# Jordvarme på din ejendom: Tilladelsen, reglerne og det du skal tjekke

> Jordvarme kræver tilladelse eller anmeldelse hos kommunen. Her er reglerne i jordvarmebekendtgørelsen, afstandskravene til drikkevand og det du skal tjekke.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/jordvarme-tilladelse-og-regler
Kategori: Ejendom & Vedligehold

Jordvarme er en af de mest effektive måder at opvarme et hus på. Anlægget henter varme fra jorden, hvor temperaturen er stabil året rundt. Men jordvarme er også et anlæg med væske i jorden, og derfor er det reguleret. Du skal have en tilladelse eller lave en anmeldelse hos kommunen, og der gælder afstandskrav til drikkevand. Den her artikel forklarer reglerne for jordvarmeanlæg, forskellen på slanger og boringer, og hvad du skal tjekke, hvis du køber et hus med jordvarme.

Kort sagt: Et jordvarmeanlæg kræver tilladelse eller anmeldelse hos kommunen efter jordvarmebekendtgørelsen, og der gælder afstandskrav til drikkevandsboringer.

## Kort fortalt

- Jordvarme henter varme fra jorden gennem nedgravede slanger eller dybe boringer.
- Anlægget kræver tilladelse eller anmeldelse hos kommunen efter jordvarmebekendtgørelsen.
- Et horisontalt anlæg skal typisk ligge mindst 50 meter fra drikkevandsboringer og brønde.
- Lodrette boringer har skærpede krav, blandt andet større afstande og en særskilt boretilladelse.
- Der må kun bruges godkendte frostsikringsvæsker, og anlægget skal tæthedsprøves inden brug.
- Køber du et hus med jordvarme, bør du tjekke, at tilladelsen og dokumentationen er i orden.

## Hvad jordvarme er

Et jordvarmeanlæg består af en varmepumpe i huset og et lukket kredsløb af slanger i jorden. I slangerne cirkulerer en frostsikret væske, ofte kaldet brine. Væsken opsamler varme fra jorden og afleverer den til varmepumpen, som løfter temperaturen og sender varmen ud i huset.

Fidusen er jordens stabile temperatur. Nogle meter nede svinger temperaturen kun lidt over året. Det giver varmepumpen gode og stabile arbejdsbetingelser, også i frostvejr, hvor en luftvarmepumpe skal kæmpe med kold udeluft. Derfor har jordvarme typisk en høj virkningsgrad og et lavt elforbrug i forhold til den varme, der leveres.

Til gengæld kræver jordvarme plads eller dybde. Slangerne skal enten graves ned over et større areal eller føres ned i dybe boringer. Det er her, reglerne kommer ind, for anlægget ligger i jorden, tæt på grundvandet. Du kan læse om det overordnede valg af varmekilde i vores artikel om varmepumpe eller fjernvarme, og om udskiftning af gasfyret i vores artikel om gasfyret ud, varmepumpen ind.

## Horisontalt anlæg eller lodrette boringer

Der findes to hovedtyper af jordvarmeanlæg, og reglerne er forskellige for dem. Valget afhænger især af, hvor meget plads du har på grunden.

Et horisontalt anlæg er den klassiske løsning. Slangerne graves ned i cirka en meters dybde og lægges i sløjfer over et større, ubefæstet areal, typisk græsplænen. Arealet skal være stort nok til, at jorden kan nå at genoplade varmen. Arealet over slangerne kan bruges som have, men ikke bebygges eller befæstes.

Et vertikalt anlæg bruger i stedet en eller flere dybe boringer, typisk mellem 30 og 140 meter. Boringerne fylder næsten intet på grunden og er løsningen, når pladsen er lille. Til gengæld er kravene skærpede. Boringer kan gå gennem vandførende lag, så der kræves altid en tilladelse, en særskilt tilladelse til selve boringen, og en screening af miljøpåvirkningen. Der skal desuden typisk være mindst 20 meter mellem boringerne. Jordbunden har betydning for begge typer, hvilket du kan læse om i vores artikel om jordbund og geoteknisk undersøgelse.

## Tilladelsen fra kommunen

Du må ikke bare etablere et jordvarmeanlæg. Reglerne står i jordvarmebekendtgørelsen, som er udstedt efter miljøbeskyttelsesloven, og kommunen er myndighed. Ansøgning og anmeldelse sker digitalt gennem Byg og Miljø.

