# Refusionsopgørelsen: Den afregning mange glemmer ved handlen

> Refusionsopgørelsen er det sidste regnskab mellem køber og sælger. Se posterne, skæringsdagen, og hvorfor depositum og forudbetalt leje er afgørende.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/hvad-er-en-refusionsopgoerelse
Kategori: Køb & Salg

Handlen er underskrevet, skødet tinglyst, nøglerne overdraget, og så kommer der alligevel ét regnskab mere: refusionsopgørelsen. Den fordeler ejendommens løbende udgifter mellem køber og sælger omkring overtagelsesdagen, og for en investor rummer den nogle af handlens vigtigste poster, nemlig lejernes deposita og forudbetalte leje. Denne guide forklarer, hvordan refusionsopgørelsen fungerer, hvilke poster der går igen, og hvor fejlene typisk opstår.

## Kort fortalt

- Refusionsopgørelsen er den afsluttende økonomiske opgørelse mellem køber og sælger.
- Skæringsdagen er overtagelsesdagen. Sælger betaler frem til den, køber fra og med den.
- Poster fordeles efter ejertid eller efter faktisk forbrug, hvor der findes måleraflæsninger.
- Ved udlejningsejendomme godskrives køber lejernes deposita, forudbetalte leje og acontobeløb.
- Opgørelsen udarbejdes typisk efter overtagelsen og skal normalt være klar senest cirka 30 dage efter.

## Hvad refusionsopgørelsen er

Refusionsopgørelsen er det sidste regnskab i handlen. En opgørelse over det økonomiske mellemværende mellem køber og sælger for de udgifter og indtægter, der løber hen over overtagelsen. Princippet er enkelt og rimeligt. Sælger skal kun betale for sin ejertid, og køber skal kun betale for sin. Har sælger forudbetalt en udgift, der rækker ind i din ejertid, refunderer du sælgers andel, og omvendt.

Skæringsdagen er overtagelsesdagen, altså den dag ejendommen officielt skifter ejer efter købsaftalen. Får du rådighed over ejendommen tidligere, på en dispositionsdag, er det som udgangspunkt den, der styrer forbrugsaflæsningerne. Hvem der udarbejder opgørelsen, aftales i købsaftalen. I praksis er det ofte købers rådgiver eller den part, der berigtiger handlen. Opgørelsen skal typisk være klar senest omkring 30 dage efter overtagelsen. Saldoen afregnes kontant eller modregnes i den deponerede købesum. Der tilbageholdes ofte et beløb til formålet, indtil opgørelsen er godkendt af begge parter. overtagelsesdag: tjekliste for investor

## Posterne, der går igen

De fleste poster fordeles efter ejertid med skæringsdagen som deleår. Klassikerne er ejendomsskatten og grundskylden (skatten af grundens værdi), der opkræves forud, samt renovation og skorstensfejning, som i nogle kommuner ligger på ejendomsskattebilletten og i andre skal med som selvstændige poster. Ved huse fordeles grundejerforeningskontingent efter ejertid. Ved ejerlejligheder skal fællesudgifter og acontobetalinger til ejerforeningen med, medmindre foreningen laver en slutafregning direkte med sælger.

Forbruget følger en anden logik. El, vand og varme aflæses på overtagelsesdagen, og forsyningsselskaberne afregner ofte direkte med sælger, så posterne slet ikke skal refunderes mellem parterne. Findes der målertal, skal forbrug fordeles efter dem, ikke efter ejertid. To særlige poster hører med. Sælgers halvdel af den billigst tilbudte ejerskifteforsikringspræmie, hvor huseftersynsordningen er brugt og køber faktisk tegner forsikringen, og en eventuel oliebeholdning, der pejles på overtagelsesdagen og betales af køber til dagspris. Husk til sidst reglen om efterregninger. Kommer der senere en efterregning eller tilbagebetaling for et regnskabsår, der var afsluttet før overtagelsen, vedrører den alene sælger. forbrugsregnskab for udlejere

## Investorens vigtigste poster: deposita og forudbetalt leje

Køber du en udlejet ejendom, er refusionsopgørelsen langt mere end småpenge. For her flyttes lejeforholdenes økonomi over til dig. Tre poster er afgørende. Deposita: du overtager pligten til en dag at afregne lejernes deposita. Derfor skal du godskrives beløbene i opgørelsen, med dokumentation for hvert enkelt lejemål. Forudbetalt leje: leje, som sælger har modtaget for perioden efter skæringsdagen, herunder eventuel forudbetalt leje efter kontrakterne, skal også godskrives dig. Og acontobeløb: lejernes indbetalte aconto til vand og varme, som du senere skal afregne i forbrugsregnskabet, følger med på samme måde, ligesom eventuelle renter på deponerede midler skal med i opgørelsen.

