# Lejekontrakt Typeformular A10: sådan udfylder du den korrekt

> § 11, depositum og særlige vilkår: sådan udfylder du Typeformular A10 korrekt og undgår de dyre klassiske fejl som udlejer.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/lejekontrakt-typeformular-a10
Kategori: Udlejning

En dårligt udfyldt lejekontrakt koster udlejeren penge. Glemmer du at skrive de rigtige aftaler ind, hænger du selv på alt fra snerydning til vedligeholdelse af haven, og en ugyldig formulering kan betyde, at et vilkår slet ikke gælder. Typeformular A10 er standardkontrakten, men det er i § 11, at kampen vindes eller tabes. Denne guide viser dig, hvordan du udfylder A10 korrekt, og hvor de dyre fejl typisk sker.

## Kort fortalt

- Typeformular A10 er den autoriserede standard lejekontrakt for private lejeboliger og gælder for aftaler indgået fra 1. januar 2023.
- Du er ikke tvunget til at bruge en bestemt kontrakt, men bruger du en standardformular, skal den være autoriseret.
- § 11 er kontraktens vigtigste afsnit. Alle særlige aftaler skal stå her, korrekt formuleret og fremhævet, ellers gælder de ikke.
- Glemmer du at præcisere vedligeholdelse i § 11, ender ansvaret typisk hos dig som udlejer.
- Lad aldrig lejeren flytte ind, før kontrakten er underskrevet.

## Hvad er Typeformular A10?

Typeformular A10 er den autoriserede standard lejekontrakt for private lejeboliger, uanset om der er tale om et enkeltværelse, en lejlighed eller et hus. Tallet 10 står for 10. udgave, og den gælder for lejeaftaler indgået fra 1. januar 2023. Tidligere udgaver, som A9 (fra 1. juli 2015) og A8 (før den dato), gælder stadig for de kontrakter, der blev indgået, mens de var aktuelle.

Lejeloven stiller faktisk ingen krav om, at kontrakten skal se ud på en bestemt måde. Men vælger du at bruge en standardformular, skal den være autoriseret. I praksis er A10 det oplagte og sikre valg, fordi den er bygget til at overholde lejelovens regler, og fordi både lejere, udlejere og huslejenævn kender den.

## Kontraktens vigtigste afsnit

A10 er delt op i en række afsnit. Her er dem, du især skal have styr på:

**Lejemålet.** Beskriver præcist, hvad der lejes ud. Ved et hus skal du angive, om garage, carport, udhuse og hele grunden er med. Er du upræcis her, kan der opstå tvivl om, hvad lejeren har ret til at bruge.

**Lejen og betaling.** Huslejens størrelse, hvornår den betales, og hvordan. Her angives også aconto-betalinger for varme, vand, el og lignende som særskilte linjer. Så det er tydeligt, hvad der dækker hvad.

**Depositum og forudbetalt leje.** Beløbene skal stå i kr. Husk grænserne: højst 3 måneders husleje i hver, og højst 6 måneder tilsammen. depositum udlejning regler

**Vedligeholdelse.** Her angives, om det er dig eller lejeren, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Det har direkte betydning for, hvad du senere kan kræve ved fraflytning.

## § 11: kontraktens vigtigste afsnit

Hvis du kun husker én ting, så lad det være denne: § 11 er afsnittet om særlige vilkår. Det er her, alt det, der afviger fra standarden, skal stå. Enhver aftale, der fraviger loven eller stiller lejeren anderledes, skal skrives korrekt ind i § 11 og fremhæves, ellers er den ugyldig.

Det gælder bl.a.:

- **Vedligeholdelse ud over det sædvanlige,** fx at lejeren skal passe haven, rydde sne eller stå for rensning af tagrender. Skriver du det ikke ind, hænger du selv på det.
- **Forbud mod husdyr.** Vil du forbyde hund eller kat, skal det stå i § 11.
- **Tidsbegrænsning.** Skal lejemålet være tidsbegrænset, skal det fremgå. Der skal være en saglig begrundelse.
- **Opsigelsesvilkår** og aftaler om, at lejeren skal fraflytte fx 14 dage før lejeperiodens udløb. Så du kan nå at istandsætte.