Hovedreglen er, at anlægget kræver en tilladelse. For almindelige horisontale anlæg findes der dog en enklere anmeldeordning. Den kan bruges, hvis anlægget ligger uden for områder med særlige drikkevandsinteresser og uden for indvindingsoplande til almene vandforsyninger, og hvis der kun bruges de godkendte frostsikringsmidler. Har kommunen ikke gjort indsigelse inden fire uger efter anmeldelsen, kan anlægget etableres.

Ligger anlægget i et følsomt område, eller er der tale om boringer, skal der en egentlig tilladelse til, ofte med vilkår. Bemærk også, at en jordvarmetilladelse ikke i sig selv fritager ejendommen fra en eventuel tilslutningspligt til kollektiv varme. Det kan du læse om i vores artikel om tilslutningspligt og gasudfasning.

## Afstandskrav og beskyttelse af drikkevandet

Formålet med reglerne er at beskytte grundvandet. Væsken i slangerne må ikke kunne forurene drikkevand, hvis der opstår en utæthed. Derfor gælder der afstandskrav til vandforsyninger.

Et horisontalt anlæg skal som udgangspunkt ligge mindst 50 meter fra brønde og boringer, hvor der indvindes drikkevand. Til andre vandforsyningsanlæg, for eksempel markvanding, er kravet typisk 5 meter. Kommunen kan efter en konkret vurdering tillade en kortere afstand ned til 5 meter til ejendommens egen brønd eller boring, fordi du her selv bærer risikoen. For lodrette boringer er kravene skærpede, typisk 300 meter til almene vandforsyningsboringer og 50 meter til andre indvindingsanlæg.

| Forhold | Horisontalt anlæg | Vertikalt anlæg |
| --- | --- | --- |
| Placering | Slanger i cirka en meters dybde | Boringer, typisk 30 til 140 meter |
| Pladsbehov | Større ubefæstet areal | Meget lille |
| Godkendelse | Tilladelse eller anmeldelse | Altid tilladelse plus boretilladelse |
| Afstand til drikkevandsboring | Typisk mindst 50 meter | Typisk mindst 300 meter til almene |
| Afstand til anden indvinding | Typisk mindst 5 meter | Typisk mindst 50 meter |
| Særligt | Arealet må ikke bebygges | Screening og krav til borearbejdet |

Afstandene kan variere med de konkrete forhold, så tjek altid kravene hos kommunen, inden du planlægger. Har ejendommen sin egen brønd, hænger emnet sammen med vores artikel om vandforsyning i det åbne land.

## Frostvæske, tæthed og drift

Reglerne stopper ikke ved placeringen. Der er også krav til selve anlægget og driften, og de er værd at kende, både som ejer og som køber.

Der må kun bruges de frostsikringsmidler, som bekendtgørelsen tillader. Det er ethanol, herunder sprit denatureret med isopropanol, samt bestemte glykoler med fuld deklaration af tilsætningsstoffer. Inden et nyt anlæg tages i brug, og efter reparationer i den nedgravede del, skal anlægget tæthedsprøves. Resultatet skal sendes til kommunen senest 14 dage efter prøvningen. Efter det første driftsår skal anlægget desuden efterses af en sagkyndig, og ejeren skal gemme dokumentationen i en årrække.

Arbejdet med boringer skal udføres af folk med de rette uddannelser og godkendelser. Og skal anlægget en dag tages ud af drift, skal det sløjfes korrekt. Det betyder blandt andet, at det tømmes for frostvæske, som er farligt affald, og at kommunen får besked. Boringer skal sløjfes efter reglerne om boringer og brønde.

## Jordvarme ved køb og salg

For en investor og boligkøber er jordvarme både et aktiv og et kontrolpunkt. Et velfungerende anlæg giver lave varmeudgifter. Et anlæg uden papirer giver bøvl.

Køber du et hus med jordvarme, så tjek, at der findes en tilladelse eller en registreret anmeldelse hos kommunen. Bed om dokumentation for tæthedsprøvning og eftersyn, og tjek, at varmeinstallationen er korrekt registreret i BBR. Fejl i registreringen bør rettes, hvilket du kan læse om i vores artikel om BBR-fejl. Et anlæg uden tilladelse kan i værste fald kræves lovliggjort eller sløjfet, og det er en udgift, du skal kende, før du byder.

