# Nybyg og projektsalg: køb af ny bolig som investering

> En nybygget bolig lyder som den perfekte udlejning, men du betaler en præmie og tager en byggerisiko. Se fordele, ulemper, byggeskadeforsikring og momsreglerne.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/nybyg-projektsalg-investering
Kategori: Køb & Salg

En helt ny lejlighed lyder som den perfekte udlejningsbolig. Ingen vedligeholdelse i årevis, lavt energiforbrug og attraktiv for lejere. Og det kan den også være. Men du betaler en præmie for det nye, og køber du på projekt, tager du samtidig en byggerisiko. Denne guide forklarer fordele og ulemper ved at investere i nybyg, hvordan byggeskadeforsikringen virker, og hvad du skal vide om moms og risiko.

## Kort fortalt

- Ved projektsalg køber du en bolig, før eller mens den bygges, ud fra en beskrivelse, og får den leveret, når den står færdig.
- Fordelene er en ny, vedligeholdelsesfri og energieffektiv bolig, ofte i et område i udvikling og attraktiv for lejere.
- Nye bygninger er dækket af en byggeskadeforsikring i 10 år, men rene udlejningsejendomme er undtaget fra kravet.
- Du betaler en præmie for det nye. Du tager en byggerisiko, bl.a. hvis bygherren går konkurs.
- Nybyg er momspligtigt, og momsen er indregnet i prisen. Det gør nybyg dyrere end en tilsvarende ældre bolig.

## Hvad er projektsalg?

Projektsalg, eller projektkøb, er, når du køber en bolig, før eller mens den bygges. Du køber ud fra en beskrivelse, tegninger og visualiseringer. Boligen leveres, når byggeriet står færdigt. Det kan være et til to år senere. Hvornår i processen du køber, har betydning. Køber du tidligt, kan boligen være billigere. Du har flere at vælge imellem. Men du kan ikke se det færdige resultat. Køber du sent, kan du måske se en prøvelejlighed. Men prisen er højere, og valgene af materialer kan være låst. hvilken type ejendom skal du investere i

## Fordelene ved nybyg

En nybygget bolig har nogle klare styrker som investering:

- **Lav vedligeholdelse.** Alt er nyt. Så du slipper for reparationer i mange år.
- **Lavt energiforbrug.** Nye boliger lever op til de nyeste energikrav. Det giver en lav varmeregning og gør boligen fremtidssikret over for EU's energikrav.
- **Attraktiv for lejere.** En moderne bolig med lav varmeudgift er let at leje ud og ofte til en bedre husleje.
- **Områder i udvikling.** Nybyg ligger tit i nye bydele, som havneområderne i de større byer, hvor der kan være udsigt til værdistigning. energikrav udlejning

## Byggeskadeforsikringen: en vigtig detalje for investorer

Nye boliger er som udgangspunkt dækket af en lovpligtig byggeskadeforsikring. Den tegnes og betales af den professionelle bygherre, løber i 10 år fra byggeriet er færdigmeldt, og følger bygningen, så en ny ejer overtager den. Forsikringen dækker alvorlige byggeskader som utætte tage, sætningsskader og omfattende skimmelsvamp, men ikke kosmetiske forhold eller almindeligt slid. Du kan gå direkte til forsikringsselskabet med et krav.

Men her er en detalje, der er vigtig for dig som investor. Ejendomme, der skal bruges til udlejning, er undtaget fra kravet om byggeskadeforsikring. Køber du en nybygget bolig direkte som en udlejningsejendom, er der altså ikke nødvendigvis en byggeskadeforsikring. Sælges en bolig i en udlejningsejendom derimod fra som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år, skal sælgeren tegne en. Undersøg derfor altid, hvordan boligen er forsikret. forsikring udlejer

## Ulemperne ved nybyg

Der er også reelle bagsider, du skal regne med:

- **Du betaler en præmie.** Nybyg koster typisk mere pr. m² end en tilsvarende ældre bolig, og den præmie skal tjenes ind.
- **Lavere afkast i starten.** Den høje pris betyder, at det løbende afkast ofte er lavere end på en ældre bolig.
- **Byggerisiko.** Der kan komme forsinkelser, ændringer i projektet, eller det færdige resultat kan afvige fra visualiseringen.
- **Udbud kan dæmpe priserne.** Bygges der mange nye boliger i et område på én gang, kan det lægge et loft over pris- og lejeudviklingen.

