# K/S og ejendomsudbud: Sådan læser du prospektet, før du skriver under

> K/S-prospekter skal læses i lag: hæftelse og resthæftelse, honorarer, budgetforudsætninger og exit. Uafhængig guide, der hverken sælger eller fraråder.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/ks-ejendomsprojekt-prospekt
Kategori: Crowdfunding & Alternativer

Udbudte K/S-projekter er den ene investeringsform, hvor stort set alt tilgængeligt indhold er skrevet af dem, der sælger anparterne. Denne artikel er det modsatte. Den sælger intet, fraråder intet og anbefaler ingen udbydere. Den lærer dig at læse prospektet, som en uafhængig rådgiver ville. For K/S-formen er hverken fup eller frelse. Den er en konstruktion med reelle skattefordele og reelle hæftelseslag, hvor forskellen på et godt og et dårligt køb står med småt i hæftelsesafsnittet, honoraroversigten og budgetforudsætningerne. Her er læsenøglen, lag for lag.

## Kort fortalt

- K/S'et er skattemæssigt transparent: underskud, renter og afskrivninger fradrages hos investor.
- Fradraget begrænses af fradragskontoen, som højst udgør din samlede hæftelse.
- Den reelle maksimale risiko er indskud plus resthæftelse plus alle kautioner, ikke overskriftens tal.
- Udbyderhonoraret er indregnet i anpartsprisen og er hverken fradrags- eller afskrivningsberettiget.
- Budgettets tre knaster: lejers uopsigelighed mod lånets løbetid, exit-antagelsen og medinvestorerne.

## Strukturen og skatten: derfor findes formen

Konstruktionen først: et kommanditselskab har kommanditister, investorerne, hvis hæftelse er begrænset, og en komplementar, typisk et lille anpartsselskab uden anden aktivitet, som hæfter ubegrænset. Skattemæssigt er K/S'et transparent, så din andel af driftsresultat, renteudgifter og skattemæssige afskrivninger lander direkte i din personlige indkomst. Det er hele formens salgsargument. I projektets første år giver renter og afskrivninger typisk skattemæssige underskud med fradragsværdi i topskatten. To tal-regler holder konstruktionen sammen. Deltagerantallet må højst være 10, for flere udløser anpartsreglerne i personskatteloven og lukker for fradrag i anden indkomst, deraf navnet 10-mandsprojekter. Og fradragskontoen sætter loftet, for du kan samlet højst fratrække et beløb svarende til din hæftelse, opgjort år for år i skattebilaget.

Læs det som investeringens grundlov. Skattefordelen findes kun, fordi du bærer en risiko af mindst samme størrelse. Ethvert prospekt, der taler meget om fradrag og lidt om hæftelse, har byttet om på forsiden og bagsiden. flere end to investorer: i/s, p/s eller selskab, strukturer der holder

## Hæftelseslagene og honorarerne: prospektets vigtigste sider

Hæftelsen skal læses som en sum af lag, ikke som overskriftens tal. Lag ét er indskuddet, det kontante beløb pr. anpart. Lag to er resthæftelsen. Er stamkapitalen sat højere end det indbetalte, kan differencen kaldes, hvis selskabet får brug for pengene. Nogle udbydere sætter stamkapitalen lig indskuddet, så resthæftelsen er nul, og skriver det med stolthed, men læs videre. For lag tre er kautionerne: selvskyldnerkautioner pr. anpart over for 1. og eventuelt 2. prioritet, undertiden også for valutarisiko, hvoraf nogle nedskrives med afdragene og andre ikke. Din reelle maksimale risiko er summen af alle lag. Den kan sagtens være to til tre gange indskuddet, uanset at forsiden siger "ingen resthæftelse". Læg dertil fradragskonto-mekanikken. Bliver kontoen negativ, kan fradrag kræve, at investorkredsen forhøjer hæftelsen ved vedtægtsændring, med tilsagn fra den enkelte. Det tilsagn er en beslutning, du skal kende, før du køber.

