# Lejeren betaler ikke husleje: Påkrav, ophævelse og fogedret, trin for trin

> Betaler lejeren ikke? Se hele processen trin for trin: påkrav med korrekt frist, gebyr i 2026, ophævelse og udsættelse gennem fogedretten, uden formelle fejl.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/lejer-betaler-ikke-husleje
Kategori: Udlejning

Når huslejen udebliver, begynder et forløb med meget præcise regler. Her er den ubehagelige sandhed. En enkelt formel fejl kan koste dig hele sagen og sende dig tilbage til start. Derfor handler denne guide ikke om at være hård, men om at gøre tingene rigtigt i den rigtige rækkefølge. Vi går skridt for skridt gennem påkravet, fristerne, ophævelsen og udsættelsen gennem fogedretten (retten, der gennemfører udsættelser), med 2026-satsen for påkravsgebyret.

## Kort fortalt

- Du må tidligst sende et påkrav efter den tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.
- Påkravet skal være skriftligt, give mindst 14 dages frist og oplyse, at lejemålet kan ophæves.
- Du må opkræve et påkravsgebyr på 335 kr. (2026) oven i den skyldige leje.
- Betaler lejeren ikke inden fristen, kan du ophæve. Men lejeren kan betale helt indtil ophævelsen er kommet frem.
- Fraflytter lejeren ikke frivilligt efter ophævelsen, skal du bruge fogedretten, ikke selvtægt.

## Første skridt: påkravet

Du kan ikke ophæve et lejemål, fordi huslejen mangler, uden først at sende et påkrav. Timingen er præcis: påkravet må tidligst afsendes efter den tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Her tæller lørdag og grundlovsdag ikke som en hverdag. Sender du for tidligt, er påkravet ugyldigt.

Påkravet skal være skriftligt og have helt bestemte oplysninger. Det skyldige beløb specificeret, en betalingsfrist på mindst 14 dage regnet fra påkravet er kommet frem, og en udtrykkelig oplysning om, at lejemålet kan ophæves, hvis der ikke betales inden fristen. Mangler nogen af oplysningerne, er påkravet ugyldigt, og du må sende et nyt. Medtag kun pligtig pengeydelse i opgørelsen, altså leje og aconto, for tvistede eller forkerte beløb kan vælte hele ophævelsen. lejekontrakt for udlejere

## Gebyret og formkravene

For ulejligheden med at sende påkravet må du opkræve et påkravsgebyr. Satsen reguleres hvert år den 1. januar og er 335 kr. (2026). Gebyret er selv en pligtig pengeydelse, så manglende betaling af netop gebyret kan også indgå i grundlaget for en ophævelse.

Formen er afgørende, og her fejler mange. Påkravet skal være skriftligt, og det betyder som udgangspunkt fysisk brevpost. Du kan altså ikke nøjes med at sende påkravet på e-mail eller sms. Samtidig har du bevisbyrden for, at brevet er kommet frem til lejeren. Så det anbefales at sende det på en måde, der dokumenterer fremkomsten, fx med afleveringsattest og gerne suppleret med et almindeligt brev. Ud over leje og gebyr kan du kræve renter og sædvanlige inkassoomkostninger, men vær opmærksom på, at renter og inkassoomkostninger ikke er pligtig pengeydelse og derfor ikke i sig selv kan bære en ophævelse. digital kommunikation med lejere

## Fristen og ophævelsen

Når påkravet er kommet frem, løber en frist på mindst 14 dage. Fristen regnes i almindelige dage, så både lørdage, søndage og helligdage tæller med. Falder den sidste dag på en lørdag, søndag eller helligdag, udskydes fristen dog til den næstfølgende hverdag.

> Et eksempel: kommer påkravet frem den 5. i måneden, har lejeren som udgangspunkt til og med den 19. til at betale. Er der ikke betalt, kan du tidligst afsende ophævelsen dagen efter fristens udløb.

