# Lejelisten før købet: 10 røde flag i en udlejningsejendoms tal

> Lær at læse en lejeliste som en professionel: 10 røde flag i tallene, fra ulovlig leje til manglende deposita, så du fanger problemerne før buddet.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/lejeliste-roede-flag
Kategori: Udlejning

Lejelisten er udlejningsejendommens regnskab i miniature: én linje pr. lejemål med leje, depositum, indflytningsdato og kontraktvilkår. Professionelle købere læser den, som revisorer læser et årsregnskab, for det er her, ejendommens virkelige historie står. Er lejen lovlig? Er lejemålene reelt udlejet? Står lejernes penge, hvor de skal? Denne guide gennemgår de 10 røde flag, der oftest gemmer sig i en lejeliste, og viser hvad hvert flag betyder for din pris, dine forbehold og dit bud. Efter denne artikel læser du lejelister, som sælgere håber, du ikke kan.

Kort sagt: Lejelisten fortæller, hvad du KØBER, ikke hvad annoncen sælger, og hvert rødt flag er enten et prisafslag, et forbehold eller et farvel.

## Kort fortalt

- Kræv altid den fulde lejeliste med kontrakter som bilag, ikke et sammendrag i prospektet.
- De 10 røde flag samler sig om tre temaer: lejens lovlighed, lejemålenes realitet og pengenes placering.
- Leje over regimets ramme er ikke en gevinst, det er en nedsættelsesrisiko med tilbagebetalingskrav.
- Deposita og forudbetalt leje er lejernes penge, og de skal følge med i handlen, fuldt dokumenteret.
- Hvert flag oversættes til handling: spørgsmål før bud, afslag i prisen eller betingelse i købsaftalen.
- Krydslæs lejelisten med driftsregnskabet og kontrakterne, for uoverensstemmelser ER selve fundet.

## Flag 1 til 3: Er lejen lovlig?

**Flag 1: Lejen ligger over regimets ramme.** Den vigtigste kontrol af alle. Find hvert lejemåls regime efter kommune, ejendomstype og alder, og test lejen mod det. En leje, der ligger over det lovlige niveau, er ikke opside, den er en risiko for nedsættelse med tilbagebetaling, og professionelle købere priser den som sådan. hvad bestemmer huslejen

**Flag 2: Ingen reguleringsklausul i kontrakterne.** Mangler klausulen om regulering efter nettoprisindekset (det officielle pristal), står lejen stille, og der findes ingen efterregulering bagud. Ejendommens fremtidige lejeudvikling er så svagere, end regnearket antager. nettoprisindeks eller trappeleje

**Flag 3: Udokumenterede moderniseringsforhøjelser.** Er lejen sat efter gennemgribende modernisering, skal forbedringerne og processen kunne dokumenteres. Mangler papirerne, hviler lejen på sand. paragraf 5, stk. 2

To kilder styrker din lovlighedstest. Huslejenævnenes offentliggjorte afgørelser viser, hvor niveauet reelt ligger for sammenlignelige lejemål i området, og de vejer tungt, netop fordi de kommer fra den instans, der dømmer tvivlen. Og for din egen fremtidige udlejning findes muligheden for forhåndsgodkendelse af lejen hos nævnet mod gebyr, så niveauet er afklaret, før kontrakten underskrives. Brug begge dele i due diligence: spørg sælger, om lejen har været prøvet eller forhåndsgodkendt, og søg selv i afgørelserne, før du konkluderer, at en høj leje er holdbar. Dokumenteret lovlighed er den forskel, der adskiller en stabil pengestrøm fra en verserende sag.

## Flag 4 til 6: Er udlejningen reel?

**Flag 4: Påfaldende mange nye kontrakter.** En stribe indflytninger kort før salget kan være tilfældigt, eller det kan være lejemål fyldt op til lejligheden, måske til venlige vilkår. Spørg til historikken, og bed om tomgangstal for de seneste år. tomgang, undgå tomme måneder

**Flag 5: Nærtstående på lejelisten.** Lejemål udlejet til sælgers familie eller selskaber tømmes ofte ved salget, og lejen kan være sat af andre hensyn end markedets. Behandl de linjer som potentielt tomme, og pris derefter.

