# Møbleret udlejning: Sådan får du et lovligt møbleringstillæg

> Udlejer du møbleret, kan du opkræve et møbleringstillæg og få højere leje. Men det kræver dokumentation. Se reglerne, ansvaret for inventaret og faldgruberne.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/moebleret-udlejning-guide
Kategori: Udlejning

At udleje møbleret kan give dig en højere husleje og en bredere kreds af lejere. Men mange udlejere ved ikke, at betalingen for møblerne, det såkaldte møbleringstillæg, kun er lovligt, hvis det er dokumenteret og kan forsvares. Gør du det forkert, kan huslejenævnet sætte tillægget ned. Denne guide forklarer, hvordan du udlejer møbleret rigtigt, hvad du skal have styr på med inventaret, og hvilke faldgruber du skal undgå.

## Kort fortalt

- Ved møbleret udlejning kan du opkræve et møbleringstillæg oven i huslejen.
- Tillægget er kun lovligt, hvis inventaret er dokumenteret i kontrakten og kan forsvares over for huslejenævnet.
- En møbleret bolig kan typisk give 8 til 15 pct. højere husleje end en tilsvarende umøbleret.
- Møbleret udlejning passer især til kortere lejeperioder, expats, studerende og virksomheder.
- Lav altid en detaljeret inventarliste med billeder, så ansvaret for møblerne er klart.

## Hvad er møbleret udlejning?

Møbleret udlejning er, når du udlejer boligen med møbler og inventar. Så lejeren kan flytte direkte ind uden selv at skulle møblere. Det er særligt efterspurgt af lejere, der skal bo i boligen i en kortere periode, som tilflyttere, internationale medarbejdere, expats og studerende, samt af virksomheder, der søger boliger til medarbejdere. For dem er en indflytningsklar bolig værd at betale ekstra for. studieboliger og mikrolejligheder

## Møbleringstillægget: betaling for møblerne

Den økonomiske fordel ved møbleret udlejning er, at du kan opkræve et møbleringstillæg, altså en betaling for brugen af møblerne, oven i den almindelige husleje. En møbleret bolig kan på den måde typisk give 8 til 15 pct. højere månedlig husleje end en tilsvarende umøbleret, forudsat at inventaret er nyere, komplet og korrekt dokumenteret.

Men tillægget er ikke frit. Det er kun lovligt, hvis inventaret er beskrevet i lejekontrakten, og hvis tillægget kan forsvares over for huslejenævnet, altså står i et rimeligt forhold til møblernes værdi og slid. Det må ikke være en skjult huslejeforhøjelse. I regulerede områder er kravene til dokumentation endnu skrappere. huslejenævnet forklaret

## Dokumentationen: en detaljeret inventarliste

Nøglen til et lovligt møbleringstillæg og til at undgå konflikter er dokumentation. Du bør:

- **Lave en detaljeret inventarliste**, der beskriver alle møbler og alt inventar, der følger med boligen, fra sofa, spisebord og senge til lamper, gardiner og køkkenudstyr.
- **Tage daterede billeder** af hvert møbel og dets stand, og opbevare dem sammen med kontrakten.
- **Vedlægge listen til lejekontrakten**. Så det er klart for begge parter, hvad der følger med, og i hvilken stand.

Uden en ordentlig inventarliste risikerer du både at få møbleringstillægget underkendt og at stå svagt i en tvist om skader ved fraflytning. fraflytningssyn regler

## Ansvaret for inventaret

Når boligen er møbleret, følger der et ekstra ansvar med for begge parter. Du som udlejer skal sørge for, at møbler og udstyr er i forsvarlig stand ved indflytningen. Lejeren skal til gengæld behandle inventaret med omhu og erstatte skader, der skyldes forkert brug eller uagtsomhed. Ved fraflytning skal lejeren aflevere møblerne i samme stand som ved indflytningen, bortset fra almindeligt slid og ælde. Opstår der uenighed om skader, er inventarlisten, billederne og indflytningsrapporten dine vigtigste beviser. Sørg desuden for, at både du og lejeren har en forsikring, der dækker skader på inventaret. forsikring for udlejere

