# Markedsleje i erhvervslejemål: Sådan sættes lejen op (og ned)

> Erhvervslejelovens § 13 lader begge parter kræve lejen reguleret til markedslejen. Se væsentlighedskravet, 4-årsreglerne, varslingen og fordelingen over 4 år.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/markedsleje-erhvervslejemaal
Kategori: Udlejning

Erhvervslejelovens § 13 er erhvervsudlejerens største håndtag og største risiko i samme paragraf. Hver part kan kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje afviger væsentligt, og vejen går begge veje. For investoren betyder det, at en ejendom med leje under markedet rummer et dokumenterbart potentiale, og at en ejendom med leje over markedet bærer en skjult nedsættelsesrisiko. Denne guide gennemgår væsentlighedskravet, fireårsreglerne, varslingens formkrav og fordelingen over fire år. Så du kan bruge paragraffen rigtigt og prissætte den ved køb.

## Kort fortalt

- Begge parter kan kræve regulering til markedslejen, op eller ned, ved væsentlig afvigelse.
- Højesteret har fastlagt væsentlighed som en afvigelse i størrelsesordenen 10 til 15 pct.
- Kravet kan tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens start og 4 år efter seneste regulering.
- Reguleringen fordeles som udgangspunkt over 4 år med en fjerdedel om året.
- Varslet er 3 måneder med skrappe formkrav, og hele § 13 kan fraviges i kontrakten.

## Hvad markedslejen er, og hvornår kravet kan rejses

Markedslejen er efter loven den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for netop det lejeforhold, under hensyn til bl.a. kontraktens vilkår, lokalernes beliggenhed, brug, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Bemærk ordet "vilkår". En kontrakt med lang uopsigelighed og afståelsesret kan bære en anden leje end en kontrakt uden, så markedslejen vurderes aldrig løsrevet fra papiret. I praksis er sammenlignelige lejemål det stærkeste bevis. Ved tvist udmeldes ofte syn og skøn ved en erhvervsmægler.

Kravet kan kun rejses ved væsentlig afvigelse, og Højesteret har med afsæt i lovens forarbejder lagt grænsen ved en forskel i størrelsesordenen 10 til 15 pct. mellem gældende leje og markedsleje. Dertil kommer fireårsreglerne. Reguleringen kan tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse, tidligst 4 år efter at en tidligere § 13-regulering af samme type er trådt i kraft, og tidligst 4 år efter en vilkårsændring efter § 14. Og en detalje, mange overser. Retten til markedslejeregulering gælder uanset aftalt uopsigelighed, medmindre § 13 er fravalgt. erhvervslejekontraktens vigtige vilkår

## Varslingen: formkravene, der afgør sagen

Selve reguleringen gennemføres med 3 måneders skriftligt varsel, og formkravene er skrappe. Kravet skal angive lejereguleringens størrelse og oplyse om modpartens adgang til at gøre indsigelse, og mangler oplysningerne, er kravet ugyldigt, medmindre afsenderen kan godtgøre, at manglen ikke har forringet modpartens retsstilling. Vil modparten ikke acceptere, skal indsigelsen være skriftlig og fremme senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, og fastholdes kravet, skal sagen anlægges ved boligretten (domstolen for lejesager) inden ekstra 6 uger.

To praktiske pointer følger af mekanikken. For det første er dokumentationen halvdelen af varslingen. Saml sammenligningslejemål, før du varsler, for et krav uden belæg ender som et forlig på modpartens vilkår. For det andet skal beregningen ses bort fra lejerens egne forbedringer udført med tilladelse for egen regning, ligesom der tages hensyn til eventuelle vederlag, lejeren betalte for at overtage lejemålet, så grundlaget skal renses, før procenten regnes. vælg erhvervslejer: bonitet og risiko

## Fordelingen over fire år og kontraktens muligheder

Når reguleringen er gennemført, fordeles den som udgangspunkt over 4 år. Så lejen ændres med en fjerdedel af den samlede regulering om året og først rammer det nye niveau efter fire år. Reglen gælder begge veje og kan fraviges i kontrakten, hvor det fx kan aftales, at en regulering slår fuldt igennem fra start. For investoren betyder fordelingsreglen, at et dokumenteret lejepotentiale ikke er kontanter i morgen men en trappe over fire år. Det skal ind i regnearket. investeringsregneark til ejendom

> Et forenklet eksempel: den gældende leje er 800.000 kr. om året, og markedslejen dokumenteres til 1.000.000 kr. Afvigelsen er 25 pct. og dermed væsentlig. Efter varsling stiger lejen med 50.000 kr. om året: 850.000, 900.000, 950.000 og 1.000.000 kr., oven i den aftalte løbende regulering. Var forskellen kun 7 pct., kunne kravet slet ikke rejses. Tallene er illustrative.

Husk til sidst den strategiske ramme: § 13 kan fraviges helt eller delvist. Mange kontrakter gør netop det. Køber du en erhvervsejendom, er det derfor et fast due diligence (den grundige undersøgelse før køb)-punkt at læse, om paragraffen gælder. For uden den findes hverken potentialet eller risikoen. due diligence-tjekliste før køb

## Overblik: markedslejereglens mekanik

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Hvad markedsleje er | Lejen for tilsvarende lejemål, se ovenfor |
| Hvornår kravet kan rejses | Efter en periode og med varsel, se ovenfor |
| Varslingens formkrav | Præcise krav, der afgør sagen, se ovenfor |
| Indfasning | Ændringen fordeles over fire år |
| Begge veje | Både op og ned kan kræves |

Tabellen samler reglen i fem rækker. To ting er værd at holde fast i. Markedsleje kan kræves begge veje. Udlejer kan hæve, lejer kan sænke. Og formkravene til varslingen er strenge. En varsling med fejl falder, uanset hvor rigtig lejen er. Gennemgangen ovenfor folder mekanikken ud. Reglen er stærk, men kun for den, der bruger den korrekt.

