# Vedligeholdelseskonti og GI: Pligterne i store udlejningsejendomme

> GI og vedligeholdelseskonti forklaret: hvem har bindingspligt efter lejelovens § 120, hvad kontoen må bruges til, og frigivelsen trin for trin. Med kilder.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/gi-og-vedligeholdelseskonti
Kategori: Udlejning

Køber du en ældre udlejningsejendom i en reguleret kommune, køber du ofte også en konto, du aldrig har hørt om. Vedligeholdelseskontoen. Og måske endda to. Systemet stammer fra lejelovgivningens regler om hensættelser til udvendig vedligeholdelse. For de ældste, store ejendomme er en del af pengene BUNDET hos Grundejernes Investeringsfond, GI. Reglerne står i dag i lejelovens §§ 119 og 120, som tidligere hed boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b. Denne guide forklarer systemet fra bunden. Hvem er omfattet? Hvad skal der hensættes? Hvordan bruges og frigives pengene? Og hvad betyder kontiene ved køb og salg? Alt er valideret mod loven, GI og Skattestyrelsen.

Kort sagt: Ejendomme i regulerede kommuner hensætter til udvendig vedligeholdelse efter lejelovens § 119, og de ældste, store ejendomme skal derudover binde beløb i GI efter § 120, hvor pengene først frigives mod dokumenterede udgifter.

## Kort fortalt

- Reglerne gælder i regulerede kommuner med omkostningsbestemt leje og står i lejelovens §§ 119 og 120 på Retsinformation.
- § 119 er hensættelseskontoen for udvendig vedligeholdelse. Den føres for ejendommen og finansieres over lejen.
- § 120 er bindingskontoen i GI. Den omfatter ejendomme taget i brug før 1970 med syv eller flere beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995.
- Bindingspligten bortfalder, hvis ejendommen kommer under tre beboelseslejligheder, og GI udbetaler så indeståendet.
- Hvert år indberettes vedligeholdelsesregnskab digitalt til GI. Uden indberetning sættes udgifterne til nul, og bindingsbeløbet forfalder.
- Frigivelse kræver dokumenterede udgifter, og § 119-midlerne skal være brugt, før § 120-kontoen kan røres.

## Systemet: To konti, én logik

Logikken er enkel. Lejere i omkostningsbestemte ejendomme betaler via lejen til ejendommens udvendige vedligeholdelse. Loven sikrer, at pengene faktisk går til formålet. Derfor hensættelseskontoen efter § 119, som ejeren fører, og som lejens vedligeholdelsesbeløb løber ind på. Og derfor bindingskontoen efter § 120 for de ældste, store ejendomme. Her indbetales en del af beløbene til GI, og de kommer først ud igen mod dokumentation. omkostningsbestemt leje forklaret

GI fører regnskab med samspillet. Beløb hensat efter § 119 skal være brugt, før hensættelser på § 120-kontoen kan bruges. Udgifter dækkes altså først af årets § 119-hensættelser, så af en positiv § 119-saldo, og først derefter af bindingskontoen. Rækkefølgen er fast, og den styrer hele din likviditetsplanlægning. driftsbudget for udlejningsejendom

## Hvem er omfattet af bindingspligten?

| Spørgsmål | Svar efter reglerne |
| --- | --- |
| Hvilke kommuner? | Regulerede kommuner med omkostningsbestemt leje |
| Hvilke ejendomme binder i GI? | Taget i brug før 1970 og med syv eller flere beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995 |
| Hvornår bortfalder pligten? | Når ejendommen kommer under tre beboelseslejligheder, ved nedrivning m.m. |
| Nyere ejendomme? | Taget i brug 1970 eller senere: ingen § 120-binding |
| Ejerlejligheder? | Særlige storhus-regler kan omfatte visse ejerlejligheder |

Læg mærke til skæringsdatoerne. Ibrugtagning før 1970 og lejlighedstallet pr. 1. januar 1995 afgør pligten. Senere sammenlægninger ændrer ikke på det. Men falder ejendommen under tre beboelseslejligheder, ophører bindingspligten. GI udbetaler så indeståendet mod dokumentation. Andelsboligforeninger, der sælger deres ejendom til udlejning, bliver som hovedregel bindingspligtige. Er du i tvivl om din ejendom, så spørg GI direkte. De administrerer reglerne og svarer gerne. sammenlægning eller opdeling af lejemål

