# Nøglepenge og gebyrer ved indflytning: Hvad må udlejer opkræve i 2026?

> Nøglepenge og dusører er forbudte. Se hvad udlejer lovligt må opkræve ved indflytning i 2026, hvad der er ulovligt, og hvad overtrædelser kan koste dig.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/noeglepenge-og-gebyrer
Kategori: Udlejning

Boligmangel frister. Når tyve ansøgere står i kø til det samme lejemål, opstår idéerne. Et "oprettelsesgebyr". En "administrationsafgift". En dusør for at komme forrest i køen. Lad os sige det klart fra start: nøglepenge og dusører er forbudte. Listen over det, udlejer lovligt kan opkræve ved indflytning, er kort og udtømmende. Denne guide trækker grænsen præcist op. Den viser de lovlige poster én for én og gennemgår de klassiske ulovlige konstruktioner. Og den forklarer, hvad overtrædelser kan koste. Den er skrevet til udlejere, der vil drive forretning med ryggen fri. Samtidig beskytter den lejere mod at betale for noget, ingen må sælge.

Kort sagt: Ved indflytning må du opkræve leje forud inden for lovens rammer. Dertil depositum og forudbetalt leje på højst tre måneder hver samt a conto forbrug efter reglerne. Og stort set intet andet.

## Kort fortalt

- Lejeloven kan ikke fraviges til skade for lejeren, og betalinger uden hjemmel i loven eller lovlig aftale er ulovlige.
- Nøglepenge, dusører og "gebyrer for at få kontrakten" er forbudte, uanset hvad de kaldes på fakturaen.
- Lovligt er: løbende leje, depositum på højst tre måneders leje, forudbetalt leje på højst tre måneder og a conto forbrug efter reglerne.
- Ulovligt opkrævede beløb kan kræves tilbage af lejeren, og sager afgøres i huslejenævnet og domstolene.
- Depositum og forudbetalt leje er lejerens penge med hvert sit formål, og de skal holdes adskilt i bogføringen.
- Er du i tvivl om en opkrævning, så find hjemlen på skrift, for "det plejer man" er ikke en hjemmel.

## Lovligt og ulovligt i overblik

| Post ved indflytning | Status | Note |
| --- | --- | --- |
| Leje forud | Lovlig | Efter kontraktens vilkår |
| Depositum | Lovlig | Højst tre måneders leje |
| Forudbetalt leje | Lovlig | Højst tre måneders leje |
| A conto forbrug | Lovlig | Kræver aftale og korrekt regnskab |
| Oprettelses- og kontraktgebyr | Ulovlig | Ingen hjemmel, uanset beløb |
| Dusør og nøglepenge | Ulovlig | Uanset indpakning |
| Betaling for ventelisteplads | Ulovlig | Penge for adgang er en dusør |
| Tvunget inventarkøb til overpris | Ulovlig | Reelt en dusør med kvittering |

## Grundreglen: Loven sætter listen, ikke fantasien

Lejelovgivningen er beskyttelseslovgivning. Det betyder, at reglerne ikke kan fraviges til skade for lejeren, heller ikke ved "frivillig" aftale. Udlejers muligheder for at opkræve penge er dem, loven giver. Hverken flere eller færre. Reglerne kan læses i lejeloven på Retsinformation. Konstruktionen er vigtig, for den vender bevisbyrden i hverdagen om. Det er ikke lejeren, der skal påvise, at et gebyr er ulovligt. Det er dig, der skal kunne pege på hjemlen, når du opkræver det. lejeloven for udlejere

Bemærk også, at kontraktens paragraf 11 ikke ændrer noget. De særlige vilkår kan supplere loven, men aldrig fravige den til skade for lejeren. Et gebyr bliver derfor ikke lovligt af at stå med fed skrift i kontrakten. Tværtimod fungerer et ulovligt vilkår som dokumentation imod dig, den dag sagen rejses. Skriv derfor kun vilkår ind, du kan pege på hjemmel til, og lad resten blive i skuffen. Testen er enkel. Kan du vise lejeren paragraffen eller den lovlige aftaleform bag opkrævningen, er du på sikker grund. Kan du ikke, har du netop fundet svaret, før nævnet gør det.