Tænk også fremad. Et jordvarmeanlæg påvirker husets energimærke positivt, hvilket betyder noget for både værdi og udlejning. Se vores artikel om energimærke. Og planlægger du selv at etablere jordvarme, så undersøg pladsen, jordbunden og afstandene, før du regner videre. På en lille grund kan boringer være eneste vej, og det ændrer projektets størrelse. Overvejer du at bygge nyt, hører varmevalget med i planlægningen fra start, som du kan læse om i vores artikel om køb af byggegrund.

> Tjekliste ved jordvarme på ejendommen - Tjek, om anlægget kræver tilladelse eller kan nøjes med en anmeldelse. - Mål afstandene til drikkevandsboringer og brønde, før du planlægger placeringen. - Brug kun de frostsikringsmidler, som jordvarmebekendtgørelsen tillader. - Sørg for tæthedsprøvning inden ibrugtagning, og send resultatet til kommunen. - Gem dokumentation for eftersyn, og tjek BBR-registreringen af varmeinstallationen. - Bed om tilladelse og papirer, hvis du køber et hus med eksisterende jordvarme.

## Faldgruber

- **At etablere anlægget uden tilladelse.** Et jordvarmeanlæg kræver tilladelse eller anmeldelse hos kommunen. Et ulovligt anlæg kan kræves lovliggjort eller sløjfet for din regning.
- **At glemme afstandskravene.** Ligger anlægget for tæt på en drikkevandsboring, kan det ikke godkendes. Tjek afstandene, før du planlægger og graver.
- **At bruge en forkert frostvæske.** Kun de godkendte frostsikringsmidler må bruges. Andre væsker er en overtrædelse og en risiko for grundvandet.
- **At bygge hen over slangerne.** Arealet over et horisontalt anlæg må ikke bebygges eller befæstes. En senere tilbygning kan kollidere med slangerne i jorden.
- **At købe uden at se papirerne.** Et anlæg uden tilladelse, tæthedsprøvning og korrekt BBR-registrering er en skjult risiko. Bed om dokumentationen, før du byder.

## Ofte stillede spørgsmål

### Skal jeg have tilladelse til jordvarme?

Ja, som udgangspunkt. Reglerne står i jordvarmebekendtgørelsen, og kommunen er myndighed. Hovedreglen er, at et jordvarmeanlæg kræver en tilladelse, som du søger digitalt gennem Byg og Miljø. For almindelige horisontale anlæg findes en enklere anmeldeordning, som kan bruges, hvis anlægget ligger uden for områder med særlige drikkevandsinteresser og uden for indvindingsoplande til almene vandforsyninger, og der kun bruges godkendte frostsikringsmidler. Har kommunen ikke gjort indsigelse inden fire uger, kan anlægget etableres. Boringer kræver altid tilladelse.

### Hvad er forskellen på horisontal og vertikal jordvarme?

Et horisontalt anlæg består af slanger, der graves ned i cirka en meters dybde over et større, ubefæstet areal, typisk græsplænen. Det kræver plads, og arealet må ikke bebygges. Et vertikalt anlæg bruger i stedet dybe boringer, typisk mellem 30 og 140 meter, og fylder næsten intet på grunden. Til gengæld er kravene skærpede, med større afstandskrav, en særskilt boretilladelse, en screening af miljøpåvirkningen og krav om, at borearbejdet udføres af folk med de rette godkendelser.

### Hvor langt skal jordvarme ligge fra en drikkevandsboring?

Et horisontalt anlæg skal som udgangspunkt ligge mindst 50 meter fra brønde og boringer, hvor der indvindes drikkevand, og typisk mindst 5 meter fra andre vandforsyningsanlæg som markvanding. Kommunen kan efter en konkret vurdering tillade ned til 5 meter til ejendommens egen brønd eller boring. For lodrette boringer er kravene skærpede, typisk 300 meter til almene vandforsyningsboringer og 50 meter til andre indvindingsanlæg. Afstandene kan variere med forholdene, så tjek altid kravene hos kommunen, før du planlægger.

## Kilder

Kilder: Bekendtgørelse om jordvarmeanlæg og miljøbeskyttelsesloven (Retsinformation). Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og erstatter ikke professionel rådgivning om din konkrete ejendom._