# Du arver sælgers lejekontrakter: Sådan gennemgår du dem før købet

> Køb bryder ikke leje: du indtræder i sælgers lejekontrakter, som de er. Se hvordan du gennemgår leje, vilkår og dokumentation, før du skriver under.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/gennemgaa-lejekontrakter-foer-koeb
Kategori: Udlejning

Når du køber en udlejet ejendom, køber du ikke kun mursten. Du køber også et sæt lejekontrakter med alt, hvad de har af lejeniveauer, vilkår, fejl og pligter. Grundreglen er nådesløs: køb bryder ikke leje. Du indtræder i lejeforholdene, som de er, og du kan ikke rydde op bagefter. Derfor er gennemgangen af kontrakterne en af de vigtigste discipliner i hele due diligence (den grundige undersøgelse før køb). Denne guide viser, hvad du skal tjekke, og hvad fundene betyder for pris og forbehold.

## Kort fortalt

- Du indtræder i sælgers lejekontrakter på uændrede vilkår, og lejernes rettigheder gælder også mod dig.
- Lejen skal kontrolleres mod ejendommens lovlige lejeregime, ikke mod salgsmaterialets tal.
- For høj leje er en risiko for nedsættelse og tilbagebetaling, ikke et aktiv.
- Vilkår som husdyr, vedligeholdelsesfordeling og regulering kan ikke ændres ensidigt for eksisterende lejere.
- Kontrakterne skal følges af dokumentation: synsrapporter, forbrugsregnskaber, betalingshistorik og eventuelle sager.

## Grundreglen: du indtræder i det hele

Lad os slå fundamentet fast. Lejernes rettigheder efter lejeloven og deres kontrakter gælder over for den, der ejer ejendommen. De følger med ved et salg. Du kan derfor hverken opsige lejere i anledning af købet, kræve nye kontrakter, hæve deposita eller ændre vilkår, fordi ejendommen har skiftet ejer. Alt, hvad sælger har aftalt, godt som skidt, er nu dit.

Det har en direkte konsekvens for, hvordan du læser en salgsopstilling. Ejendommens værdi ligger i de faktiske lejeforhold, ikke i de teoretiske. En kontrakt med en ulovligt høj leje er ikke en gevinst men en risiko, og et gammelt, gunstigt vilkår for lejeren er en varig omkostning. Derfor gennemgås hver eneste kontrakt, før du byder færdigt, ikke efter. due diligence-tjekliste før køb

## Lejen: lovlig, dokumenteret og holdbar

Første kontrolpunkt er lejens lovlighed. Find først ejendommens regime: var der syv eller flere beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995 i en reguleret kommune, gælder som udgangspunkt omkostningsbestemt leje (lejen følger ejendommens udgifter), ved seks eller færre gælder småhusreglerne, og fri leje kræver både, at ejendommen opfylder lovens vilkår, og at det er aftalt i kontrakten. Er lejen i et lejemål begrundet med en gennemgribende forbedring, så kræv dokumentationen: forbedringsudgifterne, tidsrammen og huslejenævnets besigtigelse.

Husk, hvad der står på spil. Er lejen for høj i forhold til regimet, kan lejeren få den nedsat og kræve for meget betalt leje tilbage. Køber du til en pris baseret på den leje, betaler du for penge, du kan blive dømt til at aflevere. Omvendt kan en lav leje rumme et potentiale, men kun ad de lovlige veje som forbedringer, så regn aldrig et "potentiale" hjem, du ikke selv kan udløse lovligt. hvilke lejeregler gælder for din ejendom

## Vilkårene: paragraf 11 og de skjulte bindinger

Andet kontrolpunkt er kontraktens særlige vilkår, typisk i § 11, for her ligger bindingerne. Husdyrtilladelser og rygevilkår kan ikke ændres for eksisterende lejere, så en ejendom fuld af tilladelser er en ejendom fuld af tilladelser, også om ti år. Vedligeholdelsesfordelingen skal stå rigtigt. Har lejeren overtaget udvendig vedligeholdelse, er det kun gyldigt i uregulerede kommuner eller småhuse. Det skal stå i § 11, ellers kan aftalen være uden virkning.

