# Må en bolig stå tom? 6-ugers reglen, der kan tvinge dig til at udleje

> Må en bolig stå tom? 6-ugers reglen i lov om boligforhold forklaret: anmeldelsespligten, kommunens anvisningsret og undtagelserne ved ombygning og salg.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/maa-en-bolig-staa-tom
Kategori: Udlejning

Det virker som et rimeligt spørgsmål: må jeg lade min egen bolig stå tom, hvis jeg vil? Svaret overrasker mange ejere. I kommuner med boligregulering er der grænser, og de kan ende med, at kommunen anviser en lejer, du er pligtig at udleje til. Reglen kaldes i daglig tale 6-ugers reglen, og den står i lov om boligforhold. Denne guide forklarer, hvornår reglen gælder, hvad du skal gøre, og hvordan du håndterer de helt legitime situationer, hvor en bolig faktisk skal stå tom for en stund, for eksempel under ombygning eller salg. Alt er valideret mod lov om boligforhold på Retsinformation.

Kort sagt: I kommuner, hvor reglerne er sat i kraft, skal en bolig, der har været ledig i mere end seks uger, anmeldes til kommunalbestyrelsen, som derefter kan anvise en boligsøgende, ejeren straks er pligtig at udleje til, med undtagelser blandt andet ved ombygning og aftalt overdragelse.

## Kort fortalt

- Reglen står i lov om boligforhold og gælder i kommuner, hvor bestemmelserne er sat i kraft.
- Har en bolig været ledig i mere end seks uger, skal ejeren anmelde den ledige bolig til kommunalbestyrelsen.
- Efter fristens udløb kan kommunalbestyrelsen anvise en boligsøgende, som ejeren straks er pligtig at udleje til.
- Kommunen kan endda ophæve lejeaftalen for en bolig, der er udlejet, men står ubeboet, med visse undtagelser.
- Undtagelser gælder blandt andet, hvis boligen midlertidigt er ubeboelig på grund af ombygning, eller ved aftalt senere overdragelse.
- Reglen hænger sammen med bopælspligten og gælder ikke i alle kommuner; tjek altid din egen kommune.

## Hvad reglen går ud på

Grundtanken bag reglen er, at boliger i pressede områder skal bruges til beboelse og ikke stå tomme. Derfor bestemmer lov om boligforhold, at en bolig, der har været ledig i mere end seks uger, skal anmeldes til kommunalbestyrelsen. Anmeldelsen er ejerens pligt. Reglen kan læses på Retsinformation. bopælspligt og flexbolig

Efter fristens udløb kan kommunalbestyrelsen anvise en boligsøgende, som ejeren straks er pligtig at udleje boligen til. Kommunen har endda mulighed for ved fogeden at lade en anvist boligsøgende flytte ind. Det er altså ikke en symbolsk regel, den har tænder. Men den gælder kun, hvor bestemmelserne er sat i kraft. hvilke lejeregler gælder for din ejendom

Hvorfor findes reglen overhovedet? Tanken er, at boliger i områder med boligmangel er et fælles gode, ikke kun et privat aktiv. Når boliger står tomme i pressede områder, mens andre mangler tag over hovedet, griber lovgiver ind. Reglen er altså ikke tænkt som en straf, men som et værn mod, at brugbare boliger holdes ude af markedet. For dig som ejer betyder det, at tomgang i disse kommuner er noget, du skal forholde dig aktivt til, ikke noget, der passer sig selv.