## Skatten ved møbleret udlejning

Møbleringstillægget er en del af din lejeindtægt og beskattes som resten. Vælger du at opgøre din skat efter den regnskabsmæssige metode, har møbleret udlejning en fordel. Du kan trække afskrivninger på møblerne og udgifter til vedligeholdelse af inventaret fra i lejeindtægten. Det kan gøre den regnskabsmæssige metode mere attraktiv ved møbleret udlejning end ved umøbleret. Vær opmærksom på, at møbleret udlejning ikke er det samme som korttidsudlejning under 30 dage, som har sine egne regler, bl.a. om moms. skat på lejeindtægt

En praktisk rutine sikrer, at tillægget holder. Lav en komplet inventarliste med stand og fotos som bilag til kontrakten, gem kvitteringerne for møblerne, for tillægget skal kunne begrundes i en reel værdi, og afskriv realistisk, illustrativt over fem til syv år for almindeligt inventar, så tillægget følger møblernes faktiske værdi ned. Gennemgå inventaret ved hvert lejerskifte med samme liste, og udskift slidte dele, før de bliver til konflikter. Møbleret udlejning betaler sig i de rigtige segmenter, projektfolk og studerende på korte ophold, men kun når dokumentationen er lige så ordentlig som møblerne. Og drop tillægget helt, hvis inventaret reelt er slidt op, for et udokumenterbart tillæg er en tabt nævnssag, der venter på en anledning til at blive tabt. langtid, korttid eller erhverv, vælg strategi

> Udlej møbleret i seks trin: 1) vælg segmentet, projektfolk og korte ophold betaler præmien; 2) møblér funktionelt og slidstærkt; 3) lav komplet inventarliste med fotos som kontraktbilag; 4) begrund tillægget i møblernes reelle værdi; 5) afskriv realistisk, og lad tillægget følge værdien ned; 6) og gennemgå inventaret ved hvert lejerskifte, så listen og virkeligheden altid stemmer.

## Overblik: inventarlisten, der bærer tillægget

| Punkt på listen | Hvorfor det skal med |
| --- | --- |
| Hver genstand, navngivet | Ingen tvivl om, hvad der følger med |
| Stand ved indflytning | Udgangspunktet for enhver senere vurdering |
| Anslået værdi pr. genstand | Grundlaget for et rimeligt tillæg |
| Fotos med dato | Beviset, når hukommelsen er uenig |
| Dato og begge underskrifter | Gør listen til en del af aftalen |

Listen er hele konstruktionens fundament. Uden den er tillægget et tal uden bevis. Med den er det en dokumenteret ydelse. Lav den grundigt én gang. Opdatér den ved hvert lejerskifte. Det er ti minutters arbejde. Og det er de vigtigste ti minutter i møbleret udlejning.

## Taleksempel: fra møbler til tillæg

Lad os regne konstruktionen igennem. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du møblerer en toværelses for 40.000 kr. Seng, sofa, bord, stole, garderobe og lamper. Alt står på inventarlisten med værdi og foto.

Sig, at du sætter tillægget til 400 kr. om måneden. Det er 4.800 kr. om året. Tillægget skal kunne begrundes i møblernes værdi og levetid. Det skal fremgå særskilt af kontrakten. Og det beskattes som lejeindtægt, efter reglerne ovenfor.

Regn så din side af sagen. Møblerne slides og skal fornys. Sig, at de holder otte år i snit. Så koster de dig 5.000 kr. om året i afskrivning. Plus løbende udskiftninger af småting. Tillægget skal dække det. Og gerne lidt til.

Konklusionen af eksemplet er ærlig: Møblering er en service med smal margin i sig selv. Gevinsten ligger et andet sted. I den bredere efterspørgsel. I den hurtigere genudlejning. Og i de segmenter, hvor møbleret er standarden. Regn derfor altid helheden, ikke kun tillægget.

## Driften af det møblerede lejemål

Møbler ændrer din drift. Fire vaner holder den sund.

Køb robust og ens. Vælg møbler, der tåler brug og kan suppleres senere. Ens serier gør udskiftning nem. Gem kvitteringerne i lejemålets mappe.

