# Køb selskabet, ikke ejendommen? Udskudt skat, rabatten og fælderne

> Køber du selskabet frem for ejendommen, sparer du tinglysningsafgift, men overtager udskudt skat og hele selskabets historie. Her er mekanikken, rabatten.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/koeb-af-ejendomsselskab
Kategori: Skat

Når du køber en erhvervsejendom, kan du gøre det på to måder: du kan købe selve ejendommen, eller du kan købe det selskab, der ejer den. Den anden vej, en selskabshandel, kan spare dig for tinglysningsafgift, men den har en pris og nogle fælder, du skal kende. Du overtager nemlig ikke bare ejendommen, men hele selskabet, inklusive en udskudt skat og selskabets historie. Denne guide er skrevet fra din side som køber. Vi ser på mekanikken, på den udskudte skat og rabatten, på den grundige undersøgelse selskabet kræver, og på hvornår et rent ejendomskøb er sikrere. For en selskabshandel kan være en god forretning, men kun hvis du forstår, hvad du overtager. Her er, hvad du skal vide, før du vælger den vej.

Kort sagt: Køber du selskabet frem for ejendommen, skifter ejendommen ikke ejer, så du sparer tinglysningsafgiften, men du overtager selskabets lave skattemæssige anskaffelsessum som en udskudt skat, du kræver et nedslag i prisen for, og du overtager samtidig hele selskabets forpligtelser, hvilket kræver grundig due diligence og sælgergarantier.

## Kort fortalt

- En ejendom kan købes enten som ejendommen selv eller som det selskab, der ejer den.
- Ved en selskabshandel skifter ejendommen ikke ejer, kun kapitalandelene skifter hænder.
- Derfor spares tinglysningsafgiften, som ellers betales ved et almindeligt ejendomskøb.
- Du overtager selskabets lave skattemæssige anskaffelsessum som en udskudt skat.
- For den udskudte skat kræver du typisk et nedslag i købesummen.
- Du overtager hele selskabet, så grundig undersøgelse og sælgergarantier er nødvendige.

## De to måder at købe på

Vi starter med de to veje, for det er kernen i valget. Når en ejendom skal handles, kan det ske på to måder. Enten køber du selve ejendommen, hvor ejendommen skifter ejer fra sælger til dig. Eller også køber du det selskab, typisk et anpartsselskab, som ejer ejendommen. I det tilfælde er det kapitalandelene i selskabet, du køber, mens selskabet fortsat ejer ejendommen. Ejendommen skifter altså ikke ejer, kun ejeren af selskabet skifter. sælg ejendommen eller sælg selskabet

Den forskel har store konsekvenser. Ved et almindeligt ejendomskøb tinglyses et skøde, og der udløses en avancebeskatning hos sælger. Ved en selskabshandel sker der ingen af delene på samme måde, fordi ejendommen ikke skifter ejer. I stedet noteres overdragelsen af kapitalandelene i selskabets ejerbog. Netop derfor er selskabshandlen blevet populær, især ved større ejendomme, fordi den kan spare begge parter for afgifter og udskyde skat. Men for dig som køber følger der også noget med, du skal være opmærksom på. køb ejendom gennem selskab

## Tinglysningsafgiften, du sparer

Her er den første fordel. Ved et almindeligt ejendomskøb skal der betales tinglysningsafgift, når det nye skøde tinglyses. Det er en afgift, der beregnes af ejendommens værdi, og den kan udgøre et betydeligt beløb ved en dyr ejendom. Ved en selskabshandel skifter ejendommen ikke ejer, og der tinglyses derfor ikke et nyt skøde. Dermed udløses tinglysningsafgiften på ejendommen ikke. tinglysningsafgift og hvordan den beregnes

Det er en reel besparelse. I stedet for at tinglyse et skøde noteres overdragelsen blot i selskabets ejerbog, så du står som ny ejer af selskabet. For større ejendomme kan den sparede tinglysningsafgift være et af de tungestvejende argumenter for at vælge en selskabshandel. Men afgiften er ikke den eneste økonomiske faktor. Der følger nemlig også en skat med selskabet, og den trækker den anden vej. Det ser vi på nu, for den er central for prisen. køb af erhvervsejendom

