# Lejeloven for udlejere: dine vigtigste rettigheder og pligter i 2026

> Depositum, syn, opsigelse og vedligeholdelse: forstå lejelovens vigtigste regler og de klassiske fælder for udlejere i 2026.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/lejeloven-udlejer
Kategori: Udlejning

Som udlejer har du færre rettigheder, end du måske tror, og flere pligter, end du forventer. Lejeloven er skrevet for at beskytte lejeren, og det overrasker mange nye udlejere. Den gode nyhed er, at reglerne er til at overskue, når du først kender dem, og at de fleste konflikter kan undgås ved at gøre tingene rigtigt fra start. Denne guide giver dig overblikket over dine vigtigste rettigheder og pligter i 2026.

## Kort fortalt

- Du må opkræve højst 3 måneders husleje i depositum og 3 måneders i forudbetalt leje.
- Du kan som hovedregel ikke opsige en lejer i et almindeligt beboelseslejemål. Lejeren kan derimod opsige med typisk 3 måneders varsel.
- Har du mere end ét lejemål, er indflytnings- og fraflytningssyn lovpligtige. Holder du dem ikke, mister du retten til at kræve istandsættelse.
- Huslejen skal følge reglerne om det lejedes værdi (lejeniveauet i lignende lejemål) eller markedsleje, ikke bare hvad du ønsker.
- Særlige aftaler skal skrives korrekt ind i lejekontraktens § 11, ellers gælder de ikke.

## Lejeloven kort: den beskytter lejeren

Lejeloven blev moderniseret og skrevet sammen i 2022, men grundprincippet er det samme som altid: den beskytter lejeren som den svageste part. Det betyder i praksis, at du som udlejer ikke frit kan aftale, hvad du vil. Ethvert vilkår i en lejekontrakt, der stiller lejeren dårligere, end loven tillader, er som udgangspunkt ugyldigt. Det er den vigtigste ramme at have i baghovedet, uanset hvad du og lejeren i øvrigt bliver enige om.

## Depositum og forudbetalt leje

Du må opkræve to slags sikkerhed ved indflytning, og begge er begrænset:

**Depositum** må højst svare til 3 måneders husleje uden forbrug. Det er din sikkerhed for, at lejemålet kan sættes i stand ved fraflytning.

**Forudbetalt leje** må også højst svare til 3 måneders husleje. Den dækker huslejen i opsigelsesperioden, altså de sidste måneder af lejeforholdet.

Tilsammen må depositum og forudbetalt leje højst udgøre 6 måneders husleje. Dertil kommer den løbende leje, du opkræver for at bo der. Stiger huslejen undervejs, må du hæve både depositum og forudbetalt leje tilsvarende. depositum udlejning regler

En vigtig detalje: depositummet er ikke et loft for, hvad istandsættelsen må koste. Overstiger udgifterne depositummet, kan du kræve differencen af lejeren. Der er ingen lovbestemt frist for at tilbagebetale depositum. Men i praksis forventes det inden for cirka halvanden måned, når flytteopgørelsen er klar.

## Huslejen: du bestemmer ikke frit

Du kan ikke bare sætte huslejen, hvor du vil. Den skal følge reglerne, som afhænger af boligtype og kommune. For de fleste enkelte lejemål handler det om det lejedes værdi, altså hvad tilsvarende boliger kan lejes for i området. I regulerede kommuner gælder der strammere rammer. Sætter du huslejen for højt, kan lejeren få den nedsat af huslejenævnet. Vi har en separat guide til, hvordan huslejen fastsættes. huslejeregulering i Danmark

## Vedligeholdelse: hvem har ansvaret?

Ansvaret for vedligeholdelse kan fordeles mellem dig og lejeren. Men det skal aftales korrekt i kontrakten. Typisk skelnes der mellem indvendig vedligeholdelse (maling, hvidtning, tapet) og udvendig. Har du ikke aftalt en fordeling, ender ansvaret ofte hos dig som udlejer. I regulerede kommuner kan du desuden ikke aftale, at lejeren overtager din pligt til udvendig vedligeholdelse.

