# Når lejeren dør: Reglerne om dødsbo, fortsættelsesret og opsigelse > Dør en lejer, ophæves lejemålet ikke automatisk. Se reglerne om dødsboets rolle, ægtefælles og samlevers fortsættelsesret, opsigelse og afregning af depositum. Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/lejers-doed-regler-udlejer Kategori: Udlejning Det er en situation, de færreste udlejere har tænkt over på forhånd: en af dine lejere dør. Ud over det menneskelige rejser det en række praktiske spørgsmål. Hvem overtager lejemålet, hvem betaler huslejen, og hvornår kan du råde over boligen igen? Reglerne er klare, men de overrasker mange, for et lejemål ophæves ikke automatisk ved dødsfald. Denne guide gennemgår hele forløbet sagligt og roligt, så du ved, hvad der gælder. ## Kort fortalt - Et lejemål ophæves ikke ved dødsfald, det fortsætter og skal opsiges. - En efterladt ægtefælle har som udgangspunkt ret til at fortsætte lejemålet på uændrede vilkår. - En samlever kan fortsætte, hvis parret har haft fælles husstand i mindst to år op til dødsfaldet. - Er der ingen med overtagelsesret, opsiges lejemålet af boet eller af dig med sædvanligt varsel. - Du må ikke selv tømme eller overtage lejemålet, det skal ske gennem boet og om nødvendigt fogedretten (retten, der gennemfører udsættelser). ## Lejemålet fortsætter, men lejeren er væk Det første og vigtigste: en lejeaftale bortfalder ikke, fordi lejeren dør. Lejerens rettigheder og pligter i lejemålet indgår i dødsboet på linje med den øvrige formue og gæld. Boet bestyres typisk af arvingerne, eventuelt med en advokat eller bobestyrer, eller behandles af skifteretten. Det betyder, at lejemålet ikke bare kan ophæves, men skal bringes til ophør gennem en opsigelse, medmindre en efterladt har ret til at fortsætte det. Og her deler situationen sig i to spor. Enten er der en person med fortsættelsesret, eller også skal lejemålet opsiges. huslejenævnet og lejeret ## Ægtefælles og samlevers fortsættelsesret Loven beskytter den efterladte, der boede sammen med lejeren. En efterladt ægtefælle eller registreret partner har som udgangspunkt ret til at fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår, selv om vedkommende ikke står på lejekontrakten. Reglen gælder ikke, hvis ægtefællerne var separerede. Efterlader lejeren sig ikke en ægtefælle, kan en anden person fortsætte lejemålet, hvis to vilkår er opfyldt. Der skal være tale om en beboelseslejlighed, og personen skal have haft fælles husstand med lejeren i mindst to år umiddelbart før dødsfaldet. Det sikrer papirløse samlevere, men kan efter en konkret vurdering også omfatte andre, personen skal blot have haft en reel fælles husstand med lejeren. Det bl.a. vurderes ud fra folkeregisteradresse og en økonomisk og personlig sammenhæng. Som udlejer skal du acceptere fortsættelsen, når vilkårene er opfyldt. husdyr, rygning og beboere i lejemålet ## Hvad fortsættelse betyder for dig Når en efterladt har ret til at fortsætte, sker der det, juristerne kalder helt succession (skatten følger med til køberen). Personen træder ind i det bestående lejemål på præcis de samme vilkår som før. Det har en vigtig praktisk konsekvens. Der skal ikke holdes fraflytningssyn, ikke laves flytteopgørelse og ikke afregnes depositum. Der oprettes hverken en ny kontrakt eller opkræves et nyt depositum. Alt fortsætter, som det var. Til gengæld overtager den fortsættende lejer også pligterne. Vedkommende hæfter for eventuelle restancer og for en senere istandsættelse ved fraflytning. For dig som udlejer er det med andre ord et skift af person på lejersiden, ikke en afvikling af lejemålet. syn og fraflytning ## Når lejemålet skal opsiges Er der ingen med fortsættelsesret, skal lejemålet opsiges. Ofte vælger arvingerne selv at opsige for at standse