# Husdyr, rygning og ekstra beboere: Hvad må du som udlejer bestemme?

> Må du forbyde husdyr, rygning og fremleje i dit lejemål? Se hvad du kan bestemme via lejekontrakten, og hvor lejerens rettigheder sætter grænsen.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/husdyr-rygning-ekstra-beboere-udlejer
Kategori: Udlejning

Må du forbyde din lejer at have en hund, at ryge indendørs eller at leje et værelse ud til en ven? Som udlejer har du mere at skulle have sagt, end mange tror. Men lejeren har også rettigheder, du ikke kan tilsidesætte. Denne guide forklarer, hvad du kan bestemme om husdyr, rygning og ekstra beboere, og hvor grænsen for din ret går. Det hele afhænger af, hvad der står i lejekontrakten.

## Kort fortalt

- Dine regler skal stå i lejekontraktens paragraf 11 for at være gyldige, ellers gælder de ikke.
- Du bestemmer selv, om husdyr er tilladt, men et forbud kan ikke ændres for en eksisterende lejer.
- Du må forbyde rygning i nye lejekontrakter, men ikke over for lejere, du allerede har.
- Lejeren har ret til at have sin husstand boende og til at fremleje op til halvdelen af rummene.
- Du må ikke opkræve ekstra betaling for husdyr, heller ikke til istandsættelse ved fraflytning.

## Alt starter i paragraf 11

Før vi går til de enkelte emner, er der én ting, du skal forstå. Standardlejekontrakten, typeformular A10, har ti faste paragraffer, og paragraf 11 er der, hvor du som udlejer laver dine egne tilføjelser og fravigelser. Hvis du vil bestemme noget ud over lejelovens udgangspunkt, fx forbyde husdyr, rygning eller fremleje, skal det stå i paragraf 11 for at være gyldigt. Skriver du det andre steder, eller lader du være med at skrive det, gælder det ikke. Paragraf 11 er altså dit vigtigste værktøj som udlejer. lejekontrakt for udlejere

## Husdyr: du bestemmer, men kun fra start

Lejeloven siger faktisk ikke noget om husdyr, så det er op til dig at bestemme. I lejekontraktens afsnit om husdyr sætter du kryds ved ja eller nej. Men pas på. Et ja er et ja til et ubegrænset antal og alle typer husdyr, medmindre du i paragraf 11 præciserer, hvilke og hvor mange der er tilladt. Vil du kun tillade én kat eller små hunderacer, skal det stå der.

To vigtige begrænsninger. For det første kan du ikke ændre reglerne for en eksisterende lejer. Har du sagt ja til husdyr, kan du ikke fortryde uden lejerens accept. For det andet må du ikke opkræve ekstra betaling for, at lejeren har husdyr, heller ikke til istandsættelse. Skader dækkes af depositummet på lige fod med andre skader. Holder en lejer husdyr trods forbud, skal du først sende en skriftlig advarsel. Efter en dom fra 2018 skal husdyret være til væsentlig gene, før du kan gå videre til en opsigelse. depositum og forudbetalt leje

## Rygning: kun forbud i nye kontrakter

Lejeloven siger heller ikke noget om rygning, men her gælder en klar hovedregel. Du må gerne skrive et rygeforbud ind i nye lejekontrakter, altså gøre lejemålet røgfrit fra start via paragraf 11. Men du kan ikke pålægge en eksisterende lejer et rygeforbud, som ikke stod i den oprindelige kontrakt.

Fællesarealer som trappeopgange og indgangspartier er røgfri i kraft af loven om røgfri miljøer. Men inde i selve lejemålet er det svært at håndhæve et rygeforbud over for en lejer, der ryger. Rygning betragtes stadig som sædvanlig brug af boligen. Der skal en væsentlig misligholdelse til, før det kan føre til en opsigelse. Vil du have røgfri lejemål, er vejen derfor at skrive det ind fra begyndelsen. syn og fraflytning

## Ekstra beboere: her har lejeren rettigheder

Når det gælder, hvem der må bo i lejemålet, vender billedet. Her har lejeren nemlig nogle rettigheder, du ikke kan tage fra vedkommende. Lejeren har ret til at have sin husstand boende, altså ægtefælle, samlever og børn, uden at spørge dig. Og lejeren har ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum til andre, fx et værelse til en ven.

Der er dog en vigtig grænse. Det samlede antal personer, der bor i boligen, må ikke overstige antallet af beboelsesrum. En bolig med tre værelser må altså højst huse tre personer. Du kan i paragraf 11 forbyde egentlig korttidsudlejning og fremleje af hele boligen. Men du kan ikke fjerne lejerens grundlæggende ret til sin husstand og til at fremleje et værelse. udlejningsstrategi langtid korttid erhverv

> Sæt husreglerne i seks trin: 1) tag stilling til husdyr og rygning i kontrakten fra start; 2) formulér vilkårene klart og lovligt; 3) håndhæv konsekvent, en stiltiende accept kan blive bindende; 4) kend grænserne for, hvad du kan forbyde; 5) håndtér overtrædelser med korrekt påtale og dokumentation; 6) og husk at beboerantal og reel beboelse kan påtales, men kun ad lovens vej.

## Overblik: hvad du må, emne for emne

| Emne | Det må du | Det må du ikke |
| --- | --- | --- |
| Husdyr | Forbyde eller tillade fra kontraktens start | Indføre forbud over for en eksisterende lejer |
| Rygning | Forbyde i nye kontrakter | Presse et forbud ind i løbende lejeforhold |
| Ekstra beboere | Kræve at reglerne følges, se ovenfor | Nægte lejeren en almindelig husstand |
| Vilkår generelt | Aftale særlige vilkår korrekt i paragraf 11 | Fravige lejelovens beskyttelse til skade for lejeren |

Tabellen er magtfordelingen i kort form, og detaljerne bag hver linje er gennemgået ovenfor. Mønsteret går igen: Din indflydelse er størst, før kontrakten underskrives, og falder markant, når lejeforholdet løber. Derfor er kontraktarbejdet det egentlige svar på de fleste af spørgsmålene.