Formuleringen skal være præcis. En upræcis eller ufuldstændig aftale i § 11 kan blive underkendt, og så falder du tilbage på lovens udgangspunkt, som ofte er til lejerens fordel.

## De klassiske fejl

- **Et tomt § 11.** Den dyreste fejl. Uden de rigtige aftaler ender ansvaret for have, sne og meget andet hos dig.
- **En uautoriseret kontrakt.** Bruger du en hjemmelavet standardkontrakt, der ikke er autoriseret, risikerer du, at vilkår ikke gælder.
- **At lade lejeren flytte ind før underskrift.** Underskriv altid kontrakten, før lejeren får nøglerne og betaler. Du må ikke modtage depositum kontant eller via private overførsler, før kontrakten er underskrevet.
- **At glemme indflytningssynet.** Har du mere end ét lejemål, skal du holde et indflytningssyn og lave en rapport. Rapporten er dit vigtigste bevis ved en senere tvist. lejeloven udlejer

## Indflytningssyn og digital underskrift

Når kontrakten er på plads, følger indflytningssynet, hvis du har mere end ét lejemål. Det skal holdes senest 2 uger efter overtagelsen, og lejeren skal have en indflytningsrapport. Rapporten dokumenterer boligens stand og er afgørende, hvis der senere opstår uenighed om slid og istandsættelse.

De fleste laver i dag kontrakten digitalt og underskriver med MitID. Det er hurtigt, det giver et sikkert bevis for aftalen. Det gør det nemt at holde styr på depositum og bilag.

## Tjekliste for udlejere

1. Brug en autoriseret A10-kontrakt.
2. Beskriv præcist, hvad der lejes ud, inklusive have, garage og udhuse.
3. Angiv husleje, depositum og forudbetalt leje i kr., og hold dig inden for grænserne.
4. Skriv alle særlige aftaler korrekt ind i § 11 og fremhæv dem.
5. Underskriv, før lejeren flytter ind.
6. Hold indflytningssyn og gem indflytningsrapporten.

> Udfyld kontrakten i seks trin: 1) hent den nyeste autoriserede typeformular; 2) udfyld alle felter, og kryds bevidst af om vedligeholdelse og forbrug; 3) hold depositum og forudbetalt leje inden for tre måneder hver; 4) skriv reguleringsklausulen ind fra start; 5) formuler paragraf 11-vilkår, der supplerer loven i stedet for at stride mod den; 6) og gennemgå kontrakten med lejeren, så begge parter kender aftalen, før den underskrives.

## Hurtigt overblik: kontraktens afsnit

Formularen følger en fast rækkefølge. Tabellen viser, hvad du udfylder hvor, og hvor det oftest går galt.

| Afsnit | Det udfylder du | Klassisk fejl |
| --- | --- | --- |
| Parterne og det lejede | Navne, adresse, areal og hvad lejemålet omfatter | Forkert areal eller glemte rum som kælder og loft |
| Begyndelse og ophør | Startdato og eventuel tidsbegrænsning | Tidsbegrænsning uden reel begrundelse |
| Lejen og betaling | Lejens størrelse, forfaldsdag og betalingsmåde | Ingen aftale om regulering af lejen |
| Depositum og forudbetalt leje | Beløb og betaling før indflytning | Der opkræves mere end lovens ramme |
| Varme, vand og el | Hvem der afregner hvad og hvordan | Forbrug er uklart fordelt mellem parterne |
| Vedligeholdelse | Fordelingen af indvendig og udvendig pligt | Fordelingen står ét sted og modsiges et andet |
| § 11: Særlige vilkår | Alle individuelle aftaler | Vilkår der er ugyldige eller upræcise |

Udfyld alle felter, også dem der virker banale. Tomme felter bliver til fortolkning, og fortolkning falder sjældent ud til udlejerens fordel.

## Særlige vilkår, der holder i praksis

§ 11 er kontraktens vigtigste afsnit, fordi alt det individuelle skal stå her. Skriv kort, konkret og entydigt.