Tjek også reguleringen af lejen. Trappeleje har været ulovlig at aftale siden midten af 2015, så reguleringsklausuler skal være lovligt udformet, typisk efter nettoprisindeks (det officielle pristal) hvor det er tilladt. Tidsbegrænsede kontrakter kræver en rimelig begrundelse i udlejers forhold, ellers kan tidsbegrænsningen tilsidesættes, og lejeren bliver siddende. Og kontrollér økonomien i hver kontrakt. Depositum og forudbetalt leje må tilsammen højst udgøre tre plus tre måneders leje, og beløbene skal stemme med det, du får godskrevet i refusionsopgørelsen (slutafregningen mellem køber og sælger). vedligeholdelse: udlejer eller lejer

## Dokumentationen bag kontrakterne

Tredje kontrolpunkt er alt det, der skal ligge bag papiret. Kræv ind- og fraflytningsrapporter udleveret, for en professionel udlejer skal afholde syn, og manglende rapporter kan koste istandsættelseskrav ved fremtidige fraflytninger. Kræv de seneste forbrugsregnskaber med lejernes acontosaldi, som du overtager ansvaret for at afregne. Kræv betalingshistorik, så du kender restancer og mønstre, før de bliver dine.

Spørg direkte, og få svaret skriftligt: er der verserende eller afsluttede huslejenævnssager, påbud eller klager? Er der beboerrepræsentation i ejendommen, som skal inddrages ved kommende forbedringer? Er der fremlejeforhold, og findes de skriftlige fremlejeaftaler? Hver af de oplysninger ændrer enten din drift, din pris eller dine forbehold, og en sælger, der ikke vil svare skriftligt, har svaret alligevel. sag i huslejenævnet

## Fra gennemgang til pris og forbehold

Saml gennemgangen i tre bunker. Grøn: kontrakter, hvor leje, vilkår og dokumentation stemmer. Gul: fund, der kan prissættes eller afdækkes, fx manglende synsrapporter eller en tvivlsom reguleringsklausul. Rød: fund, der truer casen, typisk udokumenteret høj leje i flere lejemål eller verserende sager med stor nedslagsrisiko.

> Et forenklet eksempel: gennemgangen af otte kontrakter finder, at to lejemål har leje uden dokumentation for gennemgribende forbedring, ét lejemål mangler indflytningsrapport, og ét har en gammel, ulovlig trappelejeklausul. Handling: de to lejemål regnes i budgettet til regimets sikre leje, hvilket giver et dokumenteret prisargument, synsrapporten noteres som fremtidig risiko, og klausulen udløser et forbehold om berigtigelse. Fire fund, ingen overraskelser efter overtagelsen.

De gule fund bliver prisargumenter eller forbehold, de røde bliver et farvel, medmindre prisen ændrer sig grundlæggende. Og husk til sidst. Dagen du overtager, er kontrakterne dine, så gennemgangen er samtidig din indflytningsplan som udlejer. overtagelsesdag: tjekliste for investor

## Overblik: hvad du overtager i kontrakterne

| Forhold | Det skal du tjekke |
| --- | --- |
| Lejens lovlighed | Om den kan dokumenteres og holde, se ovenfor |
| Særlige vilkår | Bindinger og fravigelser, se ovenfor |
| Vedligeholdelsesfordelingen | Hvem der har hvilke pligter |
| Depositum og forudbetalt leje | Beløb du overtager pligten for |
| Dokumentationen bag | Syn, varslinger og bilag, se ovenfor |

Tabellen viser, hvad du reelt køber ved en udlejningsejendom: ikke kun mursten, men et sæt kontrakter, du træder ind i uændret. Du kan ikke give lejerne nye vilkår, fordi du er ny ejer. Du arver det hele, som det er. Derfor er kontrakterne lige så vigtige at undersøge som taget, og ofte dyrere at tage fejl af.

## Taleksempel: den arvede leje, der ikke holdt

Lad os se, hvad en kontrakt kan koste. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du køber en ejendom med fire lejemål. Salgsopstillingen bygger afkastet på en samlet leje på 34.000 kr. om måneden. Ser godt ud.