**Flag 6: Lejen matcher ikke driftsregnskabet.** Gang lejelisten op til årsleje, og sammenlign med regnskabets lejeindtægt. Afvigelser betyder tomgang, restancer eller rabatter, som listen ikke viser, og forklaringen skal på bordet før buddet. driftsbudget for udlejningsejendom

## Flag 7 til 8: Hvor er lejernes penge?

**Flag 7: Deposita og forudbetalt leje uden dokumentation.** Depositum på op til tre måneders leje og forudbetalt leje på op til tre måneder er lejernes penge, og forpligtelsen følger ejendommen. Kan sælger ikke dokumentere beløbene pr. lejemål, køber du en skjult gæld. Kræv opgørelsen, og lad beløbene indgå korrekt i handlens afregning. depositum og forudbetalt leje

**Flag 8: Forudbetalt leje, der allerede er "brugt".** Ses i regnskaber, hvor lejernes forudbetalinger er gledet ind i driften. Pengene skal kunne stilles til rådighed ved fraflytninger, og mangler de, mangler de hos DIG efter overtagelsen.

## Flag 9 til 10: Kontrakternes små bomber

**Flag 9: Afvigende vilkår gemt i paragraf 11.** Særaftaler om vedligehold, husdyr, opsigelse eller inventar kan ændre lejemålets økonomi og dine handlemuligheder. Læs hver kontrakts særlige vilkår, ikke kun listens sammendrag. lejekontrakt, typeformular A10

**Flag 10: Tidsbegrænsninger og opsagte lejemål.** Tidsbegrænsede kontrakter uden saglig grund kan blive til almindelige, beskyttede lejeforhold, og allerede opsagte lejemål ændrer din indtægt fra dag ét. Begge dele hører til i prisen, ikke i overraskelserne. tidsbegrænset lejekontrakt

## De 10 flag i overblik

| Flag | Det betyder | Din handling |
| --- | --- | --- |
| 1. Leje over regimet | Nedsættelsesrisiko med tilbagebetaling | Test lejen, pris risikoen ind |
| 2. Ingen reguleringsklausul | Lejen står stille fremover | Justér regnearkets lejevækst |
| 3. Udokumenteret modernisering | Lejeniveauet hviler på sand | Kræv papirerne eller pris ned |
| 4. Mange nye kontrakter | Mulig kunstig opfyldning | Bed om tomgangshistorik |
| 5. Nærtstående lejere | Lejemål kan tømmes ved salg | Regn linjerne som tomme |
| 6. Liste og regnskab uenige | Skjult tomgang eller restancer | Kræv forklaring på skrift |
| 7. Udokumenterede deposita | Skjult gæld følger med | Kræv opgørelse pr. lejemål |
| 8. Forudbetalt leje er brugt | Pengene mangler ved fraflytning | Ind i handlens afregning |
| 9. Særvilkår i paragraf 11 | Ændret økonomi og handlerum | Læs hver kontrakt |
| 10. Tidsbegrænsning uden grund | Kan blive beskyttet lejemål | Vurdér juridisk før bud |

Illustrativt regneeksempel med runde, fiktive tal: En lejeliste viser en samlet månedsleje på 62.000 kr., altså 744.000 kr. om året. Driftsregnskabet viser en lejeindtægt på 690.000 kr. Differencen på 54.000 kr. svarer til godt 7 pct. af årslejen og skal forklares: tomgang, restancer eller rabatter. Uden forklaring regner du selv med mindst den difference som normaltilstand, og dit bud sættes efter 690.000 kr., ikke efter 744.000 kr. Tallene er illustrative. Bed i samme ombæring om restancelisten, for skyldig leje er både et tab og et varsel om lejemålets fremtid.

## Byg dit eget tjekark

Professionelle bruger et fast regneark, og du kan bygge dit på ti minutter. Én række pr. lejemål. Kolonnerne: lejemål, månedsleje, regime, lovlighedstest bestået ja/nej, reguleringsklausul ja/nej, depositum dokumenteret, forudbetalt leje dokumenteret, indflytningsdato, særvilkår noteret, og status som grøn, gul eller rød.

Udfyld arket, mens du læser kontrakterne, og lad farverne styre resten. Grønne linjer bekræfter casen. Gule linjer bliver til skriftlige spørgsmål. Røde linjer bliver til prisafslag eller betingelser. Arket tvinger dig igennem alle lejemål med samme grundighed, og det er netop pointen: flag gemmer sig dér, hvor læsningen bliver træt. din første udlejningsejendom

## Forhandlingen: Sådan bruger du fundene

Fund uden handling er spildt læsning. Omsæt hvert gult og rødt flag til ét af tre træk. Skriftlige spørgsmål før bud, så svarene bliver en del af aftalegrundlaget. Prisafslag, hvor risikoen kan sættes i kroner, som ved for høj leje eller manglende deposita. Eller betingelser i købsaftalen, hvor forholdet skal løses før overtagelsen, fx dokumentation af moderniseringsforhøjelser.

