# Lejeren har ødelagt noget: Depositum, forsikring eller erstatningskrav?

> Lejeren har ødelagt noget? Her er beslutningstræet: misligholdelse eller slid, depositummets rækkevidde, forsikringernes roller og kravet ud over depositum.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/lejer-har-oedelagt-noget
Kategori: Udlejning

En knust rude, en ødelagt køkkenlåge, en dør sparket i stykker. Før eller siden oplever de fleste udlejere en skade i lejemålet, og det første spørgsmål er altid det samme: hvem betaler? Svaret er ikke et enkelt ja eller nej, men et beslutningstræ, du kan lære at gå igennem hver gang. Denne guide giver dig det. Vi ser på den vigtigste skelnen af alle, misligholdelse over for almindeligt slid, og derfra på depositummets rækkevidde, forsikringernes roller, og hvad du gør, når depositummet ikke rækker til at dække skaden. Målet er, at du roligt kan vurdere enhver skade og vælge det rigtige spor, uden at handle i affekt.

Kort sagt: Afgør først, om skaden er misligholdelse eller almindeligt slid, for kun misligholdelse kan lejeren gøres ansvarlig for, og gå derefter gennem depositum, forsikring og et eventuelt erstatningskrav for den del, depositummet ikke dækker.

## Kort fortalt

- Den afgørende skelnen er misligholdelse over for almindeligt slid og ælde; kun det første hæfter lejeren for.
- Almindeligt slid ved sædvanlig brug kan du ikke kræve erstattet; det er en del af udlejningens vilkår.
- Depositummet kan bruges til at dække lejerens forpligtelser ved fraflytning, herunder skader ud over slid.
- Krav mod lejeren skal gøres gældende inden for fristerne, ellers svækkes eller bortfalder de.
- Forsikringer kan være i spil: lejerens ansvars- og indboforsikring og din bygningsforsikring, afhængigt af skaden.
- Rækker depositummet ikke, kan du rejse et erstatningskrav mod lejeren for det overskydende.

## Første skridt: Misligholdelse eller almindeligt slid?

Alt starter her, og det er den vigtigste vurdering i hele processen. Lejeren hæfter for skader, der skyldes misligholdelse, altså skader ud over det, der følger af almindelig, sædvanlig brug. Men lejeren hæfter IKKE for almindeligt slid og ælde. Slidte gulve efter mange års normal brug, falmet maling, små mærker fra dagligdagen, det er ikke noget, du kan kræve erstattet. Det er en del af det at leje ud. ind- og fraflytningssyn

Grænsen kan være hårfin, og derfor er dokumentation altafgørende. En knust rude, et hul sparket i en væg, en ødelagt bordplade fra skødesløshed, det er misligholdelse. En dør, der er blevet lidt slidt af ti års åbning og lukning, er det ikke. Spørg altid: skyldes skaden noget ud over sædvanlig brug? Er svaret ja, kan lejeren gøres ansvarlig. Er svaret nej, må du selv bære den. hvem skal male, og hvem skifter pakninger

## Dokumentationen: Synet er dit bevis

Uden bevis er selv en klar misligholdelse svær at gøre gældende. Derfor er ind- og fraflytningssynet rygraden i enhver skadesag. Et grundigt indflytningssyn med billeder viser lejemålets stand ved indflytning, og fraflytningssynet viser standen ved fraflytning. Forskellen mellem de to, det, der er sket ud over slid, er det, du kan holde lejeren ansvarlig for. sådan holder du et vandtæt flyttesyn

Ved erhvervsmæssig udlejning er der pligt til at holde syn og udarbejde en rapport, og krav om istandsættelse skal fremsættes inden for fristen efter fraflytningssynet. Fremsætter du kravet for sent, kan det bortfalde, uanset hvor berettiget det er. Skriftlighed, billeder og overholdte frister er derfor ikke formalia, men selve grundlaget for at få dækket en skade. udlejerens dokumentpakke

