# Ulovligt byggeri på ejendommen? Retlig og fysisk lovliggørelse forklaret

> Opdaget ulovligt byggeri på ejendommen? Se forskellen på retlig og fysisk lovliggørelse, hvem der har ansvaret, og hvordan du griber sagen an over for kommunen.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/lovliggoerelse-byggeri
Kategori: Jura & Regler

Ulovligt byggeri opdages sjældent, mens det opføres, men næsten altid på det værst tænkelige tidspunkt. Ved et salg, en belåning eller en klage til kommunen. Her er hele billedet med henvisning til byggeloven og den officielle lovliggørelsesvejledning. Hvornår et byggeri er ulovligt, hvorfor ansvaret ligger hos dig som nuværende ejer, uanset hvem der byggede. Forskellen på de to veje ud, retlig og fysisk lovliggørelse. For den, der griber sagen rigtigt an, ender de fleste lovliggørelsessager med en tilladelse, ikke en nedrivning.

## Kort fortalt

- Et byggeri er ulovligt, hvis det er opført uden krævet tilladelse, eller hvis det strider mod reglernes indhold.
- Efter byggelovens § 17 har den nuværende ejer pligten til at lovliggøre, uanset hvem der byggede.
- Retlig lovliggørelse er en efterfølgende tilladelse eller dispensation, uden fysiske ændringer.
- Fysisk lovliggørelse er ombygning eller nedrivning og vurderes efter nutidens regler.
- Ulovligt byggeri bliver ikke lovligt med tiden, og forkerte BBR-oplysninger forstærker problemet.

## Hvornår er et byggeri ulovligt, og hvem har ansvaret?

Et byggeri kan være ulovligt på to måder. Det er formelt ulovligt, hvis det er opført uden den byggetilladelse eller dispensation, som byggeloven kræver, også selvom byggeriet i øvrigt overholder alle indholdskrav. Og det er materielt ulovligt, hvis det strider mod reglernes indhold. Bygningsreglementet, en lokalplan, afstandskrav til skel, højde eller brug. Dertil kommer den ulovlige brug, fx beboelse i et lejemål, der er godkendt til erhverv. I praksis opdages forholdene ved salg, hvor mægleren finder uoverensstemmelser med BBR, ved kommunens byggesagsbehandling af et nyt projekt eller efter en klage. servitutter (bindende regler på ejendommen) og lokalplaner, hvad du faktisk må

Ansvaret er lovens hårdeste pointe. Efter byggelovens § 17 påhviler pligten til at berigtige ulovlige forhold ejendommens ejer, uanset hvem der er skyld i dem. Køber du en ejendom med en ulovlig tilbygning fra en tidligere ejer, er det altså dig, kommunen retter påbuddet mod. Ved ulovlig brug har brugeren også en pligt, uden at ejeren dermed slipper. Kommunen har omvendt pligt til at søge forholdet lovliggjort, når den bliver opmærksom på det, og ulovligt byggeri bliver som udgangspunkt ikke lovligt med tiden, så forholdet kan forfølges mange år efter opførelsen. Netop derfor hører byggesagsarkivet og BBR til de vigtigste tjek, før du køber. due diligence før købet, tjeklisten

## Retlig lovliggørelse: tilladelsen med tilbagevirkende blik

Den første og mildeste vej er retlig lovliggørelse. Det ulovlige forhold gøres lovligt gennem en efterfølgende tilladelse eller dispensation, uden at der ændres noget fysisk. Efter den officielle vejledning er udgangspunktet, at der skal ske retlig lovliggørelse, hvis forholdet ville have fået tilladelse efter de regler, der gjaldt på opførelsestidspunktet, hvis der var blevet søgt korrekt fra starten. Derfor er dokumentationen af, hvornår byggeriet er opført, ofte sagens kerne. Gamle fotos, luftfotos, fakturaer og BBR-historik kan afgøre. Det regelsæt dit byggeri skal måles imod. Ansøgningen indgives digitalt via Byg og Miljø, kommunen opkræver et byggesagsgebyr, typisk efter timeforbrug, og lovliggørelsessager har ofte længere sagsbehandlingstid, så en forhåndsdialog med kommunen kan være godt givet ud. byg dit investeringsregneark

