# Moms ved korttidsudlejning: 1-månedsreglen og 50.000-grænsen

> Moms ved korttidsudlejning: hvornår udlejning under en måned er momspligtig, 50.000 kroners grænsen, sommerhusreglen og registreringen, forklaret med kilder.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/moms-korttidsudlejning
Kategori: Skat

De fleste udlejere ved, at lejeindtægter skal med på skatteopgørelsen. Færre ved, at korttidsudlejning også kan udløse MOMS. Moms er et helt andet spor end indkomstskat. Det har egne grænser, egen registrering og eget regnskab. Reglerne er heldigvis mere systematiske, end rygterne siger. Udlejning af fast ejendom er som hovedregel momsfritaget. Udlejning af værelser og ferieboliger for kortere tid end en måned er derimod momspligtig. Sommerhuse har deres egen fritagelse. Og registreringspligten indtræder først, når omsætningen overstiger 50.000 kr. inden for et kalenderår. Denne guide gennemgår systemet med Skattestyrelsens og momslovens egne regler som fundament. Så ved du præcis, hvornår momsen gælder DIG.

Kort sagt: Langtidsudlejning af boliger er momsfri. Korttidsudlejning under en måned af værelser og ferieboliger er momspligtig, mens sommerhuse er fritaget. Momsregistrering kræves først over 50.000 kr. i årlig momspligtig omsætning.

## Kort fortalt

- Hovedreglen i momslovens § 13 fritager udlejning og bortforpagtning af fast ejendom for moms; loven kan læses på Retsinformation.
- Fritagelsen omfatter ikke udlejning af værelser i hoteller og lignende. Den omfatter heller ikke udlejning af værelser for kortere tidsrum end 1 måned.
- Momspligten ved korttidsudlejning gælder ifølge Skattestyrelsen også private boligejere. Det gælder alle, der udlejer værelser til feriegæster.
- Udlejning af sommerhuse er momsfritaget uanset lejemålets længde. Sommerhuset betragtes som supplement til ejerens bolig.
- Momsregistrering kræves først, når den momspligtige omsætning overstiger 50.000 kr. inden for et kalenderår, opgjort uden moms.
- Momsfri langtidsudlejning og momspligtig korttidsudlejning kan kombineres fra samme ejendom. Der er kun moms af korttidsdelen.

## Systemet: Fritagelsen og dens undtagelse

Momslovens § 13, stk. 1, nr. 8 fritager udlejning og bortforpagtning af fast ejendom for moms. Fritagelsen omfatter også levering af gas, vand, el og varme som led i udlejningen. Det er derfor, din almindelige boligudlejning aldrig har haft moms på huslejen. Men fritagelsen har indbyggede undtagelser. Den omfatter ikke udlejning af værelser i hoteller og lignende. Og den omfatter ikke udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned. Den slags er med moms. Lovteksten kan læses på Retsinformation, og Skattestyrelsens juridiske vejledning forklarer afgrænsningen. korttidsudlejning og skat

Logikken bag er konkurrence. Korttidsudlejning til turister og andre på midlertidigt ophold konkurrerer med hoteller, som betaler moms. Derfor skal den type udlejning også. Langtidsudlejning til folk, der bruger boligen som deres hjem, er noget andet. Det er netop det, fritagelsen skal beskytte.

## 1-månedsreglen i praksis

Grænsen går ved lejeforholdets længde: udlejer du værelser eller ferieboliger for kortere tidsrum end 1 måned, er udlejningen momspligtig. Skattestyrelsen slår fast, at det også gælder private boligejere. Det rammer alle, der udlejer værelser til feriegæster, fx gennem platforme. Udlejer du derimod det samme værelse til en lejer, der bor der i måneder som sin bolig, er billedet et andet. Så er du inde i fritagelsen. fremleje, reglerne

Og de to kan kombineres. Efter Skattestyrelsens vejledning kan samme ejendom rumme begge dele. Momsfri langtidsudlejning og momspligtig korttidsudlejning kan bo side om side. Der betales så kun moms af korttidsdelen. Det kræver bare, at du kan skille de to strømme ad i regnskabet. Det leder direkte til registreringsspørgsmålet.