## Den udskudte skat og rabatten

Nu til det vigtigste for prisen. Når du køber selskabet, overtager du selskabets skattemæssige situation. Det omfatter ejendommens skattemæssige anskaffelsessum, som ofte er lavere end den aktuelle markedsværdi. Fordi ejendommen ikke sælges ved handlen, udløses avanceskatten ikke nu. I stedet bliver den til en udskudt skat, der hviler på ejendommen i selskabet, og som du overtager. Sælger du senere ejendommen ud af selskabet, beskattes avancen efter ejendomsavancebeskatningsloven, beregnet ud fra den lave anskaffelsessum. skat ved salg af ejendom

Fordi du overtager denne latente skat, kræver du som køber et nedslag i købesummen, der modsvarer den. Man forhandler en kurs på den udskudte skat, altså hvor stor en del af den nominelle skat, nedslaget skal udgøre. Kursen er et forhandlingsspørgsmål, blandt andet fordi skatten først forfalder engang i fremtiden. Fastsættelsen af kursen på den udskudte skat indgår derfor som et centralt punkt i prisforhandlingen. Nedslaget kan du som køber bruge til at finansiere en del af handlen. forhandling ved en ejendomshandel

## Regneeksemplet med runde tal

Lad os gøre den udskudte skat konkret med et illustrativt eksempel. Antag, at et selskab ejer en ejendom med en markedsværdi på 10.000.000 kr., mens ejendommens skattemæssige anskaffelsessum er 6.000.000 kr. Så er der en latent skattepligtig avance på 4.000.000 kr., altså forskellen mellem de to. Det er denne avance, der ligger og venter i selskabet. sådan regner du på en ejendomshandel

| Post | Beløb |
| --- | --- |
| Ejendommens markedsværdi | 10.000.000 kr. |
| Skattemæssig anskaffelsessum | 6.000.000 kr. |
| Latent skattepligtig avance | 4.000.000 kr. |
| Udskudt skat ved 22 % selskabsskat | 880.000 kr. |
| Nedslag ved forhandlet kurs på 50 % | 440.000 kr. |

Med en selskabsskat på 22 procent udgør den udskudte skat 880.000 kr., altså 22 procent af de 4.000.000 kr. Denne skat overtager du. Derfor forhandler du et nedslag i prisen. Aftaler parterne en kurs på for eksempel 50 procent af den udskudte skat, bliver nedslaget 440.000 kr. Kursen er forhandlet og illustrativ her, men mekanikken er den samme: du betaler mindre for selskabet, fordi du overtager en fremtidig skatteregning. Tallene er runde og kun til illustration. skattemæssige faldgruber ved handel

## Fælderne og hvornår rent køb er sikrere

Til sidst det, du skal passe på. Når du køber selskabet, køber du ikke bare ejendommen, men hele selskabet med alt, hvad det indeholder. Det betyder, at samtlige selskabets forpligtelser, gæld, kreditorer og historiske krav følger med, også dem, der ikke er umiddelbart synlige. En skjult forpligtelse i selskabet bliver din. Derfor kræver en selskabshandel en langt grundigere undersøgelse af selskabet, end et rent ejendomskøb gør. due diligence før du investerer

Du beskytter dig på to måder. Den ene er grundig due diligence, hvor du og dine rådgivere gennemgår selskabets regnskaber, skatteforhold, kontrakter og eventuelle tvister, før du køber. Den anden er et omfattende garantikatalog i overdragelsesaftalen, hvor sælger garanterer, at der ikke er skjulte forpligtelser, at skatteforholdene er som oplyst, og så videre, så du kan gøre krav gældende, hvis noget dukker op. Er selskabets historie uklar eller risikofyldt, eller er du en mindre investor uden apparat til den store undersøgelse, kan et rent ejendomskøb være det sikreste valg, selvom det koster tinglysningsafgift. Afvejningen er selskabshandlens besparelser mod dens kompleksitet og risiko. revisorpligt i et ejendomsselskab

Kort fortalt handler valget om to ting. Vil du spare afgift og skat, taler det for at købe selskabet. Vil du have en enkel og gennemskuelig handel uden skjult risiko, taler det for at købe ejendommen. En selskabshandel kan være en god forretning, men den kræver, at du kender selskabet, du overtager. Er du i tvivl, så få en rådgiver med. En grundig undersøgelse er billigere end en skjult forpligtelse, der dukker op efter handlen.

