# Genvundne afskrivninger: Skatteregningen mange glemmer, når de sælger med gevinst

> Har du afskrevet på ejendommen, venter en skatteregning i salgsåret: genvundne afskrivninger. Se, hvem der rammes, hvordan de beregnes og et taleksempel.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/genvundne-afskrivninger
Kategori: Skat

Afskrivninger føles som en gave, mens man ejer. Men de er reelt en udskudt skat, og regningen forfalder i salgsåret under navnet genvundne afskrivninger. Her er hele billedet med henvisning til afskrivningsloven og Skattestyrelsen: hvem der overhovedet rammes. For de fleste boligudlejere kan slet ikke afskrive, hvordan genvundne afskrivninger beregnes, og et gennemregnet eksempel. For den, der har afskrevet i årevis uden at kende denne regel, kan salgsårets skat komme som et chok.

## Kort fortalt

- Genvundne afskrivninger er beskatningen af de afskrivninger, du har trukket fra, når aktivet sælges med gevinst.
- Bygninger til beboelse kan ikke afskrives, så ejere af almindelige udlejningsboliger rammes typisk ikke.
- Installationer i større beboelsesejendomme og erhvervsbygninger kan derimod afskrives. Det er her, regningen venter.
- Genvundne afskrivninger opgøres som salgssum minus nedskreven værdi, dog højst de foretagne afskrivninger.
- Beløbet beskattes fuldt ud som personlig indkomst i salgsåret.

## Hvem rammes overhovedet: hvad en boligudlejer kan afskrive

Før beregningen skal du vide, om reglen overhovedet gælder dig. Her er svaret befriende klart for mange. Efter afskrivningslovens § 14 kan bygninger, der bruges erhvervsmæssigt, afskrives. Men bygninger, der bruges til beboelse, er udtrykkeligt undtaget. En almindelig udlejningsbolig kan altså ikke afskrives. Har du aldrig afskrevet, findes der ingen genvundne afskrivninger at beskatte. Det samme gælder installationerne i de mindste ejendomme. Efter afskrivningslovens § 15 kan installationer i en- og tofamiliehuse og i ejerlejligheder, der bruges til beboelse, ikke afskrives. Ejer du en enkelt udlejningslejlighed eller et udlejet parcelhus, er genvundne afskrivninger derfor ikke din bekymring. skat af lejeindtægter

Reglen bliver relevant i to situationer. Den ene er installationer i større beboelsesejendomme. I en ejendom med flere end to lejemål er billedet et andet. Her kan installationer som varmeanlæg og elevator afskrives særskilt. Det gælder, selvom selve bygningen ikke kan. Den anden er erhvervs- og blandede ejendomme. En butik, et lager eller erhvervsdelen af en blandet ejendom kan være afskrivningsberettiget som bygning. Afskrivningssatsen er indtil 4 pct. om året af anskaffelsessummen (det, ejendommen har kostet dig), dog nedsat til 3 pct. for aktiver erhvervet den 1. januar 2023 eller senere. Har du afskrevet i en af disse situationer, gælder resten af artiklen dig. blandet benyttelse, skatten når du både bor og lejer ud

## Mekanikken: salgssum minus nedskreven værdi, med et loft

Selve beregningen står i afskrivningslovens § 21. Den følger en fast logik. Når du sælger en bygning eller installation, der er afskrevet på, opgøres fortjenesten for hvert aktiv for sig. Den er forskellen mellem salgssummen for aktivet og dets nedskrevne værdi. Den nedskrevne værdi er de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse og forbedringer med fradrag af alle foretagne afskrivninger. Er salgssummen højere end den nedskrevne værdi, har du afskrevet mere, end aktivet reelt er faldet i værdi. Forskellen beskattes som genvundne afskrivninger. Loven sætter dog et loft. Der kan højst beskattes et beløb svarende til de afskrivninger, du faktisk har foretaget. Sælger du omvendt under den nedskrevne værdi, har du et tab. Det kan fradrages. Dog ikke ved salg til et selskab, du selv kontrollerer. beregn ejendomsavancen trin for trin