> Et forenklet eksempel: du overtager en ejendom med fire lejemål den 1. i måneden. Deposita udgør i alt 96.000 kr., forudbetalt leje 64.000 kr., og lejernes acontosaldi til varme 9.500 kr. De 169.500 kr. skal godskrives dig i refusionsopgørelsen, for det er dig, der en dag skal betale dem tilbage eller afregne dem. Mangler posterne, har du reelt betalt for meget for ejendommen. Tallene er illustrative, men mekanikken er den samme i enhver udlejet handel.

## Kontrol: her opstår fejlene

Refusionsopgørelsen er sjældent handlens største beløb. Men den er handlens mest fejlbehæftede dokument, og fejlene går begge veje. De typiske er: forkert skæringsdag, især når dispositionsdagen ligger før overtagelsesdagen. Poster fra ejendomsskattebilletten, der overses eller medtages to gange, fordi renovation og vand gemmer sig på billetten i nogle kommuner. Forbrug fordelt efter ejertid, selv om der findes måleraflæsninger. Glemte renter på deposita. Og ved udlejede ejendomme. Deposita eller forudbetalt leje, der helt mangler, eller ikke stemmer med lejekontrakterne.

Din bedste beskyttelse er bilag. Kræv dokumentation for hver post. Ejendomsskattebillet, foreningsopkrævninger, forsikringsgrundlag, måleraflæsninger og, vigtigst for investoren, alle lejekontrakter med tilhørende deposita- og lejeoplysninger. Godkend først opgørelsen, når perioder, beløb og bilag stemmer, og lad din rådgiver regne efter. Det er et lille stykke arbejde, der jævnligt betaler sig selv mange gange. gennemgå lejekontrakter før køb

Opgørelsen følger handlens vilkår og fast praksis for berigtigelse, og posterne skal kunne dokumenteres med bilag, så gem alle opkrævninger og afregninger fra overtagelsesperioden, til opgørelsen er endeligt godkendt, herunder årets ejendomsskatter, som følger opkrævningerne fra Skattestyrelsen.

## Overblik: posterne på opgørelsen

| Post | Sådan fordeles den |
| --- | --- |
| Ejendomsskat og afgifter | Deles efter overtagelsesdagen, se ovenfor |
| Forudbetalte ydelser | Sælger godtgøres for sin del |
| Deposita og forudbetalt leje | Din vigtigste post som investor, se ovenfor |
| Forbrug og aconto | Aflæses og afregnes ved skæringsdagen |
| Fælles bidrag | Fordeles forholdsmæssigt |

Tabellen er opgørelsens indhold i kort form. Princippet bag det hele er ét: Alt fordeles retfærdigt omkring overtagelsesdagen, så hver part betaler for sin egen ejertid. Lyder det teknisk, er det, fordi det er det. Men netop derfor er det også her, penge stille forsvinder, hvis ingen tjekker.

## Taleksempel: den glemte lejerpost

Lad os se, hvor pengene gemmer sig. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du køber en udlejningsejendom med tre lejere. Hver lejer har betalt tre måneders depositum og en måneds forudbetalt leje. Det er lejernes penge, som du overtager pligten til at tilbagebetale den dag, de flytter.

Sig, at det samlede beløb er 120.000 kr. Det skal godtgøres dig i refusionsopgørelsen, fordi forpligtelsen nu er din. Bliver posten glemt, betaler du reelt 120.000 kr. for meget: Du overtager gælden til lejerne uden at få pengene med.

Det er refusionsopgørelsens klassiske investorfælde. En boligkøber uden lejere har ikke denne post, så standardprocessen overser den let. Regningen dukker først op år senere, når en lejer flytter, og du skal tilbagebetale penge, du aldrig fik med i handlen.

