# Hvad må en husorden bestemme? Reglerne, og sådan håndhæver du dem

> En husorden kan regulere adfærd, men ikke ændre kontrakten. Se hvad du må bestemme, hvad du ikke kan, og hvordan du håndhæver reglerne korrekt som udlejer.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/husorden-regler-udlejer
Kategori: Udlejning

En god husorden forebygger de fleste nabokonflikter, før de opstår. Men mange udlejere tror, at husordenen kan bruges til at bestemme alt. Det kan den ikke. Den kan regulere adfærd, men den kan ikke ændre det, der står i lejekontrakten. Denne guide forklarer, hvad du som udlejer må bestemme via husordenen, hvad du ikke kan, og hvordan du håndhæver reglerne korrekt, hvis en lejer ikke overholder dem.

## Kort fortalt

- Udlejer fastsætter som udgangspunkt husordenen for en ejendom med flere lejemål.
- Husordenen kan regulere adfærd og brug af fællesarealer, men kan ikke tilsidesætte kontraktvilkår.
- Selv uden en skrevet husorden gælder lejelovens regler om god skik og orden.
- Håndhævelse kræver som udgangspunkt en skriftlig påmindelse, før du kan give en advarsel eller gå videre.
- Kun i grove tilfælde, som vold eller trusler, kan lejemålet ophæves uden forudgående påmindelse.

## Hvad en husorden er

En husorden er et sæt ordensregler, der beskriver, hvordan lejerne skal opføre sig i ejendommen, med det formål at passe på både ejendommen og beboerne. Lejeloven kræver ikke, at der er en husorden, så det er valgfrit. Men den er ofte en god idé, fordi klare regler forebygger konflikter og gør det lettere at håndtere dem, hvis de opstår.

Udlejer du en hel ejendom med flere lejemål, er det som udgangspunkt dig, der fastsætter husordenen. Udlejer du en ejerlejlighed, gælder derimod ejerforeningens husorden, som både du og din lejer skal rette jer efter. For at husordenen bliver bindende for lejeren, bør den udleveres sammen med lejekontrakten ved indgåelsen. Så lejeren kan læse den, inden der skrives under. lejekontrakt for udlejere

## Hvad du må bestemme

Inden for adfærd og brug af ejendommen har du et bredt råderum. En husorden regulerer typisk støj, ofte med konkrete tidsrum for ro, brug af fællesarealer som gård, trappeopgang og vaskerum, håndtering af affald, pligt til at anmelde skader og skadedyr, og eventuelle rammer for husdyr og rygning, hvor det er relevant.

Du kan også løbende ændre husordenen, hvis behovet opstår, fx hvis en ny type problem melder sig i ejendommen. Men der er en grænse for, hvor vidtgående reglerne må være. Huslejenævnet kan tilsidesætte en husorden, hvis den har urimeligt indgribende regler for, hvad der er tilladt. Fornuften er derfor din bedste rettesnor: reglerne skal beskytte fællesskabet, ikke chikanere den enkelte. nabostrid mellem lejere

## Hvad du ikke kan

Her ligger den vigtigste begrænsning, og den overrasker mange. En husorden kan ikke tilsidesætte det, der er aftalt i lejekontrakten. Er der modstrid mellem husorden og kontrakt, vinder kontrakten.

Det betyder helt konkret, at du ikke via husordenen kan indføre et forbud, der ændrer et vilkår, lejeren allerede har i kontrakten. Har en lejer fx fået lov til at holde husdyr i sin kontrakt, kan du ikke senere forbyde det gennem en ny husorden for den lejer. Det gælder også, selv om en beboerrepræsentation har vedtaget husordenen: en vedtaget husorden er gældende. Men den kan stadig ikke sætte den enkelte lejers kontrakt ud af kraft. Vil du ændre et egentligt kontraktvilkår, kræver det som udgangspunkt lejerens accept eller de særlige regler om vilkårsændring, ikke en husorden. husdyr, rygning og beboere i lejemålet

## Reglerne, der altid gælder

Selv hvis du slet ikke har en husorden, er lejeren ikke uden pligter. Lejeloven har regler om god skik og orden, som gælder i enhver ejendom, uanset om reglerne er skrevet ned. Lejeren må ikke udøve adfærd, der er til gene for ejendommen. For udlejeren, for de ansatte. For de andre lejere eller for andre, der lovligt færdes i ejendommen.