> Selskabshandels-tjekket i seks trin: 1) forstå, at du kan købe enten ejendommen eller selskabet, der ejer den; 2) husk, at en selskabshandel sparer tinglysningsafgiften, fordi ejendommen ikke skifter ejer; 3) vær klar over, at du overtager en udskudt skat på ejendommens lave anskaffelsessum; 4) forhandl et nedslag i prisen svarende til en kurs på den udskudte skat; 5) lav grundig due diligence, fordi du overtager hele selskabet; 6) og overvej et rent ejendomskøb, hvis selskabets historie er uklar.

## Faldgruber

- **At overse den udskudte skat.** Du overtager selskabets lave anskaffelsessum og dermed en fremtidig skatteregning.
- **At glemme at forhandle rabatten.** Nedslaget for den udskudte skat er et centralt punkt i prisforhandlingen.
- **At undervurdere selskabets historie.** Du overtager alle selskabets forpligtelser, også de skjulte.
- **At springe due diligence over.** En selskabshandel kræver en grundigere undersøgelse end et rent ejendomskøb.
- **At vælge selskabshandel uden grund.** Er selskabets historie uklar, kan et rent ejendomskøb være sikrere.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad vil det sige at købe selskabet i stedet for ejendommen?

Det betyder, at du i stedet for at købe selve ejendommen køber det selskab, typisk et anpartsselskab, som ejer den. Du køber altså kapitalandelene, mens selskabet fortsat ejer ejendommen. Ejendommen skifter derfor ikke ejer, kun ejeren af selskabet skifter. Ved et almindeligt køb skifter ejendommen selv ejer, og et skøde tinglyses. Ved en selskabshandel noteres overdragelsen i stedet i ejerbogen. Modellen kan spare afgifter og udskyde skat, men har også fælder for køber.

### Hvorfor sparer jeg tinglysningsafgift ved en selskabshandel?

Fordi ejendommen ikke skifter ejer. Ved et almindeligt ejendomskøb skal der betales tinglysningsafgift, når det nye skøde tinglyses, og afgiften beregnes af ejendommens værdi. Ved en selskabshandel er det kapitalandelene i selskabet, der skifter ejer, ikke ejendommen selv, og der tinglyses derfor ikke et nyt skøde på ejendommen. Dermed udløses tinglysningsafgiften på ejendommen ikke. I stedet noteres overdragelsen blot i selskabets ejerbog. For større ejendomme kan den sparede tinglysningsafgift være et af de tungestvejende argumenter for at vælge en selskabshandel frem for et rent køb af ejendommen.

### Hvad er udskudt skat i et ejendomsselskab?

Udskudt skat er en latent skatteforpligtelse, der hviler på ejendommen i selskabet. Når du køber selskabet, overtager du ejendommens skattemæssige anskaffelsessum, som ofte er lavere end den aktuelle markedsværdi. Fordi ejendommen ikke sælges ved handlen, udløses avanceskatten ikke nu, men bliver til en udskudt skat, du overtager. Sælger du senere ejendommen ud af selskabet, beskattes avancen efter ejendomsavancebeskatningsloven, beregnet ud fra den lave anskaffelsessum. Det betyder, at der ligger en fremtidig skatteregning i selskabet, som du overtager sammen med ejendommen, når du køber kapitalandelene i selskabet.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (ejendomsavancebeskatningsloven og tinglysningsafgiftsloven) og Skattestyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke skatterådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._