Honorarsiderne dernæst: udbyderhonorar og projektomkostninger er indregnet i den pris, du betaler for anparterne, kan udgøre millioner på et enkelt projekt, og er efter fast skattepraksis hverken fradrags- eller afskrivningsberettigede, fordi de vedrører køb af anparterne, ikke ejendommen. Oversat: en del af din investering går til at etablere og sælge projektet. Den del arbejder aldrig for dig. Regn derfor altid ejendommens pris pr. m² i prospektet mod markedet. Så du ved, hvad overprisen er, og hvad den købes for. due diligence-tjekliste før køb

## Budgettet, exit-antagelsen og den historiske lære

Budgettet skal læses på tre knaster. Første knast: lejers uopsigelighedsperiode mod lånets løbetid. Er lejer uopsigelig i 10 år. Men gælden løber i 20, bærer budgettets sidste halvdel på en genudlejningsforudsætning, og så skal du vurdere ejendommens alternativanvendelse og beliggenhed, ikke lejerens logo. Anden knast: exit-antagelsen; hvilken salgspris og hvilket afkastkrav (købernes krav til afkast i pct.) forudsætter budgettet ved projektets afslutning, og hvad sker der med dit resultat, hvis exit-afkastkravet sættes ét procentpoint højere? Tredje knast: følsomheder og medinvestorer. Rente, valuta hvis lånet er i euro, tomme måneder efter uopsigelighed. De ni andre investorers evne til at betale, hvis der kaldes kapital. For i et lille K/S er medinvestorernes soliditet en del af din risiko.

> Prospektlæserens tjekliste: 1) opgør den reelle maksimale hæftelse: indskud + resthæftelse + alle kautioner, og spørg hvilke der nedskrives; 2) find udbyderhonorar og projektomkostninger, og regn ejendommens kvadratmeterpris mod markedet; 3) sammenhold lejers uopsigelighed med gældens løbetid; 4) stresstest exit: plus ét procentpoint på afkastkravet; 5) læs fradragskonto-afsnittet og reglerne for hæftelsesforhøjelse; 6) spørg til medinvestorernes kreditvurdering; 7) og tag prospekt, budget og vedtægter med til din egen revisor og advokat, ikke udbyderens.

Den historiske lære til sidst, nøgternt. I årene omkring finanskrisen endte mange udbudte projekter, især i udenlandske ejendomme, med tab ud over indskuddet, netop fordi hæftelseslagene og genudlejningsrisikoen først blev synlige, da markedet vendte. Formen har lært af det. Mange nyere projekter er mere konservativt skruet sammen, men læsereglerne er de samme. De er dit ansvar. Brugte anparter er i øvrigt et eget spor med den fordel, at projektets faktiske historik kan ses. De samme lag skal læses der. investeringsregneark til ejendom

Udbuddene er reguleret. Prospekter og forvaltere er underlagt Finanstilsynets regler for alternative investeringsfonde, så tjek udbyderens registrering hos Finanstilsynet, før du læser en eneste afkastprognose.

## Overblik: prospektets fem nøgler

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Strukturen | K/S med komplementar og kommanditister, se ovenfor |
| Skatten | Derfor findes formen ofte, se ovenfor |
| Hæftelseslagene | Resthæftelse ud over indskud, se ovenfor |
| Honorarerne | Udbyders betaling, læs dem samlet |
| Budget og exit | Antagelserne, du skal efterprøve |

Tabellen er prospektets fem nøgler. Gennemgangen ovenfor folder dem ud. Kernen er, at et K/S-ejendomsudbud kan være en reel investering, men kun hvis du læser prospektet kritisk. Strukturen er et kommanditselskab med en komplementar og kommanditister. Formen findes ofte af skattemæssige grunde. De vigtigste sider er dem om hæftelse ud over indskud, om udbyderens honorarer og om de antagelser, budgettet og exit-værdien hviler på. Det er der, risikoen og prisen gemmer sig.

## Taleksempel: resthæftelsen og honorarerne

Lad os læse to sider af prospektet. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en investor overvejer et K/S-udbud.

Først hæftelsen. I et K/S hæfter kommanditisten typisk begrænset, men ofte med en resthæftelse ud over det indbetalte indskud. Det betyder, at der kan blive krævet mere kapital, hvis projektet har brug for det. Investoren, der kun ser på det indbetalte beløb, overser den mulige ekstra regning. Resthæftelsen skal frem i lyset, før man skriver under.