Et vigtigt punkt siden 2015: for lejemål indgået efter 1. juli 2015 kan du kun kræve normalistandsættelse ved fraflytning, ikke nyistandsættelse. Det betyder, at lejeren skal aflevere boligen i samme stand som ved indflytning, med hensyntagen til normalt slid, og kun det, der reelt er nødvendigt.

## Indflytnings- og fraflytningssyn: en pligt, du ikke må springe over

Det her fanger mange udlejere, og fejlen er dyr. Har du mere end ét beboelseslejemål, er du forpligtet til at holde både et indflytningssyn og et fraflytningssyn sammen med lejeren og udarbejde en rapport hver gang.

- **Indflytningssynet** skal normalt holdes senest 2 uger efter, at lejeren overtager boligen. Lejeren skal inviteres, og der laves en indflytningsrapport, der dokumenterer boligens stand.
- **Fraflytningssynet** holdes, når lejeren flytter ud. Der laves en fraflytningsrapport, som sammenlignes med indflytningsrapporten.

Konsekvensen af at springe et lovpligtigt syn over er hård. Du mister retten til at kræve, at lejeren betaler for istandsættelse. Selv en berettiget regning for slid kan altså gå tabt, hvis synet ikke er holdt korrekt. Husk også, at et eventuelt istandsættelseskrav skal fremsendes til lejeren senest 14 dage efter fraflytningssynet. fraflytningssyn regler

## Opsigelse: den store forskel

Her er den regel, der overrasker flest nye udlejere. Du kan som hovedregel ikke opsige en lejer i et almindeligt, tidsubegrænset beboelseslejemål. Lejeren har en stærk beskyttelse mod at blive sagt op. Lejeren kan derimod opsige lejemålet med typisk 3 måneders varsel.

Du kan kun opsige i nogle få, klart afgrænsede situationer, fx hvis du selv skal bruge boligen til beboelse, eller ejendommen skal rives ned eller gennemgribende ombygges. Og selv da gælder der særlige varsler og vilkår. Vil du have mere fleksibilitet, kan en tidsbegrænset lejekontrakt være en løsning. Men den skal have en saglig begrundelse for tidsbegrænsningen, ellers kan lejeren få den underkendt. opsigelse af lejer

Misligholder lejeren derimod aftalen groft, fx ved at lade være med at betale husleje trods påkrav, kan du ophæve lejeforholdet. Ophævelse og opsigelse er to forskellige ting, og ophævelse kræver, at du følger den rigtige procedure med skriftligt påkrav.

## De klassiske faldgruber for udlejere

- **At tro du frit kan opsige lejeren.** Hovedreglen er det modsatte. Lejeren er stærkt beskyttet.
- **At springe indflytnings- eller fraflytningssynet over.** Har du mere end ét lejemål, mister du dine istandsættelseskrav.
- **At glemme fristen på 14 dage.** Et istandsættelseskrav skal fremsendes senest 14 dage efter fraflytningssynet.
- **At skrive særlige vilkår forkert ind.** Aftaler om vedligeholdelse, husdyr og lignende skal stå korrekt i § 11, ellers gælder de ikke.
- **At opkræve for meget i sikkerhed.** Depositum og forudbetalt leje er hver især højst 3 måneder.

> Hold dig på lovens side i seks trin: 1) brug altid den nyeste autoriserede typeformular; 2) udarbejd ind- og fraflytningsrapporter, hvis du har flere lejemål; 3) varsl lejeændringer og adgang korrekt i form og frist; 4) send påkrav med præcist beløb og lovens frist, før du ophæver; 5) respekter at lovens beskyttelsesregler ikke kan fraviges til skade for lejer; 6) og dokumentér alt skriftligt, for nævnssager afgøres på papirerne.

## De vigtigste pligter samlet ét sted

Her er de pligter, flest udlejere snubler i. Tabellen er din huskeliste.

| Pligt | Kort fortalt | Hvis du glemmer den |
| --- | --- | --- |
| Indflytningssyn med rapport | Pligt for dig med mere end én udlejet beboelseslejlighed | Du mister krav på istandsættelse ved fraflytning |
| Fraflytningssyn med rapport | Samme pligt og samme frister ved fraflytning | Dit istandsættelseskrav bortfalder |
| Depositum inden for loven | Højst tre måneders leje | Lejeren kan kræve det overskydende tilbage |
| Skriftlige varslinger | Lejeforhøjelser og ændringer skal varsles korrekt | Varslingen er ugyldig og må gøres om |
| Vedligeholdelse | Du har som udgangspunkt den udvendige pligt | Lejeren kan kræve arbejder udført via nævnet |

Reglerne om syn er skarpe. Synet skal holdes, lejeren skal indkaldes, og rapporten skal udleveres. Fristerne er korte. Overhold dem hver gang, også når alt virker fredeligt.