## Anmeldelsespligten: Fristen og processen

Fristen er central. Har boligen været ledig i mere end seks uger, indtræder anmeldelsespligten. Det gælder både boliger, der aldrig blev udlejet efter at være blevet ledige, og boliger, hvor lejeren er flyttet. Formålet er at give kommunen mulighed for at sikre, at boligen tages i brug. behold dine gode lejere

Anmeld i tide, og gør det skriftligt. Overholder du ikke pligten, kan det få konsekvenser, og kommunen kan skride ind. Er du i tvivl om, hvorvidt din bolig er omfattet, kan du kontakte kommunen, som administrerer reglerne lokalt. Skriftlighed beskytter dig, uanset hvad. udlejerens årshjul

Et eksempel på anmeldelse i praksis: bliver et lejemål ledigt den 1. marts, og har du ikke en ny lejer klar, løber seks-ugers fristen frem mod midten af april. Har du fortsat ikke udlejet, skal boligen anmeldes. Kan du derimod dokumentere, at lejligheden gennemgår en nødvendig istandsættelse, kan du søge kommunen om yderligere frist. Nøglen er at handle inden fristen, ikke efter, for en anmeldelse i tide holder alle muligheder åbne.

Et praktisk råd om timingen. Seks uger går hurtigere, end man tror, især omkring et lejerskifte, hvor istandsættelse og genudlejning skal nå at ske. Begynd derfor genudlejningen, allerede før den gamle lejer er ude, hvis kontrakten tillader det, og hav annoncen klar i god tid. Jo kortere tomgang, desto længere er du fra 6-ugers grænsen overhovedet. God drift er med andre ord også den bedste måde at undgå at skulle tænke på reglen i det hele taget. sådan holder du lejemålene fyldt

| Situation | Hvad gælder |
| --- | --- |
| Bolig ledig i mere end 6 uger | Anmeldelsespligt til kommunalbestyrelsen |
| Efter fristens udløb | Kommunen kan anvise en boligsøgende, ejeren straks skal udleje til |
| Udlejet, men ubeboet bolig | Kommunen kan ophæve lejeaftalen, med undtagelser |
| Midlertidigt ubeboelig ved ombygning | Kommunen kan indrømme yderligere frist |
| Aftalt senere overdragelse | Kan begrunde yderligere frist efter kommunens skøn |

## Undtagelserne: Når en bolig lovligt må stå tom

Reglen betyder ikke, at en bolig aldrig må stå tom. Der er legitime undtagelser. Efter loven kan kommunalbestyrelsen indrømme ejeren en yderligere frist, hvis ejeren på tilfredsstillende måde godtgør, at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, eller at der er indgået aftale om senere overdragelse af brugsretten. renovering med lejere i ejendommen

Det er netop de situationer, investorer ofte står i. Du har købt en ejendom, der skal renoveres, før den kan udlejes. Eller du er ved at sælge og har en aftale på plads. I begge tilfælde kan du søge kommunen om frist, men du skal kunne dokumentere det. Kommunikér med kommunen tidligt, og få tingene på skrift. salgsklar udlejningsejendom

## Udlejet, men tom: Den skarpere regel

Der findes en endnu skarpere variant. Er en bolig udlejet, men står ubeboet, kan kommunalbestyrelsen efter loven ophæve lejeaftalen. Undtagelsen er, hvis den hidtidige lejer blot er midlertidigt fraværende på grund af for eksempel sygdom, forretningsrejse, ferie eller militærtjeneste. tidsbegrænset lejekontrakt

For udlejere er dette relevant at kende, især ved lejere, der reelt ikke bor i boligen. Reglen er kompleks og administreres af kommunen, og processen har frister og formkrav i begge ender. Er du i tvivl, så afklar det konkret med kommunen, før du handler. må en bolig stå tom

Denne skarpere regel rammer sjældent den almindelige, ordentlige udlejer. Den er tænkt mod boliger, der reelt holdes tomme, mens de står registreret som udlejede. Men den er værd at kende, fordi den viser, hvor alvorligt lovgiver ser på tom kapacitet i pressede kommuner. Har du en lejer, der er flyttet i praksis, men ikke formelt, er det bedre at få forholdene bragt i orden end at lade en tom, udlejet bolig sejle. Ryd op i tide, og du kommer aldrig i nærheden af reglens skarpe ende.

