# Grundskyld og dækningsafgift for udlejningsejendomme

> Hvad betaler du i grundskyld på en udlejningsejendom, og hvornår rammer dækningsafgiften? Se satserne, hvem der betaler hvad, og hvordan skatten beregnes.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/grundskyld-daekningsafgift-udlejning
Kategori: Skat

Grundskyld er en løbende udgift, som enhver ejer af fast ejendom betaler, også udlejere. Dækningsafgiften er en anden skat, som fanger nogle udlejere på det forkerte ben, fordi de tror, den også gælder dem. Denne guide forklarer forskellen, viser satserne for 2026, og gør det klart, hvem der betaler hvad. Du får også svar på, hvordan skatterne beregnes, hvor de hører hjemme i dit driftsbudget og udlejningsregnskab, og hvad du konkret skal tjekke i din ejendomsvurdering. Så du hverken betaler for meget eller bliver overrasket af opkrævningen.

## Kort fortalt

- Grundskyld er en skat på grundens værdi, ikke på bygningen. Alle ejere af fast ejendom betaler den.
- Grundskylden beregnes af 80 pct. af grundværdien, og din kommune fastsætter promillen, dog højst 30.
- Grundskylden kan højst stige 4,75 pct. om året på grund af en stigningsbegrænsning.
- Dækningsafgift er en ekstra skat, der kun rammer erhvervsejendomme, og kun i de kommuner, der har valgt at opkræve den.
- For en almindelig boligudlejningsejendom betaler du grundskyld, men som udgangspunkt ikke dækningsafgift.

## Grundskyld: skatten på grunden

Grundskyld er en skat på værdien af den grund, du ejer, ikke på selve bygningen. Den beregnes som en promille af beskatningsgrundlaget, der udgør 80 pct. af grundværdien i den offentlige vurdering. De 20 pct., der trækkes fra, følger et forsigtighedsprincip (20 pct. trækkes fra, før skatten regnes), der tager højde for usikkerheden i vurderingen.

Din kommune fastsætter selv grundskyldspromillen, som er forskellig fra kommune til kommune. Med det nye boligbeskatningssystem blev den øvre grænse sat ned til 30 promille, og minimumsgrænsen blev afskaffet. Fordi grundvurderingerne samtidig steg mange steder, blev promillerne sat markant ned fra 2024. Den gennemsnitlige grundskyldspromille faldt fra omkring 27 til omkring 7,4. Du kan se din egen kommunes promille på vurderingsportalen.dk. boligskat 2026

## Stigningsbegrænsning og opkrævning

To ting er værd at kende om grundskylden. For det første er der en stigningsbegrænsning, så din grundskyld højst kan stige 4,75 pct. om året, indtil en eventuel stigning er fuldt indfaset. Stigningsbegrænsningen følger ejendommen, uanset hvem der ejer den. For almene boliger er grænsen lavere, 3,5 pct.

For det andet flyttede opkrævningen fra 2024 fra kommunen til staten. Grundskylden opkræves nu via den løbende skattebetaling og fordeles over hele året, modsat tidligere, hvor kommunen opkrævede den i to årlige rater.

## Grundskyld er en driftsudgift

For dig som udlejer er der en vigtig pointe. Grundskylden er en fradragsberettiget driftsudgift i din udlejning. Den indgår altså i dit regnskab på samme måde som forsikring, vedligeholdelse og andre driftsomkostninger. Den trækkes fra i din skattepligtige lejeindtægt. Husk at tage den med, når du regner på din ejendoms afkast og likviditet (penge klar til betaling). likviditet udlejningsejendom

## Dækningsafgift: kun for erhverv

Her er den skat, mange forveksler med grundskyld. Dækningsafgift er en ekstra kommunal skat. Men den rammer kun erhvervsejendomme, altså ejendomme, der bruges til kontor, forretning, industri og lignende. En almindelig boligudlejningsejendom betaler som udgangspunkt ikke dækningsafgift.

Der er desuden to ekstra forbehold. For det første er det ikke alle kommuner, der opkræver dækningsafgift. Nogle har helt afskaffet den, og andre er ved at udfase den. For det andet beregnes dækningsafgiften efter det nye system af grundværdien, med et loft på 10 promille. Med en stigningsbegrænsning på 10 pct. om året. Ejer du en ren boligudlejningsejendom, er dækningsafgiften altså sjældent relevant, men har du en blandet ejendom eller en erhvervsejendom, bør du undersøge din kommunes sats.

