# Hvilke lejeregler gælder for din ejendom? Find svaret på 5 minutter

> Reguleret eller ureguleret kommune? Småhus eller storhus? Fri leje? Følg beslutningstræet, der placerer din ejendom i det rigtige lejeregime på få minutter.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/hvilke-lejeregler-gaelder
Kategori: Udlejning

Hvor meget må du tage i husleje? Det spørgsmål har ikke ét svar i Danmark, men flere, og hvilket der gælder for netop din ejendom afhænger af tre ting. Hvilken kommune ejendommen ligger i, hvor mange lejligheder den har, og hvornår den er taget i brug. Vælger du forkert regime, risikerer du enten at sætte lejen for lavt eller at få den underkendt af huslejenævnet. Denne guide er beslutningstræet, der placerer din ejendom rigtigt.

## Kort fortalt

- Lejefastsættelsen afgøres først af, om kommunen er reguleret eller ureguleret.
- I regulerede kommuner er hovedreglen omkostningsbestemt leje (lejen følger ejendommens udgifter) for ejendomme med syv eller flere lejligheder.
- Småhuse med seks eller færre lejligheder følger reglerne om det lejedes værdi (prisen i sammenlignelige lejemål).
- Fri leje gælder bl.a. for boliger taget i brug efter 1991, men kun hvis det er aftalt i kontrakten.
- Er du i tvivl, kan huslejenævnet forhåndsgodkende lejen, før du udlejer.

## Trin 1: Er kommunen reguleret eller ureguleret?

Det første spørgsmål er geografisk. Kommunerne deler sig i to grupper: regulerede og uregulerede. De fleste kommuner er regulerede, men listen ændrer sig over tid. Så den bør tjekkes på ministeriets side for netop din kommune. Reglerne stammer fra den tidligere boligreguleringslov, der blev ophævet 1. juli 2022 og lagt ind i lejeloven, men indholdet gælder fortsat.

Ligger ejendommen i en ureguleret kommune, er svaret næsten givet. Her fastsættes lejen som hovedregel efter det lejedes værdi. Den eneste undtagelse er fri leje, som kræver, at det er aftalt i kontrakten, og at lejemålet kvalificerer. Ligger ejendommen derimod i en reguleret kommune, skal du videre til trin 2. huslejenævnet og lejeret

## Trin 2: Storhus eller småhus?

I regulerede kommuner afgør ejendommens størrelse resten. Grænsen går ved antallet af beboelseslejligheder den 1. januar 1995, og det er det historiske tal, der tæller, uanset om ejendommen senere er bygget om eller har fået tilføjet etager.

Et storhus er en ejendom, der den 1. januar 1995 indeholdt syv eller flere beboelseslejligheder. Her er hovedreglen omkostningsbestemt leje. Et småhus er en ejendom med seks eller færre beboelseslejligheder på samme dato, fx mange rækkehuse, villaer og enkelte ejerlejligheder. Her fastsættes lejen efter det lejedes værdi, dog med den særlige begrænsning, at lejen ikke væsentligt må overstige niveauet i sammenlignelige lejemål med omkostningsbestemt leje. En praktisk krølle. En enkelt ejerlejlighed, der er købt efter 1995 og lejes ud, behandles i praksis typisk som et småhus, selv om den ligger i en større ejendom. modernisering og det lejedes værdi

## De tre lejeregimer forklaret

For at kunne bruge beslutningstræet skal du kende de tre modeller. Omkostningsbestemt leje betyder, at lejen beregnes ud fra et driftsbudget for hele ejendommen, altså udlejers faktiske udgifter til skatter, forsikring, administration, vicevært og vedligeholdelse, plus et lovbestemt kapitalafkast. Lejen er typisk den laveste af de tre, og lejeren kan kræve dokumentation for udgifterne.

