemplet er illustrativt. Kilde: lejeloven (Retsinformation), særligt §§ 19, 23, 24, 25 og 30._