I vurderingen skal kommunen inddrage de forvaltningsretlige hensyn, der gælder netop i lovliggørelsessager. Proportionalitet mellem indgreb og overtrædelse, om du har handlet i god tro, værdispildet ved at kræve fjernelse, og hensynet til, at reglerne ikke udhules. Det kan endda føre til, at der dispenseres i en lovliggørelsessag, selvom kommunen ikke ville have dispenseret ved en forudgående ansøgning, netop fordi konsekvensen af et afslag, nedrivning, er så indgribende. Vær dog opmærksom på to ting. Selv en gennemført retlig lovliggørelse fjerner ikke muligheden for bødestraf for den skete overtrædelse, og anden lovgivning, fx en lokalplan eller naturbeskyttelsesregler, skal også være på plads, før kommunen kan lovliggøre. udlejerens juridiske håndbog

## Fysisk lovliggørelse, BBR og den kloge fremgangsmåde

Kan forholdet ikke lovliggøres retligt, fordi det hverken kunne eller kan få tilladelse, er vejen fysisk lovliggørelse: byggeriet ombygges eller i yderste konsekvens nedrives. Så den ulovlige tilstand ophører. Her vurderes løsningen efter de regler, der gælder på lovliggørelsestidspunktet. I mange sager ender løsningen som en kombination. Nogle forhold får dispensation, andre skal ændres fysisk, og er der flere lovlige veje, er det som udgangspunkt dig som ejer, der vælger imellem dem. Små greb kan være nok, en mur der flyttes, et tag der sænkes, og netop derfor betaler en byggefaglig gennemgang sig, før du forhandler løsning med kommunen. vedligeholdelsesbudgettet, sæt penge af før taget siger fra

Sideløbende skal registreringen på plads. Som ejer har du pligt til at indberette korrekte oplysninger til BBR og at færdigmelde byggeri, og forkerte BBR-oplysninger giver problemer langt ud over byggesagen, ved salg, belåning, forsikring og ejendomsvurdering. Den kloge fremgangsmåde, når du opdager et muligt ulovligt forhold, er derfor. Afklar først faktum, hvad er bygget, hvornår og med hvilke tilladelser i byggesagsarkivet. Vurdér dernæst med faglig hjælp, om forholdet kan bære en retlig lovliggørelse. Søg selv, frem for at vente på et påbud. For den, der selv retter henvendelse, står bedre i proportionalitetsafvejningen. Og bring BBR efter virkeligheden. Sælger du, hører kendte ulovlige forhold under din loyale oplysningspligt, så læg dem frem frem for at lade køberen opdage dem. mangelsansvar ved salg, sådan begrænser du det

> Grib lovliggørelsen rigtigt an: 1) afklar faktum i byggesagsarkiv og BBR, hvad er bygget, hvornår og med hvilke tilladelser; 2) dokumentér opførelsestidspunktet, for retlig lovliggørelse måles mod reglerne dengang; 3) få en byggefaglig vurdering af, om forholdet kan bære en efterfølgende tilladelse; 4) søg selv lovliggørelse via Byg og Miljø, gerne efter en forhåndsdialog med kommunen; 5) forhandl løsningen, hvis fysiske ændringer kræves, og vælg den mindst indgribende lovlige vej; 6) og bring BBR på plads, og oplys loyalt om forholdet, hvis du sælger.

## Overblik: to former for lovliggørelse

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Retlig lovliggørelse | Byggeriet godkendes, som det står, med en tilladelse |
| Fysisk lovliggørelse | Byggeriet ændres eller fjernes, så det bliver lovligt |
| Ansvaret | Den nuværende ejer hæfter typisk, uanset hvem der byggede |
| BBR | Bygningsoplysningerne skal stemme med virkeligheden |
| Pointen | Ulovligt byggeri bliver ikke lovligt af sig selv med tiden |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at der findes to veje til at lovliggøre et byggeri. Retlig lovliggørelse betyder, at byggeriet godkendes, som det står, med en tilladelse givet bagud. Fysisk lovliggørelse betyder, at byggeriet ændres eller fjernes, så det bliver lovligt. Ansvaret ligger typisk hos den nuværende ejer, uanset hvem der oprindeligt byggede. BBR skal stemme med virkeligheden. Og pointen er vigtig. Et ulovligt byggeri bliver ikke lovligt af sig selv, bare der går tid.

## Taleksempel: to former for lovliggørelse

Lad os se forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere hver opdager et ulovligt byggeri på deres ejendom.

Hos den første kan byggeriet godkendes, som det står. Kommunen giver en tilladelse bagud, og byggeriet er retligt lovliggjort. Han beholder byggeriet og får papirerne i orden. Det var den milde vej.

