# De nye ejendomsvurderinger 2026: Hvad de betyder for dig

> De nye ejendomsvurderinger ændrer din ejendomsskat, og køber du efter 2023, får du ikke skatterabatten. Se hvad de nye vurderinger betyder for din investering.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/nye-ejendomsvurderinger-2026
Kategori: Skat

Efter mange års forsinkelse er det nye ejendomsvurderingssystem trådt i kraft. Det ændrer, hvordan din ejendomsskat beregnes. For dig som investor er der især én ting at være opmærksom på. Køber du en ejendom nu, får du ikke den skatterabat, der beskytter tidligere ejere mod stigninger. Denne guide forklarer, hvad de nye vurderinger betyder, hvordan skatten beregnes i 2026, og hvad du skal holde øje med.

## Kort fortalt

- Det nye ejendomsvurderingssystem og en ny ejendomsskattelov trådte i kraft den 1. januar 2024.
- Der trækkes 20 pct. fra vurderingen efter et forsigtighedsprincip (20 pct. trækkes fra, før skatten regnes), før skatten beregnes.
- Fra 2024 opkræver staten både ejendomsværdiskat (skat af boligen, når du selv bor der) og grundskyld sammen med din øvrige skat.
- I 2024, 2025 og 2026 beregnes skatten på foreløbige vurderinger, som efterreguleres, når de endelige kommer.
- Køber du en ejendom efter 2023, får du ikke den skatterabat, der beskytter tidligere ejere.

## Hvad der er ændret

Den 1. januar 2024 trådte et nyt vurderingssystem og en ny ejendomsskattelov i kraft. Systemet skal få vurderingerne til at ligge tættere på handelsprisen. Det betyder, at mange ejendomme får højere vurderinger. For at det ikke skal sende skatten i vejret, er der indført lavere satser. Det gamle ejendomsværdiskattestop og grundskatteloft er afskaffet.

To værdier er afgørende: ejendomsværdien, som bruges til ejendomsværdiskatten, og grundværdien, som bruges til grundskylden. Inden skatten beregnes, trækker Vurderingsstyrelsen 20 pct. fra vurderingen. Det kaldes forsigtighedsprincippet og tager højde for den usikkerhed, der altid er ved en vurdering. Den lave sats for ejendomsværdiskat er samtidig sat ned fra 9,2 promille til 5,1 promille. ejendomsværdiskat og grundskyld

## Staten opkræver nu skatten

En vigtig ændring er, hvem der opkræver. Indtil udgangen af 2023 betalte du grundskyld til kommunen. Fra den 1. januar 2024 opkræver staten både ejendomsværdiskat og grundskyld sammen med din øvrige skat, altså over forskuds- og årsopgørelsen. Det betyder, at boligskatten nu indgår i din løbende skattebetaling ligesom din indkomstskat. Det er en administrativ ændring, du skal være opmærksom på i din likviditet. likviditet udlejningsejendom

## Foreløbige og endelige vurderinger

Fordi de endelige vurderinger ikke var klar, beregnes din boligskat for 2024, 2025 og 2026 på foreløbige vurderinger. De foreløbige vurderinger er indekserede, altså fremskrevet ud fra prisudviklingen. Når de endelige vurderinger sendes ud. Det er i gang, bliver din boligskat automatisk genberegnet og efterreguleret.

Det betyder, at du kan komme til at betale enten for meget eller for lidt i mellemtiden, og at der kommer en efterregulering, når den endelige vurdering foreligger. Har du betalt for lidt, bliver du ikke opkrævet ekstra med tilbagevirkende kraft for perioden før, men fremadrettet retter skatten sig ind. Det er værd at have med i budgettet, at der kan komme en regulering. break-even og stresstest

## Den vigtige detalje for investorer: ingen skatterabat

Her er det, du som investor især skal vide. For at beskytte eksisterende ejere mod pludselige stigninger er der indført en skatterabat, der sikrer, at deres boligskat ikke stiger på grund af det nye system. Men skatterabatten gælder ikke for dem, der køber en ejendom efter den 31. december 2023.