## Årets rytme: Indberetning og indbetaling

Hvert år indberetter ejeren vedligeholdelsesregnskabet digitalt på gi.dk. Opgørelsen viser hensættelserne og de afholdte udgifter, der kan debiteres kontoen. Ud fra den beregner GI, om der skal indbetales bindingsbeløb. Har du afholdt udgifter, der overstiger hensættelserne, kan de efter reglerne fratrækkes i den årlige indbetaling. udlejerens årshjul

Og nu den vigtige advarsel. Indberetter du ikke, sættes dine udgifter til nul kroner. Så beregnes bindingspligten uden fradrag, og beløbet forfalder seks måneder efter regnskabsårets udløb. Manglende betaling ender efter rykker hos Gældsstyrelsen. Indberetningen er med andre ord ikke administration. Den er penge. Sæt den fast i årshjulet med bilagene klar.

## Hvad må pengene bruges til, og hvordan frigives de?

Kontienes formål er ejendommens vedligeholdelse i lejelovgivningens forstand: at holde ejendommen i god stand. Efter reglerne kan også brandsikring, opretning og visse energibesparende arbejder høre med. Forbedringer kan efter reglerne afholdes over kontoen, når beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne har accepteret det. Rene forbedringer uden accept hører derimod ikke hjemme her, og GI fører kontrol med afgrænsningen. vedligeholdelsesplan for din udlejningsejendom

Frigivelsen fra bindingskontoen følger en fast procedure. Du dokumenterer udgifterne over for GI. § 119-sporet skal være opbrugt først. Udbetaling kan tidligst ske seks uger efter, at beboerrepræsentanter eller lejere er underrettet om udgifterne og kravet. Og protesterer et flertal, afgør huslejenævnet sagen, før pengene frigives. Er udgifterne større end indeståendet, kan det overskydende modregnes i fremtidige indbetalinger. huslejenævnet, sådan fungerer det

Illustrativt regneeksempel med runde, fiktive tal: En ejendom har 40.000 kr. i årets § 119-hensættelser og 150.000 kr. stående på § 120-kontoen i GI. Ejeren udfører tagvedligeholdelse for 100.000 kr. De første 40.000 kr. dækkes af årets hensættelser. De resterende 60.000 kr. kan kræves frigivet fra bindingskontoen mod dokumentation og efter underretning af lejerne. Tallene er illustrative. Rækkefølgen er reglernes.

## Skatten og pengestrømmen

Skattesporet er venligere, end mange tror. Se ligningslovens § 14 G. Den del af lejen, der skal bindes efter reglerne, medregnes ikke i din skattepligtige lejeindtægt. Renterne på de bundne beløb er heller ikke skattepligtige. Modstykket er en fradragsbegrænsning: udgifter, der dækkes over ordningen, kan ikke samtidig fradrages efter de almindelige regler. Systemet er altså neutralt bygget, og din revisor skal kende kontiene, så intet tælles dobbelt, hverken som indtægt eller fradrag. 7 skattemyter om udlejning

Og bemærk forrentningen: indestående på bindingskonti forrentes med en rente fastsat af GI's bestyrelse og tilskrives årligt. Pengene ligger ikke stille. De ligger bare bundet.

## Ved køb og salg: Kontienes plads i handlen

Kontiene følger ejendommen, og de hører med i enhver due diligence. Kræv som køber dokumentation for saldi på begge konti. Kræv også indberetningerne for de seneste år og en afklaring af eventuelle udeståender hos GI. Manglende indberetninger og manglende indbetalinger er skjulte forpligtelser, som skal frem FØR prisen aftales. Aftal skæringen præcist i handlen, så det er klart, hvem der indberetter og betaler for overtagelsesåret. Og som sælger: en ren GI-historik er et salgsargument, så læg den i datarummet fra dag ét. salgsklar udlejningsejendom

## Illustrativt: Året i en bindingspligtig ejendom

Sådan kan et år se ud, med runde, fiktive tal. Januar: regnskabsåret lukkes, og bilagene for årets vedligehold samles. Foråret: vedligeholdelsesregnskabet indberettes digitalt på gi.dk. Årets hensættelser var 40.000 kr., og der er afholdt udgifter for 25.000 kr. GI beregner på det grundlag årets indbetaling til bindingskontoen. Sommeren: et vinduesprojekt til 90.000 kr. udføres. Efteråret: udgifterne dokumenteres, lejerne underrettes, og frigivelse kræves efter rækkefølgens regler.

