# Køb på tvangsauktion: Derfor er buddet ikke prisen (størstebeløbet forklaret)

> Buddet er ikke prisen på en tvangsauktion. Se hvordan størstebeløbet lægges oven i budsummen, sikkerhedsstillelsen, fortrydelsesretten og 2. auktion.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/koeb-paa-tvangsauktion
Kategori: Køb & Salg

Den vigtigste sætning om tvangsauktioner er også den mest oversete: buddet er ikke prisen. Byder du 750.000 kr., er det ikke det, ejendommen kommer til at koste dig, for oven i buddet lægges et størstebeløb, du skal betale, og en sikkerhedsstillelse, du reelt skal kunne skaffe to gange. Tvangsauktion kan være en vej til en god handel, men feltet straffer den uforberedte hårdt. Der er ingen fortrydelsesret, ingen tilstandsrapport og ingen ejerskifteforsikring. Her er hele mekanikken forklaret fra bunden med henvisning til retsplejeloven og Justitsministeriets auktionsvilkår. Så du forstår, hvad et bud faktisk forpligter dig til, før du rækker hånden i vejret. Og fordi der bag hver auktion står et menneske, der mister sit hjem, hører der en etisk pointe med til sidst.

## Kort fortalt

- Den samlede pris er budsummen plus størstebeløbet. Størstebeløbet betales oven i dit bud, ikke i stedet for.
- Størstebeløbet dækker fortrinsberettigede krav og sagsomkostninger og oplyses endeligt på selve auktionen.
- Du skal stille sikkerhed beregnet ud fra budsummen. Den kan ikke bruges til at betale størstebeløbet.
- Der er ingen fortrydelsesret, ingen tilstandsrapport og ingen ejerskifteforsikring: besigtig med en byggesagkyndig først.
- Efter foreløbigt hammerslag kan ejer eller en udækket panthaver kræve en anden auktion.

## Størstebeløbet: derfor koster ejendommen mere end dit bud

Lad os tage det, der overrasker flest. Ifølge Domstolsstyrelsens købervejledning og Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår består den samlede købesum ved en tvangsauktion over fast ejendom af budsummen med tillæg af størstebeløbet. Størstebeløbet er det beløb, der skal betales ud over budsummen. Det består af de fortrinsberettigede krav og sagsomkostningerne. Auktionsrekvirentens salær og udlæg, skyldige ejendomsskatter, skyldig brandforsikringspræmie og eventuelle lejekrav. Det oplyses under auktionen, hvor det opgøres endeligt, mens det i salgsopstillingen kun er anslået. Konsekvensen er kontant. Byder du 750.000 kr., og er størstebeløbet 65.900 kr., er din reelle pris 815.900 kr., før du overhovedet er nået til de øvrige omkostninger. Til det kommer en auktionsafgift til fogedretten (domstolen, der udsætter lejere), der udgør 1.500 kr., udgiften til tinglysning (registreringen i tingbogen) af skødet, og eventuel indefrosset grundskyld (skat af selve grunden), du overtager.

En vigtig sondring, hvis du også kigger på andelsboliger. Ved fast ejendom betales størstebeløbet oven i budsummen. Men ved en andelsbolig indeholdes det i budsummen. Byder du på en andel, skal du altså ikke lægge størstebeløbet oven i. Det er en helt anden regnemodel. For fast ejendom, som er denne artikels fokus, gælder tillægsmodellen. investere i andelsbolig, det ærlige svar

## Sikkerhedsstillelsen: pengene, du reelt skal skaffe to gange

Her ligger den likviditetsfælde, mange auktionskøbere ikke opdager i tide. Som højestbydende skal du stille sikkerhed for dit bud, og sikkerheden beregnes ud fra budsummen. Men, og det er pointen, denne sikkerhed låses hos fogedretten, indtil du har opfyldt alle auktionsvilkår og kan få udstedt en samtykkeerklæring. Sikkerhedsstillelsen kan derfor ikke bruges til at betale størstebeløbet og de prioriteter, der skal indfries. Til dét skal du bruge andre likvide midler. I praksis betyder det, at du teknisk set skal kunne fremskaffe den store sikkerhed to gange: én gang som den låste sikkerhed hos fogedretten, og én gang som de kontanter, der skal betale størstebeløb og hæftelser. At undervurdere det er en klassisk og alvorlig fejl, fordi den kan vælte hele handlen, efter hammerslaget er faldet. Din finansiering skal derfor være helt på plads og robust nok til begge dele, før du byder. driftsbudget

