# Når lejeren dør: Hvem overtager lejemålet, og hvem betaler istandsættelsen?

> Når lejeren dør, kan ægtefælle eller samlever med 2 års fælles husstand fortsætte lejemålet uændret. Se successionen, boets rolle, proklamafristen.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/lejers-doedsfald-regler
Kategori: Udlejning

Et dødsfald i ejendommen er en særlig situation. Her skal jura og medmenneskelighed gå i takt. Og her koster udlejerens fejl sjældent skyldes ond vilje men uvidenhed. Hvem må få nøgler, hvem hæfter for lejen, og hvem betaler istandsættelsen? Svarene er heldigvis klare. En ægtefælle har ret til at fortsætte lejemålet på uændrede vilkår. Det samme gælder en samlever med to års fælles husstand. Er der ingen, træder dødsboet ind med sine egne regler og frister, herunder én frist, udlejere overser på egen regning: proklamaet. Her er hele drejebogen, værdigt og korrekt.

## Kort fortalt

- Ægtefællen har ret til at fortsætte lejemålet på uændrede vilkår. Udlejer kan ikke modsætte sig.
- En samlever eller anden person med mindst 2 års fælles husstand umiddelbart før dødsfaldet har samme ret.
- Fortsætteren indtræder i alt: vilkår, restancer og fremtidig istandsættelsespligt, uden nyt depositum eller syn.
- Uden fortsætter indtræder dødsboet, som kan opsige med sædvanligt varsel, og krav rettes mod boet.
- Udlejers krav skal anmeldes i boet, og proklamafristen kan afskære for sent anmeldte krav.

## Fortsættelsesretten: ægtefællen, samleveren og beviset

Lejeloven beskytter hjemmet. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet efter lejelovens § 163. Registrerede partnere sidestilles med ægtefæller. Det gælder lejeforholdet, uanset om ægtefællen står på kontrakten. Du kan hverken modsætte dig skiftet eller ændre vilkårene. Retten gælder ikke separerede. Kun ganske særlige vilkårstilfælde falder uden for, kendt fra praksis om ejendomme med fundatsbestemte beboerkrav, har givet udlejer en udvej. Efterlader lejeren sig ikke en ægtefælle, kan en anden person have samme ret. Det kræver, at vedkommende i mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren. Det dækker samlevere men også andre, fx en søster eller ven, hvis husstandskravet reelt er opfyldt.

Netop "reelt" er dit legitime kontrolpunkt. Fælles husstand kræver efter offentliggjort praksis nære personlige og økonomiske forbindelser. Og den kræver fælles husholdning, ikke blot en adresse, og bevisbyrden ligger hos den, der påberåber sig retten. Praksis har afvist en påstået samlever, der end ikke kunne huske lejerens fødselsdato. Bed derfor venligt om dokumentation, folkeregisterhistorik og det, der viser fælles liv, og husk grænsen den anden vej. Lejere af enkeltværelser og fremlejetagere har ikke fortsættelsesret, når værten dør. hvilke lejeregler gælder for din ejendom

## Successionen: hvad fortsætteren overtager, og hvordan pengene flyder

Vælger ægtefællen eller husstandsmedlemmet at fortsætte, sker der helt succession (næste ejer overtager også skatten): vedkommende indtræder i lejeforholdet på uændrede vilkår. Det betyder mere, end de fleste tror. Der skal ikke laves ny kontrakt, ikke afholdes fraflytningssyn, ikke afregnes depositum og ikke indbetales nyt. Lejemålet fortsætter juridisk uafbrudt. Til gengæld overtager fortsætteren også hele passivsiden. Eksisterende restancer og den fremtidige pligt til istandsættelse ved lejemålets ophør engang. Dødsboet hæfter i lejeforholdet, indtil underretningen om fortsættelsen når dig. Det gælder for krav opstået før orienteringen hæfter bo og fortsætter solidarisk. Der gælder ingen lovfrist for meddelelsen. Men retten kan fortabes ved passivitet, så bed om skriftlig besked, og notér datoen.

