# Mangler ved den købte ejendom: Dine beføjelser, reklamationen og "som beset"

> Opdager du en mangel efter et ejendomskøb, har du bestemte beføjelser. Her er afslag, erstatning og ophævelse, reglerne om reklamation og "som beset"-vilkåret.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/mangler-ved-koebt-ejendom
Kategori: Køb & Salg

Du har købt en ejendom, og efter overtagelsen dukker et problem op, som du ikke kendte til. Hvad kan du gøre? Det afhænger af manglen, af sælgeren og af, hvad der stod i handlen. For som køber har du bestemte beføjelser, men også pligter, og en klausul om "som beset" kan ændre billedet markant. Denne guide gør reglerne klare. Vi ser på dine tre beføjelser, på reglerne om reklamation, på forskellen på synlige og skjulte mangler, på hvad en ansvarsfraskrivelse betyder, og på huseftersynsordningen. For dine rettigheder ved en mangel er ikke ubegrænsede, og de er særligt begrænsede, når du køber erhvervsmæssigt. Forstår du reglerne, ved du, hvad du kan kræve, og hvorfor din egen undersøgelse før købet er så vigtig. Her er, hvad der gælder.

Kort sagt: Opdager du en mangel efter et ejendomskøb, kan du efter omstændighederne kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen, erstatning eller ophævelse, men afslag kræver en vis størrelse, erstatning kræver et ansvarsgrundlag hos sælger, og ophævelse kræver væsentlige mangler, ligesom du skal reklamere inden rimelig tid.

## Kort fortalt

- Som køber kan du efter omstændighederne kræve afslag, erstatning eller ophævelse.
- Et forholdsmæssigt afslag kræver ikke, at sælger kendte manglen, men manglen skal have en vis størrelse.
- Erstatning kræver et ansvarsgrundlag hos sælger, for eksempel skyld eller en garanti.
- Ophævelse kræver væsentlige mangler og er sjælden i praksis.
- Du skal reklamere over for sælger inden rimelig tid, efter du har opdaget manglen.
- En klausul om "som beset" kan begrænse dine beføjelser, især ved erhvervskøb.

## Dine tre beføjelser

Vi starter med, hvad du kan kræve. Opdager du en mangel ved en ejendom, du har købt, har du som udgangspunkt tre mulige beføjelser. Det første er et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Det kan du kræve, hvis manglen medfører en værdiforringelse af ejendommen. Til et afslag kræves det ikke, at sælger kendte eller burde kende manglen, så det er en objektiv beføjelse. sådan vurderer du en ejendom

Den anden beføjelse er erstatning, som kræver et ansvarsgrundlag hos sælger. Det vil sige, at sælger enten har handlet culpøst, for eksempel ved at fortie et væsentligt forhold i strid med sin oplysningspligt, har givet en garanti, eller som professionel bygherre er underlagt et skærpet ansvar. Det tredje er ophævelse, hvor handlen går tilbage. Ophævelse kræver væsentlige mangler ved ejendommen og er en indgribende beføjelse, der sjældent kommer på tale i praksis. Fælles for afslag og erstatning er, at der skal ske fradrag for den forbedring, du opnår ved udbedringen. Det lyder indviklet. Men de tre ord er nemme at huske. Afslag betyder lavere pris. Erstatning betyder dækning af tab. Ophævelse betyder, at handlen går tilbage. hvornår du bør bruge en rådgiver

## Størrelsen og forbedringsfradraget

Nu til to vigtige nuancer. Den første er, at en mangel skal have en vis størrelse for at give et afslag. Helt små mangler udløser ikke et forholdsmæssigt afslag. I retspraksis er der en bagatelgrænse, hvor manglen skal udgøre en vis del af købesummen, før den kan kræves dækket. Det betyder, at du ikke kan gøre krav gældende for enhver lille skavank, men at manglen skal være af en vis betydning. gennemgå ejendommen før du køber

