# Indefrysningslån 2026: Skal du beholde det eller takke nej? (Det ærlige svar)

> Indefrysningslånet dækker stigninger i boligskatten, men det er gæld med renter. Se det ærlige for og imod ved at beholde eller fravælge lånet som investor.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/indefrysningslaan-2026
Kategori: Skat

Indefrysningslånet lyder tillokkende, fordi det lader dig udskyde stigninger i boligskatten. Men det er et lån med renter, der skal betales tilbage. Fra 2026 kan det for en mindre gruppe endda blive større end selve skattestigningen. Her er det ærlige for og imod med henvisning til Vurderingsstyrelsen. Hvad lånet er, hvad der er nyt i 2026, og hvordan du som investor bør vægte det ud fra din likviditet og din gæld. For det korte svar er, at indefrysningslånet hverken er gratis eller farligt i sig selv, men en gældsbeslutning, der skal træffes med åbne øjne.

## Kort fortalt

- Indefrysningslånet dækker som udgangspunkt stigninger i din grundskyld (skat af selve grunden) og ejendomsværdiskat (skatten på egen bolig).
- Lånet skal først betales tilbage, når du sælger boligen, men det tilskrives renter.
- Fra 2026 skal en mindre gruppe have beregnet et ekstra tillæg, så lånet bliver større end skattestigningen.
- Du vælger eller fravælger lånet på forskudsopgørelsen frem til den 31. december i låneåret.
- Det er en gældsbeslutning. Mere likviditet nu mod en voksende gæld, der forfalder ved salg.

## Hvad indefrysningslånet er

Grundmekanikken er enkel. Efter Vurderingsstyrelsen kan du, hvis din grundskyld eller ejendomsværdiskat stiger, indefryse stigningen med et lån. Så du løbende betaler den samme boligskat som hidtil, mens selve stigningen lægges til et lån. Lånet skal som udgangspunkt først betales tilbage, når du sælger boligen, hvor du automatisk får en opkrævning. Men du kan også vælge at indfri det helt eller delvist tidligere. Alle boligejere kan som udgangspunkt få et indefrysningslån. På forskudsopgørelsen kan du se, hvor meget du forventes at låne i det nævnte år. På den baggrund beslutte, om du vil have lånet. skat for udlejere, den komplette guide

Et helt centralt punkt er, at lånet ikke længere er rentefrit. Efter Vurderingsstyrelsen er det fra 2024 ikke længere gratis at indefryse stigningerne. Der tilskrives renter, når lånet stiftes. Det sker året efter indkomståret. Renten fastsættes som et gennemsnit af den effektive rente på de udestående realkreditobligationer over de foregående tolv måneder. Den har de senere år ligget i omegnen af tre en halv pct. Lån, der er oprettet for 2023 eller tidligere, ligger fortsat i kommunerne og er rentefri, mens de nye lån altså forrentes. Det er den forskel, der gør indefrysning til en reel gældsbeslutning og ikke bare en udskydelse. fast eller variabel rente på udlejningsejendommen

## Hvad der er nyt i 2026

Her kommer den ændring, du skal kende, hvis du er i den berørte gruppe. Efter Vurderingsstyrelsen skal en mindre gruppe boligejere fra 2026 have beregnet et ekstra tillæg til deres indefrysningslån. Det betyder, at de får et lån, der er større end deres egentlige skattestigninger. Den ekstra beregning følger af en bestemmelse i ejendomsskatteloven. Den er relevant, fordi den ændrer forholdet mellem det, du sparer i løbende skat. Det, du reelt låner. For de fleste dækker lånet fortsat blot skattestigningen, men er du i den berørte gruppe, bør du på forskudsopgørelsen se præcis, hvor stort lånet forventes at blive, før du beslutter dig. indefrysningslån og efterregulering, sådan hænger de sammen

Praktisk vælger eller fravælger du lånet på forskudsopgørelsen i TastSelv. Du kan gøre det frem til den 31. december i det år, du låner for, altså for 2026 senest den 31. december 2026. Fravælger du lånet, gælder valget som udgangspunkt alle år fremover, indtil du vælger om eller sælger, dog med den detalje, at et fravalg foretaget sent på året ikke altid overføres automatisk til næste års forskudsopgørelse. Ændrer du dit valg, får du automatisk en ny forskudsopgørelse, hvor boligskatten er genberegnet. forskudsopgørelsen som udlejer

