# Individuelle målere: Hvornår er de et krav, og hvordan fordeles regningen?

> Skal du opsætte individuelle målere? Se målerbekendtgørelsens rentabilitetstest, kravet om fjernaflæsning senest 2027 og hvordan udskiftningen tæller.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/individuelle-maalere-krav
Kategori: Udlejning

Individuelle målere er et af de steder, hvor en lovpligt og en økonomisk mulighed mødes for udlejeren. De fleste ser kun det ene. Pligten er klar. I mange flerbrugerejendomme skal forbruget af varme, vand og el måles individuelt. Manuelle målere skal skiftes til fjernaflæste inden for få år. Muligheden: netop den udskiftning kan efter praksis behandles som en forbedring, der berettiger til lejeforhøjelse. Her er begge sider forklaret fra bunden med henvisning til målerbekendtgørelsen og Energistyrelsen. Hvornår du har pligt, hvad rentabilitetstesten betyder, hvornår fjernaflæsning bliver et krav, og hvordan udskiftningen kan forrentes lovligt.

Kort sagt: hver bolig skal som hovedregel have egne målere. Fjernaflæste målere er ofte både et krav og en god forretning.

## Kort fortalt

- Målerbekendtgørelsen kræver individuel måling af forbrug i flerbrugerejendomme, når det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt.
- Det er bygningsejeren selv, der skal vurdere rentabiliteten. Kun i særlige tilfælde søges der fritagelse hos kommunen.
- Manuelle målere skal som hovedregel gøres fjernaflæselige eller udskiftes senest 1. januar 2027.
- Beboerne skal have forbrugsoplysninger mindst årligt, og oftere ved fjernaflæsning.
- Udskiftning til fjernaflæste målere er en forbedring. Huslejenævnspraksis har anerkendt en forbedringsandel på 50 pct.

## Målepligten: rentabilitetstesten og hvem der vurderer den

Grundlaget er målerbekendtgørelsen, som ifølge Retsinformation er udstedt af Energistyrelsen og gennemfører EU's energieffektivitetsdirektiv. Reglen er klar. I flerbrugerejendomme skal der ske individuel måling af forbruget af varme, vand, gas, el og køling. Så betaler den enkelte enhed for sit eget forbrug. Det sker frem for en fordeling efter areal eller haneandele. Men pligten er ikke ubetinget. Den gælder, når det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt. Og her ligger den tekniske kerne, som Energistyrelsen definerer. Omkostningseffektivt betyder rentabelt. Besparelsen i målerens levetid skal overstige investeringen. Det er en simpel tilbagebetalingstid, hvor den årlige besparelse gange levetiden skal være større end anlægsudgiften. Illustrativt: koster et målersystem 20.000 kr. og har en levetid på 10 år, er det rentabelt, hvis den årlige besparelse overstiger 2.000 kr.

En vigtig ansvarsfordeling, Energistyrelsen har præciseret. Det påhviler bygningsejeren selv at vurdere, om vilkårene om teknisk gennemførlighed og rentabilitet er opfyldt. Der skal derfor ikke søges om fritagelse hos kommunen i almindelige tilfælde. Fritagelse skal kun søges hos kommunalbestyrelsen i en række særlige situationer, som er oplistet i bekendtgørelsen. Det gælder fx visse plejeboliger, kolonihavehuse og bygninger med helt uforholdsmæssige installationsomkostninger. For den almindelige udlejer ligger ansvaret for at ramme rigtigt hos dig. Og dokumentationen for en eventuel manglende rentabilitet skal kunne fremvises. forbrugsregnskab og aconto

## Fjernaflæsning: kravet, fristen og forbrugsoplysningerne

Oven på målepligten er der kommet et krav om fjernaflæsning, som ændrer billedet for mange ejendomme. Ved en ændring af målerbekendtgørelsen, der implementerer det reviderede energieffektivitetsdirektiv, skal nye og udskiftede målere være fjernaflæselige. Efter det oplyste skal alle afregningsmålere som hovedregel gøres fjernaflæselige eller udskiftes senest 1. januar 2027. For varmefordelingsmålere vurderer myndighederne, at skiftet til fjernaflæselige målere oftest er rentabelt. Det letter aflæsningen og sparer tid. Ved udskiftning skal varmefordelingsmålere så vidt muligt erstattes af varmeenergimålere. Konsekvensen for udlejeren er klar. Manuelle fordampningsmålere og lignende er på vej ud. Og en udskiftning under alle omstændigheder venter forude.

