# Nabostøj i udlejningsejendommen: Sådan griber du ind, før de gode lejere flytter

> Udlejer har pligt til at sikre god orden. Se støjsagens trappe: klage, påmindelse, nævnets betingede lejeforhold og ophævelse, og beviserne, der afgør sagen.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/nabostoej-udlejers-pligt
Kategori: Udlejning

Støjsagen er udlejerens mest undervurderede tabskonto. Det er sjældent den larmende lejer, der flytter. Det er de stille naboer omkring. Med dem forsvinder den stabile leje, mens du står tilbage med problemet og tomgangen. Loven har set det komme. Du har ligefrem pligt til at sørge for god orden i ejendommen, og passivitet giver de generede lejere misligholdelsesbeføjelser mod dig, herunder krav om lejenedsættelse. Heldigvis følger der en værktøjskasse med pligten. En trappe fra påmindelse over huslejenævnets betingede lejeforhold til opsigelse og ophævelse, hvor dokumentationen bærer hvert trin. Her er hele drejebogen.

## Kort fortalt

- Udlejer skal sørge for god orden i ejendommen. Passivitet kan give naboerne krav mod dig, herunder lejenedsættelse.
- Lejeren skal overholde husorden og rimelige påbud og svarer også for husstand og gæster.
- Nævnet kan gøre lejeforholdet betinget eller give en advarsel, men kun hvis der først er givet en påmindelse.
- Overtrædes nævnets vilkår inden for 1 år, er der grundlag for opsigelse eller ophævelse.
- Skriftlige, daterede naboklager er sagens rygrad: bed altid mundtlige klagere skrive.

## Pligten og kataloget: hvad loven kræver af begge parter

Lejeloven (Retsinformation) fordeler rollerne klart. Efter § 152 skal lejeren overholde de almindelige ordensregler for ejendommen og efterkomme andre rimelige påbud, der sikrer god husorden, og ansvaret rækker videre end lejeren selv. Husstand og gæster tæller med, så "det var min svogers fest" er ikke et forsvar. Udlejeren skal omvendt sørge for, at der hersker god orden. Loven mener det bogstaveligt. I de grove tilfælde skal du om fornødent ophæve lejeforhold, og gør du ingenting, kan de lejere, der generes, gøre misligholdelsesbeføjelser gældende mod dig, i praksis typisk krav om nedsat leje, så længe problemet består. Støjsagen er altså aldrig kun et mellemværende mellem to lejere; den er dit driftsansvar.

Lovens katalog over tilsidesættelser i § 153 giver dig sproget til sagen. Vold og trusler, chikane, adfærd der skaber store gener eller utryghed, uacceptabel støj gennem længere tid, husdyr til væsentlig gene og vanrøgt af det lejede. Læg mærke til nuancerne "væsentlig" og "gennem længere tid". En fest er ikke en sag, men et mønster er, og netop mønsteret er det, din dokumentation skal vise. Har ejendommen en husorden med konkrete støjtidsrum, bliver vurderingen skarpere. Har den ikke, gælder de almindelige normer stadig. husdyr i lejemålet

## Trappen: påmindelse, nævn, opsigelse og ophævelse

Første trin er altid den skriftlige påmindelse. Den er ikke bare god stil men en juridisk betingelse. Nævnet kan kun pålægge retsfølger, hvis tilsidesættelsen er sket trods din påmindelse. Skriv konkret: datoer, tidspunkter, karakteren af generne og kravet om ophør, i et sprog du gerne vil have læst op i retten. Hjælper det ikke, er andet trin husordenssagen i huslejenævnet, som du indbringer, og hvor nævnet efter § 154 kan vælge mellem to retsfølger. Lejeforholdet kan gøres betinget, så en overtrædelse af de fastsatte adfærdsbetingelser inden for 1 år giver grundlag for opsigelse eller ophævelse, eller lejeren kan meddeles en advarsel om, at gentagelse kan føre til det betingede lejeforhold eller ophør. En taktisk detalje. Nævnet kan ikke pålægge en strengere retsfølge, end du har nedlagt påstand om, så bed om det betingede lejeforhold, hvis sagen bærer det.