Hos den anden kan byggeriet ikke godkendes, som det er. Det strider mod reglerne. Han må ændre eller fjerne dele af det, altså fysisk lovliggøre. Det koster mere. Samme slags problem, to forskellige udfald, alt efter om byggeriet kan godkendes eller skal ændres. Tjek forholdene før køb, se due diligence før købet, tjeklisten, og sæt penge af, se vedligeholdelsesbudgettet, sæt penge af før taget siger fra.

## Sådan griber du en lovliggørelse an

Fire principper giver den rigtige vej.

Afklar, om byggeriet kan godkendes. Kan byggeriet godkendes, som det står, er retlig lovliggørelse den milde vej. Kan det ikke, venter fysisk lovliggørelse. Find ud af, hvilken vej der er mulig, før du gør noget, se udlejerens juridiske håndbog.

Husk, at ansvaret er dit. Som nuværende ejer hæfter du typisk, uanset hvem der byggede. Regn med, at det er dig, der skal rydde op, og tag det med i din vurdering, se mangelsansvar ved salg, sådan begrænser du det.

Få BBR til at stemme. Bygningsoplysningerne skal svare til virkeligheden. Tjek og ret BBR, for forkerte oplysninger kan give problemer ved både lån og salg, se due diligence før købet, tjeklisten.

Og undgå at arve problemet ved køb. Et ulovligt byggeri bliver ikke lovligt med tiden. Tjek forholdene grundigt, før du køber, så du ikke overtager en andens ulovlige byggeri, se servitutter og lokalplaner, hvad du faktisk må. Ulovligt byggeri forsvinder ikke af sig selv. Enten godkendes det retligt, eller også skal det ændres fysisk, og ansvaret følger med ejendommen.

## Faldgruber

- **At tro, tiden læger ulovligt byggeri.** Forholdet bliver som udgangspunkt ikke lovligt med årene og kan forfølges længe efter opførelsen.
- **At regne med, at ansvaret ligger hos den, der byggede.** Efter byggelovens § 17 er det den nuværende ejer, der skal lovliggøre.
- **At vente på kommunens påbud.** Den, der selv søger lovliggørelse, står bedre i proportionalitetsafvejningen end den, der tier.
- **At glemme anden lovgivning.** Lokalplaner, servitutter og naturregler skal også være på plads, før der kan lovliggøres retligt.
- **At lade BBR sejle.** Forkerte oplysninger rammer salg, belåning, forsikring og ejendomsvurdering, og indberetningen er ejerens pligt.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er forskellen på retlig og fysisk lovliggørelse?

Retlig lovliggørelse betyder, at det ulovlige forhold gøres lovligt gennem en efterfølgende tilladelse eller dispensation, uden fysiske ændringer. Det er udgangspunktet, hvis forholdet ville have fået tilladelse efter reglerne på opførelsestidspunktet. Fysisk lovliggørelse betyder, at byggeriet ombygges eller nedrives. Så den ulovlige tilstand ophører, og vurderes efter reglerne på lovliggørelsestidspunktet. Mange sager ender som en kombination af de to.

### Hvem har ansvaret for at lovliggøre ulovligt byggeri?

Efter byggelovens § 17 er det altid ejendommens nuværende ejer, der har pligten til at berigtige ulovlige forhold, uanset hvem der har udført byggeriet, og også hvis det var en tidligere ejer. Ved ulovlig brug, fx beboelse i et erhvervslejemål, har brugeren også en pligt, uden at ejeren dermed slipper. Køber du en ejendom, overtager du altså risikoen for tidligere ejeres ulovlige byggeri. Derfor hører byggesagsarkiv og BBR til de vigtigste tjek før købet.

### Kan jeg få byggetilladelse, efter byggeriet er opført?

Ja, det er netop den retlige lovliggørelse. Udgangspunktet efter den officielle vejledning er, at der skal ske retlig lovliggørelse, hvis forholdet ville have fået tilladelse efter de regler, der gjaldt på opførelsestidspunktet, hvis der var søgt korrekt fra starten. Du søger digitalt via Byg og Miljø, dokumenterer opførelsestidspunktet og betaler kommunens byggesagsgebyr. Vær opmærksom på, at en gennemført lovliggørelse ikke fjerner muligheden for bøde for den skete overtrædelse.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Datatilsynet og BBR. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne er valideret mod byggeloven og den officielle vejledning om lovliggørelse ved skrivning. Gebyrer og praksis varierer mellem kommuner, og en konkret sag bør vurderes fagligt. Kilde: byggeloven (Retsinformation), særligt § 17, og vejledningen om lovliggørelse af ulovligt byggeri (bygningsreglementet.dk)._