huslejen hurtigst muligt. Men du kan også selv opsige. Din opsigelse rettes til boet, i praksis til skifteretten og boets kontaktperson eller bobestyrer, og skal tydeligt fremgå som en opsigelse af lejeforholdet. For et almindeligt lejemål er varslet som udgangspunkt tre måneder, mens ældre- og plejeboliger ofte har kortere varsel, typisk fire uger. To ting er værd at kende. For det første betaler boet husleje i opsigelsesperioden. Du har den sædvanlige pligt til at forsøge at genudleje, hvis lejemålet fraflyttes inden periodens udløb. For det andet skal du være opmærksom på proklama. Skiftes boet, indrykkes en bekendtgørelse i Statstidende, og har du et krav mod boet, skal du anmelde det inden for fristen, som er otte uger efter bekendtgørelsen, ellers risikerer du at miste retten til dækning. udlejers opsigelse af lejer ## Adgang, tømning og afregning Et sidste, praktisk punkt, hvor mange udlejere kommer til at gøre noget forkert. Du må ikke selv skaffe dig adgang til lejemålet, tømme det eller overtage det, bare fordi lejeren er død. Får du ikke nøglerne, skal du gå til fogedretten. Her skal du være tålmodig. Fogedretten kan først sætte boet ud, når boet er taget under behandling af skifteretten. Så der kan gå tid, før du råder over boligen igen. Afregningen af depositum og istandsættelse sker som et opgør med dødsboet. Du kan kræve dine dokumenterede istandsættelsesomkostninger af boet, mens boet kan kræve depositummet retur. I praksis modregnes de ofte i hinanden. Bevar den sædvanlige dokumentation med synsrapport og opgørelse, præcis som ved enhver anden fraflytning. En respektfuld og korrekt håndtering over for de efterladte er både det rigtige og det, der giver færrest problemer. depositum og forudbetalt leje > Håndtér dødsfaldet i seks trin: 1) kontakt boet, ikke de pårørende direkte, om det formelle; 2) afklar fortsættelsesretten for ægtefælle og samlever; 3) hold lejekravene mod boet korrekt; 4) aftal fremvisning og fraflytning med bobestyreren; 5) gennemfør flytteopgøret efter de almindelige regler; 6) og udvis ordentlighed i processen, for jura og medmenneskelighed skal følges ad her. ## Overblik: situationerne og reglerne | Situation | Hvad der gælder | | --- | --- | | Ægtefælle eller samlever bor i lejemålet | Fortsættelsesret efter reglerne, se ovenfor | | Ingen fortsættelsesberettigede | Dødsboet håndterer lejemålet og opsigelsen | | Boet reagerer ikke | Kontakt til skifteretten og korrekt proces | | Leje og forpligtelser | Løber videre; boet hæfter, se ovenfor | | Tømning og aflevering | Aftales med boet; syn efter reglerne | Tabellen er situationskortet, og detaljerne står ovenfor. Den vigtigste besked er ro: Lejemålet forsvinder ikke, forpligtelserne forsvinder ikke, og der findes en korrekt vej gennem hver eneste situation. Din opgave er at følge den med både orden og medmenneskelighed, for begge dele bliver husket. ## Taleksempel: to forløb, samme ejendom Lad os se reglerne arbejde. Alle tal er kun illustration. Forløb nummer et: Din lejer gennem otte år dør, og hendes samlever bliver boende. Han har fortsættelsesret efter reglerne, som gennemgået ovenfor. For dig sker der driftsmæssigt næsten ingenting. Kontraktforholdet fortsætter med ham. Ingen tomgang. Intet lejerskifte. Din rolle er at bekræfte skriftligt, opdatere stamdata og ellers vise almindelig ordentlighed i en svær tid. Forløb nummer to: En enlig lejer dør, og dødsboet skal afvikle lejemålet. Boet opsiger efter reglerne, lejen løber i opsigelsesperioden, og boet hæfter for den. I aftaler tømning og aflevering, og du gennemfører syn efter bogen. Sig, at istandsættelsen lander på 12.000 kr., som afregnes mod depositum og bo. Regn på forskellen: Forløb et koster dig nul kroner. Forløb to koster tid og en afregning, men