Tredje trin er ophøret. Ved god skik-brud trods påmindelse, hvor forholdet ikke er groft nok til ophævelse, kan der opsiges med 3 måneders varsel efter de almindelige formkrav. Ved væsentlig misligholdelse, hvor lejerens fraflytning er påkrævet, kan lejemålet ophæves til øjeblikkelig fraflytning. I de tilstrækkeligt grove tilfælde kan det ske uden nævnsbehandling først. Praksis viser, hvad der skal til. I en offentliggjort landsretssag (U 2020.485 ØLK) havde udlejeren givet tre skriftlige advarsler over trekvart år for en lejers chikane med råb og skrig. Derefter ophævelsen og fogedudsættelsen blev stadfæstet, netop fordi advarslerne og naboernes forklaringer dokumenterede mønsteret. udlejers opsigelsesgrunde

## Dokumentationen og driften: sådan vindes sagen i hverdagen

Støjsager afgøres på papir, ikke på decibel. Din vigtigste vane er derfor at konvertere mundtlige klager til skriftlige. Bed venligt klageren sende en mail med hvem, hvad og hvornår, og forklar hvorfor. Uden skriftlige klager kan du hverken påminde konkret eller løfte bevisbyrden i nævn, boligret og fogedret, hvor naboernes forklaringer i øvrigt også kan blive afgørende som vidner. Før en simpel log over hændelser, klager, dine påmindelser og lejerens reaktioner, og behandl persondata i klagerne ordentligt: klagerens identitet skal håndteres efter reglerne. Din log er også et register. gdpr for udlejere

> Støjsagens drejebog: 1) modtag klagen, og bed om den på skrift med datoer og tidspunkter; 2) vurdér mod kataloget: er det væsentligt, gentaget, dokumenterbart; 3) send den skriftlige påmindelse med konkrete hændelser og krav om ophør; 4) ved gentagelse: indbring husordenssagen for nævnet med påstand om betinget lejeforhold; 5) ved overtrædelse af vilkårene inden for 1 år eller ved grove forhold: opsig eller ophæv med rådgiver på formkravene; 6) og hold naboerne orienteret i generelle vendinger, så de ved, at der handles: det er dem, du er ved at beholde.

Den strategiske slutpointe er ærlig: trappen tager tid. Det skal den, for lejerens hjem er beskyttet med god grund. Men den udlejer, der starter trappen ved anden klage i stedet for tiende, kommer i mål et halvt år før. Det halve år er præcis der, hvor de gode lejere ellers finder noget andet. sag i huslejenævnet

## Overblik: din pligt og din trappe

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Pligten | Du skal sikre husordenen, se ovenfor |
| Kataloget | Hvad loven kræver af begge parter, se ovenfor |
| Trappen | Påmindelse, nævn, opsigelse, ophævelse, se ovenfor |
| Dokumentationen | Det, der vinder sagen |
| Driften | Handl før de gode lejere flytter |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at du som udlejer har en pligt til at sikre, at husordenen overholdes, så en støjende lejer ikke jager dine gode lejere væk. Du har en trappe af muligheder: fra påmindelse over indbringelse for huslejenævnet til opsigelse og i grove tilfælde ophævelse. Men trappen virker kun, hvis du dokumenterer generne undervejs. God dokumentation er det, der vinder en støjsag, og rettidig handling er det, der beholder de gode lejere.

## Taleksempel: sagen, der blev vundet i hverdagen

Lad os se to udlejere. Alle tal er kun illustration.

Sig, at begge har en lejer, der larmer og generer naboerne.

Den første handler. Han reagerer på klagerne, sender en skriftlig påmindelse, dokumenterer de gentagne gener med klager, datoer og eventuelle logbøger, og trapper op efter reglerne, da støjen fortsætter. Da sagen skal prøves, står den stærkt, fordi den er dokumenteret. De gode naboer bliver boende, fordi de kan se, at udlejeren tager fat.

Den anden lader stå til. Klagerne hober sig op, men han skrider ikke ind. De gode, stille lejere bliver trætte af larmen og flytter. Nu står han med en støjende lejer, tomme lejemål efter de gode og en sag, der er svær at føre, fordi intet er dokumenteret. Passiviteten kostede ham de forkerte lejere.