Gennemgå inventaret ved hvert syn. Sammenhold med listen. Notér skader og mangler med foto. Almindeligt slid er din udgift. Skader ud over det kan indgå i opgørelsen, se reglerne i istandsættelse ved lejerskifte og depositum og forudbetalt leje.

Frisk lejemålet op mellem lejere. Trætte møbler koster mere i indtryk, end de sparer i indkøb. En slidt sofa kan koste en hel fremvisning.

Og kend din målgruppe. Møbleret passer til studerende, udstationerede og folk i overgange, se markedet i studieboliger som investering. Kontrakten skal stadig være korrekt i alt det øvrige, se lejekontrakt A10. Og lejen under tillægget skal selv være lovlig, se hvad bestemmer huslejen. Møbleringen er et lag ovenpå. Aldrig et plaster over.

Overvej også helheden i din prissætning. Møbleret leje sammenlignes af lejerne med umøbleret plus egne møbler. Regnestykket skal give mening for begge parter. Ellers vælger de gode lejere det umøblerede marked. Tjek derfor niveauet i dit område. Se på de faktiske annoncer. Både møblerede og umøblerede. Læg mærke til liggetiderne. De fortæller, hvad markedet reelt vil betale. Et møbleringstillæg uden marked bag sig er bare en højere tomgang.

Og tag stilling til gråzonerne på forhånd. Må lejeren stille dine møbler i kælderen og bruge egne? Aftal det skriftligt. Hvad sker der med udtjente møbler undervejs? Aftal udskiftningsprincippet. Hvem ejer nyanskaffelser, lejeren har ønsket? Skriv det ned ved købet. Tre små aftaler. Nul diskussioner senere. Gråzoner er billige at lukke på papir. Og dyre at lukke i en konflikt.

Til sidst det store billede. Møbleret udlejning er en niche med sin egen rytme. Kortere lejemål. Flere skift. Mere slid. Men også bredere efterspørgsel i de rigtige områder. Og hurtigere genudlejning, når boligen står klar fra dag ét. Passer rytmen til din ejendom og din tid, er nichen et solidt ekstra gear. Passer den ikke, er umøbleret stadig et fint svar. Vælg med tallene. Ikke med indretningsglæden. Og genbesøg valget ved hvert lejerskifte. Markedet flytter sig. Det må din model også gerne.

## Faldgruber

- **At opkræve et udokumenteret tillæg.** Uden en inventarliste kan huslejenævnet sætte møbleringstillægget ned.
- **At sætte tillægget for højt.** Det skal stå i rimeligt forhold til møblernes værdi og må ikke være en skjult huslejeforhøjelse.
- **At droppe billederne.** Uden daterede billeder står du svagt i en tvist om skader ved fraflytning.
- **At glemme forsikringen.** Både du og lejeren bør have dækning for skader på inventaret.
- **At forveksle med korttidsudlejning.** Møbleret udlejning og korttidsudlejning under 30 dage har flere regler.

## Ofte stillede spørgsmål

### Kan jeg tage mere i husleje, når jeg udlejer møbleret?

Ja. Du kan opkræve et møbleringstillæg oven i huslejen, og en møbleret bolig kan typisk give 8 til 15 pct. højere husleje end en tilsvarende umøbleret, forudsat at inventaret er nyere, komplet og korrekt dokumenteret.

### Er et møbleringstillæg altid lovligt?

Nej. Tillægget er kun lovligt, hvis inventaret er beskrevet i lejekontrakten, og hvis det kan forsvares over for huslejenævnet, altså står i rimeligt forhold til møblernes værdi og slid. Det må ikke være en skjult huslejeforhøjelse.

### Hvad skal en inventarliste have?

En detaljeret beskrivelse af alle møbler og alt inventar, der følger med boligen, gerne med daterede billeder af hvert møbel og dets stand. Listen bør vedlægges lejekontrakten, så det er klart for begge parter, hvad der følger med.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning. Reglerne om møbleringstillæg og beskatning afhænger af den konkrete situation. Søg rådgivning ved tvivl. Kilde: lejeloven, skat.dk._