Beskatningen er kontant. Efter Skattestyrelsen medregnes genvundne afskrivninger for personer fuldt ud i den skattepligtige indkomst i salgsåret. Beløbet indgår i den personlige indkomst. Det er en hårdere beskatning end ejendomsavancens kapitalindkomst. De to opgørelser laves hver for sig. De genvundne afskrivninger opgøres efter afskrivningsloven. Ejendomsavancen opgøres efter ejendomsavancebeskatningsloven (loven om skat af salgsgevinst). Der er regler, der sikrer, at det samme beløb ikke beskattes to gange. Netop derfor betyder fordelingen af den samlede salgssum på bygninger, installationer og grund i købsaftalen noget for begge opgørelser. Den fordeling bør du tage stilling til, ikke overlade til tilfældet. rentefradrag på udlejning

## Et gennemregnet eksempel, og hvorfor gave og arv også tæller

Her er det illustrative eksempel, der samler mekanikken. En udlejer har i en større beboelsesejendom afskrevet på et varmeanlæg med en anskaffelsessum på 1.000.000 kr. og har over årene foretaget afskrivninger for 400.000 kr. Så den nedskrevne værdi er 600.000 kr. Ved salget af ejendommen henføres 900.000 kr. af salgssummen til anlægget. Fortjenesten er dermed 900.000 minus 600.000, altså 300.000 kr., som ligger under loftet på de 400.000 foretagne afskrivninger. De 300.000 kr. beskattes derfor som genvundne afskrivninger, fuldt ud som personlig indkomst i salgsåret. Tallene er forenklet til illustration, men de viser pointen. En stor del af de afskrivninger, der gav fradrag undervejs, betales tilbage ved salget. Det sker, hvis aktivet har holdt sin værdi. byg dit investeringsregneark

En sidste regel overrasker mange: salg er ikke den eneste udløser. Efter afskrivningslovens § 49 sidestilles gave, arv og arveforskud med salg. Så kan også en overdragelse til dine børn eller et generationsskifte udløse genvundne afskrivninger. De opgøres til handelsværdien. Det binder denne artikel sammen med valget mellem gave og arv. Der skal afskrivningerne med i regnestykket. De hører med på linje med afgiften og ejendomsavancen. Planlæg derfor et salg eller en overdragelse med de genvundne afskrivninger indregnet fra start. Få en revisor til at lave den konkrete opgørelse. Satser og fordeling afgør beløbet. gave eller arv, hvad er billigst

> Tjek de genvundne afskrivninger før et salg: 1) afklar, om du overhovedet har afskrevet, for beboelsesbygninger og installationer i små ejendomme kan ikke afskrives; 2) find den nedskrevne værdi som anskaffelsessum plus forbedringer minus alle foretagne afskrivninger; 3) opgør fortjenesten som aktivets andel af salgssummen minus den nedskrevne værdi; 4) husk loftet, der kan højst beskattes de foretagne afskrivninger; 5) medregn, at beløbet beskattes fuldt ud som personlig indkomst i salgsåret; 6) og husk, at gave og arv sidestilles med salg, så også et generationsskifte udløser opgørelsen.

## Overblik: hvem, mekanik og gave/arv

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Hvem rammes | Den, der har afskrevet på en erhvervsmæssig del |
| Afskrivningen | Bygninger til erhverv kan afskrives, boligdelen ikke |
| Mekanikken | Salgssum minus nedskreven værdi, op til et loft |
| Beskatningen | De genvundne afskrivninger beskattes ved salget |
| Gave og arv | Også en overdragelse kan udløse dem |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at genvundne afskrivninger rammer den, der har afskrevet på en erhvervsmæssig del af ejendommen. Ren boligudlejning kan man som udgangspunkt ikke afskrive på, men erhvervsdele kan. Har du afskrevet, opstår mekanikken ved salget. Salgssummen sammenlignes med den nedskrevne værdi, og forskellen genbeskattes op til et loft. De genvundne afskrivninger beskattes altså, når du sælger med gevinst. Og også en gave eller arv kan udløse dem. Det er den regning, mange glemmer.

## Taleksempel: den, der glemmer afskrivningerne

Lad os se forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere sælger hver deres ejendom med en erhvervsdel, de har afskrevet på.

Den første husker de genvundne afskrivninger. Han ved, at hans afskrivninger genbeskattes ved salget. Han regner den skat med, når han vurderer sit provenu. Han bliver ikke overrasket, for regningen var med i planen.

Den anden glemmer dem. Han ser kun på salgsprisen og glæder sig over gevinsten. Så kommer skatten af de genvundne afskrivninger oveni ejendomsavanceskatten. Nu er hans provenu mindre, end han troede. Samme salg, to forskellige regnestykker, alt efter om afskrivningerne blev husket. Regn avancen med, se beregn ejendomsavancen trin for trin, og hele skatten i et regneark, se byg dit investeringsregneark.

## Sådan tager du højde for genvundne afskrivninger

Fire principper holder regningen synlig.

Vid, om du har afskrevet. Kun afskrivninger på en erhvervsmæssig del genbeskattes. Tjek, om du har afskrevet, og på hvad, så du ved, om reglen overhovedet rammer dig, se skat af lejeindtægter.

Regn genbeskatningen med. De genvundne afskrivninger beskattes ved salget, oveni ejendomsavanceskatten. Regn begge dele med, når du vurderer dit provenu, så du kender dit reelle udbytte, se beregn ejendomsavancen trin for trin.

Husk gave og arv. Også en overdragelse som gave eller arv kan udløse genvundne afskrivninger. Regn dem med, før du overdrager, så en gave ikke bliver dyrere end ventet, se gave eller arv, hvad er billigst.

Og hold styr på blandet benyttelse. Bruges ejendommen både til bolig og erhverv, gælder afskrivningen kun erhvervsdelen. Hold delene adskilt, så beregningen bliver rigtig, se blandet benyttelse, skatten når du både bor og lejer ud. Genvundne afskrivninger er den skjulte del af salgsregningen. Husker du dem fra start, kender du dit reelle provenu, i stedet for at blive overrasket ved salget.

## Faldgruber

- **At glemme regningen i salgsåret.** Afskrivninger er udskudt skat, og genvundne afskrivninger forfalder, når aktivet sælges med gevinst.
- **At tro, alle udlejere rammes.** Beboelsesbygninger og installationer i en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder kan slet ikke afskrives.
- **At overse installationerne.** I større beboelsesejendomme kan varmeanlæg og elevator være afskrevet, og de udløser opgørelsen.
- **At ignorere fordelingen af salgssummen.** Fordelingen på bygning, installationer og grund påvirker både genvundne afskrivninger og ejendomsavancen.
- **At glemme gave og arv.** Overdragelse ved gave eller arv sidestilles med salg. Den kan udløse genvundne afskrivninger til handelsværdien.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er genvundne afskrivninger?

Genvundne afskrivninger er beskatningen af de afskrivninger, du har trukket fra gennem årene, når det afskrevne aktiv sælges med gevinst. Efter afskrivningslovens § 21 opgøres fortjenesten som forskellen mellem salgssummen for aktivet og dets nedskrevne værdi, dog kan der højst beskattes et beløb svarende til de foretagne afskrivninger. Beløbet medregnes fuldt ud i den skattepligtige indkomst i salgsåret og indgår for personer i den personlige indkomst.

### Kan man afskrive på en udlejningsbolig?

Som hovedregel nej. Efter afskrivningslovens § 14 er bygninger, der bruges til beboelse, undtaget fra afskrivning. Efter § 15 kan installationer i en- og tofamiliehuse og i ejerlejligheder til beboelse heller ikke afskrives. Ejere af almindelige udlejningsboliger rammes derfor typisk ikke af genvundne afskrivninger. I større beboelsesejendomme kan installationer som varmeanlæg derimod afskrives særskilt, og erhvervs- og blandede bygninger kan være afskrivningsberettigede, og dér gælder reglerne.

### Hvordan beregnes genvundne afskrivninger?

For hvert afskrevet aktiv opgøres fortjenesten som aktivets andel af salgssummen minus den nedskrevne værdi, hvor den nedskrevne værdi er anskaffelsessum plus forbedringer minus alle foretagne afskrivninger. Der kan højst beskattes de foretagne afskrivninger. Illustrativt: er der afskrevet 400.000 kr. på et anlæg med nedskreven værdi 600.000 kr., og henføres 900.000 kr. af salgssummen til anlægget, beskattes 300.000 kr. som genvundne afskrivninger i salgsåret.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Reglerne er valideret mod afskrivningsloven og Skattestyrelsen ved skrivning. Satser kan ændres, en konkret opgørelse bør laves med en revisor, og regneeksemplet er illustrativt. Kilde: afskrivningsloven (Retsinformation), særligt §§ 14, 15, 21 og 49, og Skattestyrelsen (Den juridiske vejledning om genvundne afskrivninger)._