# Lejerens egne forbedringer: Hvad du skal tillade, og hvad du kan kræve retableret

> Lejeren har ret til visse installationer og forbedringer. Se hvad du skal tillade, 6-ugers indsigelsen, godtgørelsen og hvornår du kan kræve retablering.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/lejers-forbedringer-raaderet
Kategori: Udlejning

"Må min lejer bare installere en opvaskemaskine?" Ja, som udgangspunkt. Det er kun begyndelsen. Lejeloven giver lejeren både en installationsret til sædvanlige apparater, en ret til visse egentlige forbedringer med godtgørelse ved fraflytning. Fra 2026 en ret til at etablere et ladepunkt til elbilen. Udlejerens magt ligger ikke i et generelt nej men i grænserne, formkravene og retableringen. Kender du dem, kan du sige ja med ro i maven og nej med hjemmel. Her er hele kortet. Hvad du skal tillade, hvor din 6-ugers indsigelse bor, hvordan godtgørelsen regnes, og hvornår du kan kræve alt ført tilbage.

## Kort fortalt

- Sædvanlige installationer som vaskemaskine og opvaskemaskine er lejerens ret. Nej kræver, at du dokumenterer utilstrækkelig el- eller afløbskapacitet.
- Lejeren har ret til bestemte forbedringer, fx bad, køkken og energitiltag, med godtgørelse ved fraflytning.
- Din indsigelse mod anmeldte forbedringer skal være skriftlig, konkret og afgivet inden 6 uger.
- Godtgørelsen nedskrives 10 pct. årligt fra år to og er nul efter 11 år; grænserne reguleres årligt.
- Ændringer uden hjemmel eller samtykke kan kræves retableret. Ved samtykke kun hvis du tog forbehold.

## Installationsretten: apparaterne, elbilen og din reelle vetoret

Den lille ret først. Efter lejeloven må lejeren foretage sædvanlige installationer i det lejede. Klassisk er det komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, emhætte og internetadgang. Det skal give dig besked, inden arbejdet går i gang. Din vetoret er smal og teknisk. Du kan kun modsætte dig i ét tilfælde. Det er, hvis du kan godtgøre, at ejendommens el- eller afløbskapacitet ikke kan bære installationen, og dokumentationsbyrden er din. Offentliggjort praksis har endda fastslået noget vigtigt. Et fællesvaskeri i kælderen er ikke en gyldig grund til at nægte lejerens egen vaskemaskine. Til gengæld følger ansvaret med lejeren. Apparaterne er lejerens ejendom, der tages med ved fraflytning mod retablering. Lejeren hæfter for skader, installationen forvolder, også de hændelige. Du kan kræve en rimelig sikkerhedsstillelse for det ansvar, men formen, bankgaranti eller forsikring, vælger lejeren. Du vurderer alene, om den er tilstrækkelig.

Fra 1. januar 2026 er der kommet en ny ret i familien. Lejeren har som udgangspunkt ret til at etablere et ladepunkt til en elbil. Men han skal selv afholde alle udgifter, også til den senere retablering. Her kan du kræve rimelig sikkerhed for netop retableringsudgifterne. Det er klog jura at møde ønsket konstruktivt. Placering, elkapacitet og operatørvalg kan koordineres, så installationen bliver et aktiv frem for et ar. En særregel til sidst. Installationer af hjælpemidler ved handicap har en udvidet ret. Den gælder også på fællesarealer, når kommunen garanterer retableringen, og kan kun nægtes ved væsentlig ulempe (U.2006.745Ø). vedligeholdelsespligtens fordeling

## Forbedringsretten: listen, 6-ugers fristen og godtgørelsens regnestykke

Den store ret er forbedringsretten. Lejere i beboelseslejemål og blandede lejemål, dog hverken fremlejetagere eller lejere i tidsbegrænsede lejemål, har ret til at udføre nærmere bestemte forbedringer. Listen er lovens. Der er flere slags. Energibesparende tiltag som efterisolering, forsatsvinduer og termostatventiler. Andre er ressourcebesparende. Det kan være vandbesparelser eller tekniske installationer. Det kan være el, etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkken med de skillevægsflytninger, det kræver, samt udskiftning af de hårde hvidevarer, der i forvejen hører til lejemålet. Proceduren er din kontrolpost: lejeren skal orientere dig skriftligt, før arbejdet udføres, ellers mistes godtgørelsesretten. Du kan gøre indsigelse inden 6 uger, skriftligt og med angivelse af, hvilke konkrete arbejder du modsætter dig. Bliver I uenige, afgør huslejenævnet spørgsmålet. Brug fristen aktivt. Det er her, du kan stille saglige krav til udførelse, autorisationer og materialer.