Ved gennemgangen opdager du, at to af lejemålene har en leje, der ikke kan dokumenteres lovligt for ejendommens type og regime. En lejer kan sandsynligvis få lejen nedsat, måske med tilbagevirkende kraft. Sig, at den reelt holdbare leje er 4.000 kr. lavere om måneden, altså 48.000 kr. mindre om året.

Det ændrer alt. Den lavere, holdbare leje giver et markant lavere afkast og en lavere reel værdi. Opdager du det før købet, kan du forhandle prisen ned eller træde tilbage. Opdager du det efter, er tabet dit, og det følger dig, så længe du ejer ejendommen.

Det er den arvede kontrakts vigtigste lære: Du køber den leje, der kan holde en prøvelse, ikke den, der står i opstillingen. Lovligheden vurderer du efter reglerne i hvad bestemmer huslejen og § 5, stk. 2, og en for høj leje kan prøves ved huslejenævnet forklaret. Regn derfor altid casen på den holdbare leje, ikke på den nuværende.

## Sådan gennemgår du de arvede kontrakter

Fire skridt afdækker, hvad du reelt overtager.

Kræv alle kontrakter og bilag udleveret. Hver enkelt kontrakt, alle tillæg, synsrapporter, varslinger og dokumentation for lejens fastsættelse. Mangler papirer, er det et rødt flag, og grundlaget for kontrakten kender du fra lejekontrakt A10.

Test hver lejes lovlighed og holdbarhed. Gennemgå, om lejen kan dokumenteres og holde en prøvelse for netop dette lejemåls regime, se hvilke lejeregler gælder for din ejendom. Det er her, de dyreste overraskelser gemmer sig.

Læs de særlige vilkår kritisk. Fravigelser, bindinger og aftaler om vedligehold følger med ejendommen og kan begrænse dig i årevis. Kend fordelingen efter vedligeholdelse i lejemål, og tjek depositum og forudbetalt leje mod depositum og forudbetalt leje.

Og omsæt fundene til pris og forbehold. Alt, du finder, skal ind i forhandlingen og i aftalens forbehold, se købsaftalens forbehold. En arvet portefølje af kontrakter er hverken god eller dårlig i sig selv. Den er præcis, hvad papirerne viser, og din opgave er at kende det fulde indhold, før du binder dig til det, ikke efter.

## Faldgruber

- **At regne salgsmaterialets leje for givet.** Lejen skal kontrolleres mod det lovlige regime, ikke mod prospektet.
- **At se høj leje som et aktiv.** Udokumenteret høj leje er en risiko for nedsættelse og tilbagebetaling.
- **At overse § 11-vilkårene.** Husdyr, vedligeholdelse og regulering binder dig over for eksisterende lejere.
- **At købe uden synsrapporter.** Manglende ind- og fraflytningsrapporter koster ved fremtidige fraflytninger.
- **At acceptere mundtlige svar.** Sager, restancer og fremleje skal bekræftes skriftligt før underskrift.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad sker der med lejekontrakterne, når en udlejet ejendom sælges?

De fortsætter uændret. Køb bryder ikke leje. Den nye ejer indtræder i lejeforholdene på de vilkår, der er aftalt, og lejernes rettigheder efter loven og kontrakterne gælder også over for den nye ejer. Ejerskiftet giver hverken ret til opsigelse, nye kontrakter eller ændrede vilkår.

### Hvordan tjekker jeg, om lejen i en ejendom er lovlig?

Fastlæg først ejendommens regime, bl.a. ud fra antallet af beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995 og kommunens status, og sammenlign hver leje med det. Er en leje begrundet i gennemgribende forbedring, så kræv dokumentation for udgifter, tidsramme og huslejenævnets besigtigelse.

### Er en høj leje i kontrakterne godt eller skidt for mig som køber?

Kun godt, hvis den er lovlig og dokumenteret. En leje over regimets niveau kan nedsættes af huslejenævnet. Lejeren kan kræve for meget betalt tilbage. Køber du til en pris baseret på en udokumenteret høj leje, betaler du for en indtægt, du risikerer at miste.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Danmarks Statistik og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Lad en rådgiver med lejeret gennemgå kontrakterne i den konkrete handel. Kilde: lejeloven, huslejenævnspraksis, handelspraksis for køb af udlejede ejendomme._