Med fjernaflæsningen følger skærpede krav til forbrugsoplysninger, som fremgår af faktureringsreglerne. Beboerne skal have oplysninger om deres varme- og kølingsforbrug stillet til rådighed mindst en gang årligt. Med fjernaflæste målere oftere. Oplysningerne skal være pålidelige, nøjagtige og letforståelige. Beboeren skal kunne få dem elektronisk, gerne med sammenligning med tidligere forbrug. Dette hænger direkte sammen med lejerettens krav til forbrugsregnskabet. Overholder du ikke form- og fristkravene, kan regnskabet blive ugyldigt. Du kan miste kravet på efterbetaling. solceller på udlejningsejendommen

## Muligheden: udskiftningen som forbedring med lejeforhøjelse

Nu til den side, der gør pligten til en mulighed. Udskiftning fra manuelle til fjernaflæste målere anses som en forbedring af ejendommen. En forbedring kan danne grundlag for en lejeforhøjelse. Her er praksis konkret og værd at kende. Der er eksempler fra huslejenævnene på en forbedringsandel på 50 pct. ved skift fra manuelle fordampningsmålere til fjernaflæselige målere. Halvdelen af udgiften kunne altså behandles som forbedring. Den anden halvdel blev anset for vedligeholdelse. Det har en fordel. En del af investeringen skal du foretage alligevel for at leve op til fjernaflæsningskravet. Den kan forrentes gennem en korrekt varslet forbedringsforhøjelse. Illustrativt: koster en målerudskiftning 40.000 kr., og anerkendes en forbedringsandel på 50 pct., kan 20.000 kr. behandles som forbedring og indgå i grundlaget for en lejeforhøjelse, mens de resterende 20.000 kr. er vedligeholdelse. De præcise andele afgøres konkret; tallene her viser blot mekanikken. vedligeholdelse eller forbedring skat

> Måler-tjekliste for udlejer: 1) afklar, om din flerbrugerejendom er omfattet af krav om individuel måling, og om det er rentabelt efter tilbagebetalingstesten; 2) dokumentér vurderingen, da ansvaret for rentabiliteten ligger hos dig; 3) planlæg overgangen til fjernaflæste målere i god tid før 1. januar 2027-fristen; 4) sørg for, at forbrugsoplysninger og forbrugsregnskab lever op til form- og fristkravene. 5) Vurdér, hvor stor en forbedringsandel udskiftningen giver, og varsl en eventuel lejeforhøjelse korrekt. 6) Og få både rentabilitet og forbedringsandel efterprøvet af en sagkyndig.

Den ærlige sammenfatning: målerkravene er ikke til at komme udenom. Men de er heller ikke kun en udgift. Planlæg overgangen til fjernaflæste målere som en forbedring frem for en nødtvungen udskiftning. Så får du et lovligt forbrugsregnskab og tilfredse lejere med indsigt i eget forbrug. En del af investeringen forrentes samtidig gennem lejen. renovering der hæver huslejen

## Overblik: krav, fjernaflæsning og mulighed

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Målepligten | Afhænger af en rentabilitetstest, se ovenfor |
| Rentabilitetstesten | Betaler målerne sig, se ovenfor |
| Fjernaflæsning | Krav og forbrugsoplysninger, se ovenfor |
| Fordelingen | Efter forbrug, ikke frit |
| Muligheden | Udskiftning som forbedring |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er klar. Pligten til individuelle målere er ikke absolut. Den afhænger af en rentabilitetstest. Betaler målerne sig i forhold til den forventede besparelse, kan der være pligt, ellers ikke. Hvor der måles, gælder krav om fjernaflæsning og om, at lejeren løbende får forbrugsoplysninger. Regningen fordeles efter faktisk forbrug, ikke frit. Og en udskiftning til nye målere kan behandles som en forbedring. Den kan bære en lejeforhøjelse.

## Taleksempel: rentabilitetstesten afgør

Lad os se pligten. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere overvejer individuelle målere.

Hos den første er der en klar besparelse at hente. Målerne betaler sig inden for den forventede levetid. Her kan rentabilitetstesten falde ud til pligt. Grunden er, at investeringen står mål med besparelsen. Testen udløser pligten.

Hos den anden er ejendommen lille eller forbruget lavt, så målerne aldrig når at betale sig. Her kan rentabilitetstesten falde ud til, at der ikke er pligt, fordi omkostningen overstiger gevinsten. Pligten afhænger ikke af et fast krav. Den afhænger af, om målerne kan betale sig i den konkrete ejendom.