Det dækker de alvorlige tilfælde som vold eller trusler, chikane, uacceptabel støj og vanrøgt af det lejede. Reglerne gælder også for lejerens husstand og gæster. Så lejeren er ansvarlig, hvis besøgende overtræder dem. Med andre ord er en husorden en præcisering af det gode naboskab, men bunden af acceptabel opførsel ligger fast i loven under alle omstændigheder. syn og fraflytning

## Sådan håndhæver du husordenen

Håndhævelse handler om at følge den rigtige rækkefølge, for springer du et trin over, taber du sagen. Første skridt er dokumentation. Notér hændelserne, og bed andre lejere, der klager, om at gøre det skriftligt. Så du kan løfte bevisbyrden senere. Andet skridt er en påmindelse. Den er afgørende, for som udgangspunkt kan en lejer ikke pålægges konsekvenser for at tilsidesætte god skik og orden, medmindre det sker trods en påmindelse fra dig. Gør påmindelsen skriftlig, så du kan bevise, den er givet.

Efterlever lejeren stadig ikke reglerne, kan næste trin være en advarsel om, at fornyet overtrædelse kan gøre lejeforholdet betinget eller føre til opsigelse eller ophævelse. I de mildere sager kan du indbringe en husordenssag for huslejenævnet, som kan give lejeren en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget. Husordenssager kan kun indbringes af udlejeren. Hjælper intet af det, og er lejerens fjernelse påkrævet, kan lejemålet til slut opsiges eller ophæves. Kun ved grove forhold som vold eller trusler kan du ophæve med det samme uden forudgående påmindelse. udlejers opsigelse af lejer

> Lav husordenen i seks trin: 1) regulér det, der beskytter ejendom og naboer, støj, fællesarealer og affald; 2) hold reglerne saglige og proportionale; 3) udlever husordenen ved indflytning, og gør den til en del af aftalen; 4) håndhæv konsekvent og ens; 5) påtal overtrædelser skriftligt med dokumentation; 6) og husk at husordenen supplerer loven, den kan aldrig indskrænke lejerens lovbestemte rettigheder.

## Overblik: hvad husordenen kan og ikke kan

| Emne | Kan husordenen regulere det? |
| --- | --- |
| Støj og tidsrum | Ja, med rimelige rammer |
| Fællesarealer og orden | Ja, det er kerneområdet |
| Affald, altaner og grill | Ja, praktiske regler |
| Husdyrs adfærd i ejendommen | Ja, adfærden; selve retten hører til kontrakten |
| Selve lejeaftalens vilkår | Nej, se gennemgangen ovenfor |

Tabellen er grænsedragningen i kort form. Husordenen styrer livet mellem lejerne. Kontrakten styrer aftalen mellem dig og den enkelte. Bland de to sammen, og håndhævelsen smuldrer, for regler skal stå det rigtige sted for at kunne bære en sag.

## Taleksempel: husordenen, der betalte sig

Lad os se dokumentet arbejde. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en lejer klager over musik efter midnat fra nabolejemålet. Du har en klar husorden. Den er udleveret ved indflytning sammen med kontrakten. Den siger ro i aftentimerne på hverdage.

Din håndtering er nu enkel. Du henviser til den kendte regel. Du tager en rolig samtale. Du følger op skriftligt med en påmindelse. Sagen slutter dér i langt de fleste tilfælde, for regler, folk har fået fra dag ét, opleves som vilkår, ikke som angreb.