## Spor 1: Depositummet

Depositummet er dit første og enkleste værktøj. Det er stillet netop for at sikre lejerens forpligtelser, herunder istandsættelse ved fraflytning og dækning af skader ud over almindeligt slid. Ved fraflytning gør du kravene op, dokumenterer dem fra synet, og modregner i depositummet. Det er den normale vej for de fleste skader. depositum og forudbetalt leje

Husk, at depositummet skal gøres op ordentligt. Du kan ikke tilbageholde det vilkårligt, men kun modregne dokumenterede, berettigede krav. Er der uenighed, kan lejeren indbringe opgørelsen for huslejenævnet, og her afgør din dokumentation sagen. Et depositum brugt korrekt dækker langt de fleste skader uden yderligere skridt. sådan gør du depositummet op korrekt

## Spor 2: Forsikringerne

Nogle skader hører hjemme hos et forsikringsselskab frem for i depositummet. Her er det vigtigt at kende de tre relevante forsikringer. Lejerens ansvarsforsikring, ofte en del af en indboforsikring, kan dække skader, lejeren er ansvarlig for. Lejerens indboforsikring dækker lejerens egne ting. Og din egen bygningsforsikring dækker selve bygningen ved bestemte skadetyper. forsikringer for udlejere

| Skadetype | Hvem er typisk i spil |
| --- | --- |
| Hærværk eller skade ud over slid | Depositum, evt. lejerens ansvarsforsikring |
| Vandskade på bygningen | Din bygningsforsikring |
| Brand | Din bygningsforsikring, evt. ansvar |
| Lejerens egne ting | Lejerens indboforsikring |
| Almindeligt slid og ælde | Ingen; du bærer det selv |

Ved større skader som brand eller vandskade er det ofte din bygningsforsikring, der træder til, og så handler det om anmeldelse og selvrisiko frem for depositum. Ved skader, lejeren er ansvarlig for, kan lejerens ansvarsforsikring være vejen. Afklar altid, om en forsikring dækker, før du rejser et krav direkte mod lejeren. skader i lejemålet, hvem hæfter

## Spor 3: Erstatningskrav, når depositummet ikke rækker

Nogle gange overstiger skaden depositummet. En alvorlig misligholdelse kan koste mere at udbedre, end der er stillet i sikkerhed. Så bortfalder dit krav ikke, det fortsætter blot som et erstatningskrav mod lejeren for den overskydende del. Du opgør det dokumenterede tab, modregner depositummet, og retter kravet mod lejeren for resten. inddrivelse af krav mod lejer

Kan lejeren ikke eller vil ikke betale, kan sagen ende i huslejenævn og videre i retssystemet, og et krav kan sendes til inddrivelse. Her betaler den grundige dokumentation sig igen, for et veldokumenteret krav står langt stærkere. Vær samtidig realistisk om, hvad der kan inddrives, og vægt besværet mod beløbet. Nogle gange er en dokumenteret opgørelse og et rykkerforløb vejen, andre gange er beløbet for lille til kampen. når lejeren skylder penge

## Sådan går du frem i praksis

Saml trådene til en fast fremgangsmåde. Ét: vurder, om skaden er misligholdelse eller slid. To: find dokumentationen frem fra ind- og fraflytningssyn. Tre: afklar, om en forsikring dækker, din bygningsforsikring ved store skader, lejerens ansvarsforsikring ved ansvarsskader. Fire: modregn berettigede, dokumenterede krav i depositummet. Fem: rejs et erstatningskrav for den del, depositummet ikke dækker. udlejerens årshjul

Den samme rækkefølge virker, uanset om det er en knust rude eller en gennemgribende ødelæggelse. Ved at følge træet undgår du to klassiske fejl: at kræve slid erstattet, hvilket du taber i nævnet, og at tilbageholde hele depositummet uden dokumentation, hvilket kan koste dig dyrt. Ro og system slår affekt hver gang. de dyreste fejl nye udlejere begår

Det er værd at sige lidt om følelserne. En skade føles som et personligt svigt. Du har passet på ejendommen, og en lejer har været skødesløs. Men vrede er en dårlig rådgiver. Handler du i affekt og tilbageholder hele depositummet uden dokumentation, taber du ofte sagen og pengene. Handler du roligt og systematisk, står du langt stærkere. Lad træet, ikke temperamentet, styre din reaktion. Det er både mere effektivt og mindre stressende i længden.

