# Generationsskifte 2025: Nu kan udlejningsejendomme overdrages med succession

> Reformen fra 2025 åbner succession for aktive udlejningsejendomme og sænker gaveafgiften til 10 procent. Se betingelserne, værdiansættelsen og fælderne.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/generationsskifte-udlejningsejendom
Kategori: Skat

I et årti lød svaret ens fra alle rådgivere. Udlejningsejendomme var "pengetank". Så var generationsskifte med succession lukket, og næste generation må købe forældrenes livsværk med beskattede penge. Det svar er forældet. Reformen, der blev vedtaget af Folketinget den 8. april 2025 med virkning tilbage fra 1. januar 2025 kom en lov om ændring af boafgiftsloven. Den flyttede aktiv udlejningsvirksomhed ud af pengetankreglen. Den åbnede succession for ejendomsvirksomheder og satte bo- og gaveafgiften (skat på større familiegaver) ned til 10 pct. for erhvervsvirksomheder, med et retskrav på skematisk værdiansættelse oveni. Det er den største ændring i ejendomsfamiliers skattevilkår i mange år. Den er stadig så ny, at de fleste guider på nettet fortæller de gamle regler. Her er de nye. Hvad succession betyder, vilkårene punkt for punkt, og fælderne. Med ét stort forbehold fra start: reglerne er unge, praksis er under opbygning. Ingen bør disponere uden rådgiver.

## Kort fortalt

- Siden 1. januar 2025 er aktiv udlejningsvirksomhed ikke længere pengetank, og succession er åbnet for ejendomme.
- Succession betyder, at skatten udskydes. Næste generation overtager din skattemæssige position i stedet for at udløse avancen.
- Bo- og gaveafgiften er nedsat til 10 pct. for erhvervsvirksomheder, der opfylder vilkårene.
- Kravene er bl.a. mindst 1 års ejerskab, aktiv drift med deltagelse. Ved selskaber mindst 50 pct. ejerandel.
- Der er retskrav på en skematisk værdiansættelse, og søskende omfattes af kredsen fra 2027.

## Hvad reformen ændrede: fra pengetank til aktiv virksomhed

Forstå først, hvorfor døren var lukket. Successionsreglerne har altid krævet én ting. Det, der overdrages, skal være en reel erhvervsvirksomhed og ikke en opsparingskasse, og pengetankreglen trak grænsen. Bestod virksomheden overvejende af "passiv kapitalanbringelse", var vejen lukket. Da kunne der hverken succederes eller bruges de gunstige afgiftsregler, og fast ejendom talte pr. definition som passiv. Uanset hvor mange lejemål, ansatte og arbejdstimer en ejendomsvirksomhed rummede, var den skattemæssigt en pengetank. Det var den regel, reformen brød. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom regnes ikke længere automatisk som passiv kapitalanbringelse. Dermed åbnede både successionsadgangen og den nedsatte afgift sig for ejendomsfamilierne. Sondringen, der nu bærer alt, hedder aktiv mod passiv. En virksomhed, der driver, udvikler og administrerer sine ejendomme som reel erhvervsaktivitet, er aktiv. En beholdning af ejendomme uden reel drift kan fortsat falde udenfor. Grænsedragningen bliver de kommende års store praksisfelt. Netop derfor hører hver konkret sag hjemme hos en rådgiver, der følger den. ejendom i selskab eller privat

## Succession og 10 procent: hvad familien konkret opnår

Succession er udskudt skat, ikke sparet skat. Det skal siges ærligt fra start. Overdrager du med succession efter kildeskattelovens regler, udløses din ejendomsavance ikke nu. Det gælder også dine genvundne afskrivninger (skat af de gamle fradrag ved salg) ikke ved overdragelsen. I stedet indtræder dit barn i din skattemæssige position med dine anskaffelsessummer og afskrivninger. Skatten venter, til barnet engang sælger uden succession. Fordelen er likviditeten. Familien skal ikke finde penge til en avanceskat midt i et ejerskifte, og virksomheden kan fortsætte ubrudt. Den latente skat, barnet overtager, kompenseres typisk i prisen via en passivpost eller et konkret nedslag. Det er et af de punkter, hvor rådgiverens regneark tjener sig hjem mange gange.

Oven i successionen kommer afgiften. Bo- og gaveafgiften for erhvervsvirksomheder, der opfylder vilkårene, er nedsat til 10 pct. mod de normale 15. Reformen gav samtidig et retskrav på en skematisk værdiansættelse. Så kan familien basere generationsskiftet på en forudsigelig, regelbaseret værdi frem for en forhandling med myndighederne om markedsprisen. For ejendomme spiller det sammen med resten af værktøjskassen. Den skematiske værdi i generationsskiftet, cirkulæreværdien i den lille familiehandel. Den fulde markedsværdi når intet andet gælder. Hvilken hylde en konkret ejendom hører til, afhænger af ejerform, regnskab og formål. 20 procent-reglen

## Betingelserne punkt for punkt, og vejen derhen

Reformens krav er til at forstå. De er værd at lære udenad. For de afgør både afgiftsnedsættelsen og successionen. Ejertid: overdrageren skal have ejet virksomheden i mindst 1 år før overdragelsen. Aktivitet: der skal være tale om aktiv udlejningsvirksomhed, altså reel drift og ikke passiv kapitalanbringelse. Deltagelse: overdrageren eller en nærtstående skal have deltaget. Det skal være i driften eller ledelsen i ikke uvæsentligt omfang i mindst 1 år af ejertiden. Ejerandel: overdrages virksomheden i selskabsform, skal overdrageren eje mindst 50 pct. af kapitalen eller stemmerne. Kreds: modtagerkredsen er den nære familie. Fra 2027 udvides den til også at omfatte søskende. Den, der planlægger et generationsskifte om tre til fem år, kan altså allerede nu indrette sig efter kravene. Dokumentér driftens aktivitet og din deltagelse løbende. Hold ejerandelen samlet. Og lad være med at omstrukturere lige før skiftet uden at tænke ejertidskravet ind. