# Istandsættelse ved lejerskifte: Hvad kan betale sig før genudlejning? > Skal du male, renovere eller bare gøre rent mellem to lejere? Beslutningsguiden viser, hvad der betaler sig før genudlejning, med regneeksempel og faldgruber. Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/istandsaettelse-ved-lejerskifte Kategori: Udlejning Lejeren har sagt op, og du står i det tomme lejemål med et valg. Skal du nøjes med rengøring og småreparationer, skal du male og friske op, eller skal du bruge det tomme lejemål til et større løft? Valget afgør både din tomgang, din leje og din vedligeholdelsesplan, og det træffes bedst med en regel frem for en fornemmelse. Denne guide giver dig beslutningsreglen, de tre niveauer og et regneeksempel, så du kan tage valget på tal. Kort sagt: Invester kun i det, der forkorter tomgangen, hæver den lovlige leje eller alligevel skulle laves. Alt andet kan vente. ## Kort fortalt - Lejerskiftet er det billigste tidspunkt at arbejde i lejemålet, for der bor ingen, du skal varsle eller genhuse. - Beslutningsreglen har tre spor: forkorter det tomgangen, kan det bæres af lejen, eller stod det alligevel i vedligeholdelsesplanen? - Skil lejerens regning fra din egen: normalistandsættelse efter fraflytningssynet er én ting, dine opgraderinger en anden. - Hver uges ekstra tomgang koster cirka en kvart månedsleje, og det tal skal enhver opgradering måles imod. - Dokumentér standen med fotos før og efter, både til flytteopgøret og til din egen historik. ## Først: Skil de to regninger ad Ved fraflytning gøres lejemålets stand op ved fraflytningssynet, og lejerens andel af istandsættelsen afregnes over depositummet efter reglerne. Det er den ene regning, og den har sin egen proces med frister og dokumentation. ind- og fraflytningssyn Denne artikel handler om den anden regning: det, DU vælger at gøre ved lejemålet, mens det står tomt. De to må aldrig blandes sammen. Du kan ikke sende dine opgraderinger med på lejerens flytteopgørelse, og prøver du, taber du i nævnet. depositum og forudbetalt leje ## Beslutningsreglen: Tre spørgsmål før du bestiller håndværkere Stil tre spørgsmål til enhver idé, fra maling til nyt køkken. Ét ja er nok til at overveje den. Tre nej betyder vent. Spørgsmål 1: Forkorter det tomgangen? Et lejemål, der fremstår lyst, rent og velholdt, udlejes hurtigere. Maling, dybderengøring og småreparationer er næsten altid pengene værd, fordi de flytter indtrykket ved fremvisningen. boligannoncen, der udlejer Spørgsmål 2: Kan det bæres af lejen? Egentlige forbedringer, altså arbejde der løfter lejemålet ud over den stand, det havde, kan efter reglerne give grundlag for en lejeforhøjelse, afhængigt af lejemålets regime. Reglerne om forbedringsforhøjelser findes i lejeloven på Retsinformation. Regn efter, FØR du bestiller, og dokumentér udgifterne, hvis du vil bruge muligheden. vedligeholdelse eller forbedring Spørgsmål 3: Stod det alligevel i planen? Skal faldstammer, vinduer eller gulve alligevel udskiftes inden for få år, er det tomme lejemål det billigste tidspunkt. Du sparer varsling, koordinering med lejeren og arbejde i et møbleret hjem. vedligeholdelsesplan for din udlejningsejendom ## De tre niveauer, og hvornår de giver mening | Niveau | Typisk indhold | Giver mening når | | --- | --- | --- | | 1. Klargøring | Rengøring, småreparationer, fuger, pærer | Altid, mellem hvert eneste lejerskifte | | 2. Opfriskning | Maling, gulvbehandling, nye greb og armaturer | Lejemålet fremstår træt, eller liggetiden i området er lang | | 3. Opgradering | Køkken, bad, planløsning, energiforbedringer | Arbejdet kan bæres af lejen, eller det stod alligevel i planen | Niveau 1 er ikke et valg, det er drift. Niveau 2 er oftest tjent hjem gennem kortere tomgang alene. Niveau 3 kræver et regnestykke, og det ser sådan ud. ## Regneeksemplet: Tomgang mod investering Illustrativt regneeksempel