## Det ærlige for og imod for en investor

Nu til det ærlige svar, som en investor bør træffe ud fra to hensyn: likviditet og gæld. Argumentet for at beholde lånet er likviditet. Ved at indefryse stigningen frigør du løbende likviditet, som du kan bruge andetsteds, fx til at forrente eller afdrage anden gæld, eller til at holde en buffer i driften. Hvis din alternative brug af pengene giver mere værdi end lånets rente, kan det være rationelt at beholde lånet. Argumentet imod er gæld og rente. Lånet er reel gæld, der forrentes og vokser over tid, og som forfalder, når du sælger. Det reducerer din friværdi (boligens værdi minus restgæld) og dermed dit provenu ved et salg. For en investor, der gearer i forvejen, lægger indefrysningslånet et ekstra lag gæld oven på ejendommen. Det skal med i det samlede billede af, hvor belånt du er. belån friværdien til ejendom nummer to

Så hvad er svaret? Det afhænger af din situation, men rammen er klar. Behold lånet, hvis du har en bedre brug af den frigjorte likviditet end at betale skattestigningen kontant, og hvis du er komfortabel med at øge din samlede gæld på ejendommen. Fravælg det, hvis du har likviditet til at betale stigningen løbende, hvis du vil holde din gæld og dermed din friværdi ren op til et salg, eller hvis du er i den gruppe, hvor 2026-tillægget gør lånet større end selve stigningen uden en tilsvarende fordel. Det bærende princip er, at et indefrysningslån er gæld, og gæld skal før eller siden betales tilbage. Behandl det derfor som enhver anden låntagning, med samme nøgterne vurdering af rente, risiko og alternativ brug. Bruger du den frigjorte likviditet produktivt og har styr på din samlede gearing (køb for lånte penge), kan lånet bruges fornuftigt. Lader du gælden vokse uden en plan, æder du af din egen friværdi. kontantkøb eller belåning, hvad betaler sig

> Beslutningstjekliste for indefrysningslån i 2026: 1) se på forskudsopgørelsen, hvor meget du forventes at låne; 2) tjek, om du er i den gruppe, der fra 2026 får et ekstra tillæg, så lånet bliver større end stigningen; 3) husk, at lånet forrentes og forfalder ved salg, altså at det reducerer din friværdi; 4) vurdér, om din alternative brug af likviditeten slår lånets rente; 5) medregn lånet i din samlede gearing på ejendommen; 6) og fravælg det på forskudsopgørelsen senest den 31. december i låneåret, hvis konklusionen er nej.

## Overblik: hvad lånet er, og hvad valget koster

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Ordningen | En del af boligskatten kan fryses som et lån mod ejendommen |
| Renten | Lånet er ikke gratis, der løber en rente på det frosne beløb |
| Det nye i 2026 | Vilkårene omkring ordningen er justeret, tjek de aktuelle |
| Fordelen | Bedre likviditet nu, fordi en del af skatten udskydes |
| Prisen | Gælden vokser på ejendommen og skal betales senere |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at en del af din boligskat kan fryses. Den bliver til et lån med sikkerhed i ejendommen. Det giver bedre likviditet nu, fordi du udskyder en del af skatten. Men lånet er ikke gratis. Der løber en rente på det frosne beløb. Gælden vokser på ejendommen og skal betales igen senere, typisk ved salg. I 2026 er vilkårene omkring ordningen justeret, så tjek de aktuelle regler. Valget er derfor en afvejning mellem likviditet nu og en voksende gæld senere.

## Taleksempel: likviditet nu mod gæld senere

Lad os se afvejningen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to investorer står med det samme tilbud om at indefryse.

Den første har brug for likviditet. Han vil hellere have pengene til at arbejde i sin næste investering nu. For ham kan det give mening at indefryse, hvis afkastet af de frigjorte penge overstiger renten på lånet. Han vælger likviditet nu og accepterer gælden senere.