Forskellen var ikke den støjende lejer, men reaktionen. Det er nabostøjens hele lære. Griber du ind i tide og dokumenterer, beholder du de gode lejere og kan føre sagen. Lader du stå til, mister du de forkerte. Reagér på klager, dokumentér alt, og trap op efter reglerne, se sag i huslejenævnet. Beskyt de gode lejere aktivt, se udlejers opsigelsesgrunde.

## Sådan håndterer du nabostøj

Fire principper løser støjsagen rigtigt.

Tag klager alvorligt fra starten. En støjklage er ikke en bagatel, men et signal om, at dine gode lejere er utilfredse. Reagér på den første klage, undersøg sagen, og lad ikke problemet vokse, mens de tålmodige naboer mister tålmodigheden og begynder at kigge efter noget andet.

Dokumentér hver gene grundigt. Notér klager, datoer, tidspunkter og karakter af støjen, og bed eventuelt naboerne føre en logbog. Det er dokumentationen, der bærer en støjsag, uanset hvilket trin på trappen du senere ender på, så begynd at dokumentere fra første klage.

Trap op ad trinene efter reglerne. Start med en påmindelse, gå videre til et formelt påkrav, indbring sagen for huslejenævnet, og skrid til opsigelse eller i grove tilfælde ophævelse, hvis støjen fortsætter. Følg reglerne på hvert trin, se udlejers opsigelsesgrunde, så din sag holder.

Og handl for at beholde de gode lejere. Formålet er ikke kun at straffe den støjende, men at beskytte de gode, stille lejere, der ellers flytter. Synlig, rettidig handling viser dem, at du tager deres trivsel alvorligt, og det er ofte det, der holder på dem, se behold dine gode lejere. En støjsag handler i sidste instans om at holde ejendommen til et sted, hvor gode lejere vil blive boende, og det kræver, at du griber ind, før de mister tålmodigheden.

## Faldgruber

- **At vente på, at det går over.** Passivitet kan koste lejenedsættelse til naboerne og til sidst deres opsigelser.
- **At springe påmindelsen over.** Uden forudgående påmindelse kan nævnet ikke pålægge retsfølger.
- **At bygge sagen på mundtlige klager.** Skriftlige, daterede klager er beviset. Bed altid om dem.
- **At bede nævnet om for lidt.** Nævnet kan ikke gå ud over din påstand, så overvej det betingede lejeforhold frem for kun en advarsel.
- **At ophæve på en enkelt fest.** Kataloget kræver væsentlighed og mønster. Enkeltstående episoder bærer sjældent ophør.

## Ofte stillede spørgsmål

### Har udlejer pligt til at gøre noget ved nabostøj?

Ja. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen, og skal reagere på klager over lejere, der tilsidesætter god skik og orden. Forholder udlejer sig passiv, kan de generede lejere gøre misligholdelsesbeføjelser gældende, i praksis typisk krav om nedsat leje, så længe generne står på. Til sidst risikerer udlejer at miste netop de stabile lejere.

### Hvad kan huslejenævnet gøre ved en støjende lejer?

I en husordenssag, som udlejer indbringer, kan nævnet gøre lejeforholdet betinget, så en overtrædelse af fastsatte adfærdsbetingelser inden for 1 år giver grundlag for opsigelse eller ophævelse, eller meddele lejeren en advarsel. Det er en betingelse, at tilsidesættelsen er sket trods udlejerens forudgående påmindelse. Nævnet kan ikke pålægge en strengere retsfølge end den, udlejer har nedlagt påstand om.

### Hvornår kan en støjende lejer opsiges eller ophæves?

Opsigelse med 3 måneders varsel kan ske, når god skik og orden er tilsidesat trods påmindelse, uden at forholdet er groft nok til ophævelse. Ophævelse til øjeblikkelig fraflytning kræver væsentlig misligholdelse, hvor lejerens fraflytning er påkrævet. Offentliggjort praksis har stadfæstet ophævelse efter tre skriftlige advarsler for vedvarende chikane med råb og skrig. Dokumentationen af mønsteret er afgørende.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, huslejenævnet og fogedretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Paragrafhenvisninger og praksis er valideret ved skrivning. Konkrete sager bør vurderes med rådgiver, især omkring formkrav ved opsigelse og ophævelse. Kilde: lejelovens §§ 152-154 og kapitlerne om opsigelse og ophævelse, offentliggjort praksis, herunder U 2020.485 ØLK._