## 50.000-grænsen: Hvornår registreringen indtræder

| Situation | Momsstatus |
| --- | --- |
| Langtidsudlejning af bolig | Momsfritaget |
| Værelse eller feriebolig udlejet under 1 måned | Momspligtig |
| Sommerhus udlejet, uanset længde | Momsfritaget |
| Hel selvstændig bolig til ferieformål, fx selvstændigt parcelhus | Momsfritaget efter Skattestyrelsens beskrivelse |
| Momspligtig omsætning under 50.000 kr. pr. kalenderår | Momspligtig aktivitet, men ingen registreringspligt |
| Momspligtig omsætning over 50.000 kr. pr. kalenderår | Registrering og momsafregning |

Registreringsgrænsen er systemets praktiske ventil. Du skal ifølge Skattestyrelsen ikke momsregistreres og betale moms med det samme. Grænsen er en samlet momspligtig omsætning på 50.000 kr. inden for et kalenderår. Beløbet opgøres uden moms. Overskrides grænsen, skal du momsregistreres på Virk hos Erhvervsstyrelsen. Moms opkræves fra det tidspunkt, grænsen overskrides. Bemærk, at grænsen gælder din samlede momspligtige omsætning. Anden momspligtig aktivitet tæller med i samme pulje. hvidvaskreglerne ved ejendomskøb

Illustrativt regneeksempel med runde, fiktive tal: Du korttidsudlejer et værelse for i alt 38.000 kr. i et kalenderår og har ingen anden momspligtig omsætning. Du er under grænsen og skal ikke registreres. Året efter udlejer du mere og rammer 62.000 kr. Nu skal du registreres og opkræve moms fra overskridelsen. Regnskabet skal kunne dokumentere perioder og beløb. Tallene er illustrative, grænsen på 50.000 kr. er Skattestyrelsens.

## Sommerhuset og den selvstændige bolig: Fritagelserne

To situationer er fritaget, selv ved kort udlejning. Sommerhuset først. Udlejning af sommerhuse er momsfritaget uanset længden. Sommerhuset betragtes i Danmark som et supplement til ejerens private bolig. Det er ikke en kommerciel aktivitet, som Skattestyrelsen beskriver det. Og fritagelsen gælder uanset husets beliggenhed. Så den helt selvstændige bolig. Udlejer du en hel selvstændig bolig til ferieformål, fx et selvstændigt parcelhus, er svaret et andet. Skattestyrelsen beskriver den udlejning som momsfritaget. Det gælder uanset, hvor kort tid den lejes ud. sommerhus som investering

Gråzonen er lejligheder og enheder, der er en integreret del af din egen bolig. Her peger Skattestyrelsens beskrivelse på momspligt ved korttidsudlejning. Og afgrænsningen mellem integreret del og helt selvstændig bygning er konkret. Står du i gråzonen med væsentlige beløb, er der én sikker vej. Hent et bindende svar fra Skattestyrelsen, før modellen skaleres. udleje kælder og loft

## Praktikken: Registrering, regnskab og priser

Bliver du momspligtig og over grænsen, er praktikken overskuelig, men fast. Registrér virksomheden for moms på Virk. Opkræv moms af de momspligtige lejeindtægter fra overskridelsen. Før regnskab, der dokumenterer lejeperioder og indtægter. Det skal skille momsfri og momspligtig udlejning ad, hvis du har begge. Og husk prissætningen. Momsen skal enten lægges oven i din pris eller rummes i den. Den beslutning hører hjemme i din kalkule, ikke i din efterrationalisering. Indkomstskatten kører parallelt i sit eget spor med sine egne regler. Hold de to adskilt i både hoved og mapper. korttidsudlejning og skat

## Regnskabet i praksis: Sådan skiller du strømmene

Kombinerer du momsfri og momspligtig udlejning, er regnskabet din ven, ikke din fjende. Før en bookinglog pr. enhed: periode, lejer, beløb og type, langtid eller korttid. Lad platformenes udbetalingsbilag følge med som dokumentation, og gem dem samlet. Del kontoplanen, så momsfri og momspligtig omsætning har hver sin linje fra dag ét.

Sæt en fast kvartalsrutine: log ajourføres, omsætningen mod 50.000-grænsen opgøres, og bilag arkiveres. Rutinen tager en halv time og gør to ting. Den fanger registreringspligten i tide, i stedet for bagefter. Og den gør en eventuel dialog med Skattestyrelsen lettere. Den bliver en fremvisning af orden i stedet for en rekonstruktion af kaos. digital udlejning

## Tre situationer fra virkeligheden

Situation ét: værelset i villaen. Du udlejer et værelse til turister i perioder på en til tre uger, i alt 34.000 kr. på et år. Udlejningen er momspligtig efter 1-månedsreglen, men du er under 50.000-grænsen og skal ikke registreres. Log og bilag holdes alligevel, for grænsen måles hvert kalenderår.

Situation to: sommerhuset. Du udlejer sommerhuset i uger gennem sæsonen. Udlejningen er momsfritaget uanset længden, og momssporet er lukket, mens indkomstskattesporet kører for sig.