Ophævelsen skal også være skriftlig. Lejemålet er ophævet i det øjeblik, ophævelsen er kommet frem til lejeren. Her ligger en pointe, mange overser. Lejeren kan nå at betale hele restancen inklusive gebyr helt indtil ophævelsen er kommet frem, og betaler lejeren i det vindue, er ophævelsen ugyldig, og lejeren bliver boende. Sender du ophævelsen med et brev, der er flere dage undervejs, kan lejeren altså nå at betale i mellemtiden. Betaling, der først sker efter ophævelsen er kommet frem, ophæver derimod som udgangspunkt ikke ophævelsen. Bemærk desuden, at ophævelse kræver væsentlig misligholdelse, men manglende betaling af husleje anses som udgangspunkt altid for væsentlig, uanset beløbets størrelse. depositum og forudbetalt leje

## Fogedretten: udsættelse trin for trin

Lejemålet er ophævet, men lejeren flytter ikke. Så er næste, og eneste, lovlige skridt fogedretten. Du må aldrig selv sætte lejeren ud, skifte låse eller fjerne ejendele. For det er ulovlig selvtægt.

I stedet indleverer du en anmodning om en umiddelbar fogedforretning med dokumentation for dit krav. Du skal typisk vedlægge lejekontrakten, påkravsskrivelsen, ophævelsen og et kontoudtog for lejeforholdet, der viser restancen. Fogedretten vurderer sagen og afsiger en kendelse om, om lejeren kan sættes ud. Herefter fastsætter fogedretten en dato, lejeren varsles. På selve dagen sørger fogeden, om nødvendigt med assistance fra politiet, for at lejeren forlader lejemålet. Så du får brugsretten tilbage. Vær opmærksom på, at fogedretten afgør udsættelsen, men ikke inddriver din tabte leje, det er en særskilt sag. sag i huslejenævnet

## Sådan undgår du fejlene

Fordi processen er så formfølsom, er det klogeste at være systematisk fra første dag. Reager hurtigt, når betalingen udebliver, men vent til den tredje hverdag, før du sender påkravet. Brug en korrekt skabelon, så alle de påkrævede oplysninger er med, og medtag kun pligtig pengeydelse i opgørelsen. Send altid skriftligt med dokumentation for fremkomsten, og hold styr på datoerne, så både påkravsfristen og tidspunktet for ophævelsen er korrekte.

Og husk den menneskelige side. Manglende betaling skyldes ofte en midlertidig knibe, ikke ond vilje, og en hurtig, venlig kontakt løser mange sager, før de bliver til påkrav og fogedret. Den formelle proces er dit sikkerhedsnet, ikke dit førstevalg. Er du i tvivl om et enkelt trin, især formuleringen af påkrav og ophævelse, er professionel rådgivning ofte pengene værd, netop fordi en formel fejl kan sende dig tilbage til start. sådan screener du en lejer

## Overblik: forløbets trin i rækkefølge

| Trin | Kernen |
| --- | --- |
| Påkrav | Formkrav og gebyr skal være korrekte, se ovenfor |
| Fristen | Lejerens sidste chance for at betale, se ovenfor |
| Ophævelse | Skriftlig og korrekt begrundet |
| Fogedretten | Udsættelse ad rettens vej, aldrig på egen hånd |
| Efterspillet | Syn, istandsættelse, afregning og eventuel inddrivelse |

Tabellen er køreplanen i kort form. Detaljerne står ovenfor. Og den vigtigste pointe gemmer sig mellem linjerne: Hvert trin bygger på det forrige. En fejl i påkravet kan vælte hele kæden, og så starter forløbet forfra med nye måneders tab. Formalia er ikke pynt her. Formalia er selve våbnet.

## Taleksempel: forløbet i tal og tid

Lad os regne på et typisk forløb. Alle tal er kun illustration.

Sig, at lejen på 8.000 kr. udebliver ved månedens start. Du venter ikke og håber. Du sender påkravet korrekt, så snart reglerne tillader det, med de rigtige formkrav og det korrekte gebyr, som gennemgået ovenfor.

I de fleste tilfælde slutter historien her. Lejeren betaler inden for fristen, og lejemålet fortsætter. Det er værd at sige tydeligt: Et korrekt og hurtigt påkrav er først og fremmest et opkrævningsværktøj. De færreste sager når længere.