Køber du altså en ejendom nu, får du ikke rabatten. Du betaler den fulde nye boligskat fra start, uden den overgangsbeskyttelse, tidligere ejere nyder. Det kan betyde en højere løbende skat på en ejendom, end den tidligere ejer betalte. Det skal du regne med i dit budget, når du vurderer en investering. handelsomkostninger ved boligkøb

## Erhvervs- og udlejningsejendomme

Ejer du en erhvervs- eller udlejningsejendom, er der en særlig ændring. Erhvervsejendomme vurderes fremover kun med en grundværdi, som danner grundlag for grundskyld og eventuel dækningsafgift (en særlig erhvervsskat til kommunen). Grundværdien fastsættes ikke ud fra handelsværdien. Men ved en modelberegning af, hvad grunden ville være værd, hvis der lå en almindelig bolig på den. Metoden fører generelt til højere grundværdier.

Det betyder ikke nødvendigvis, at grundskylden stiger tilsvarende. For der gælder lavere satser og en lovbestemt grænse for, hvor meget grundskylden må stige fra år til år. Men en højere grundværdi er noget, du skal have med i beregningen af din ejendoms løbende udgifter. køb af etageejendom

## Klage, tilbagebetaling og indefrysning

Tre ting mere er værd at kende:

- **Klage.** Du kan som udgangspunkt ikke klage over en foreløbig vurdering. Men du kan klage over den endelige, når den kommer, inden for 90 dage. Klagen koster 1.300 kr. i 2026, men gebyret betales tilbage, hvis du får helt eller delvist medhold. For at få ændret vurderingen skal forholdet påvirke værdien med mindst 20 pct.
- **Tilbagebetaling.** Har din ejendom været vurderet for højt efter de gamle regler, kan du have krav på kompensation fra tilbagebetalingsordningen. Det sker automatisk, men en klage over den nye vurdering kan påvirke tilbuddet. Så det skal overvejes nøje.
- **Indefrysning.** Du kan få et indefrysningslån (statens lån til stigninger i boligskat), der dækker stigninger i boligskatten, hvis du vil udskyde betalingen. klag over ejendomsvurdering og grundskyld

> Håndtér vurderingen i seks trin: 1) læs vurderingens grunddata mod BBR og virkeligheden; 2) forstå forsigtighedsprincippets nedslag på 20 pct., før du sammenligner tal; 3) notér klagefrist og klagegrundlag; 4) klag på faktafejl, ikke på beløbsfornemmelser; 5) hold likviditet klar til efterreguleringer; 6) og gem afgørelserne, for vurderingen bærer dine ejendomsskatter i årene frem.

Vil du regne på dine egne tal? Brug boligskatteberegner her på siden, og test casen, før du beslutter dig.

_Interaktiv beregner: boligskatteberegner_

## Overblik: det nye system på én side

| Forhold | Sådan er det nu |
| --- | --- |
| Vurderingerne | Nyt system, som gennemgået ovenfor |
| Opkrævningen | Staten opkræver boligskatterne |
| Foreløbig og endelig | Foreløbige tal kan efterreguleres |
| Skatterabat | Gælder ikke udlejnings- og investeringskøb, se ovenfor |
| Klage | Egne spor og frister, som artiklen gennemgår |

Tabellen er dit hurtige kort over systemet, og detaljerne bag hver linje er gennemgået ovenfor. For dig som investor er de to vigtigste linjer den om rabatten, der ikke gælder dine køb, og den om de foreløbige tal, der kan flytte sig, efter du har regnet din case.

## Taleksempel: sådan rammer en efterregulering din case

Lad os gøre usikkerheden konkret. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du køber en udlejningslejlighed, og at boligskatterne i dit driftsbudget er sat efter en foreløbig vurdering til 14.000 kr. om året. To år senere lander den endelige vurdering højere, og skatten opgøres i stedet til 17.500 kr. om året, med efterregulering bagud for perioden.