Situation tre: kombivillaen. Stueetagen er langtidsudlejet momsfrit, og et kælderværelse korttidsudlejes momspligtigt. De to strømme skilles i regnskabet. Grænsen måles på korttidsdelen sammen med din øvrige momspligtige omsætning. Moms betales kun af den del, hvis grænsen overskrides. Tre situationer, ét system. korttidsudlejning og skat

## Bindende svar: Sådan låser du din model fast

Står din udlejning i en afgrænsningsgråzone, findes der et værktøj, der er bedre end både håb og forums: det bindende svar. Efter skatteforvaltningslovens regler kan du bede Skattestyrelsen tage stilling til den skatte- eller momsmæssige virkning af en konkret, påtænkt disposition. Svaret binder som udgangspunkt myndigheden i forhold til dig for den beskrevne situation.

Anmodningen skal beskrive faktum præcist. Det er enheden, dens forhold til din egen bolig, udlejningens længder, beløbene og modellen. Jo skarpere beskrivelsen, desto mere værd er svaret, for svaret gælder det beskrevne. Brug værktøjet, FØR du skalerer. Én gråzone-enhed kan man leve med at afklare bagud. Ti kan man ikke. Et bindende svar koster gebyr og ventetid. Begge dele er småpenge mod en forkert model, der har kørt i tre år. Reglerne om bindende svar kan læses på Retsinformation. 7 skattemyter om udlejning Afslut med arkivet. Gem bookingloggen, bilagene, dine opgørelser mod grænsen og et eventuelt bindende svar samlet pr. år, så hele momssporet kan dokumenteres med ét klik. Momsregler håndhæves på dokumentation. En mappe, der er klar, før nogen spørger, er den ro i maven, hele denne artikel egentlig handler om. Orden er billigere end bøder, og den er oven i købet gratis. Sæt derfor mappen op i dag, mens sæsonen stadig er ung. Fremtidens dig siger tak, og det gør en eventuel kontrol også. Ti minutter nu giver ro i maven hele året.

> Moms-tjekket i seks trin: 1) afgør lejemålets type: bolig på langtid, værelse eller feriebolig på korttid, sommerhus eller selvstændig bolig; 2) placér udlejningen i fritagelse eller momspligt efter reglerne; 3) opgør den samlede momspligtige omsætning mod 50.000-grænsen pr. kalenderår. 4) Registrér på Virk, når grænsen overskrides, og opkræv moms derfra. 5) Før regnskab, der skiller momsfri og momspligtig udlejning ad. 6) Og hent et bindende svar hos Skattestyrelsen, før du skalerer i en gråzone.

## Faldgruber

- **At forveksle moms og indkomstskat.** De to spor har hver sine regler og grænser, og styr på det ene fritager ikke for det andet.
- **At overse, at momspligten også rammer private.** Værelsesudlejning til feriegæster under en måned er med moms. Det gælder, uanset at du ikke ser dig selv som virksomhed.
- **At glemme, at 50.000-grænsen er samlet.** Anden momspligtig omsætning tæller med. Puljen er den samme som for korttidsudlejningen.
- **At skalere i gråzonen uden bindende svar.** Afgrænsningen mellem integreret enhed og selvstændig bolig er konkret. Gæt er dyre.
- **At prissætte uden momsen.** Skal momsen rummes i din nuværende pris, falder dit nettoresultat. Det skal kalkulen vide først.

## Ofte stillede spørgsmål

### Skal jeg betale moms af Airbnb-udlejning?

Udlejer du værelser eller ferieboliger for kortere tid end 1 måned, er udlejningen momspligtig, og det gælder ifølge Skattestyrelsen også private boligejere. Registrering og momsbetaling kræves dog først, når din samlede momspligtige omsætning overstiger 50.000 kr. inden for et kalenderår.

### Hvornår er udlejning momsfritaget?

Hovedreglen i momslovens § 13 fritager udlejning af fast ejendom, så almindelig langtidsudlejning af boliger er momsfri. Fritaget er også udlejning af sommerhuse uanset længde og efter Skattestyrelsens beskrivelse udlejning af en hel selvstændig bolig til ferieformål. Momspligten rammer korttidsudlejning af værelser og ferieboliger under 1 måned.

### Hvad er 50.000 kroners grænsen for moms?

Registreringsgrænsen: du skal ikke momsregistreres, så længe din samlede momspligtige omsætning ikke overstiger 50.000 kr. inden for et kalenderår, opgjort uden moms. Overskrides grænsen, skal du registreres på Virk og opkræve moms fra overskridelsestidspunktet, og grænsen gælder al din momspligtige omsætning samlet.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og Erhvervsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._