Vilkår, der normalt holder: at lejen reguleres én gang årligt efter nettoprisindekset med angivelse af måned. At den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren. At husdyr ikke er tilladt, eller kun efter skriftlig aftale. At rygning ikke er tilladt indendørs.

Vilkår, der ikke holder: alt, der fraviger lejelovens ufravigelige regler til skade for lejeren. Du kan for eksempel ikke aftale et større depositum end loven tillader, en friere adgang til opsigelse end lovens, eller at lejeren fraskriver sig retten til at gå til huslejenævnet. Sådanne vilkår er ugyldige, selv om lejeren har skrevet under.

Er du i tvivl om et vilkår, så formulér det som et konkret spørgsmål og få det efterset, før kontrakten underskrives. Det er billigere end en nævnssag. Se også reglerne bag beløbene i depositum og forudbetalt leje og rammerne for lejefastsættelsen i lejeloven for udlejere.

## Underskrift, opbevaring og senere ændringer

Kontrakten kan underskrives fysisk eller digitalt. Begge dele er gyldige. Vigtigst er, at begge parter har et komplet eksemplar med alle sider og bilag.

Opbevar kontrakten sammen med indflytningsrapporten, billeddokumentationen og al senere korrespondance. Det er den samlede mappe, der vinder sager, ikke kontrakten alene. Ved fraflytning bliver mappen dit grundlag, som beskrevet i istandsættelse ved lejerskifte.

Skal noget ændres undervejs, så lav et skriftligt tillæg, der henviser til kontrakten, og få det underskrevet af begge parter. Mundtlige aftaler om husleje, husdyr eller vedligeholdelse er næsten umulige at bevise.

Husk også bilagene. Husorden, energimærke og eventuelle særaftaler om have eller parkering bør ligge som nummererede bilag, der er nævnt i kontrakten. Et bilag, ingen kan finde, er i praksis et vilkår, der ikke findes. Lav derfor en fast liste over bilagene, og giv lejeren en komplet kopi af det hele ved indflytningen. Og skal lejeforholdet en dag afsluttes fra din side, gælder de skrappe regler i opsigelse af lejer.

## Faldgruber

- **At skrive særvilkår, der strider mod loven.** Paragraf 11-vilkår, der fraviger lejelovens beskyttelse til skade for lejer, er ugyldige, uanset underskriften.
- **At glemme at krydse de rigtige felter af.** Manglende afkrydsning om fx vedligeholdelsesfordeling falder tilbage på lovens udgangspunkt, ofte i lejers favør.
- **At tage mere end lovens maksimum i depositum og forudbetalt leje.** Grænsen er tre måneders leje for hver, og for meget skal betales tilbage.
- **At udelade reguleringsklausulen.** Uden aftalt nettoprisindeksregulering står lejen stille, og efterregulering bagud er ikke mulig.
- **At genbruge en gammel formular.** Brug altid den nyeste autoriserede typeformular, for forældede versioner kan koste vilkårenes gyldighed. lejeloven for udlejere

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er Typeformular A10?

Den autoriserede standard lejekontrakt for private lejeboliger, gældende for aftaler fra 1. januar 2023.

### Skal jeg bruge A10?

Ikke tvunget, men bruger du en standardformular, skal den være autoriseret. A10 er det sikre valg.

### Hvad er § 11?

Afsnittet om særlige vilkår. Alle aftaler, der afviger fra standarden, skal skrives korrekt ind her, ellers er de ugyldige.

### Hvad sker der, hvis jeg glemmer at udfylde § 11?

Du falder tilbage på lovens udgangspunkt. Ansvaret for vedligeholdelse, have og snerydning ender hos dig.

### Kan jeg lave kontrakten digitalt?

Ja. De fleste bruger A10 digitalt med MitID. Underskriv altid, før lejeren flytter ind.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Danmarks Statistik og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om lejekontrakter og Typeformular A10 i 2026 og udgør ikke individuel juridisk rådgivning. Reglerne afhænger af boligtype og kommune. Kontakt en boligadvokat ved tvivl om konkrete vilkår. Kilde: lejeloven og de autoriserede typeformularer._