Regn så alternativet uden husorden. Du skal nu argumentere ud fra almindelige hensyn. Det er blødere grund. Samtalen bliver til diskussion. Diskussionen trækker ud. Sig, at konflikten ender med en fraflytning og et lejerskifte til 25.000 kr. i tomgang og istandsættelse. Et dokument på to sider havde kostet en times arbejde. Det er husordenens regnestykke, og det ser sådan ud i næsten alle sager: Papiret er billigt. Fraværet af papir er dyrt.

## Håndhævelsen: sådan gør du den holdbar

Fire principper gør husordenen til et redskab frem for en pynteside.

Udlevér og dokumentér fra start. Husordenen skal følge med kontrakten ved indflytning, se sammenhængen i lejekontrakt A10, og du skal kunne bevise, at lejeren har modtaget den. En regel, ingen kender, kan ikke håndhæves.

Håndhæv ens og roligt. Samme regel, samme reaktion, uanset hvem det gælder. Dokumentér hændelser med dato. Tag samtalen først. Skriv påmindelsen dernæst. De tunge skridt til sidst kræver rådgiver og et solidt papirspor, se vejene i opsigelse af lejer og hvornår kan udlejer opsige lejer.

Hold reglerne rimelige og tidssvarende. En husorden er ikke et magtmiddel. Urimelige regler holder ikke, hverken hos lejerne eller i en sag, og rammen sættes af lejeloven for udlejere. Gennemgå ordenen med års mellemrum, og justér den til virkeligheden.

Og brug den forebyggende, ikke kun reaktivt. Nævn de vigtigste regler ved indflytningen. Hæng dem synligt op, hvor det giver mening. Tvivl kan afklares ved huslejenævnet forklaret, før den bliver til konflikt. En husorden, alle kender, skaber færre sager, end den vinder. Det er dens egentlige succes. Og genlæs den selv en gang om året med friske øjne: Regler, du ikke længere kan begrunde, skal ud, for hver overflødig regel svækker respekten for de nødvendige.

## Faldgruber

- **At tro, husordenen står over kontrakten.** Ved modstrid vinder lejekontrakten altid.
- **At springe påmindelsen over.** Uden en forudgående påmindelse kan du som udgangspunkt ikke sanktionere.
- **At håndhæve mundtligt.** Gør påmindelser og advarsler skriftlige, så du kan bevise dem senere.
- **At skrive urimeligt vidtgående regler.** Huslejenævnet kan tilsidesætte en husorden, der går for langt.
- **At handle uden dokumentation.** Bed klagende lejere om skriftlige klager, du kan bruge som bevis.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad må en husorden bestemme?

En husorden kan regulere adfærd og brug af ejendommen, typisk støj, fællesarealer, affald, anmeldelse af skader og eventuelt husdyr og rygning. Den kan ikke tilsidesætte det, der er aftalt i den enkelte lejers kontrakt. Ved modstrid mellem husorden og kontrakt vinder kontrakten.

### Kan jeg forbyde husdyr via husordenen for en lejer, der allerede har fået lov?

Nej. Har lejeren husdyr som et vilkår i sin kontrakt, kan du ikke fjerne den ret med en senere husorden. Husordenen kan regulere rammerne, men ikke ophæve et bestående kontraktvilkår. En ændring af selve vilkåret kræver som udgangspunkt lejerens accept.

### Gælder der regler, hvis ejendommen ikke har en husorden?

Ja. Lejelovens regler om god skik og orden gælder i enhver ejendom, uanset om der er en skreven husorden. Lejeren må ikke være til gene for ejendommen, udlejeren eller de andre beboere. Reglerne dækker også lejerens husstand og gæster.

## Kilder

Kilder: Retsinformation og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Vurderingen af, om en overtrædelse er væsentlig, er konkret. Søg rådgivning hos en advokat eller udlejerorganisation. Kilde: lejeloven, retspraksis._