## De første 14 dage i et nyt lejeforhold

Starten afgør resten. Brug de første to uger rigtigt.

Hold indflytningssynet på selve overtagelsesdagen. Gennemgå boligen rum for rum sammen med lejeren. Skriv alt ned i rapporten, og tag billeder med dato. Udlever rapporten med det samme eller inden for lovens frist.

Aflæs alle målere sammen. El, vand og varme. Notér tallene i rapporten. Det forebygger de fleste stridigheder om forbrug.

Lejeren har derefter 14 dage til at melde fejl og mangler skriftligt. Svar på listen, og aftal hvad der udbedres. En mangel på listen er ikke en anklage. Det er et fælles dokument, der beskytter jer begge ved fraflytningen. Gem det hele sammen med kontrakten og synsrapporten i istandsættelse ved lejerskifte kan du se, hvorfor papirerne bliver guld værd den dag, lejeren flytter.

## Når I bliver uenige

De fleste tvister ender ikke i retten. De starter og slutter i huslejenævnet.

Nævnet kan afgøre tvister om lejens størrelse, depositum, vedligeholdelse og meget mere. Det koster et mindre gebyr at indbringe en sag, og sagsbehandlingen foregår skriftligt. Som udlejer kan du sagtens selv føre en nævnssag, hvis dine papirer er i orden.

Er du uenig i nævnets afgørelse, kan sagen ankes til boligretten. Her stiger både kravene og omkostningerne. Processen er beskrevet i boligretten. Reglerne om depositum, som fylder meget i nævnene, finder du i depositum og forudbetalt leje.

## Faldgruber

- **At bruge en forældet kontraktskabelon.** Formkravene er skrappe, og en forkert udfyldt kontrakt koster typisk udlejeren retten, ikke lejeren.
- **At springe ind- og fraflytningsrapporterne over.** Udlejere med flere lejemål mister istandsættelseskrav uden rapporterne.
- **At varsle forkert.** Lejeforhøjelser og adgang til lejemålet har præcise varslings- og formkrav, og fejl gør varslingen ugyldig.
- **At ophæve uden korrekt påkrav.** Påkravets frist, gebyr og indhold er lovbestemt, og en fejl kan gøre selv en berettiget ophævelse ugyldig.
- **At tro, aftaler kan fravige loven frit.** Lejelovens beskyttelsesregler kan som udgangspunkt ikke fraviges til skade for lejeren, uanset hvad kontrakten siger. lejekontrakt typeformular A10

## Ofte stillede spørgsmål

### Kan jeg som udlejer opsige min lejer?

Som hovedregel nej i et almindeligt tidsubegrænset lejemål. Kun i få afgrænsede situationer. Lejeren kan derimod opsige med typisk 3 måneders varsel.

### Hvor meget må jeg kræve i depositum?

Højst 3 måneders husleje uden forbrug plus højst 3 måneders forudbetalt leje. Tilsammen højst 6 måneder.

### Skal jeg holde syn ved ind- og fraflytning?

Ja, hvis du udlejer mere end ét beboelseslejemål. Springer du synet over, mister du retten til at kræve istandsættelse.

### Hvad er normalistandsættelse?

For lejemål fra 1. juli 2015 kan du kun kræve boligen afleveret i samme stand som ved indflytning med hensyntagen til normalt slid.

### Hvornår skal jeg sende istandsættelseskrav?

Senest 14 dage efter fraflytningssynet. Kommer kravet for sent, kan det være tabt.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om lejeloven for udlejere i 2026 og udgør ikke individuel juridisk rådgivning. Reglerne afhænger af boligtype og kommune. Kontakt en boligadvokat ved konkrete tvister eller usikkerhed. Kilde: lejeloven._