# Lån i selskab: Sådan finansierer dit ApS ejendomskøb

> Sådan finansierer dit ApS ejendomskøb: realkreditlovens belåningsgrænser, bankens krav, kaution og forhandlingspunkterne, forklaret trin for trin med eksempel.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/laan-i-aps-ejendom
Kategori: Skat

Mange investorer vælger selskabet som ejerform af gode grunde, men opdager først ved låneansøgningen, at spillereglerne er anderledes. Banken kigger på selskabet med andre øjne end på dig som privatperson. Realkreditinstituttet stiller andre krav. Og din personlige underskrift følger ofte med alligevel, bare i en anden form. Denne guide viser, hvordan finansiering i selskab fungerer i praksis. Den dækker lovens belåningsgrænser, kreditvurderingen af et ungt ApS og kautionens rolle. Og den viser dokumentpakken, der åbner døre, og forhandlingspunkterne, som faktisk kan flyttes. Målet er, at du møder instituttet forberedt, så finansieringen bliver et redskab og ikke en flaskehals.

Kort sagt: Selskabet låner på sine egne tal. Men i praksis låner et ungt selskab på DINE tal. Derfor forhandler du bedst, når begge dele er i orden.

## Kort fortalt

- Realkreditlovgivningen sætter de maksimale belåningsgrænser, og de gælder uanset ejerform: 80 pct. for boligejendomme og lavere for erhverv.
- Et selskab kreditvurderes på egenkapital, drift og historik. Et nystiftet ApS har ingen af delene, så ejeren træder til.
- Personlig kaution eller selvskyldnerkaution er normal praksis ved unge selskaber, og den skal forhandles, ikke bare underskrives.
- Egenfinansieringen er typisk 20 til 25 pct. plus handelsomkostninger, som ved privat køb, men dokumentationskravene er større.
- Bidragssatsen (instituttets årlige gebyr på lånet) ligger ofte højere for selskaber, og den er et reelt forhandlingspunkt.
- Koncernstruktur med holding påvirker både kreditvurderingen og kautionens rækkevidde, så tegn strukturen, før du søger.

## Privat eller selskab: Forskellene i overblik

| Forhold | Privat køb | Køb i ApS |
| --- | --- | --- |
| Kreditgrundlag | Din indkomst og formue | Selskabets regnskaber plus din økonomi |
| Kaution | Ikke relevant | Normal praksis ved unge selskaber |
| Bidragsniveau | Standardniveau | Ofte højere, men til forhandling |
| Dokumentationskrav | Årsopgørelser og budget | Fuld pakke med regnskaber og lejeliste |
| Lovens belåningsgrænser | Samme | Samme |

Grænserne i loven er altså ens. Forskellen ligger i vurderingen, prisen og papirarbejdet, og alle tre kan du påvirke.

## Lovens rammer: Belåningsgrænserne gælder også dit ApS

Realkreditlovgivningen fastsætter, hvor stor en del af ejendommens værdi der maksimalt kan belånes med realkreditlån. For boligejendomme, herunder boligudlejningsejendomme, er grænsen 80 pct. af værdien, mens kontor- og forretningsejendomme har en lavere grænse på 60 pct. Reglerne kan læses i realkreditlovgivningen på Retsinformation. De gælder ens, uanset om låntager er en person eller et selskab. realkreditlån forklaret

Det betyder to ting for dit ApS. For det første er lovens maksimum ikke det samme som instituttets tilbud. Instituttet kan altid tilbyde mindre. Ved unge selskaber gør det ofte. For det andet skal resten af købesummen plus handelsomkostninger finansieres med egenkapital eller banklån. Bankdelen er der, hvor selskabsformen for alvor mærkes. kontantkøb eller belåning

## Sådan kreditvurderer instituttet et selskab

Ved privat udlån ser instituttet på din indkomst, formue og gældsfaktor. Ved selskabsudlån ser det på selskabets egenkapital, driftshistorik, ledelse og ejerkreds. Et nystiftet ApS med minimumskapital og nul regnskaber scorer lavt på alle fire. Derfor flytter vurderingen i praksis over på dig. Det gælder din økonomi, din erfaring og din vilje til at hæfte. køb ejendom gennem selskab

Har selskabet derimod et par års pæne regnskaber og en veldrevet ejendom i forvejen, står det stærkere, og så bliver dokumentationen dit våben. Årsrapporter, lejelister, driftsbudgetter og vedligeholdelsesplaner fortæller instituttet, at driften er professionel, og professionel drift er billigere at låne til. driftsbudget for udlejningsejendom