## Taleksempel: reguleringen, der blev fordelt

Lad os regne en regulering. Alle tal er kun illustration.

Sig, at et erhvervslejemål har en leje, der over årene er kommet under markedsniveau. Udlejer vil regulere op til markedsleje.

Først skal betingelserne være opfyldt. Der skal være gået den krævede periode. Lejen skal reelt afvige væsentligt fra markedet. Og varslingen skal opfylde alle formkrav. Er én ting galt, falder kravet.

Sig, at markedslejen ligger en del over den nuværende leje. Ændringen sker ikke på én gang. Den fordeles over fire år, i lige store dele. Lejeren får altså en gradvis stigning, ikke et pludseligt spring. Det gør reglen forudsigelig for begge parter.

Pointen er dobbelt. Reguleringen kan være pengene værd, men den kræver præcision. En forkert varsling koster hele kravet og skal laves om, med tabt tid til følge. Og lejeren kan bruge samme regel den anden vej, hvis markedet er faldet. Regn altid gevinsten mod besværet med driftsbudget for udlejningsejendom, og få varslingen efterset af en advokat, før den sendes.

## Sådan bruger du markedslejereglen rigtigt

Fire principper afgør, om reguleringen holder.

Tjek betingelserne, før du varsler. Perioden skal være gået, og lejen skal reelt afvige væsentligt fra markedet. Et krav uden opfyldte betingelser er tabt på forhånd, uanset hvor rimeligt det føles.

Dokumentér markedslejen ordentligt. Du skal kunne sandsynliggøre, hvad tilsvarende lejemål koster. Et veldokumenteret sammenligningsgrundlag er hele fundamentet under kravet, og det bygger du som i sådan analyserer du et lejemarked, før du køber.

Følg formkravene til punkt og prikke. Varslingens indhold og form har præcise krav, og en formfejl vælter et ellers rigtigt krav. Det er her, de fleste sager tabes, så få varslingen efterset, før den sendes.

Og regn indfasningen med. Ændringen fordeles over fire år, så den fulde effekt kommer gradvist. Det skal med i din likviditetsplan, se likviditet i udlejning, og du skal huske, at lejeren kan køre reglen den anden vej i et faldende marked. Markedslejereglen er et stærkt værktøj, men kun for den, der bruger den med tålmodighed og præcision.

Og forstå, hvorfor indfasningen over fire år er så central for din planlægning. En regulering til markedsleje kommer ikke som et spring, men som fire trin, og det ændrer, hvornår gevinsten reelt lander i din likviditet.

Det betyder to ting for din strategi. For det første skal du regne den fulde effekt hjem over flere år, ikke fra dag ét, når du vurderer, om reguleringen er besværet værd. En stor forskel mellem nuværende leje og markedsleje bliver til en pæn, men gradvis stigning. For det andet gør indfasningen reglen mere robust for begge parter: Lejeren rammes ikke af et pludseligt spring, og udlejeren får en forudsigelig optrapning at planlægge efter.

Derfor passer markedslejereguleringen bedst ind i en langsigtet ejerstrategi, ikke i en hurtig optimering før et salg. Skal ejendommen sælges snart, når kun en del af effekten at slå igennem, og køberen betaler for det dokumenterede, ikke for det, du håber at kunne varsle. Vil du derimod eje i mange år, er en veldokumenteret, korrekt varslet regulering et af de mest holdbare værktøjer til at holde lejen på markedsniveau, år efter år. Planlæg den derfor med tålmodighed, og lad præcisionen i varslingen være det, du bruger mest omhu på.

## Faldgruber

- **At varsle uden dokumentation.** Sammenligningslejemål er beviset. Uden det ender kravet i forlig eller nederlag.
- **At glemme, at vejen går begge veje.** Lejer kan kræve nedsættelse med samme paragraf og samme mekanik.
- **At overse fireårsreglerne.** For tidlige krav er spildte krav, så tjek datoerne, før du skriver.
- **At sjuske med formkravene.** Manglende beløb eller indsigelsesoplysning gør varslingen ugyldig.
- **At regne potentialet som straks-penge.** Fordelingen over 4 år er lovens udgangspunkt og skal ind i regnearket.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er markedsleje i et erhvervslejemål?

Den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det konkrete lejeforhold, under hensyn til kontraktens vilkår, lokalernes beliggenhed, brug, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Sammenlignelige lejemål er i praksis det stærkeste bevis for niveauet.

### Hvornår kan lejen kræves reguleret til markedslejen?

Når den gældende leje afviger væsentligt fra markedslejen, efter praksis en forskel i størrelsesordenen 10 til 15 pct., og tidligst 4 år efter lejeperiodens begyndelse samt 4 år efter, at en tidligere regulering af samme type eller en vilkårsændring efter § 14 er trådt i kraft. Reglen gælder, medmindre § 13 er fravalgt i kontrakten.

### Hvordan varsles en regulering til markedsleje?

Skriftligt med 3 måneders varsel, med angivelse af reguleringens størrelse og oplysning om modpartens adgang til at gøre indsigelse. Mangler det, er kravet som udgangspunkt ugyldigt. Modpartens indsigelse skal være skriftlig inden 6 uger, og fastholdes kravet, skal sagen anlægges ved boligretten inden ekstra 6 uger.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og boligretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Varsling efter § 13 bør gennemføres med rådgiver, da formkravene er skrappe. Kilde: erhvervslejelovens § 13, Højesterets praksis om væsentlighed, boligretspraksis om markedsleje._