Den anden nuance er forbedringsfradraget. Ved både afslag og erstatning skal der trækkes fra for den forbedring, du får ved at udbedre manglen. Skal du for eksempel udskifte et gammelt gulv på grund af en mangel, får du et nyere gulv, og den forbedring skal du selv betale for, ligesom hvis du selv havde valgt at skifte det. Du får altså ikke en standardforbedring gratis. Det er en vigtig pointe, fordi det ofte reducerer det beløb, du reelt kan få dækket. Kend både bagatelgrænsen og forbedringsfradraget, så du har realistiske forventninger til, hvad et krav kan give. vedligeholdelse eller forbedring

## Reklamation og undersøgelsespligt

Så til dine egne pligter, for de er lige så vigtige. Den første er reklamation. Opdager du en mangel, skal du reklamere over for sælger inden rimelig tid. Venter du for længe, kan du miste dit krav. Sidder du passiv, efter du har opdaget manglen, kan det give sælger grund til at tro, at du har opgivet kravet, og så kan retten være fortabt. Reager derfor hurtigt, og gør det skriftligt og konkret. hold styr på ejendommens papirer

Den anden pligt er undersøgelsespligten. Som køber bør du gennemgå ejendommen for synlige mangler, inden du køber. Køber du en bolig velvidende om en fejl, kan du som udgangspunkt ikke bagefter kræve kompensation for netop den fejl, fordi du anses for at have været bekendt med den. Derfor er det klogt at gennemgå ejendommen grundigt, eventuelt med en fagperson, inden købsaftalen underskrives, så du kan tage højde for synlige forhold i prisen eller kræve dem udbedret. Det, du kunne have set før købet, kan du sjældent gøre til en mangel bagefter. Så kig grundigt efter. Tag gerne en fagmand med. Det betaler sig næsten altid. byggeteknisk gennemgang før køb

## Synlige og skjulte mangler samt "som beset"

Nu til en vigtig sondring og en klausul, du skal kende. Synlige mangler er dem, der kan ses ved en almindelig gennemgang, og dem bør du som nævnt påpege før købet. Skjulte mangler er forhold, der ikke kan ses uden destruktive indgreb, eller som endnu ikke er synlige ved overtagelsen. Du kan som udgangspunkt kun gøre krav gældende for mangler, der var til stede ved overtagelsen, selvom de først viser sig senere. due diligence før du investerer

| Beføjelse | Hvad der kræves |
| --- | --- |
| Forholdsmæssigt afslag | Værdiforringelse af en vis størrelse |
| Erstatning | Ansvarsgrundlag hos sælger |
| Ophævelse | Væsentlige mangler ved ejendommen |
| Reklamation | Skal ske inden rimelig tid |
| Fradrag for forbedring | Trækkes fra ved afslag og erstatning |

Så er der klausulen om "som beset". Uden for forbrugerforhold, altså typisk ved erhvervsmæssige ejendomshandler, kan sælger fraskrive sig ansvaret for mangler ved klausuler som "sælges som beset" eller "som er og forefindes". En sådan fraskrivelse fortolkes dog ofte snævert i retspraksis og accepteres normalt ikke for helt væsentlige eller skjulte mangler, og aldrig hvis sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt. En klar, specifik fraskrivelse skal give sig tydeligt til kende. Køber du en udlejningsejendom erhvervsmæssigt, sker handlen ofte med en sådan ansvarsfraskrivelse, og så er dine beføjelser begrænsede. Derfor er din egen undersøgelse før købet helt afgørende. gennemgang før et erhvervskøb

## Huseftersynsordningen og investorens situation

Til sidst en ordning, der kun gælder visse handler. Ved forbrugerkøb af primært beboelse findes huseftersynsordningen, som følger af loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Fremlægger sælger inden købet en tilstandsrapport, en el-installationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring, og erklærer sælger at ville betale halvdelen af forsikringspræmien, kan sælger fraskrive sig det almindelige mangelsansvar. Køber henvises så i stedet til ejerskifteforsikringen for skjulte mangler. tilstandsrapport og hvad den viser