Læg mærke til, hvor lidt drama der er i det. Fire faste stop, bilag hele vejen, og kontiene passer sig selv. GI-systemet straffer glemsomhed hårdt og belønner rutine fuldstændigt. Byg rutinen én gang, og ordningen bliver en baggrundsproces i stedet for et problem. professionel administrator eller gør det selv

## Nye ejere og gamle synder

Tre fund går igen, når købere graver i GI-historikken. Manglende indberetninger for tidligere år, som har udløst eller vil udløse krav. Forkerte debiteringer, hvor forbedringer er ført som vedligehold, og hvor en kontrol kan kræve rettelse. Og uafklarede sager, hvor frigivelser eller krav hænger i systemet.

Alle tre skal frem FØR handlen. Kræv fuld dokumentation i datarummet, og lad din rådgiver afstemme direkte med GI. Findes der synder, håndteres de i handlen: pris, refusionsopgørelse eller sælgers indeståelser på skrift. Gamle synder bliver nemlig nye ejeres problemer, den dag de opdages. Køb aldrig en bindingspligtig ejendom på et glansbillede. Køb den på kontoudtog. dine første 100 dage som udlejer Til sidst et perspektivskifte, som gør ordningen lettere at leve med. Kontiene er tvungen opsparing til din egen ejendom. Pengene forsvinder ikke. De venter på det vedligehold, bygningen alligevel skal have, og de forrentes imens. Kald dem vedligeholdskapital i stedet for binding, og planlæg projekterne, så kapitalen arbejder. Ejendomme med velplejede konti og velplejede tage hænger sammen. Det er ikke et tilfælde. Det er systemet, der virker efter hensigten, hos de ejere, der bruger det aktivt i stedet for at slås med det. Og er du i tvivl om noget som helst undervejs, så spørg GI direkte. Fonden vejleder både ejere og administratorer, og et hurtigt svar derfra slår enhver gætteleg. Systemet er gammelt, gennemprøvet og faktisk ret hjælpsomt, når man taler med det. Så tal med det. Din ejendom og din nattesøvn får det begge bedre af klare svar end af antagelser.

> GI-tjekket i seks trin: 1) afklar om ejendommen er omfattet: kommune, ibrugtagningsår og lejlighedstal; 2) sæt den årlige digitale indberetning fast i årshjulet med bilag klar; 3) planlæg vedligehold efter rækkefølgen: § 119 først, så bindingskontoen; 4) underret lejerne korrekt, før frigivelse kræves; 5) hold forbedringer og vedligehold skarpt adskilt i bogføringen; 6) og kræv fuld GI-dokumentation ved ethvert køb, før prisen låses.

## Faldgruber

- **At glemme indberetningen.** Udgifterne sættes til nul, bindingsbeløbet forfalder, og vejen går mod Gældsstyrelsen.
- **At blande forbedringer ind på kontoen.** GI fører kontrol, og forkerte fradrag kan kræves rettet med tilbagevirkning.
- **At overse rækkefølgen.** § 119-midlerne skal bruges først, og likviditetsplaner, der ignorerer det, skrider.
- **At købe uden GI-tjek.** Udeståender og manglende indberetninger er skjult gæld, som følger ejendommen.
- **At springe underretningen over.** Frigivelse kræver korrekt underretning af lejerne, og protest sender sagen i nævnet.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er en GI-konto?

En bindingskonto i Grundejernes Investeringsfond efter lejelovens § 120, tidligere boligreguleringslovens § 18 b. Ordningen omfatter ejendomme i regulerede kommuner, taget i brug før 1970 og med syv eller flere beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Beløbene bindes og frigives mod dokumenterede vedligeholdelsesudgifter.

### Hvem skal indbetale til Grundejernes Investeringsfond?

Ejere af ejendomme omfattet af § 120: regulerede kommuner, ibrugtagning før 1970 og mindst syv beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Pligten bortfalder, hvis ejendommen kommer under tre beboelseslejligheder. Nyere ejendomme hensætter efter § 119 uden binding i GI. Spørg GI, hvis din ejendom er et grænsetilfælde.

### Hvad må pengene på vedligeholdelseskontoen bruges til?

Ejendommens udvendige vedligeholdelse i lejelovgivningens forstand, og efter reglerne også brandsikring, opretning og visse energibesparende arbejder. Forbedringer kan afholdes over kontoen, når beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne har accepteret det. Rene forbedringer uden accept hører ikke hjemme på kontoen.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Grundejernes Investeringsfond og Skattestyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._