## Kautionen: Normal praksis, men aldrig en formalitet

Ved unge selskaber vil banken næsten altid have personlig kaution, ofte som selvskyldnerkaution, hvor banken kan gå direkte til dig, hvis selskabet misligholder. Det er normal praksis, men vilkårene er ikke naturlove. Forhandl beløbsgrænse, så kautionen ikke dækker mere end nødvendigt. Forhandl en frigivelsesplan, der følger afdragene, så din hæftelse skrumper i samme takt som gælden. Og undgå krydskaution mellem søsterselskaber, for den udhuler hele pointen med at adskille risiko i selskaber. personlig kaution

Husk også, at kautionen er gæld i din egen risikoopgørelse. Banken glemmer den ikke, når du senere søger lån privat, og det bør du heller ikke.

## Dokumentpakken, der åbner døren

Mød instituttet med en komplet pakke, og du har allerede adskilt dig fra flertallet. Pakken indeholder selskabets seneste årsrapporter eller åbningsbalance samt ejendommens lejeliste og driftsbudget. Dertil kommer din egen økonomi med årsopgørelser og en beskrivelse af koncernstrukturen med ejerforhold. Og til sidst en konservativ købscase med stresstest. Vær forberedt på legitimationskravene. Institutterne skal kende de reelle ejere efter hvidvaskreglerne. CVR-registreringerne skal derfor være på plads, før du søger. hvidvaskreglerne ved ejendomskøb

Illustrativt regneeksempel med runde, fiktive tal: Et ApS køber en boligudlejningsejendom til 4.000.000 kr. Realkreditlån op til lovens 80 pct. giver maksimalt 3.200.000 kr. Instituttet tilbyder i eksemplet 75 pct., altså 3.000.000 kr. Egenfinansieringen bliver 1.000.000 kr. plus handelsomkostninger. Belåningsgraden (gæld i pct. af værdien) beregnes som gæld divideret med værdi: 3.000.000 divideret med 4.000.000 giver 75 pct. Tallene er illustrative, så indsæt dine egne, og test derefter driften mod ydelsen ved både aktuel og stresset rente. fast eller variabel rente i 2026

Vil du regne på dine egne tal? Brug låneberegner her på siden, og test selskabets case, før du søger.

_Interaktiv beregner: låneberegner_

## Forhandlingspunkterne, der faktisk kan flyttes

Fire ting er bevægelige, hvis din sag er god. Bidragssatsen, som ofte sættes højere for selskaber, og som over lånets løbetid kan koste mere end en pæn rentemargin. Kautionens omfang og frigivelse, som beskrevet ovenfor. Belåningsgraden, hvor dokumenteret drift kan flytte tilbuddet tættere på lovens maksimum. Og etableringsomkostningerne, hvor konkurrence mellem institutter er dit bedste kort. Indhent derfor altid tilbud fra mere end ét institut, og lad dem vide, at du gør det. bidragssats, den skjulte udgift

En sidste strukturel pointe: Ligger ejendommene i driftsselskaber under et holdingselskab, så afklar på forhånd, hvem der låner, hvem der kautionerer, og hvordan overskud kan flyde til afdrag. En klar struktur på papir gør kreditmødet kortere og tilbuddet bedre. holdingselskab til ejendom

Tim også ansøgningen efter regnskabet. Et frisk, godkendt årsregnskab med sorte tal er dit bedste bilag. Søg derfor lige efter aflæggelsen, ikke lige før, og lad de nye tal arbejde for dig.

## Bank eller realkredit: Sådan deles finansieringen

I praksis deles finansieringen i to lag. Realkreditlånet ligger nederst med pant i ejendommen og løber op til den grænse, instituttet tilbyder inden for lovens maksimum. Banklånet ligger ovenpå og dækker en del af resten. De to lag har forskellig natur. Realkreditdelen er lang, obligationsbaseret og relativt billig. Bankdelen er kortere, ofte med variabel rente og hurtigere afdrag, og det er her, selskabets risiko prissættes hårdest.