med korrekt proces er tabet typisk begrænset. Det dyre tredje forløb er det, hvor formalia sjuskes: manglende syn, uklar afregning eller pres på pårørende. Det koster både penge og eftermæle, og begge dele er unødvendigt. ## Din tjekliste, når beskeden kommer Fem punkter bærer dig ordentligt igennem. Reagér med ro og skriftlighed. Kondolér, og afklar derefter på skrift, hvem der repræsenterer boet, eller om en fortsættelsesberettiget bliver boende. Alle aftaler fra nu af skal kunne dokumenteres, med rammerne fra lejeloven for udlejere i ryggen. Rør ikke lejemålet på egen hånd. Adgang og tømning aftales med boet eller de berettigede. Selv med de bedste intentioner er egenhændig oprydning et overgreb på boets rettigheder. Kør syn og afregning efter bogen. Gennemfør fraflytningssyn efter reglerne i ind- og fraflytningssyn, gør istandsættelsen op efter istandsættelse ved lejerskifte, og afregn depositum korrekt efter depositum og forudbetalt leje. Boet er en modpart som enhver anden, bare med ekstra krav på ordentlighed. Kend opsigelsesreglerne begge veje. Boets opsigelse og dine egne muligheder følger hver sine spor, se opsigelse af lejer, og tvivl afklares med rådgiver, før der handles. Og genudlej først, når lejemålet er korrekt afleveret. Derefter er det almindelig drift igen: screening, kontrakt efter lejekontrakt A10 og en frisk start. Dødsfald i porteføljen håndteres sjældent perfekt med følelser. De håndteres perfekt med proces, venlighed og papir. Og et sidste råd, der gælder alle porteføljer: Sørg for, at dine egne pårørende ved, hvor lejekontrakter, forsikringer og kontaktoplysninger ligger. Den dag det er dig, der falder bort, skal dine efterladte kunne drive eller afvikle udlejningen uden at lede. Et enkelt ordnet dokument med det hele sparer dem for uger. Det er også en del af at være en ordentlig udlejer. ## Faldgruber - **At tro, lejemålet ophæves ved dødsfald.** Det fortsætter og skal opsiges, medmindre en efterladt fortsætter det. - **At afvise en ægtefælles fortsættelse.** Ægtefællen har som udgangspunkt ret til at fortsætte på uændrede vilkår. - **At kræve nyt depositum ved fortsættelse.** Ved succession fortsætter alt, uden nyt depositum eller flytteopgør. - **At tømme lejemålet selv.** Du skal gå gennem boet og om nødvendigt fogedretten, aldrig ved selvtægt. - **At glemme proklamafristen.** Anmeld dit krav mod boet inden for fristen, ellers kan retten til dækning bortfalde. ## Ofte stillede spørgsmål ### Ophæves et lejemål automatisk, når lejeren dør? Nej. Lejemålet fortsætter og indgår i dødsboet. Det skal opsiges, medmindre en efterladt ægtefælle eller samlever har ret til at fortsætte det. Et lejemål kan altså ikke ophæves ved dødsfald, men bringes til ophør ved en opsigelse med sædvanligt varsel. ### Hvem kan overtage lejemålet efter en afdød lejer? En efterladt ægtefælle eller registreret partner har som udgangspunkt ret til at fortsætte lejemålet, medmindre parret var separeret. Efterlades ingen ægtefælle, kan en samlever eller anden person, der har haft fælles husstand med lejeren i mindst to år op til dødsfaldet, fortsætte en beboelseslejlighed. ### Skal der laves flyttesyn, hvis en efterladt fortsætter lejemålet? Nej. Når en efterladt har ret til at fortsætte, sker der helt succession: personen indtræder på uændrede vilkår. Der holdes derfor ikke fraflytningssyn, laves ikke flytteopgørelse og opkræves ikke nyt depositum. Den fortsættende lejer overtager til gengæld også eventuelle restancer. ## Kilder Kilder: Retsinformation, huslejenævnet og fogedretten. Senest opdateret: juli 2026. _Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Dødsbobehandling er kompleks. Søg rådgivning hos en advokat eller bobestyrer. Kilde: lejeloven, dødsboskifteloven, retspraksis._