Depositum-forvirringen løser sig selv, når man ser flowet. Over for dig sker der intet, depositum bliver stående på lejemålet. Opgøret ligger internt mellem fortsætteren og dødsboet. Boet kan kræve depositummets værdi. Og fortsætteren modregner værdien af den istandsættelsespligt, der følger med. I praksis lader man ofte kravene gå lige op. Din opgave er kun at registrere den nye lejer korrekt og fortsætte driften. depositum og forudbetalt leje

## Uden fortsætter: boet, opsigelsen, synet og proklamaet

Er der ingen fortsættelsesberettiget, indtræder dødsboet i lejeforholdet efter dødsboskiftelovens regler. Din modpart er nu boet, repræsenteret ved skifterettens legitimerede: en bobestyrer eller arvinger med skifteretsattest. To discipliner afgør, om forløbet bliver ordentligt. Den første er adgang og oplysninger. Udlever kun nøgler og informationer til dem, der kan legitimere sig. Det kræver skifteretsattest eller bobestyrerudpegning, og lad naboers og fjerne slægtninges velmenende henvendelser vente på papiret. Det er både jura og databeskyttelse. Den anden er økonomien. Boet hæfter for lejen, indtil lejemålet er opsagt og fraflyttet, boet kan opsige med det sædvanlige varsel, typisk tre måneder til den første, og fraflytningen kører efter de almindelige regler med indkaldelse til syn, rapport og opgørelse, blot med boet som part.

> Udlejerens dødsfalds-tjekliste: 1) kondolér, og afvent skifterettens papirer, før nøgler og oplysninger udleveres; 2) afklar skriftligt, om en ægtefælle eller et husstandsmedlem fortsætter, og bed om dokumentation for husstandskravet; 3) ved fortsættelse: registrér successionen, intet nyt depositum, intet syn; 4) uden fortsætter: fasthold lejen over for boet, modtag boets opsigelse, og gennemfør flyttesyn med boet efter alle formkrav; 5) opgør kravet, istandsættelse ud over slid, restancer, og anmeld det i boet straks; 6) og hold øje med proklamaet: udstedes der proklama i Statstidende, skal krav anmeldes inden fristen, typisk 8 uger, for ellers kan kravet være tabt, uanset hvor berettiget det er.

Proklama-pointen fortjener sin egen sætning, for den koster udlejere penge hvert år. Dit istandsættelses- og restancekrav er et krav i boet, og boets kreditorfrister efter dødsboskifteloven gælder også dig. En udlejer, der synger på synsrapporten i tre måneder, kan møde et afsluttet bo og et afskåret krav. Hurtighed er her ikke grådighed. Det er rettidig omhu, og den kan sagtens leveres med værdighed. gdpr for udlejere

## Overblik: med eller uden fortsætter

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Fortsættelsesretten | Ægtefælle og samlever kan fortsætte, se ovenfor |
| Successionen | Fortsætteren overtager rettigheder og pligter, se ovenfor |
| Uden fortsætter | Boet opsiger, og synet afgør regningen, se ovenfor |
| Istandsættelsen | Betales af bo eller fortsætter efter reglerne |
| Proklamaet | Krav i boet skal anmeldes i tide |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at hvad der sker, når en lejer dør, afhænger af, om der er en fortsætter. En ægtefælle eller en samlever, der opfylder betingelserne, kan have ret til at fortsætte lejemålet og overtager da både rettigheder og pligter. Er der ingen fortsætter, opsiger boet lejemålet, og et fraflytningssyn afgør istandsættelsen. Krav mod boet skal anmeldes rettidigt efter proklamaet, ellers kan de gå tabt.

## Taleksempel: med og uden fortsætter

Lad os se de to spor. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en lejer dør.

I det første tilfælde bor ægtefællen i lejemålet og opfylder betingelserne for at fortsætte. Hun har ret til at overtage lejemålet på de eksisterende vilkår. Hun succederer, altså træder ind i afdødes sted, med både rettighederne og pligterne, herunder istandsættelsen den dag, hun selv flytter. For udlejeren fortsætter lejemålet stort set uændret.

I det andet tilfælde bor afdøde alene, og der er ingen fortsætter. Nu er det dødsboet, der opsiger lejemålet efter reglerne. Der holdes et fraflytningssyn, og istandsættelsen efter reglerne betales af boet, i det omfang der er midler. Udlejerens krav skal anmeldes rettidigt i boet, ofte inden for den frist, proklamaet sætter, ellers risikerer kravet at bortfalde.