## Den lovlige liste ved indflytning

**Leje forud.** Lejen betales efter kontraktens vilkår, og første lejeperiode opkræves naturligt ved indflytning.

**Depositum: højst tre måneders leje.** Depositummet er udlejers sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning, typisk istandsættelse. Loftet er tre måneders leje, og pengene er lejerens, indtil et krav retmæssigt afregnes over dem ved flytteopgøret. depositum og forudbetalt leje

**Forudbetalt leje: højst tre måneder.** Forudbetalt leje dækker lejerens sidste boperiode, typisk opsigelsesperioden, og må ligeledes højst udgøre tre måneders leje. Den må ikke bruges til istandsættelse, for den har sit eget formål.

**A conto forbrug efter reglerne.** Skal lejeren afregne varme, vand eller el gennem dig, kan a conto (løbende forudbetaling af forbrug) opkræves. Det kræver, at ordningen er aftalt i kontrakten, og at forbrugsregnskaberne efterfølgende laves korrekt. forbrugsregnskab og a conto

Det var listen. Bemærk, hvad der IKKE står på den: oprettelsesgebyrer, kontraktgebyrer, fremvisningsgebyrer, "administrationsbidrag" ved indflytning og betaling for at stå på en liste. lejekontrakt, typeformular A10

## De ulovlige klassikere, og hvorfor de falder

**Dusøren.** Penge under bordet for at få lejemålet, ofte kaldt "overtagelse af gardiner" til fantasipriser. Forbudt, uanset indpakning: kræves der betaling, som reelt er vederlag for at få lejemålet, er det en dusør. Inventar kan handles, men kun til reel værdi og frivilligt, og koblingen "køb møblerne eller glem lejligheden" afslører konstruktionen.

**Oprettelses- og kontraktgebyret.** Et gebyr for at skrive kontrakten eller "oprette lejemålet" har ingen hjemmel og er ulovligt, uanset beløbets størrelse. Udgiften til at drive udlejning er udlejers, og den dækkes af lejen, ikke af tillægsfakturaer.

**Ventelistebetaling hos private udlejere.** Betaling for en plads i køen er samme mekanisme som dusøren: penge for adgang. Hold dig fra det, og screen i stedet ansøgerne sagligt og ens. sådan screener du en lejer

**Det oppustede depositum.** Fire eller fem måneders "depositum" er ikke kreativitet, det er en overtrædelse af loftet, og det overskydende kan kræves tilbage.

## Hvad koster det at træde over stregen?

Ulovligt opkrævede beløb kan lejeren kræve tilbage. Tvister om betalinger ved lejemål afgøres i huslejenævnet (nævnet, der afgør lejetvister) og i sidste led ved domstolene. Ud over tilbagebetalingen koster sagerne tid, gebyrer og troværdighed, og i grove tilfælde kan ulovlige vederlag også få strafferetlige konsekvenser efter lovgivningens regler. Den forretningsmæssige konklusion er enkel. Gevinsten ved et ulovligt gebyr er lille, og risikoen er stor. Alternativet, en korrekt opkrævet leje og et lovligt depositum, er både sikrere og pænere at have stående på kontoudtoget. Husk også forældelsen: pengekrav forældes som udgangspunkt efter 3 år, så et ulovligt beløb kan hjemsøge dig længe efter indflytningen. huslejenævnet forklaret

## Gråzonerne: Inventar, nyistandsat og forbedringer

Tre situationer forveksles ofte med gebyrer, og de fortjener hver sin afklaring. Inventar kan lovligt handles mellem parterne, men kun frivilligt og til reel værdi. Koblingen mellem købet og lejemålet er testen. Består handlen den ikke, er den en dusør. Et vilkår om nyistandsat overtagelse er en del af lejemålets stand og drift, ikke en betaling. Udgiften er din, og den bæres af lejen over tid. Og forbedringer af lejemålet finansieres efter reglerne gennem lejen, hvor regimet tillader det, aldrig som et engangsbeløb ved indflytning. vedligeholdelse eller forbedring

Fælles for alle tre gælder skriftligheden. Står aftalen klart i kontrakten med korrekt betegnelse, kan den efterprøves, og så er både du og lejeren beskyttet mod misforståelser.

## Sådan dokumenterer du en ren indflytning

Gør dokumentationen til rutine, så er du færdig, før nogen spørger. Kontrakten angiver hver betaling med korrekt navn og beløb. Opkrævningen sendes som én specificeret opgørelse, hvor leje, depositum, forudbetalt leje og a conto står hver for sig. Depositum og forudbetalt leje bogføres på egne linjer, adskilt fra driften, så flytteopgøret kan laves rent. Og al kommunikation om betalinger holdes på skrift.