Godtgørelsen ved fraflytning er systemets balancepunkt. Den regnes sådan. Lejeren kan medregne dokumenterede udgifter betalt til momsregistrerede bygge- og anlægsvirksomheder, gør-det-selv-timer tæller ikke. Beløbet indskrives i lejekontrakten. Grænserne reguleres årligt efter lejeloven (Retsinformation). I 2026-niveau er loftet cirka 147.800 kr., og småbeløb under cirka 3.700 kr. udbetales ikke. Herefter nedskrives godtgørelsen med 10 pct. om året, første gang 2 år efter ibrugtagningen. Så den er nedskrevet til nul efter 11 år. Illustrativt: en godkendt forbedring på 60.000 kr. står urørt de første to år, og hvis lejeren flytter efter i alt 6 års brug, er der nedskrevet 10 pct. for hvert af de fire år ud over de to, altså 40 pct. Så du skal udbetale 36.000 kr. i restgodtgørelse og har til gengæld fået en forbedret bolig. Bemærk sondringen, der forvirrer flest. Installation af nye hårde hvidevarer er installationsret uden godtgørelse. Her tager lejeren apparatet med, mens udskiftning af lejemålets eksisterende hvidevarer ligger i forbedringssporet. renovering der hæver huslejen

## Retableringen: dit værn, og forbeholdet du aldrig må glemme

Uden for de lovfæstede rettigheder gælder hovedreglen stadig. Lejeren må ikke ændre det lejede uden dit samtykke. Ændringer uden samtykke kan kræves retableret ved fraflytning. Det gælder fra den malede væg i vovet farve til den nedlagte væg mellem stue og køkken. Små forandringer uden betydning for lejemålets værdi og identitet, billeder, hylder, huller, er lovlige undervejs men skal også føres tilbage. Det farligste øjeblik for din retableringsret er paradoksalt nok dit eget ja. Giver du samtykke til en ændring, kan du kun kræve retablering, hvis du tog forbehold for det, da samtykket blev givet. Reglen er nådesløs i praksis, så gør det til en refleks. Hvert samtykke gives skriftligt. Beskriv arbejdet, kravene til udførelsen og en klar linje om, om der skal retableres ved fraflytning eller ej.

> Beslutningsguiden, når lejeren vil bygge: 1) placér ønsket i den rigtige kasse: sædvanlig installation, lovfæstet forbedring, ladepunkt eller almindelig ændring; 2) er det en ret: brug fristen og formkravene frem for et nyttesløst nej, og stil saglige krav til udførelsen; 3) er det samtykke-sporet: svar skriftligt, og tag udtrykkeligt forbehold for retablering, hvis du vil kunne kræve den; 4) notér godtgørelsesbeløb og datoer i kontrakten med det samme; 5) og gem alle bilag: regninger, anmeldelser og dit svar er fraflytningsopgørets fundament.

Den ærlige slutbetragtning: lejerforbedringer er oftere en gave end en trussel. En lejer, der lovligt investerer i badeværelset, bliver typisk boende længe og afleverer noget bedre, end du udlejede. Din opgave er ikke at forhindre det men at holde papirsporet så rent, at gaven ikke bliver en tvist. sag i huslejenævnet

## Overblik: tre rettigheder, ét værn

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Installationsretten | Apparater og ladepunkt inden for grænser, se ovenfor |
| Forbedringsretten | Godkendte forbedringer med godtgørelse, se ovenfor |
| 6-ugers fristen | Din frist til at reagere, se ovenfor |
| Retableringen | Dit værn ved fraflytning |
| Forbeholdet | Skriv det, ellers mister du retten |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at lejeren har visse rettigheder til selv at forbedre boligen, men at du har værn, hvis du bruger dem rigtigt. Lejeren har en installationsret til visse apparater og ladepunkter inden for grænser, og en forbedringsret, hvor visse forbedringer kan udløse en godtgørelse ved fraflytning. Du har frister til at reagere og en ret til at kræve retablering, men kun hvis du tager forbehold korrekt. Glemmer du forbeholdet, mister du retten.

## Taleksempel: forbeholdet, du aldrig må glemme

Lad os se, hvad forbeholdet betyder. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere hver får en lejer, der vil lave en ændring i boligen.

Den første udlejer reagerer korrekt. Da lejeren varsler forbedringen, tager han stilling inden for fristen, og hvor han vil kunne kræve, at boligen føres tilbage ved fraflytning, tager han et klart, skriftligt forbehold om retablering. Da lejeren senere flytter, kan han kræve boligen retableret, netop fordi forbeholdet er der.

Den anden udlejer lader det passere uden at reagere og uden at tage forbehold. Da lejeren flytter, står ændringen tilbage, og udlejeren opdager, at han ikke kan kræve retablering, fordi han aldrig tog forbeholdet. Nu må han enten leve med ændringen eller betale for at føre boligen tilbage selv.