Er ordningen ikke brugt, hæfter sælger som udgangspunkt for skjulte mangler i op til ti år efter overtagelsen, dog kun på de to grundlag: erstatning ved skyld eller garanti, og forholdsmæssigt afslag ved værdiforringelse. Ordningen fritager desuden ikke sælger for ansvar for forhold uden for ordningen eller for tilsidesat oplysningspligt. Det centrale for dig som investor er, at huseftersynsordningen er en forbrugerbeskyttelse, som typisk ikke gælder, når du køber erhvervsmæssigt. Derfor kan du sjældent læne dig op ad den, og din egen due diligence er din vigtigste beskyttelse. Undersøg grundigt, reklamér hurtigt ved en mangel, og dokumentér den. Så står du stærkest. God undersøgelse før købet. Hurtig reklamation bagefter. Det er din bedste beskyttelse. ejerskifteforsikring og skjulte mangler

> Mangels-tjekket i seks trin: 1) forstå, at du kan kræve afslag, erstatning eller ophævelse; 2) husk, at afslag er objektivt, men kræver en vis størrelse; 3) vær klar over, at erstatning kræver et ansvarsgrundlag hos sælger; 4) reklamér inden rimelig tid, og gør det skriftligt; 5) undersøg ejendommen for synlige mangler før købet; 6) og vær opmærksom på, at "som beset" og manglende forbrugerbeskyttelse begrænser dine beføjelser ved erhvervskøb.

## Faldgruber

- **At forvente kompensation for enhver lille fejl.** En mangel skal have en vis størrelse for at give afslag.
- **At vente med at reklamere.** Reklamerer du ikke inden rimelig tid, kan du miste dit krav.
- **At overse forbedringsfradraget.** Ved afslag og erstatning trækkes fra for den forbedring, du opnår.
- **At ignorere "som beset".** En ansvarsfraskrivelse kan begrænse dine beføjelser, især ved erhvervskøb.
- **At regne med forbrugerbeskyttelsen ved erhvervskøb.** Huseftersynsordningen gælder typisk ikke, når du køber erhvervsmæssigt.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvilke beføjelser har jeg, hvis jeg opdager en mangel?

Som udgangspunkt har du tre mulige beføjelser. Den første er et forholdsmæssigt afslag i købesummen, som du kan kræve, hvis manglen medfører en værdiforringelse, og det kræver ikke, at sælger kendte manglen. Den anden er erstatning, som kræver et ansvarsgrundlag hos sælger, altså skyld, en garanti eller et skærpet ansvar. Den tredje er ophævelse, hvor handlen går tilbage, men det kræver væsentlige mangler og er sjældent. Ved afslag og erstatning trækkes fra for den forbedring, du opnår.

### Kan jeg få afslag for enhver mangel?

Nej. En mangel skal have en vis størrelse for at give et forholdsmæssigt afslag. Helt små mangler udløser ikke et afslag. I retspraksis er der en bagatelgrænse, hvor manglen skal udgøre en vis del af købesummen, før den kan kræves dækket. Derudover skal der ved både afslag og erstatning trækkes fra for den forbedring, du opnår. Skal du for eksempel skifte et gammelt gulv, får du et nyere gulv, og den forbedring skal du selv betale for.

### Hvornår skal jeg reklamere over en mangel?

Du skal reklamere over for sælger inden rimelig tid, efter du har opdaget manglen, eller efter du burde have opdaget den. Venter du for længe, kan du miste dit krav. Sidder du passiv, kan det give sælger grund til at tro, at du har opgivet kravet, og så kan retten være fortabt. Derfor bør du reagere hurtigt og gøre det skriftligt og konkret, gerne med et tilbud fra en håndværker på, hvad udbedringen koster.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom). Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._