Rutinen tager minutter pr. indflytning og sparer timer i nævnet. Den dag en sag opstår, er det den udlejer med papirerne i orden, der vinder, og det er en position, du vælger på forhånd. sådan screener du en lejer

## Sådan sætter du indflytningen rigtigt op

Skriv alle betalinger ind i kontrakten med korrekt betegnelse: leje, depositum, forudbetalt leje og a conto pr. forbrugstype. Opkræv på én samlet, specificeret opgørelse, så lejeren kan se hver post. Hold depositum og forudbetalt leje adskilt i bogføringen, for de har hvert sit formål og hver sin skæbne ved fraflytning. Og gem dokumentationen, for den dag et flytteopgør ender i nævnet, er det papirerne, der vinder sagen. ind- og fraflytningssyn

## Ved genudlejning og fornyelse: Reglerne gælder hver gang

Reglerne er ikke en engangstest ved din første udlejning, de gælder ved hvert eneste lejerskifte. Ny lejer betyder ny kontrakt med de samme lofter. Depositum på højst tre måneders leje. Forudbetalt leje på højst tre. Og ingen kreative poster imellem. Depositummet for siddende lejere kan kun reguleres i samme takt som lovlige lejereguleringer. Det kan aldrig få et frit tillæg, fordi markedet er blevet varmere.

Vær særligt vågen i pressede markeder. Det er dér, fristelserne opstår, og det er også dér, nævnene ser flest sager. En udlejer med faste, lovlige rutiner ved hvert lejerskifte har ingen sager at tabe, og det er den billigste complianceafdeling, der findes. Gør derfor reglerne til en fast tjekliste, du kører ved hvert lejerskifte, præcis som fraflytningssynet. Ti minutter med listen koster ingenting, og den beskytter både din forretning og dit omdømme i et marked, hvor lejere deler deres erfaringer hurtigere end nogensinde. istandsættelse ved lejerskifte

> Indflytningsopkrævningens seks trin: 1) skriv hver betaling ind i kontrakten med korrekt betegnelse og hjemmel; 2) hold depositum på højst tre måneders leje og forudbetalt leje på højst tre; 3) aftal a conto forbrug i kontrakten, hvis lejeren afregner gennem dig; 4) send én specificeret opgørelse, så lejeren kan se hver post; 5) bogfør depositum og forudbetalt leje adskilt fra lejen; 6) og drop alt, du ikke kan finde hjemmel til på skrift, uanset hvad andre "plejer".

## Faldgruber

- **At pakke dusøren ind som inventarkøb.** Møbler kan handles til reel værdi, men tvunget køb til fantasipris er en dusør med kvittering.
- **At opfinde gebyrer med pæne navne.** Oprettelse, administration og kontraktskrivning er udlejers omkostninger, og de dækkes af lejen.
- **At runde depositummet op.** Loftet er tre måneders leje, og det overskydende er ikke en buffer, det er et tilbagebetalingskrav.
- **At blande forudbetalt leje og depositum sammen.** De har hvert sit formål, og sammenblandingen skaber tabte sager ved flytteopgøret.
- **At læne sig op ad "det gør alle".** Udbredt praksis er ikke hjemmel, og nævnet dømmer efter loven, ikke efter vanen.

## Ofte stillede spørgsmål

### Er nøglepenge ulovlige i Danmark?

Ja. Betaling for at få et lejemål, uanset om det kaldes nøglepenge, dusør eller gebyr, er ulovlig. Lejelovgivningen fastlægger udtømmende, hvad udlejer kan opkræve, og vederlag for selve adgangen til lejemålet står ikke på listen. Ulovligt betalte beløb kan kræves tilbage.

### Hvor stort må depositummet være?

Højst tre måneders leje. Dertil kan komme forudbetalt leje på højst tre måneder, så den samlede startbetaling ud over første lejeperiode kan udgøre op til seks måneders leje, fordelt på de to lovlige poster. Alt derover mangler hjemmel og kan kræves tilbage af lejeren.

### Må udlejer tage et gebyr for at skrive lejekontrakten?

Nej. Udgifter til kontrakt, oprettelse og administration er en del af udlejers almindelige omkostninger og dækkes af lejen. Et særskilt gebyr ved indflytning har ingen hjemmel i loven, og det gælder uanset gebyrets størrelse og uanset, hvad det kaldes i opkrævningen.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._