Forskellen var ikke ændringen, men forbeholdet. Det er forbedringsrettens hele lære. Lejeren har sine rettigheder, men dit værn ligger i at reagere inden for fristen og i altid at tage skriftligt forbehold om retablering, hvor du vil kunne kræve det. Reagér i tide, skriv forbeholdet, og hold det sammen med din øvrige kontrakt, se hvilke lejeregler gælder for din ejendom. Hold forbedringer adskilt fra dine egne, se renovering der hæver huslejen.

## Sådan håndterer du lejerens forbedringer

Fire principper sikrer dit værn.

Kend lejerens rettigheder. Lejeren har en installationsret til visse apparater og ladepunkter og en forbedringsret til visse godkendte forbedringer. Kend grænserne, så du ved, hvad du skal tillade, og hvad du sagligt kan afvise eller stille betingelser til.

Reagér inden for fristen. Når lejeren varsler en forbedring, har du en frist til at tage stilling. Overholder du ikke fristen, kan du miste muligheden for at gøre indsigelse eller tage forbehold, så behandl et varsel hurtigt og bekræft altid skriftligt.

Tag altid skriftligt forbehold om retablering. Hvor du vil kunne kræve boligen ført tilbage ved fraflytning, skal du tage et klart, skriftligt retableringsforbehold. Uden det mister du retten til at kræve retablering, uanset hvad ændringen er, så gør forbeholdet til en fast rutine.

Og forstå godtgørelsen ved forbedringer. Visse forbedringer kan udløse en godtgørelse til lejeren ved fraflytning, beregnet efter reglerne. Sæt dig ind i, hvornår det gælder, så du hverken bliver overrasket af et krav eller betaler mere end reglerne kræver, se fraflytningsopgørelsen. Lejerens forbedringer er sjældent et problem, når du kender rettighederne, reagerer i tide og altid tager det forbehold, der beskytter dig ved fraflytningen.

## Faldgruber

- **At nægte vaskemaskinen uden teknisk bevis.** Kapacitetsindsigelsen kræver dokumentation, og fællesvaskeriet er ikke et argument.
- **At sove i 6-ugers fristen.** Uden rettidig, konkret og skriftlig indsigelse er din chance for at forme projektet forpasset.
- **At give samtykke uden forbehold.** Uden udtrykkeligt retableringsforbehold ved samtykket kan du ikke kræve ændringen ført tilbage.
- **At blande sporene sammen.** Nye hvidevarer er tag-med-installationer. Kun udskiftning af lejemålets egne giver godtgørelse.
- **At glemme kontraktnotatet.** Godtgørelsesbeløb, datoer og nedskrivning skal skrives ind, ellers arver du en bevistvist.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må en lejer installere vaskemaskine og opvaskemaskine uden tilladelse?

Ja, som udgangspunkt. Sædvanlige installationer som vaske- og opvaskemaskine, komfur, køleskab og emhætte er lejerens ret, mod besked til udlejer inden arbejdet. Udlejer kan kun modsætte sig ved at dokumentere, at ejendommens el- eller afløbskapacitet ikke kan bære installationen. Et fællesvaskeri er ikke en gyldig afvisningsgrund. Lejeren ejer apparaterne, hæfter for skader og retablerer ved fraflytning.

### Hvilke forbedringer har lejeren ret til at udføre?

Energibesparende tiltag som efterisolering, forsatsvinduer og termostatventiler, ressourcebesparende tiltag, tekniske installationer herunder el, etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkken med tilhørende skillevægsflytninger samt udskiftning af lejemålets eksisterende hårde hvidevarer. Retten gælder beboelses- og blandede lejemål, men hverken fremlejetagere eller tidsbegrænsede lejemål, og kræver skriftlig orientering af udlejer før arbejdet.

### Hvordan beregnes lejerens godtgørelse ved fraflytning?

Af dokumenterede udgifter betalt til momsregistrerede bygge- og anlægsvirksomheder, inden for årligt regulerede grænser. I 2026-niveau er loftet cirka 147.800 kr., og beløb under cirka 3.700 kr. udbetales ikke. Godtgørelsen nedskrives med 10 pct. om året, første gang 2 år efter ibrugtagningen, og er dermed nul efter 11 år. Flytter lejeren før, udbetaler udlejer restværdien.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Beløbsgrænser er 2026-niveau og reguleres årligt, og den nye ladepunktsret bør tjekkes mod gældende regler. Konkrete sager bør vurderes med rådgiver. Kilde: lejelovens regler om lejerens installationer og forbedringer, offentliggjort praksis, herunder TBB 1998.130V, TBB 2002.369Ø og U.2006.745Ø._