Men sig, at betalingen udebliver. Du ophæver skriftligt og korrekt, og sagen går til fogedretten. Regn med, at hele forløbet fra første udeblivelse til udsættelse tager måneder, ikke uger. Sig, at du samlet mister fire måneders leje, 32.000 kr., plus istandsættelse ud over depositum og tomgang bagefter. Samlet omkring 50.000 kr.

Tallet gør to ting klart. Hurtighed betaler sig: Hver uges tøven i starten lægges direkte oven i tabet. Og forebyggelse betaler sig endnu mere: God screening efter metoden i RKI-tjek af lejere og et korrekt depositum efter depositum og forudbetalt leje er billige forsikringer mod netop dette forløb.

## Disciplinen, der beskytter dig undervejs

Fire regler holder sagen på sporet, fra første dag til sidste.

Reagér efter kalenderen, ikke efter humøret. Fast rutine: betalingskontrol den første, venlig påmindelse straks, korrekt påkrav, så snart reglerne tillader. Ens for alle lejere, hver gang. Konsekvens er ikke hårdhed. Det er forudsigelighed, og forudsigelighed forebygger.

Få formalia efterset, før du sender. Påkrav og ophævelse er sagens to bærende dokumenter, og små fejl i beløb, frister eller formuleringer koster måneder. Brug skabeloner, der er efterset af en rådgiver, og hold dem opdaterede, når reglerne justeres, se rammen i lejeloven for udlejere.

Rør aldrig ved selvtægt. Ingen låseskift, ingen afbrudt varme, ingen pres uden om systemet. Vejen går gennem fogedretten og kun dér, og ved tvister om andet end betalingen står huslejenævnet forklaret og boligretten som de rette spor.

Og luk forløbet ordentligt, hvis det ender med udsættelse. Gennemfør syn efter reglerne i ind- og fraflytningssyn, gør istandsættelse og afregning korrekt op efter istandsættelse ved lejerskifte, og vurdér nøgternt, om restkravet skal forfølges. Derefter: tilbage til driften, med screeningen skærpet og skabelonerne ajour. En betalingssag er dyr. Den skal ikke også koste dig roen i resten af porteføljen.

## Faldgruber

- **At sende påkravet for tidligt.** Det må tidligst afsendes efter den tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.
- **At sende påkrav på e-mail eller sms.** Påkravet skal være skriftligt som brevpost. Du har bevisbyrden for fremkomst.
- **At medtage forkerte beløb.** Kun pligtig pengeydelse kan bære en ophævelse, ikke renter og inkassoomkostninger alene.
- **At ophæve for tidligt.** Ophævelsen må tidligst sendes dagen efter, at 14-dages-fristen er udløbet.
- **At sætte lejeren ud selv.** Udsættelse sker gennem fogedretten, aldrig ved selvtægt.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvornår må jeg sende et påkrav, hvis lejeren ikke betaler?

Du må tidligst sende påkravet efter den tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag, hvor lørdag og grundlovsdag ikke tæller som hverdag. Påkravet skal være skriftligt, oplyse det skyldige beløb, give mindst 14 dages frist og udtrykkeligt angive, at lejemålet kan ophæves, hvis der ikke betales.

### Hvad koster et påkravsgebyr i 2026?

Påkravsgebyret er 335 kr. (2026). Beløbet reguleres hvert år den 1. januar. Gebyret er selv en pligtig pengeydelse, så manglende betaling af gebyret kan også indgå i grundlaget for en ophævelse, sammen med den skyldige leje.

### Kan jeg sende påkravet på e-mail?

Som udgangspunkt nej. Påkravet skal være skriftligt. Det betyder fysisk brevpost, og det kan derfor ikke sendes gyldigt på e-mail eller sms. Du har desuden bevisbyrden for, at påkravet er kommet frem. Så det anbefales at sende med dokumentation for fremkomsten.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, huslejenævnet og fogedretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne er meget formbundne, og gebyret reguleres årligt. Søg rådgivning hos en advokat ved konkrete sager. Kilde: lejeloven, retspraksis (2026-sats for påkravsgebyr)._