## Taleksempel: forskellen på før og efter underskriften

Lad os se princippet arbejde i en typisk sag. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du udlejer to identiske lejligheder. I den første skrev du fra start et klart husdyrforbud ind som særligt vilkår efter reglerne i lejekontrakt A10. I den anden glemte du emnet, og kontrakten er tavs.

Et år senere ønsker begge lejere at anskaffe hund. I den første lejlighed står du på fast grund: Vilkåret blev aftalt korrekt fra start, og lejeren kendte det, da der blev skrevet under. I den anden er din stilling langt svagere, for et forbud kan ikke bare indføres bagefter i et løbende lejeforhold.

Samme ejendom, samme ønske, to helt forskellige udfald, og hele forskellen blev afgjort den dag, kontrakten blev skrevet. Sådan er mønsteret på tværs af emnerne: Kontrakten er dit vindue, og det lukker ved underskriften. Brug derfor en fast tjekliste af særlige vilkår ved hver eneste nyudlejning, gennemtænkt i fredstid, i stedet for at opfinde vilkårene, når konflikten står i døren.

## Sådan håndterer du emnerne i den løbende drift

Kontrakten sætter rammen, men hverdagen skal stadig drives. Tre principper bærer den.

Håndhæv roligt og skriftligt: Opdager du brud på et gyldigt vilkår, så dokumentér, tag samtalen, og følg op skriftligt med en klar frist. Eskalationsvejen ved fortsatte brud går gennem advarsler mod de tungere skridt i opsigelse af lejer og hvornår kan udlejer opsige lejer, og den vej skal betrædes med rådgiver, ikke i vrede.

Kend grænsen for din bestemmelsesret: Lejerens ret til en almindelig husstand og til privatliv i det lejede står stærkt, se rammerne i lejeloven for udlejere og adgangsreglerne i må udlejer komme ind i din lejebolig. Fremlejespørgsmål har deres egne regler, se fremleje, og tvivl afklares hos huslejenævnet forklaret frem for ved magtkamp.

Og vælg dine kampe med omtanke: Et vilkår er et værktøj, ikke et princip, der skal vindes for enhver pris. En god lejer med en velpasset kat er sjældent den kamp, der er værd at tage, mens gener for naboer altid er. Det er driftens modenhed: faste rammer, rolig håndhævelse og sund fornuft i doseringen.

Og genbesøg til sidst dine standardvilkår med års mellemrum. Regler og praksis udvikler sig, dine erfaringer vokser, og et vilkår, der gav mening for fem år siden, kan være forældet eller mangle en afløser. En årlig gennemlæsning af din standardkontrakt med opdaterede vilkår, gerne sammen med en rådgiver, sikrer, at hvert nyt lejeforhold starter på den nyeste og stærkeste udgave. Kontrakten er dit vigtigste værktøj i alle tre spørgsmål, og værktøj skal holdes skarpt, også når det ikke er i brug. Ti minutters gennemlæsning om året er hele vedligeholdelsen, og den betaler sig ved næste tvivlsspørgsmål. Og gem hver udgået kontraktversion med dato, så du altid ved, hvilke vilkår der gælder for hvilke lejemål. Porteføljens kontrakter er sjældent ens på tværs af årgange, og netop dét overblik afgør, hvad du kan håndhæve hvor, den dag et spørgsmål lander. Sæt gennemlæsningen fast i kalenderen sammen med årets øvrige ejendomsrutiner, så bliver den faktisk gjort. Vaner slår viljestyrke i drift, og netop derfor vinder de udlejere, der har flest gode vaner.

## Faldgruber

- **At glemme paragraf 11.** Regler om husdyr, rygning og fremleje skal stå i paragraf 11 for at være gyldige.
- **At ville ændre reglerne for en eksisterende lejer.** Et forbud kan kun gælde fremadrettet eller for nye lejere.
- **At opkræve ekstra for husdyr.** Det er ikke tilladt, heller ikke til istandsættelse ved fraflytning.
- **At tro, du let kan opsige for husdyr eller rygning.** Der kræves en advarsel først, og forholdet skal være en stor gene.
- **At overse lejerens ret til sin husstand.** Ægtefælle, samlever og børn må bo der, uanset hvad du foretrækker.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må jeg forbyde min lejer at holde husdyr?

Ja. Lejeloven siger ikke noget om husdyr, så du bestemmer selv via lejekontrakten. Vil du tillade husdyr, men begrænse antal eller type, skal det præciseres i paragraf 11. Du kan dog ikke ændre et ja til et nej for en eksisterende lejer. Du må ikke opkræve ekstra betaling for husdyr.

### Kan jeg gøre mit lejemål røgfrit?

Du kan skrive et rygeforbud ind i nye lejekontrakter og dermed gøre lejemålet røgfrit fra start. Du kan derimod ikke pålægge en eksisterende lejer et rygeforbud, som ikke stod i den oprindelige kontrakt. Fællesarealer er røgfri i kraft af loven om røgfri miljøer.

### Må min lejer leje et værelse ud til andre?

Ja. Lejeren har ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum. Det samlede antal personer i boligen må dog ikke overstige antallet af beboelsesrum. Du kan forbyde korttidsudlejning og fremleje af hele boligen i paragraf 11, men ikke fjerne retten til at fremleje et enkelt værelse.

## Kilder

Kilder: Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne kan være komplekse. Søg rådgivning ved tvivl. Kilde: lejeloven, lov om røgfri miljøer._