Forskellen er, om målerne betaler sig. Det er målernes hele lære. Pligten følger rentabilitetstesten, ikke et absolut krav. Hvor der måles, skal der fjernaflæses og fordeles efter forbrug. Regn testen igennem, se driftsbudget, og fordel regningen korrekt, se forbrugsregnskab og aconto.

## Sådan håndterer du individuelle målere

Fire principper giver styr på målerne.

Lav rentabilitetstesten først. Pligten til individuelle målere afhænger af, om de betaler sig i forhold til den forventede besparelse. Lav eller få lavet rentabilitetstesten for din konkrete ejendom, før du beslutter dig. Det er den, der afgør, om der overhovedet er pligt.

Opfyld kravet om fjernaflæsning. Hvor der måles, gælder krav om fjernaflæsning og om, at lejeren løbende får forbrugsoplysninger. Sørg for, at dine målere lever op til fjernaflæsningskravet og fristerne. Så opfylder du både reglerne og giver lejeren den indsigt, loven kræver.

Fordel regningen efter forbrug. Hvor der er individuelle målere, fordeles regningen efter faktisk forbrug, ikke frit eller efter areal alene. Sørg for, at dit forbrugsregnskab er korrekt og gennemsigtigt, så fordelingen er rigtig og kan dokumenteres over for lejerne, se forbrugsregnskab og aconto.

Og se udskiftningen som en mulig forbedring. En udskiftning til nye målere kan efter reglerne behandles som en forbedring, der kan bære en lejeforhøjelse, når den står mål med forbedringen og varsles korrekt. Vurdér, om det er relevant i din ejendom, se renovering der hæver huslejen. Individuelle målere er ikke et absolut krav. De styres af en rentabilitetstest. Og hvor de opsættes, handler det om korrekt fjernaflæsning og en retvisende fordeling efter forbrug.

## Faldgruber

- **At tro, måling altid er et krav.** Pligten gælder kun, når det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt.
- **At vente med fjernaflæsningen.** Manuelle afregningsmålere skal som hovedregel være fjernaflæselige eller udskiftet senest 1. januar 2027.
- **At overse dokumentationen for rentabilitet.** Ansvaret for vurderingen ligger hos ejeren og skal kunne fremvises.
- **At svigte forbrugsregnskabets formkrav.** Et ugyldigt regnskab kan koste dig kravet på efterbetaling.
- **At glemme forbedringsandelen.** En del af målerudskiftningen kan forrentes gennem en korrekt varslet lejeforhøjelse.

## Ofte stillede spørgsmål

### Har en udlejer pligt til at opsætte individuelle målere?

I flerbrugerejendomme, ja, men kun når det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt. Målerbekendtgørelsen kræver individuel måling af forbrug. Så hver enhed betaler for sit eget forbrug, men rentabilitetstesten kan fritage ejendomme, hvor investeringen ikke tjener sig hjem via besparelsen. Det er bygningsejeren selv, der skal foretage og kunne dokumentere den vurdering. Kun i særlige tilfælde søges fritagelse hos kommunen.

### Hvornår skal målere være fjernaflæselige?

Efter en ændring af målerbekendtgørelsen, der gennemfører EU's energieffektivitetsdirektiv, skal nye og udskiftede målere være fjernaflæselige. Efter det oplyste skal alle afregningsmålere som hovedregel gøres fjernaflæselige eller udskiftes senest 1. januar 2027. For varmefordelingsmålere er vurderingen, at det i de fleste tilfælde er rentabelt at skifte til fjernaflæselige målere. Ved udskiftning skal de så vidt muligt erstattes af varmeenergimålere.

### Hvad er rentabilitetstesten for individuelle målere?

Energistyrelsen definerer omkostningseffektivt som rentabelt. Besparelsen i målerens levetid skal overstige investeringen, altså en simpel tilbagebetalingstest, hvor den årlige besparelse gange målerens levetid skal være større end anlægsudgiften. Er et system fx 20.000 kr. med 10 års levetid, er det rentabelt ved en årlig besparelse over 2.000 kr. Ejeren skal selv foretage og dokumentere beregningen.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Frister og faktureringskrav kan ændres. Alt er valideret mod målerbekendtgørelsen og Energistyrelsen ved skrivning, og konkrete forhold bør vurderes med en sagkyndig. Kilde: målerbekendtgørelsen (BEK nr. 563 af 2. juni 2014) og faktureringsbekendtgørelsen samt Energistyrelsens vejledning (Retsinformation), offentliggjort huslejenævnspraksis om forbedringsandel._