Så honorarerne. Et udbud indeholder honorarer til udbyderen, ved etablering og ofte løbende. De er en helt legitim betaling for arbejdet, men de trækker fra dit afkast, og de skal lægges sammen og holdes op mod, hvad du reelt får. Et udbud med høje honorarer skal levere tilsvarende mere for at være pengene værd.

Forskellen på et godt og et dårligt udbud ligger ofte i disse to sider. Det er prospektlæsningens hele lære. Læs hæftelse og honorarer, før du læser afkastløftet, for de afgør, hvad løftet reelt er værd. Efterprøv budgettets antagelser om leje, tomgang og rente, og vær særligt skeptisk over for exit-værdien, se due diligence-tjekliste før køb. Sammenlign formen med at eje direkte, se ejendom i selskab eller privat.

## Sådan læser du et K/S-prospekt kritisk

Fire principper afslører, hvad udbuddet er værd.

Find hæftelsen først. Læs, om der er resthæftelse ud over dit indskud, og hvor stor den kan være. En begrænset hæftelse med en stor resthæftelse er ikke så begrænset, som den lyder, så kend din maksimale eksponering, før du regner på afkastet.

Læg alle honorarer sammen. Etableringshonorar, løbende honorarer og eventuelle exit-honorarer til udbyderen skal ses samlet og trækkes fra afkastet. Et udbud er ikke dårligt, fordi der er honorarer, men de skal stå i et rimeligt forhold til det, du får.

Efterprøv budgettets antagelser. Budgettet bygger på antagelser om leje, tomgang, rente og drift. Er de realistiske eller optimistiske? Stresstest dem selv, og se, om casen holder, når du regner mere konservativt, se investeringsregneark til ejendom.

Og vær skeptisk over for exit-værdien. En stor del af det lovede afkast ligger ofte i en antaget salgspris ved projektets slutning. Den er den mest usikre antagelse af alle. Spørg, hvad casen giver, hvis exit-værdien bliver lavere, og køb kun, hvis den også holder i det scenarie. Et K/S kan være en fornuftig investering, men kun for den, der læser prospektet med de kritiske øjne, udbuddet er skrevet til at dæmpe.

## Faldgruber

- **At læse overskriften i stedet for hæftelseslagene.** "Ingen resthæftelse" udelukker ikke store kautioner.
- **At glemme, at honoraret ikke arbejder.** Udbyderhonoraret er en overpris uden fradrag eller afskrivning.
- **At købe lejeren i stedet for ejendommen.** Efter uopsigeligheden er det beliggenheden, der betaler.
- **At tage budgettets exit for givet.** Ét procentpoint på afkastkravet kan æde hele gevinsten.
- **At overse medinvestorerne.** I et 10-mandsprojekt er de ni andres økonomi en del af din risiko.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er et K/S-ejendomsprojekt?

Et udbudt investeringsprojekt organiseret som kommanditselskab. Op til 10 investorer køber anparter, en komplementar hæfter ubegrænset. Selskabet ejer typisk én udlejet ejendom. Formen er skattemæssigt transparent, så investorernes andel af renter, drift og afskrivninger fradrages i personlig indkomst, begrænset af fradragskontoen.

### Hvad er resthæftelse i et K/S?

Den del af stamkapitalen, der ikke er indbetalt, og som selskabet kan kalde, hvis der bliver brug for pengene. Nogle projekter sætter stamkapitalen lig indskuddet, så resthæftelsen er nul. Men den reelle maksimale risiko skal altid opgøres som indskud plus resthæftelse plus alle selvskyldnerkautioner over for långiverne.

### Hvorfor må et K/S højst have 10 deltagere?

Fordi flere end 10 deltagere udløser anpartsreglerne i personskatteloven, som lukker for fradrag af projektets underskud i anden indkomst og dermed fjerner formens skattemæssige hovedargument. Grænsen er også baggrunden for betegnelsen 10-mandsprojekter, og højst 10 deltagere er samtidig en betingelse for at bruge virksomhedsordningen.

## Kilder

Kilder: Finanstilsynet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke investerings-, skatte- eller juridisk rådgivning. Den anbefaler ingen udbydere eller projekter. Skatteregler, satser og fradragskonto-opgørelser skal altid afklares konkret med revisor. Kilde: lov om visse erhvervsdrivende virksomheder, personskattelovens anpartsregler, fast praksis om udbyderhonorarer, offentliggjorte prospekters hæftelsesafsnit._