Et sidste praktisk råd. Gem al kommunikation med lejeren om skaden skriftligt. En besked, en mail, et billede sendt frem og tilbage kan senere blive vigtigt bevis. Og vær konkret over for lejeren om, hvad du kræver, og hvorfor. En klar, saglig og dokumenteret opgørelse afvæbner ofte en konflikt, før den vokser. Mange sager løses i mindelighed, netop fordi udlejeren mødte skaden med orden i stedet for vrede. Ro, dokumentation og en fast fremgangsmåde er dine tre bedste værktøjer i enhver skadesag. Med dem i orden bliver selv en ubehagelig skade til en sag, du kan håndtere roligt og retfærdigt, uden at det vokser til en langvarig strid. Det er den ro, en god udlejer bygger over tid: ikke fravær af problemer, men en fast måde at møde dem på. Skader sker, men de behøver ikke koste dig hverken søvn eller unødige penge, når du har systemet på plads. Og systemet er ikke svært: skelnen, dokumentation, depositum, forsikring, erstatning. Fem trin, hver gang. Lær dem én gang, og du er rustet til enhver skade, der måtte komme, uanset hvor stor eller lille den er.

> Skades-tjekket i seks trin: 1) afgør, om skaden er misligholdelse eller almindeligt slid; 2) find dokumentationen fra ind- og fraflytningssyn; 3) afklar, om din bygningsforsikring eller lejerens ansvarsforsikring dækker; 4) opgør berettigede krav og modregn i depositummet; 5) rejs et erstatningskrav for den del, depositummet ikke dækker; 6) og hold alle frister, så kravet ikke bortfalder undervejs.

## Faldgruber

- **At kræve almindeligt slid erstattet.** Lejeren hæfter kun for misligholdelse, ikke for sædvanligt slid og ælde.
- **At mangle dokumentation.** Uden ind- og fraflytningssyn med billeder er selv en klar skade svær at gøre gældende.
- **At misse fristen.** Krav om istandsættelse skal fremsættes inden for fristen efter synet, ellers kan de bortfalde.
- **At overse forsikringen.** Store skader dækkes ofte af bygningsforsikringen, ikke af depositummet.
- **At tilbageholde hele depositummet uden grund.** Du kan kun modregne dokumenterede, berettigede krav.

## Ofte stillede spørgsmål

### Skal lejeren betale for alt, hvad der er gået i stykker?

Nej. Lejeren hæfter kun for skader, der skyldes misligholdelse, altså skader ud over almindelig, sædvanlig brug. Almindeligt slid og ælde, som falmet maling eller slidte gulve efter mange års normal brug, kan du ikke kræve erstattet. Den afgørende vurdering er derfor altid, om skaden skyldes noget ud over sædvanlig brug af lejemålet.

### Kan jeg bare beholde depositummet, hvis noget er ødelagt?

Ikke uden videre. Du kan modregne dokumenterede, berettigede krav i depositummet, for eksempel udgiften til at udbedre en misligholdelse. Men du skal gøre depositummet ordentligt op og kan ikke tilbageholde det vilkårligt. Er lejeren uenig, kan opgørelsen indbringes for huslejenævnet, og her er det din dokumentation fra synet, der afgør, om modregningen holder.

### Hvad hvis skaden er større end depositummet?

Så bortfalder dit krav ikke. Du modregner depositummet og rejser et erstatningskrav mod lejeren for den overskydende del af det dokumenterede tab. Betaler lejeren ikke, kan sagen ende i huslejenævn og videre i retssystemet, og kravet kan sendes til inddrivelse. Vær realistisk om, hvad der kan inddrives, og vægt besværet mod beløbets størrelse.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (lejeloven) og huslejenævnene. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._