med runde, fiktive tal. Et lejemål har en månedsleje på 8.500 kr. En uges tomgang koster derfor cirka 8.500 kr. divideret med 4,33 uger, altså omkring 1.960 kr. pr. uge. Formlen for tilbagebetaling gennem kortere tomgang: investering divideret med ugeprisen giver det antal uger, opgraderingen skal spare dig, før den er hjemme. En opfriskning til 12.000 kr. skal altså spare dig cirka 6 ugers tomgang over de kommende lejerskifter for at betale sig selv, og det gør frisk maling og pæne gulve erfaringsmæssigt ofte, især i områder med lange liggetider. En køkkenudskiftning til 85.000 kr. skal derimod spare over 43 ugers tomgang, og den bæres derfor sjældent af tomgangen alene. Den skal kunne bæres af lejen eller af vedligeholdelsesplanen, ellers venter den. Tallene her er illustrative, så sæt dine egne ind. hvad koster renoveringen Vil du regne på dine egne tal? Brug tomgangsberegner her på siden, og test casen, før du bestiller noget som helst. ## Ram lejergruppens smag, ikke din egen En istandsættelse skal tiltrække den næste lejer, ikke afspejle din personlige stil. Neutralt slår personligt næsten altid, fordi det appellerer bredt og ikke skræmmer nogen væk. Hvide eller lyse vægge, enkle gulve og tidsløse greb passer til flest. boligannoncen, der udlejer Tænk over, hvem der reelt lejer i netop dit område og din boligtype. En lille lejlighed nær uddannelsesbyen lejes ofte af studerende, en større af en familie eller et par. Ønskerne er forskellige, men fælles for dem alle er lys, renhed og et vedligeholdt indtryk. Undgå dristige farver og dyre specialløsninger, for de indsnævrer lejergruppen og betaler sig sjældent hjem. find den rigtige lejer Hold også fokus på det, lejere lægger mærke til først. Køkken og bad vejer tungt i indtrykket, selv når de kun friskes op. En ren fuge, et nyt armatur og et velfungerende blandingsbatteri flytter oplevelsen mere end en udgift, man ikke kan se. Brug pengene, hvor øjet lander, frem for på det skjulte. vedligeholdelse eller forbedring ## Gør tomgangen til arbejdstid Tomgang koster fra første dag, uanset om der arbejdes i lejemålet eller ej. Målet er derfor, at håndværkernes arbejde og din genudlejning overlapper, så det tomme lejemål bliver arbejdstid frem for ventetid. Det kræver planlægning, ikke held. tomgang, undgå tomme måneder Læg planen, så snart lejeren har sagt op. Book håndværkere tidligt, og fastlæg en realistisk færdiggørelsesdato. Fotografér og annoncér ud fra den dato, så fremvisningerne kan ligge sidst i forløbet. Sigt efter, at den nye lejer kan overtage kort efter, at arbejdet er færdigt. overtagelsesdagen, tjeklisten Rækkefølgen betyder alt for økonomien. Venter du med at annoncere, til lejemålet er helt færdigt, forlænger du tomgangen med hele klargøringstiden. Kører du de to spor parallelt, bliver istandsættelsen næsten gratis målt i tomgang, fordi lejemålet alligevel ville stå tomt, mens der blev arbejdet. Den forskel kan let overstige selve håndværkerregningen. hvad koster renoveringen ## Den skattemæssige side af istandsættelsen Istandsættelsen har også en skattemæssig side, og den følger sondringen mellem vedligeholdelse og forbedring. Vedligeholdelse holder lejemålet i den stand, det havde, og fradrages løbende i udlejningsregnskabet. Forbedringer løfter det ud over den stand og behandles anderledes. skat for udlejere, den komplette guide Maling, gulvbehandling og reparationer er typisk vedligeholdelse. En helt ny planløsning, et nyt køkken af højere standard eller en energiforbedring er typisk forbedring. Sondringen afgøres af standen ved dit køb, og derfor er dokumentation fra overtagelsen vigtig. Reglerne findes i lejeloven og skattelovgivningen på Retsinformation. Gem kvitteringer og fotos, så du kan placere hver udgift rigtigt, når regnskabet skal laves. 