## Momsen på nybyg

En ting, mange ikke tænker over. Nye bygninger og byggegrunde er momspligtige, mens ældre boliger ikke er. Momsen på en ny bolig er indregnet i prisen. Og fordi udlejning af bolig er fritaget for moms, kan du som udlejer ikke trække momsen fra igen. Det er en del af forklaringen på, at nybyg er dyrere end en tilsvarende ældre bolig. Det er værd at regne med i dit budget.

## Pas på bygherrens konkurs

En særlig risiko ved projektkøb er, at bygherren kan gå konkurs undervejs. Det kan hurtigt blive dyrt. Byggeskadeforsikringen dækker kun færdigt byggeri. Så den hjælper dig ikke, hvis byggeriet aldrig bliver færdigt. Sørg derfor for at få en skriftlig garanti for, at byggeriet bliver fuldført, og en garanti for de penge, du betaler undervejs, før du skriver under. Brug altid en boligadvokat ved et projektkøb, for mægleren repræsenterer sælgeren, ikke dig. analysér boligområde

> Køb projektbolig i seks trin: 1) læs entreprenørens og projektets økonomi, ikke kun prospektet; 2) gennemgå købsaftalens forbehold, tidsplan og dagbodsregler; 3) afklar hvad der sker med din finansiering ved forsinkelse; 4) besigtig området og byggefeltet, ikke kun showlejligheden; 5) gennemfør afleveringsforretningen med egen byggesagkyndig; 6) og brug et- og femårsgennemgangene systematisk, for mangler forældes ikke af høflighed.

## Overblik: kontraktens nøglepunkter

Ved projektkøb er kontrakten hele handlen, for boligen findes endnu ikke. Tjek disse punkter, før du skriver under.

| Punkt | Det skal du have klarhed over |
| --- | --- |
| Overtagelse og forsinkelse | Hvornår er boligen klar, og hvilke rettigheder har du, hvis datoen skrider |
| Betaling og sikkerhed | Hvornår betales hvad, og hvordan er dine penge sikret frem til overtagelsen |
| Tilvalg og ændringer | Priser, frister og hvad der sker med tilvalg ved forsinkelse |
| Mangler og gennemgange | Processen ved aflevering og de senere gennemgange |
| Forsikring og garanti | Byggeskadeforsikring og øvrige garantier, som artiklen gennemgår ovenfor |
| Udbud i området | Hvor mange tilsvarende boliger kommer på markedet samtidig med din |

Læs kontrakten med én grundregel i baghovedet: Alt, hvad der ikke står, findes ikke. Mundtlige forsikringer fra en salgspavillon er ingenting værd tre år senere. Er et punkt uklart, så få det skrevet ind, eller lad være med at købe.

## Afleveringen og det første år

Nybyggets kvalitet afgøres ikke på papiret, men i ugerne omkring afleveringen. Her skal du være vågen.

Gennemgå boligen grundigt ved overtagelsen, gerne med en byggesagkyndig ved din side, og få alle fejl og mangler skrevet på en mangelliste med det samme. Fotografér alt. Nye boliger har næsten altid mangler, fra skæve lister til fejl i installationer, og din systematik nu afgør, hvor smertefrit de bliver udbedret.

Reklamér skriftligt, og følg op skriftligt. Venlige telefonsamtaler udbedrer ingen mangler, og de beviser ingenting. Sæt rimelige frister, og hold fast.

Brug derefter det første år aktivt: Notér løbende alt det, der viser sig, når boligen bliver brugt og opvarmet gennem årstiderne, fra revner til trækgener. Det hele samles til den store kontrol, som er beskrevet i 1-års og 5-års gennemgang. Et nybyg med en veldokumenteret mangelproces er både en bedre bolig og en bedre investering, den dag du skal sælge.