Det lejedes værdi betyder, at lejen fastsættes ved sammenligning med tilsvarende lejemål i samme område med samme størrelse, kvalitet og stand. Den ligger typisk mellem de to andre. Fri leje, også kaldet markedsleje, betyder, at lejen aftales frit mellem udlejer og lejer og bestemmes af udbud og efterspørgsel. Den er typisk den højeste, men kan i sidste instans prøves, hvis den er åbenbart urimelig. sådan varsler du en lejeforhøjelse

## Hvornår gælder fri leje?

Fri leje er den mest misforståede kategori, og her sker de dyre fejl. Fri leje gælder, uanset om kommunen er reguleret eller ej, men kun for bestemte lejemål, og kun hvis det er aftalt i kontrakten. Er betingelsen ikke skrevet ind, falder lejemålet som udgangspunkt tilbage på det lejedes værdi eller omkostningsbestemt leje.

De typiske fri leje-kategorier er boliger i ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991, altså nybyggeri efter 1991, tidligere erhvervslokaler, der er konverteret til bolig efter samme dato, nyindrettede boliger i en tagetage, der ikke var beboelse den 1. september 2002, og boliger i en helt ny etage, hvor byggetilladelsen er givet efter den 1. juli 2004. Hører dit lejemål til her, og har du aftalt fri leje i kontrakten, kan du fastsætte lejen frit. Gør du ikke, mister du muligheden, og det kan blive dyrt. lejekontrakt for udlejere

## Når du er i tvivl

Kategoriseringen er kompliceret, og fejl har store konsekvenser, fordi en lejer kan få lejen sat ned og kræve det for meget betalte tilbage, hvis sagen indbringes inden for det første år. Derfor er der to fornuftige veje, når du er i tvivl.

Den første er forhåndsgodkendelse. Udlejer du en enkelt ejer- eller andelsbolig og ikke har andre udlejede boliger, kan huslejenævnet godkende lejen, før du lejer ud, og godkendelsen er bindende. Den anden er professionel rådgivning hos en advokat med speciale i lejeret, især ved storhuse og ved gennemgribende forbedrede lejemål, hvor beløbsgrænser og karensregler spiller ind. Det centrale er at få regimet fastlagt, før du sætter lejen, ikke efter en lejer har klaget. sag i huslejenævnet

> Find dit regime i seks trin: 1) afklar kommunens reguleringsstatus; 2) tæl ejendommens beboelseslejemål, småhusgrænsen går ved seks; 3) tjek opførelsesår og eventuel fri leje i nyere byggeri; 4) undersøg om lejemålet er gennemgribende moderniseret; 5) fastlæg det konkrete lejefastsættelsesprincip; 6) og dokumentér konklusionen, for regimet styrer alt fra leje til varsling.

## Overblik: beslutningsvejen i én tabel

| Spørgsmål | Det afgør svaret |
| --- | --- |
| Er kommunen reguleret eller ureguleret? | Selve grundregimet, se ovenfor |
| Storhus eller småhus? | Hvilket regelsæt inden for reguleringen |
| Er lejemålet gennemgribende forbedret? | Om den særlige model kan være i spil |
| Hvornår er ejendommen opført? | Om fri leje kan være aftalt, se ovenfor |
| Hvad står der i kontrakten? | Den konkrete aftales rammer |

Tabellen er hele metoden i fem spørgsmål. Svarene finder du med gennemgangen ovenfor. Og rækkefølgen er vigtig: Kommunen først, ejendommen dernæst, lejemålet til sidst. Springer du et led over, ender du let i det forkerte regelsæt, og forkert regelsæt betyder forkert leje.

## Taleksempel: to ens lejligheder, to forskellige lejer

Lad os se, hvorfor øvelsen betaler sig. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du overvejer to næsten identiske toværelses lejligheder i hver sin by. Samme størrelse. Samme stand. Samme pris. På papiret er de tvillinger.

Men by nummer et er en reguleret kommune, og lejemålet ligger i en ældre storejendom. Lejen skal derfor følge det regulerede spor, som gennemgået ovenfor. Sig, at det giver en lovlig leje omkring 6.200 kr. om måneden.

By nummer to er en af de uregulerede kommuner, se listen i de 17 uregulerede kommuner. Her sætter markedet og kontrakten rammen på en anden måde. Sig, at den realistiske leje er 7.400 kr.