## Hvem betaler hvad?

| Ejendomstype | Grundskyld | Dækningsafgift |
| --- | --- | --- |
| Boligudlejningsejendom | Ja | Som udgangspunkt nej |
| Erhvervsejendom (kontor, butik, industri) | Ja | Måske, afhænger af kommunen |
| Blandet bolig og erhverv | Ja | Måske på erhvervsdelen |

Kort sagt: grundskyld gælder alle, dækningsafgift gælder kun erhverv, og kun i visse kommuner.

## Efterregulering af skatten

Ligesom resten af boligskatten er grundskylden og dækningsafgiften ramt af de forsinkede ejendomsvurderinger. Du betaler derfor i første omgang på et foreløbigt grundlag, og når den endelige vurdering kommer, bliver skatten genberegnet og efterreguleret. Har du betalt for meget, får du penge tilbage. Har du betalt for lidt, opkræves forskellen. efterregulering boligskat

Praktisk bundlinje: opret skatterne som faste poster i driftsbudgettet med de senest udmeldte satser, sæt en påmindelse ved hver ny vurdering, og kontrollér grunddata med det samme, så en eventuel klage kan afleveres inden fristen. efterregulering af boligskat

> Styr ejendomsskatterne i seks trin: 1) find grundværdien i din vurdering, og husk nedslaget på 20 pct.; 2) tjek kommunens aktuelle promiller; 3) afklar om dækningsafgift rammer din ejendoms erhvervsandel; 4) opret skatterne som faste poster i driftsbudgettet; 5) fradrag grundskylden i udlejningsregnskabet; 6) og kontrollér grunddata ved hver ny vurdering, for fejl dér opkræves hvert eneste år.

## Regn grundskylden ud, trin for trin

Du kan regne din grundskyld efter på fem minutter. Sådan gør du.

Find først grundværdien. Den står i din ejendomsvurdering. Brug den seneste, du har fået.

Tag så 80 procent af grundværdien. Det er forsigtighedsprincippet. Du beskattes kun af de 80 procent.

Find derefter din kommunes grundskyldspromille. Den står på kommunens hjemmeside og på din opkrævning. Promillen er forskellig fra kommune til kommune.

Gang de to tal sammen. Så har du årets grundskyld. Del med tolv, og du har den månedlige post til dit budget.

Tjek til sidst opkrævningen mod din egen beregning. Passer tallene ikke, så find fejlen. Den ligger ofte i grundlaget, ikke i regnestykket.

## Taleksempel: fra grundværdi til månedlig post

Lad os sætte tal på. Alle tal er kun illustration.

Sig, at grundværdien i din vurdering er 800.000 kr. Firs procent af det er 640.000 kr. Sig, at kommunens promille er 7,2. Grundskylden er så 640.000 gange 7,2 promille. Det giver 4.608 kr. om året. Det er 384 kr. om måneden.

Prøv nu med en anden kommune. Samme grund, men en promille på 15. Nu er grundskylden 9.600 kr. om året, altså 800 kr. om måneden. Forskellen er over det dobbelte. For den samme grund.

Det er hele pointen. Promillen er en del af beliggenheden. To ens ejendomme i to kommuner kan have vidt forskellig grundskyld. Tjek derfor promillen, før du regner på et køb i en ny kommune. Og læg tallet ind i driftsbudgettet fra dag ét, som beskrevet i driftsbudget for udlejningsejendom.

## Tjek din opkrævning én gang om året

Grundskylden kører automatisk. Fejlene gør også. Brug ti minutter om året på tre tjek.

Tjek grundlaget. Er grundværdien i opkrævningen den samme som i din seneste vurdering? Er der kommet en ny vurdering, du har overset?

Tjek ejendommens data. Fejl i registrene kan smitte af på vurderingen og dermed på skatten. Se hvordan i fejl i BBR.

Tjek for efterreguleringer. Betaler du af et foreløbigt grundlag, kommer der en opgørelse senere. Den kan gå begge veje. Mekanikken er forklaret i efterregulering af boligskat, og hele skattebilledet i boligskat 2026.