Formuler betingelserne konkret. Ikke "sælger afklarer lejeforhold", men "handlen er betinget af, at depositum og forudbetalt leje dokumenteres pr. lejemål og medregnes i refusionsopgørelsen". Præcision i aftalen er billigere end præcision i retssalen. refusionsopgørelsen

Vil du regne på dine egne tal? Brug afkastberegner her på siden, og test ejendommen på den DOKUMENTEREDE leje, før du byder.

## Efter overtagelsen: Fra tjekark til driftsplan

Tjekarket har en gevinst mere: det er din plan for de første hundrede dage som ny ejer. De gule linjer bliver til opgaver. Kontrakter uden reguleringsklausul noteres til håndtering ved fornyelse eller genudlejning, inden for reglerne. Deposita og forudbetalt leje lægges på egne, bogførte linjer fra dag ét. Restancer følges op med korrekt proces, ikke med tilfældige rykkere. Og særvilkårene fra paragraf 11 skrives ind i din driftsoversigt, så ingen aftale overrasker dig ved næste fraflytning.

På den måde betaler analysen sig to gange. Først i prisen, fordi du bød på virkeligheden. Så i driften, fordi du overtog med en færdig plan i stedet for en mappe med overraskelser. Gem til sidst tjekarket sammen med købsaftalen. Det er din dokumentation for, hvad du vidste ved overtagelsen, og den kan få stor værdi, hvis der senere opstår uenighed om et lejemåls vilkår eller om de oplysninger, sælger gav undervejs i handlen. digital udlejning

> Lejeliste-gennemgangen i seks trin: 1) kræv fuld liste med alle kontrakter som bilag; 2) test hvert lejemåls leje mod dets regime; 3) afstem listens årsleje mod driftsregnskabets indtægt; 4) kontrollér deposita og forudbetalt leje pr. lejemål med dokumentation; 5) læs alle særlige vilkår og tidsbegrænsninger i kontrakterne; 6) og omsæt hvert fund til spørgsmål, prisafslag eller betingelse, før buddet afgives.

## Faldgruber

- **At købe på prospektets sammendrag.** Sammendraget er sælgers fortælling; lejelisten med kontrakter er virkeligheden, og kun den kan du regne på.
- **At se for høj leje som en gevinst.** Ulovlig leje er en tikkende nedsættelsessag med tilbagebetaling, og den prissættes som risiko, ikke som opside.
- **At glemme, at deposita følger med.** Lejernes penge er en forpligtelse på din side af overtagelsen, og udokumenterede beløb er skjult gæld.
- **At springe kontrakternes særvilkår over.** Paragraf 11 kan rumme aftaler, der ændrer både økonomi og exit, og de opdages kun ved læsning.
- **At acceptere "det finder vi ud af".** Uafklarede afvigelser mellem liste, regnskab og kontrakter er ikke detaljer, de er selve beslutningsgrundlaget.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er en lejeliste?

En oversigt over ejendommens lejemål med leje, depositum, forudbetalt leje, indflytningsdato og centrale kontraktvilkår pr. lejemål. Den er kernedokumentet i enhver handel med udlejningsejendom, fordi den viser den faktiske indtægt og de forpligtelser, der følger med ejendommen til køberen.

### Hvilke dokumenter skal jeg kræve sammen med lejelisten?

Alle lejekontrakter med bilag, de seneste års driftsregnskaber, dokumentation for deposita og forudbetalt leje pr. lejemål samt oversigt over restancer og verserende sager. Listen uden kontrakterne er et referat, og referater kan ikke bære et bud på millioner.

### Hvordan tjekker jeg, om lejen er lovlig?

Fastlæg hvert lejemåls regime ud fra kommunens reguleringsstatus, ejendommens type og alder, og test lejen mod regimets ramme. Er du i tvivl, så få en rådgiver med lejeret til at vurdere de vigtigste lejemål, for lejens lovlighed er den enkeltfaktor, der flytter prisen mest.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, huslejenævnet og Danmarks Statistik. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._