## Ingen sikkerhedsnet: derfor er forberedelsen alt

Ved en almindelig bolighandel har private en fortrydelsesret, en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring. På en tvangsauktion findes ingen af delene. Der er ingen fortrydelsesret. Er hammerslaget faldet til dig, og opfylder du vilkårene, er handlen bindende. Der udarbejdes ingen tilstandsrapport, og du bliver ikke tilbudt ejerskifteforsikring. Så risikoen for skjulte mangler bærer du selv fuldt ud. Derfor er den vigtigste forberedelse at besigtige ejendommen med en byggesagkyndig inden auktionen. Så du kan værdisætte risikoen og lægge et loft over dit bud, der tager højde for det, du ikke kan se. Dertil skal du læse salgsopstillingen grundigt. Den har ejendomsdatarapport, tingbogsattest med tinglyste servitutter (tinglyste regler for ejendommen), BBR-meddelelse og jordforureningsattest. De dokumenter er dit eneste grundlag. Bemærk også, at du som bydende er bundet af dit bud i 6 uger, også selv om du ikke bliver højestbydende. due diligence før du køber

En vigtig detalje om lejere. Køber du en udlejet ejendom på tvangsauktion, er lejerne beskyttet af lejeloven og fortsætter som udgangspunkt på samme vilkår som hidtil. Den tidligere ejer, derimod, skal flytte, og flytter vedkommende ikke frivilligt efter skriftligt påkrav, kan du anmode fogedretten om bistand til udsættelse. skat af lejeindtægter

## Anden auktion, afværgelse og den endelige pris

Selve auktionen forløber sådan, at der efter tre opråb uden højere bud gives et foreløbigt hammerslag til højestbydende. Herefter kan ejeren eller enhver panthaver, der ikke har opnået fuld dækning, begære en ny auktion, en såkaldt anden auktion, efter retsplejelovens § 576. På den nye auktion starter budrunden fra det højeste bud på første auktion. Der kan ikke begæres ekstra auktioner efter den. Der findes også en hammerslagsaftale, hvor den, der har begæret ny auktion, kan tilbagekalde den. Så ejendommen sælges til højestbydende på første auktion. Og helt frem til auktionens start kan skyldneren afværge auktionen ved at betale de forfaldne, pantesikrede krav og sagsomkostningerne. Derefter auktionen bortfalder. Det er værd at vide, for en auktion, du har forberedt dig grundigt på, kan blive aflyst i sidste øjeblik.

> Auktions-tjekliste før du byder: 1) læs salgsopstillingen med tingbog, servitutter, BBR og jordforureningsattest; 2) besigtig med en byggesagkyndig, og sæt et loft over dit bud, der dækker skjult-mangel-risikoen; 3) opgør den reelle pris: budsum plus anslået størstebeløb plus auktionsafgift på 1.500 kr. plus tinglysning; 4) sørg for finansiering, der kan bære både den låste sikkerhed og kontanterne til størstebeløb og hæftelser; 5) vær klar på 6-ugers bundethed og muligheden for en anden auktion; 6) og husk, at handlen er bindende uden fortrydelsesret.

Til sidst en pointe, der er lige så vigtig som juraen. Bag en tvangsauktion står altid et menneske, der mister sit hjem, ofte efter en økonomisk katastrofe. Det gør ikke køb på auktion forkert, men det fortjener en anstændig tilgang. Byd sagligt, ikke rovgrisk, respektér den fraflyttendes værdighed i processen, og husk, at en god handel og almindelig medmenneskelighed ikke udelukker hinanden. En investor, der kan begge dele, er den, man gerne handler med igen. salg af udlejningsejendom

## Overblik: buddet mod den reelle pris

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Størstebeløbet | Lægges oven i dit bud, se ovenfor |
| Sikkerhedsstillelsen | Pengene, du skal kunne stille straks, se ovenfor |
| Intet fortrydelsesnet | Ingen fortrydelsesret eller forbehold, se ovenfor |
| Anden auktion | Kan begæres på visse vilkår |
| Forberedelsen | Alt afgøres før hammerslaget |

Tabellen er auktionen i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at dit bud på en tvangsauktion ikke er den samlede pris. Oven i buddet lægges størstebeløbet, altså de omkostninger og fortrinsberettigede krav, der skal dækkes ud over selve buddet. Du skal desuden kunne stille sikkerhed straks, og der er hverken fortrydelsesret eller de sædvanlige forbehold som ved en almindelig handel. Derfor er forberedelsen alt: Alt, hvad der kan undersøges, skal undersøges før hammerslaget.

## Taleksempel: hvorfor buddet ikke er prisen

Lad os se, hvad et bud reelt koster. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to købere byder på samme ejendom på tvangsauktion.

Den første tror, at hans bud er prisen. Han byder et beløb i den tro, at det er, hvad ejendommen koster ham. Men oven i buddet kommer størstebeløbet: sagsomkostninger, gæld med fortrinsret og andre poster, der skal dækkes ud over buddet. Den reelle pris bliver derfor højere, end han troede, og han står med en regning, han ikke havde regnet med.