Forskellen er 1.200 kr. om måneden, altså 14.400 kr. om året, for to ens ejendomme. Det er hele pointen: Reglerne er en del af ejendommens økonomi, på linje med beliggenhed og stand. Regn dem derfor ind, før du byder, med metoden fra hvad bestemmer huslejen, og prøv aldrig at opkræve mere, end regimet tillader. Den fejl opdages, og den koster med tilbagevirkende kraft.

## Gør konklusionen holdbar: tre vaner

Regeltjekket er hurtigt. Tre vaner gør det også sikkert.

Skriv konklusionen ned med dato og kilder. Notér kommune, ejendomstype, dit regelsvar, og hvad du byggede det på. Fem linjer i ejendomsmappen. Så kan du altid dokumentere din gode tro, og du slipper for at gentage øvelsen forfra ved næste spørgsmål.

Genbesøg svaret ved hvert lejerskifte og hver større ombygning. Regler justeres, kommunestatus kan ændre sig, og en gennemgribende forbedring kan flytte lejemålet til et andet spor, se § 5, stk. 2. Et regeltjek fra 2020 er ikke et svar i 2026.

Og spørg, før du varsler, hvis du er i tvivl. Rammerne står i lejeloven for udlejere, kontraktens rolle i lejekontrakt A10, og tvivlsspørgsmål kan afklares, før de bliver til sager ved huslejenævnet forklaret. Fem minutters afklaring er altid billigere end en tabt nævnssag, og udlejere, der kender deres regime, sover bedre end dem, der håber på det rigtige. Gør til sidst regeltjekket til en fast del af enhver købsvurdering, på linje med stand og beliggenhed. To ellers ens ejendomme kan bære vidt forskellige lejeniveauer alene på grund af regimet, og den forskel skal ind i prisen, du byder, ikke opdages efter overtagelsen. Køb aldrig en udlejningsejendom uden at kende dens regelsæt. Det er lige så grundlæggende som at kende dens tag.

## Faldgruber

- **At tro, fri leje gælder automatisk for nyere boliger.** Det kræver, at det er aftalt i kontrakten.
- **At bruge nutidens lejlighedsantal.** Storhus eller småhus afgøres af tallet den 1. januar 1995.
- **At overse, om kommunen er reguleret.** Det er første spørgsmål og ændrer hele regnestykket.
- **At sætte lejen efter mavefornemmelse i et storhus.** Omkostningsbestemt leje kræver et driftsbudget.
- **At glemme lejerens frist.** En for høj leje kan kræves nedsat og tilbagebetalt inden for det første år.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvordan finder jeg ud af, hvilke lejeregler der gælder for min ejendom?

Følg tre trin. Undersøg om kommunen er reguleret eller ureguleret, afgør om ejendommen er et storhus eller småhus efter antallet af lejligheder den 1. januar 1995, og tjek om lejemålet kvalificerer til fri leje. I uregulerede kommuner er hovedreglen det lejedes værdi.

### Hvad er forskellen på omkostningsbestemt leje og det lejedes værdi?

Omkostningsbestemt leje beregnes ud fra ejendommens faktiske driftsudgifter plus et lovbestemt afkast og er typisk lavest. Det lejedes værdi fastsættes ved sammenligning med tilsvarende lejemål i området og ligger typisk højere. Hvilket regime der gælder, afhænger af kommune og ejendomstype.

### Hvornår må jeg fastsætte lejen frit?

Fri leje gælder bl.a. for boliger taget i brug efter den 31. december 1991, tidligere erhverv konverteret efter samme dato, visse tagboliger fra efter 2002 og nye etager fra efter 2004. Det er en betingelse, at fri leje er aftalt i lejekontrakten, ellers gælder de almindelige regler.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne er komplekse, og listen over regulerede kommuner ændrer sig. Søg rådgivning hos en advokat. Kilde: lejeloven, den tidligere boligreguleringslov, kommunernes huslejenævn._