Konsekvensen for din planlægning er enkel. Jo mere af købet der kan ligge i realkreditlaget, desto billigere og roligere bliver den samlede finansiering. Derfor betaler dokumentation sig dobbelt: den flytter realkredittilbuddet opad og skrumper det dyre banklag. Regn altid de to lag hver for sig i budgettet, og stresstest dem samlet. likviditet i udlejning

## Når selskabet vokser: Fra kaution til selvbærende

Målet med de første år er at gøre selskabet selvbærende i bankens øjne. Milepælene er til at få øje på. To til tre årsregnskaber med stabil drift. En lejeliste uden huller. Egenkapital, der vokser, fordi overskuddet bliver i selskabet. Og en ejer, der leverer materialet, før der bliver spurgt.

Brug milepælene aktivt. Ved hver omlægning og hvert nyt køb genforhandler du kautionens omfang, bidragssatsen og belåningsgraden på de nye tal. Vilkår fra selskabets første, spinkle år skal ikke følge med ind i voksenlivet. De gør det kun, hvis ingen beder om andet. fra 1 til 10 boliger

## Tre spørgsmål, der styrer kreditmødet

Stil selv de tre spørgsmål, som afgør vilkårene, i stedet for at vente på dem. Ét: Hvilken belåningsgrad kan I tilbyde på DENNE dokumentation, og hvad skal der til for at komme højere op? Svaret afslører, om det er tallene eller politikken, der begrænser. To: Hvordan prissættes bidraget nu, og hvordan genforhandles det, når selskabet har aflagt næste regnskab? Så er genforhandlingen aftalt, før lånet er udbetalt. Tre: Hvilke konkrete kriterier udløser hel eller delvis frigivelse af kautionen?

Skriv svarene ned, og få de vigtigste ind i aftalegrundlaget. Institutter husker godt, men papir husker bedre. Et kreditmøde med klare spørgsmål signalerer præcis den professionalisme, der giver bedre vilkår. forhåndsgodkendelse

> Selskabslånets seks trin: 1) tegn strukturen med ejere, selskaber og pengestrømme, før du søger; 2) saml den fulde dokumentpakke med regnskaber, lejeliste og budget; 3) indhent tilbud fra flere institutter, og fortæl dem det; 4) forhandl bidrag, belåningsgrad og kautionens vilkår samlet; 5) kræv frigivelsesplan på kautionen, der følger afdragene; 6) og genforhandl ved hver omlægning, for vilkår fra selskabets unge år skal ikke følge det ind i voksenlivet.

## Faldgruber

- **At underskrive kautionen som en formalitet.** Selvskyldnerkaution er reel personlig gæld, og vilkårene skal forhandles med samme alvor som renten.
- **At søge med en tom skal.** Et nystiftet ApS uden dokumentpakke får nej eller dyre vilkår. Byg casen på papir, før du booker mødet.
- **At acceptere første bidragssats.** Bidraget for selskaber varierer mellem institutter, og over 20 år er forskellen store beløb.
- **At krydskautionere mellem selskaber.** Én ejendoms problemer må ikke kunne vælte hele strukturen gennem kautionerne.
- **At glemme stresstesten.** Selskabets drift skal kunne bære ydelsen ved markant højere rente. Ellers er belåningsgraden for høj, uanset hvad loven tillader.

## Ofte stillede spørgsmål

### Kan et ApS få realkreditlån til en udlejningsejendom?

Ja. Realkreditlovgivningens belåningsgrænser gælder uanset ejerform, så et selskab kan belåne en boligudlejningsejendom med op til 80 pct. af værdien. Det konkrete tilbud afhænger dog af instituttets kreditvurdering af selskabet, og ved unge selskaber ligger tilbuddet ofte under lovens maksimum.

### Skal jeg altid kautionere personligt for selskabets lån?

Ved nystiftede selskaber er personlig kaution normal praksis, fordi selskabet endnu ikke har egenkapital og historik at låne på. Men kautionen er til forhandling: beløbsgrænse, varighed og en frigivelsesplan, der følger afdragene, kan alle aftales, og ved veldrevne selskaber kan kautionen med tiden bortfalde helt.

### Hvor meget egenkapital skal selskabet stille med?

Regn med 20 til 25 pct. af købesummen plus handelsomkostninger, ligesom ved privat køb af udlejningsejendom. Beløbet kan komme fra selskabets egne midler, fra et lån fra dit holdingselskab eller fra kapitalforhøjelse, men det skal kunne dokumenteres, og pengenes vej skal være ren efter hvidvaskreglerne.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Finanstilsynet og Erhvervsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._