Den anden har forstået mekanikken. Han har undersøgt salgsopstillingen, regnet størstebeløbet med i sin maksimale pris, og sikret sig, at han kan stille sikkerheden straks. Da han byder, ved han, hvad ejendommen reelt kommer til at koste ham. Hans bud er lagt, så den samlede pris holder sig inden for det, han kan bære.

Forskellen var forståelsen af størstebeløbet. Det er tvangsauktionens hele lære. Buddet er ikke prisen, størstebeløbet lægges oveni, og der er intet sikkerhedsnet af forbehold. Undersøg alt før auktionen, se gratis ejendomsdata, de 7 registre, og regn den reelle pris igennem, se afkast og business case.

## Sådan forbereder du et auktionskøb

Fire principper holder dig fri af de dyre fejl.

Forstå størstebeløbet, før du byder. Din samlede pris er buddet plus størstebeløbet, altså de omkostninger og fortrinsberettigede krav, der dækkes ud over buddet. Læs salgsopstillingen grundigt, og regn størstebeløbet ind i din maksimale pris, så du ved, hvad et bud reelt koster.

Sørg for, at du kan stille sikkerheden. På en tvangsauktion skal du kunne stille sikkerhed straks efter hammerslaget. Hav finansieringen og likviditeten helt på plads på forhånd, for du kan ikke bagefter bede om betænkningstid eller skaffe pengene i ro og mag.

Accepter, at der ikke er noget sikkerhedsnet. Der er hverken fortrydelsesret eller de forbehold, du kender fra en almindelig handel. Køber du en ejendom med skjulte fejl, er det som udgangspunkt din risiko. Derfor er en grundig forundersøgelse af registre og ejendommens stand helt afgørende, se gratis ejendomsdata, de 7 registre.

Og kend reglerne om anden auktion. Under visse betingelser kan der begæres en ny auktion, hvilket kan påvirke forløbet og prisen. Sæt dig ind i, hvordan anden auktion og afværgelse fungerer, så du forstår hele forløbet frem for kun det første hammerslag. En tvangsauktion kan være en vej til et godt køb, men kun for den, der har forstået, at buddet ikke er prisen, og som har forberedt alt, inden hammeren falder.

## Faldgruber

- **At tro, buddet er prisen.** Ved fast ejendom lægges størstebeløbet oven i budsummen og kan udgøre et stort beløb.
- **At glemme likviditeten til størstebeløbet.** Sikkerhedsstillelsen er låst og kan ikke bruges til at betale størstebeløb og hæftelser.
- **At springe besigtigelsen over.** Uden tilstandsrapport og ejerskifteforsikring bærer du selv al risiko for skjulte mangler.
- **At overse anden auktion.** Ejer eller udækket panthaver kan begære ny auktion, hvor budrunden starter fra dit bud.
- **At regne med fortrydelse.** Der er ingen fortrydelsesret. Er vilkårene opfyldt efter hammerslag, er handlen bindende.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er størstebeløbet på en tvangsauktion?

Størstebeløbet er det beløb, en auktionskøber skal betale ud over budsummen. Det består af fortrinsberettigede krav og sagsomkostninger. Auktionsrekvirentens salær og udlæg, skyldige ejendomsskatter, skyldig brandforsikringspræmie og eventuelle lejekrav. Ved fast ejendom lægges det oven i budsummen, mens det ved andelsboliger indeholdes i budsummen. Beløbet er anslået i salgsopstillingen og opgøres endeligt på selve auktionen.

### Hvad koster det ud over buddet at købe på tvangsauktion?

Ud over budsummen betaler du størstebeløbet, en auktionsafgift til fogedretten på 1.500 kr., udgiften til tinglysning af skødet og eventuel indefrosset grundskyld, du overtager. Dertil skal du stille en sikkerhed beregnet ud fra budsummen, som låses hos fogedretten og ikke kan bruges til at betale de øvrige poster. Den reelle pris er derfor markant højere end selve buddet.

### Er der fortrydelsesret ved køb på tvangsauktion?

Nej. I modsætning til en almindelig fri handel, hvor private har en fortrydelsesret, findes der ingen fortrydelsesret ved køb på tvangsauktion. Er hammerslaget faldet til dig, og opfylder du auktionsvilkårene, er handlen bindende. Der udarbejdes heller ikke en tilstandsrapport. Du bliver ikke tilbudt ejerskifteforsikring, så besigtigelse med en byggesagkyndig inden auktionen er afgørende.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Tinglysningsretten og fogedretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Afgifter og satser ændres, regneeksempler er illustrative. Reglerne er valideret mod retsplejeloven og Justitsministeriets auktionsvilkår ved skrivning. Deltag aldrig i en auktion uden forberedelse og eventuelt rådgiver. Kilde: retsplejelovens kapitel 49-53 og bekendtgørelse om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom) på Retsinformation, Domstolsstyrelsens købervejledning (domstol.dk)._