Sæt en fast dato i kalenderen til de tre tjek. Ti minutter om året er billig kontrol af en af driftens største poster.

## Grundskyld ved køb og salg

Grundskylden følger ejendommen. Ikke personen. Det får betydning i to situationer.

Når du køber, deles årets grundskyld mellem dig og sælger. Fordelingen sker i refusionsopgørelsen ud fra overtagelsesdagen. Tjek tallene i opgørelsen. Fejl her er små, men unødvendige.

Når du regner på et køb i en ny kommune, skal promillen med i regnestykket fra start. Tag et eksempel. To ens huse i to kommuner. Det ene har 4.000 kr. mere i årlig grundskyld end det andet. Det svarer til godt 330 kr. om måneden. Den forskel skal enten dækkes af en højere leje eller accepteres som lavere afkast. Ingen af delene sker af sig selv.

Husk også fremtiden. Grundskylden er ikke et fast tal. Vurderinger ændrer sig, og satser kan ændres politisk. Byg derfor lidt luft ind i budgettet, og genbesøg posten hvert år sammen med de tre faste tjek ovenfor. Så bliver grundskylden ved med at være det, den bør være: en kendt driftsudgift uden overraskelser.

Ejer du en blandet ejendom, er der ét tjek mere. Dækningsafgiften må kun ramme erhvervsdelen. Tjek fordelingen mellem bolig og erhverv i grundlaget. Ændrer du anvendelsen, for eksempel fra butik til bolig, skal opkrævningen følge med. Det sker ikke altid af sig selv. Sig det til kommunen, og følg op på næste opkrævning. Små tjek. Store beløb over årene. Gør det til en vane. Sæt tjekket sammen med årets øvrige gennemgang af ejendommen. Så bliver det aldrig glemt. Og aldrig en overraskelse. Ti minutter. Én gang om året. Det er hele prisen for kontrol.

## Faldgruber

- **At budgettere med sidste års grundskyld.** Skatten følger vurderinger og satser, der flytter sig, så brug de senest udmeldte tal og læg en margin ind i driftsbudgettet.
- **At overse forskellen på egen bolig og udlejning.** Ejendomsværdiskatten hører til egen bolig, mens udlejningsejendommen bærer grundskyld som driftsudgift, der til gengæld kan fradrages i udlejningsregnskabet.
- **At glemme dækningsafgiften ved blandede ejendomme.** Har ejendommen erhvervsandel i en kommune med dækningsafgift, kommer en ekstra post, som mange først opdager på opkrævningen.
- **At ignorere vurderingsgrundlaget.** Grundskylden beregnes af grundværdien, så forkerte grunddata i vurderingen koster penge hvert år, og klageadgangen skal bruges rettidigt. nye ejendomsvurderinger
- **At lade skatterne stå uden for casen.** Grundskyld og eventuelle afgifter hører til de sikreste udgifter i hele budgettet, så regn dem med fra første gennemregning. boligskat 2026

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er grundskyld?

Grundskyld er en skat på værdien af den grund, du ejer, ikke på bygningen. Den beregnes af 80 pct. af grundværdien med en promille, som din kommune fastsætter, dog højst 30 promille.

### Betaler jeg grundskyld på en udlejningsejendom?

Ja. Alle ejere af fast ejendom betaler grundskyld, også udlejere. For dig er grundskylden desuden en fradragsberettiget driftsudgift i din udlejning. Husk den derfor to steder: som fast post i driftsbudgettet og som fradrag i udlejningsregnskabet.

### Hvad er dækningsafgift, og skal jeg betale den?

Dækningsafgift er en ekstra kommunal skat, der kun rammer erhvervsejendomme, og kun i de kommuner, der opkræver den. En almindelig boligudlejningsejendom betaler som udgangspunkt ikke dækningsafgift.

## Kilder

Kilder: Vurderingsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om grundskyld og dækningsafgift i 2026 og udgør ikke individuel rådgivning. Satser og promiller fastsættes af den enkelte kommune og kan ændres. Tjek din kommunes satser på vurderingsportalen.dk. Kilder: ejendomsskatteloven og Vurderingsstyrelsen._