Derfor er denne ene post grunden til, at investorer aldrig må lade refusionsopgørelsen passere ukontrolleret. Reglerne bag lejernes penge kender du fra depositum og forudbetalt leje, og de skal stemme både i kontrakterne, du overtager, se du arver sælgers lejekontrakter, og i opgørelsen, du underskriver.

## Sådan kontrollerer du opgørelsen

Fire skridt sikrer, at ingen krone forsvinder.

Krav om lejernes penge på skrift. Depositum og forudbetalt leje for hvert lejemål skal fremgå eksplicit og godtgøres dig. Sammenhold beløbene med de faktiske lejekontrakter, og accepter aldrig en opgørelse, hvor posten mangler eller er upræcis.

Aflæs forbruget på selve skæringsdagen. Vand, varme og el skal aflæses ved overtagelsen, så sælgers og din periode adskilles korrekt, og afregningen følger reglerne i forbrugsregnskab og a conto.

Gennemgå hver post mod virkeligheden. Ejendomsskat, bidrag og forudbetalte ydelser skal passe med de faktiske satser og datoer, og en enkelt forkert dato kan flytte tusindvis af kroner. Lad din advokat regne den efter, som en del af gennemgangen fra købsaftalens forbehold.

Og se opgørelsen som en del af prisen, ikke som en formalitet. En fejl her rammer dig lige så kontant som en for høj købspris, den er bare sværere at få øje på. Tag den derfor lige så alvorligt som selve handlen, og luk den først, når hver post er kontrolleret. Overtagelsesdagens praktiske forløb finder du i overtagelsesdagen, men tallene bag den afgøres her, i den afregning, mange glemmer. Den er ikke svær. Den er bare nem at overse.

Og gem opgørelsen godt, når den er lukket. Den er ikke bare et opgør her og nu. Den er også et bilag til fremtiden. Den dag en lejer flytter, skal du vide, hvad der blev afregnet ved købet. Den dag du selv sælger, skal tallene stemme igen. En ryddelig refusionsopgørelse i mappen sparer dig for gætværk år senere.

Den viser også noget om sælger. En præcis, gennemarbejdet opgørelse tegner en sælger med styr på ejendommen. En rodet opgørelse med fejl og huller gør det modsatte. Rod i afregningen betyder ofte rod i resten. Så læs den ikke kun for tallenes skyld. Læs den også som et sidste helbredstjek af den ejendom, du er ved at overtage. Fanger du fejl her, fanger du dem billigt. Fanger du dem aldrig, betaler du for dem længe.

## Faldgruber

- **At glemme deposita og forudbetalt leje.** Ved udlejede ejendomme er det opgørelsens vigtigste poster.
- **At bruge forkert skæringsdag.** Dispositionsdag før overtagelsen ændrer aflæsningstidspunktet.
- **At dobbeltregne skattebillettens poster.** Renovation og vand kan gemme sig på ejendomsskattebilletten.
- **At fordele forbrug efter ejertid.** Findes der målertal, skal forbruget fordeles efter dem.
- **At godkende uden bilag.** Kræv dokumentation for hver post, før du skriver under på opgørelsen.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er en refusionsopgørelse?

Den afsluttende økonomiske opgørelse mellem køber og sælger i en ejendomshandel. Den fordeler ejendommens løbende udgifter og visse indtægter omkring overtagelsesdagen, så sælger kun betaler for sin ejertid og køber for sin. Saldoen afregnes kontant eller modregnes i den deponerede købesum.

### Hvornår skal refusionsopgørelsen være klar?

Den udarbejdes efter overtagelsen, når måleraflæsninger og bilag er samlet, og skal typisk være færdig senest omkring 30 dage efter overtagelsesdagen. Hvem der udarbejder den, aftales i købsaftalen. I praksis er det ofte købers rådgiver eller den part, der berigtiger handlen.

### Hvilke poster indgår typisk i en refusionsopgørelse?

Ejendomsskat og grundskyld, renovation og skorstensfejning, vand- og vandafledningsafgift, grundejerforenings- eller ejerforeningsudgifter, sælgers halvdel af den tilbudte ejerskifteforsikringspræmie samt en eventuel oliebeholdning. El, vand og varme aflæses på overtagelsesdagen og afregnes ofte direkte med sælger.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Refusionsopgørelser bør udarbejdes eller kontrolleres af en rådgiver. Kilde: boligejer.dk, standardkøbsaftalens vilkår, handelspraksis i danske ejendomshandler._