Den anden har rigelig likviditet. Han har ingen bedre brug for pengene lige nu. For ham betyder indefrysning bare en voksende gæld på ejendommen uden en klar gevinst. Han kan lige så godt betale skatten løbende og holde ejendommen gældfri på det punkt. Samme tilbud, to forskellige svar, alt efter hvad pengene ellers kan bruges til. Sammenlign med rentevalget, se fast eller variabel rente på udlejningsejendommen, og se det i skattens helhed, se skat for udlejere, den komplette guide.

## Sådan skærer du indefrysningsvalget rent

Fire principper skærer valget rent.

Sammenlign renten med dit afkast. Indefrysning giver mening, når de frigjorte penge kan tjene mere, end lånet koster i rente. Er dit afkast på den næste investering højere end renten, taler det for. Er det ikke, taler det imod, se kontantkøb eller belåning, hvad betaler sig.

Vurdér din likviditet ærligt. Har du brug for pengene nu, er likviditeten selve pointen. Har du dem ikke brug for, betaler du bare rente for ingenting. Vær ærlig om, hvad du faktisk skal bruge pengene til.

Husk, at gælden skal tilbage. Det frosne beløb forsvinder ikke. Det vokser med renten og skal betales, typisk når du sælger. Regn med den fremtidige regning, så den ikke æder din gevinst ved salget, se belån friværdien til ejendom nummer to.

Og forstå sammenhængen med opgørelsen. Indefrysning hænger sammen med din forskudsopgørelse og efterreguleringen af boligskatten. Se delene samlet, før du beslutter dig, se forskudsopgørelsen som udlejer. Det ærlige svar er, at der ikke er ét rigtigt valg. Har du bedre brug for pengene, kan indefrysning være klog. Har du ikke, er det bare dyr gæld.

## Faldgruber

- **At tro, indefrysningslånet er gratis.** Fra 2024 forrentes lånet. Så det er reel gæld, ikke en gratis udskydelse.
- **At glemme, at gælden forfalder ved salg.** Lånet reducerer din friværdi og dit provenu, når du sælger boligen.
- **At overse 2026-tillægget.** En mindre gruppe får fra 2026 et lån, der er større end selve skattestigningen.
- **At ignorere den samlede gearing.** For en gearet investor lægger lånet et ekstra lag gæld oven på ejendommen.
- **At glemme fristen.** Vil du fravælge lånet for 2026, skal det ske på forskudsopgørelsen senest den 31. december 2026.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er et indefrysningslån?

Efter Vurderingsstyrelsen er et indefrysningslån et lån, der dækker stigninger i din boligskat, altså grundskyld og ejendomsværdiskat. Så du løbende betaler den samme skat som hidtil, mens stigningen lægges til lånet. Lånet skal som udgangspunkt først betales tilbage, når du sælger boligen. Men det tilskrives renter fra 2024. Du vælger eller fravælger lånet på forskudsopgørelsen, hvor du også kan se, hvor meget du forventes at låne.

### Er indefrysningslånet gratis?

Nej, ikke længere. Efter Vurderingsstyrelsen er det fra 2024 ikke længere rentefrit at indefryse stigningerne i boligskatten. Der tilskrives renter, når lånet stiftes. Det sker året efter indkomståret. Renten fastsættes som et gennemsnit af den effektive rente på realkreditobligationer over de foregående tolv måneder. Lån oprettet for 2023 eller tidligere ligger fortsat i kommunerne og er rentefri. Men de nye lån forrentes, så det er reel gæld.

### Hvad er nyt ved indefrysningslån i 2026?

Efter Vurderingsstyrelsen skal en mindre gruppe boligejere fra 2026 have beregnet et ekstra tillæg til deres indefrysningslån, så lånet bliver større end deres egentlige skattestigninger. Den ekstra beregning følger af en bestemmelse i ejendomsskatteloven. For de fleste dækker lånet fortsat blot skattestigningen, men er du i den berørte gruppe, bør du på forskudsopgørelsen se, hvor stort lånet forventes at blive, før du beslutter dig for at beholde eller fravælge det.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Vurderingsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatte- eller finansiel rådgivning. Mekanik, renter og 2026-ændringen er valideret mod Vurderingsstyrelsen ved skrivning, men satser og regler kan ændres; regneeksempler er illustrative. Kilde: Vurderingsstyrelsen (indefrysningslån, boligskattelån, rentevilkår og tilbagebetaling)._