## Sådan planlægger du omkring reglen

Reglen er til at leve med, hvis du planlægger. Tre principper hjælper. Ét: kend din kommune. Reglen gælder ikke alle steder, så afklar, om den er sat i kraft, hvor din ejendom ligger. To: hold øje med 6-ugers grænsen, når en bolig bliver ledig, og anmeld i tide, hvis du ikke har en lejer klar. Tre: dokumentér legitime grunde til tomgang, ombygning eller aftalt salg, og søg frist hos kommunen frem for at lade stå til. sådan holder du lejemålene fyldt

Ved køb af en ejendom, der skal stå tom i en periode, hør kommunen på forhånd. En kort dialog før overtagelsen kan spare dig for en anvisning, du ikke ønskede. Reglen belønner den, der taler med kommunen, og straffer den, der håber, ingen opdager det. din due diligence-tjekliste

Sådan er det med hele dette regelsæt. Det er ikke tænkt for at genere ejere, men for at holde boliger i brug, og det giver plads til legitime grunde, så længe de dokumenteres. En ejer, der planlægger, kender fristen og taler med forvaltningen i tide, mærker sjældent reglen som andet end en formalitet. En ejer, der lader stå til, kan derimod ende med en lejer, kommunen har valgt. Forskellen er ikke held. Den er forberedelse. Og forberedelse begynder med ét opkald til kommunen, længe før en bolig overhovedet står tom. Det opkald tager få minutter og kan spare dig for en anvist lejer og en masse bøvl. Kend reglen, kend din kommune, og planlæg din tomgang, så den aldrig når seks uger uden en plan. Så bliver 6-ugers reglen aldrig et problem, men blot endnu et punkt, du har styr på som professionel udlejer.

> Tomgangs-tjekket i seks trin: 1) afklar, om reglen er sat i kraft i din kommune; 2) hold øje med 6-ugers grænsen, når en bolig bliver ledig; 3) anmeld i tide og skriftligt, hvis du ikke har en lejer klar; 4) dokumentér legitime grunde som ombygning eller aftalt salg; 5) søg om yderligere frist hos kommunen frem for at lade stå til; 6) og tal med kommunen FØR køb af en ejendom, der skal stå tom.

## Faldgruber

- **At tro, reglen gælder overalt.** Den gælder kun i kommuner, hvor bestemmelserne er sat i kraft; tjek din egen.
- **At overse 6-ugers grænsen.** Efter seks ugers ledighed indtræder anmeldelsespligten til kommunalbestyrelsen.
- **At undlade at anmelde.** Uden anmeldelse kan kommunen skride ind, og en anvisning kan følge.
- **At glemme dokumentationen.** Legitime grunde som ombygning skal godtgøres over for kommunen for at give frist.
- **At lade en udlejet bolig stå reelt tom.** Kommunen kan ophæve lejeaftalen, med kun snævre undtagelser.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må jeg lade min bolig stå tom?

Det afhænger af kommunen. I kommuner, hvor reglerne i lov om boligforhold er sat i kraft, skal en bolig, der har været ledig i mere end seks uger, anmeldes til kommunalbestyrelsen, som derefter kan anvise en lejer. I andre kommuner er der ikke samme pligt. Første skridt er derfor at afklare, om reglen gælder, hvor din ejendom ligger.

### Hvad er 6-ugers reglen?

Reglen i lov om boligforhold om, at en bolig, der har været ledig i mere end seks uger, skal anmeldes til kommunalbestyrelsen. Efter fristens udløb kan kommunen anvise en boligsøgende, som ejeren straks er pligtig at udleje til. Formålet er at sikre, at boliger i regulerede kommuner tages i brug til beboelse frem for at stå tomme.

### Kan kommunen tvinge mig til at udleje?

I kommuner, hvor reglen gælder, kan kommunalbestyrelsen efter fristens udløb anvise en boligsøgende, som ejeren straks er pligtig at udleje boligen til, og kommunen kan om nødvendigt gennemføre det ved fogeden. Der er dog undtagelser, blandt andet hvis boligen er midlertidigt ubeboelig på grund af ombygning, eller der er aftalt senere overdragelse.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (lov om boligforhold) og kommunalbestyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._