7 skattemyter om udlejning ## Hvornår rengøring er nok Ikke alle lejerskifter kræver mere end klargøring. Er lejemålet nyistandsat eller godt vedligeholdt, og var den fraflyttende lejer ordentlig, kan grundig rengøring og småreparationer være rigeligt. Så bliver næste udlejning både hurtig og billig. ind- og fraflytningssyn Vurdér lejemålet nøgternt mod beslutningsreglens tre spørgsmål, før du bestiller mere. Kan lejemålet udlejes til den ønskede leje, som det står, efter rengøring, så gør det. At male et lejemål, der ikke trænger, er en udgift uden modydelse. Reglen skærer både overforbrug og underforbrug væk, og det er netop pointen. driftsbudget for udlejningsejendom ## Byg erfaringen ind i næste skifte Hvert lejerskifte er en chance for at lære ejendommen bedre at kende. Notér, hvad der var slidt, hvad der holdt, og hvad lejerne spurgte til ved fremvisningen. De observationer er guld til både vedligeholdelsesplanen og næste istandsættelse. vedligeholdelsesplan for din udlejningsejendom Opdatér planen med det, du så i det tomme lejemål. Var gulvet tættere på udskiftning end ventet, så flyt posten frem. Holdt malingen kun få år, så budgettér med hyppigere opfriskning. Over tid gør de små justeringer dine budgetter mere præcise og dine skifter hurtigere, og det mærkes direkte på tomgangen. likviditet i udlejning Gør notaterne til en fast rutine efter hvert skifte. Skriv kort ned, hvad der kostede tid, hvad lejerne bemærkede, og hvad du ville gøre anderledes. Efter nogle skifter har du en præcis viden om netop dine lejemål, som ingen udefra kan give dig. Den viden gør både din klargøring hurtigere og dine priser mere sikre, og den er guld værd, når ejendommen en dag skal sælges. gratis ejendomsdata > Lejerskiftets seks trin: 1) gennemfør fraflytningssynet korrekt, og luk lejerens regning for sig; 2) gennemgå lejemålet med beslutningsreglens tre spørgsmål; 3) vælg niveau, og indhent priser, før du beslutter; 4) planlæg arbejdet, så annoncering og fremvisning kan starte tidligst muligt; 5) fotografér før og efter til din egen dokumentation; 6) og opdatér vedligeholdelsesplanen med det, du så i det tomme lejemål. ## Faldgruber - **At blande lejerens regning og din egen.** Dine opgraderinger hører aldrig hjemme på flytteopgørelsen, og fejlen koster i nævnet. - **At renovere efter egen smag.** Lejemålet skal ramme lejergruppens ønsker, ikke dine, og neutralt slår personligt næsten altid. - **At lade lejemålet stå tomt, mens du beslutter dig.** Ubeslutsomhed er den dyreste istandsættelse af alle, for tomgangen løber fra dag ét. - **At glemme lejegrundlaget.** Vil du hæve lejen efter en forbedring, skal regimet tillade det, og udgifterne skal kunne dokumenteres. - **At springe fotodokumentationen over.** Uden før- og efterbilleder mister du både bevis og overblik til næste skifte. ## Ofte stillede spørgsmål ### Hvad skal jeg altid gøre mellem to lejere? Klargøringen: grundig rengøring, småreparationer, efterspændte greb, hele fuger og fungerende pærer. Det koster lidt og flytter førstehåndsindtrykket ved fremvisningen mere, end de fleste tror. Et lejemål, der fremstår passet, tiltrækker lejere, der passer på det. ### Kan jeg hæve lejen, fordi jeg har malet og gjort rent? Nej. Maling og rengøring er vedligeholdelse, ikke forbedring, og vedligeholdelse giver ikke grundlag for lejeforhøjelse. Kun egentlige forbedringer, der løfter lejemålet ud over dets hidtidige stand, kan efter reglerne bæres af lejen, og kun hvis lejemålets regime tillader det. ### Hvornår er en større opgradering det rigtige valg? Når mindst ét af tre forhold gælder: arbejdet kan lovligt bæres af en lejeforhøjelse, det stod alligevel i vedligeholdelsesplanen inden for få år, eller lejemålet kan ikke udlejes fornuftigt uden. Kan du ikke sætte kryds nogen steder, venter opgraderingen. ## Kilder Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026. _Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._