Forskellen er, om nogen kan og vil fortsætte. Det er dødsfaldsreglens hele lære. Med en fortsætter succederer denne i lejemålet, uden en fortsætter afvikler boet det, og i begge tilfælde afgør reglerne og synet, hvem der betaler istandsættelsen. Håndtér det med omtanke og korrekt varsling, se fraflytningsopgørelsen, og hold det adskilt fra selve ejendomskøbet i et dødsbo, se køb ejendom fra et dødsbo.

## Sådan håndterer du et dødsfald i lejemålet

Fire principper sikrer en korrekt håndtering.

Afklar, om der er en fortsætter. En ægtefælle eller samlever, der opfylder betingelserne, kan have ret til at fortsætte lejemålet. Find først ud af, om nogen har og gør denne ret gældende, for det afgør hele det videre forløb.

Forstå, hvad fortsætteren overtager. En fortsætter succederer i lejemålet og overtager både rettigheder og pligter på de eksisterende vilkår, herunder ansvaret for istandsættelse ved sin egen senere fraflytning. Behandl fortsætteren som lejer på uændrede vilkår, ikke som en ny lejer, du kan omforhandle med.

Håndtér boet korrekt uden fortsætter. Er der ingen fortsætter, er det dødsboet, der opsiger, og du skal forholde dig til boet, ikke til pårørende privat. Hold et fraflytningssyn efter reglerne, og opgør istandsættelsen, som du ville gøre ved enhver fraflytning, se fraflytningsopgørelsen.

Og anmeld dit krav rettidigt i boet. Har du krav på istandsættelse eller skyldig leje, skal det anmeldes i dødsboet inden for de frister, proklamaet sætter. Overser du fristen, kan kravet bortfalde, uanset at det er berettiget. Vær derfor opmærksom og rettidig, for et dødsfald er en menneskelig og en juridisk situation på én gang, og den kræver både takt over for de pårørende og præcision over for boet.

## Faldgruber

- **At udlevere nøgler til den første, der ringer.** Kun skifteretsattest eller bobestyrer giver adgang til boets ting.
- **At kræve nyt depositum af ægtefællen.** Successionen er helt. Der hverken synes eller afregnes.
- **At overse husstandskravets bevisbyrde.** To års reel fælles husstand skal dokumenteres af den, der påberåber sig retten.
- **At sove i proklamafristen.** For sent anmeldte krav i boet kan være tabt, uanset synsrapportens indhold.
- **At glemme værdigheden.** Tonen i de første breve huskes længe. Den koster intet at få rigtig.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvem har ret til at overtage lejemålet, når lejeren dør?

Ægtefællen, og registrerede partnere sidestilles, har ret til at fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår, uanset om vedkommende står på kontrakten. Er der ingen ægtefælle, har en anden person med mindst 2 års fælles husstand umiddelbart forud for dødsfaldet samme ret. Det kan være en samlever eller et andet reelt husstandsmedlem. Udlejer kan ikke modsætte sig.

### Skal den efterladte betale nyt depositum eller til flyttesyn?

Nej. Fortsættelsen sker ved helt succession. Lejemålet løber juridisk uafbrudt videre på uændrede vilkår, uden ny kontrakt, uden fraflytningssyn og uden depositumafregning over for udlejer. Til gengæld overtager fortsætteren alle pligter, herunder eksisterende restancer og den fremtidige istandsættelsespligt. Depositum-opgøret ligger internt mellem fortsætteren og dødsboet.

### Hvem betaler husleje og istandsættelse, hvis ingen fortsætter lejemålet?

Dødsboet. Boet indtræder i lejeforholdet, hæfter for lejen indtil opsigelse og fraflytning, og kan opsige med det sædvanlige varsel. Fraflytningen følger de almindelige regler med syn og opgørelse, blot med boet som part, og udlejers krav på istandsættelse ud over almindeligt slid samt restancer anmeldes som krav i boet.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og Datatilsynet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne er valideret mod lejelovens § 163 og kapitel 19 samt dødsboskiftelovens hovedregler ved skrivning. Konkrete sager bør vurderes med rådgiver. Kilde: lejelovens regler om brugsrettens overgang ved død, dødsboskiftelovens proklamaregler, offentliggjort rets- og nævnspraksis, herunder GD 1994/25 Ø._