## Investorvinklen: udlejning af nybyg

Som udlejningsinvestering har nybyg en særlig profil, og den skal du kende, før du regner.

Fordelene er reelle: Boliger taget i brug efter udgangen af 1991 kan som udgangspunkt udlejes med fri leje, hvis kontrakten er korrekt, vedligeholdelsen er minimal de første år, og energistandarden gør boligen let at udleje og billig at bo i.

Bagsiden er prisen. Nybyg købes typisk til markedets højeste kvadratmeterpriser, og lejen kan sjældent følge helt med. Resultatet er ofte et lavere løbende afkast end i ældre boliger, målt med målestokkene i hvad er et godt afkast. Casen hviler derfor tungere på lav drift, stabil udlejning og langsigtets værdi end på et højt cashflow her og nu.

Og tjek konkurrencen, før du køber: Står der tre tilsvarende projekter og skyder op i samme kvarter, skal alle boligerne finde lejere samtidig, og det presser både leje og tomgang de første år. Udbuddets betydning er gennemgået i nybyggeri og udbud, og markedets store linjer i boligmarkedet 2026. Nybyg kan absolut være en god investering. Men den skal købes med regnearket, ikke med prospektets billeder.

Og tjek bygherren, før du tjekker fliserne. Undersøg, hvilke projekter selskabet har afleveret før, og besøg gerne et af dem: Tal med beboere eller ejerforening om forsinkelser, mangler og hvordan reklamationer blev håndteret. Et velrenommeret navn med pæne, afleverede byggerier bag sig er mere værd end ethvert prospekt. Spørg også til projektets fundament: Er finansieringen på plads, og er der krav om en vis forhåndssalgsgrad, før byggeriet går i gang? Et projekt, der først skal sælge sig til en byggestart, kan trække ud eller helt falde, og din ventetid er en reel omkostning. Sæt det hele på skrift i dine spørgsmål til mægleren, og lad svarene, eller manglen på dem, indgå i beslutningen. En seriøs bygherre svarer gerne og præcist. Tavshed er også et svar.

## Faldgruber

- **At tro der altid er en byggeskadeforsikring.** Rene udlejningsejendomme er undtaget fra kravet.
- **At betale for meget for det nye.** Nybygningspræmien skal tjenes ind. Det løbende afkast er ofte lavere.
- **At overse konkursrisikoen.** Byggeskadeforsikringen dækker kun færdigt byggeri, så kræv en garanti for både færdiggørelse og dine indbetalinger.
- **At glemme momsen.** Nybyg er momspligtigt. Du kan ikke trække momsen fra som boligudlejer.
- **At købe uden en advokat.** Ved et projektkøb repræsenterer mægleren sælgeren. Få din egen rådgiver.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er projektsalg?

Projektsalg er, når du køber en bolig, før eller mens den bygges, ud fra tegninger og beskrivelser, og får den leveret, når byggeriet er færdigt. Det kan tage et til to år fra køb til overtagelse.

### Er en nybygget bolig en god investering?

Den kan være det. Fordelene er lav vedligeholdelse, lavt energiforbrug og attraktivitet for lejere, ofte i et område i udvikling. Ulemperne er en højere pris, et lavere løbende afkast i starten og en byggerisiko.

### Er der byggeskadeforsikring på en udlejningsejendom?

Ikke nødvendigvis. Ejendomme, der skal bruges til udlejning, er undtaget fra kravet om byggeskadeforsikring. Sælges en bolig fra som ejer- eller andelsbolig inden for 10 år, skal sælgeren dog tegne en. Undersøg altid, hvordan boligen er forsikret.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om nybyg og projektsalg i 2026 og udgør ikke individuel rådgivning. Reglerne om forsikring, moms og garantier er komplekse. Brug altid en boligadvokat ved et projektkøb. Kilder: byggeloven og skat.dk._