Du står nu med to effekter på én gang: en engangsregning for de forløbne år og en varigt højere årlig post i driften. Ingen af delene vælter en sund case, men begge skal kunne rummes, og det er hele pointen: Budgetter konservativt på skatteposterne, når vurderingen er foreløbig, og hold en buffer til efterreguleringen, i tråd med disciplinen i driftsbudget for udlejningsejendom og processen i efterregulering af boligskat.

Køb med andre ord aldrig en ejendom, hvis regnestykke kun hænger sammen med de foreløbige skattetal som gulv. Vurderingssystemets usikkerhed er et vilkår i disse år, og den robuste investor priser vilkåret ind i stedet for at håbe det væk.

## Din årlige vurderingsrutine som investor

Vurderingerne er ikke længere et brev, man arkiverer. Tre faste handlinger hører til.

Kontrollér grundlaget, hver gang en ny vurdering lander: arealer, anvendelse og de faktiske forhold, som vurderingen bygger på. Fejl i registrene smitter direkte af på skatten, så start altid med et opslag efter metoden i fejl i BBR kan koste dig dyrt.

Vurdér klagemuligheden med det samme, for fristerne er korte og sporene forskellige, som artiklen gennemgår ovenfor. Selve håndværket i en klage over grundlaget og tallene er gennemgået i betaler du for meget i grundskyld, og en gennemtænkt indsigelse i den tidlige fase er ofte den letteste vej.

Og før skatterne ind i porteføljens samlede billede: grundskyld og dækningsafgift i driften, se grundskyld og dækningsafgift for udlejningsejendomme, ejendomsværdiskat hvor den er relevant, og hele årsbilledet i boligskat 2026. Vurderingerne er blevet en løbende del af ejendomsdriften, og de ejere, der behandler dem sådan, bliver hverken overraskede af regninger eller snydt for berettigede nedsættelser.

Sæt derfor to faste punkter i kalenderen: et grundlagstjek, når vurderingen lander, og et klagetjek før fristens udløb. To små møder med dine egne tal, og systemets usikkerhed er reduceret til det, den bør være: en post i budgettet.

## Faldgruber

- **At regne med tidligere ejers skat.** Køber du efter 2023, får du ikke skatterabatten og betaler den fulde nye boligskat.
- **At glemme efterreguleringen.** Skatten beregnes på foreløbige vurderinger og efterreguleres, når de endelige kommer.
- **At bruge den foreløbige vurdering til familiehandel.** De foreløbige vurderinger må kun bruges til at beregne ejendomsskat, ikke til familieoverdragelser.
- **At tro, du kan klage over den foreløbige vurdering.** Du kan som udgangspunkt kun klage over den endelige.
- **At overse den højere grundværdi på erhverv.** Erhvervsejendomme vurderes nu kun på grundværdien, der ofte bliver højere.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad betyder de nye ejendomsvurderinger for min skat?

De nye vurderinger er ofte højere. Men der er indført lavere satser, et forsigtighedsprincip på 20 pct. og en skatterabat for eksisterende ejere. Fra 2024 opkræver staten både ejendomsværdiskat og grundskyld sammen med din øvrige skat.

### Får jeg skatterabat, hvis jeg køber en ejendom nu?

Nej. Skatterabatten, der beskytter mod stigninger på grund af det nye system, gælder ikke for dem, der køber efter den 31. december 2023. Køber du nu, betaler du den fulde nye boligskat fra start.

### Hvilken vurdering betaler jeg skat af i 2026?

I 2026 beregnes din boligskat på en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering sendes ud, bliver skatten automatisk genberegnet og efterreguleret. Det kan betyde en regulering enten op eller ned.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Vurderingsstyrelsen og BBR. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Reglerne om de nye vurderinger er komplekse og under udrulning. Søg rådgivning ved tvivl. Kilde: ejendomsskatteloven, Vurderingsstyrelsen, skat.dk._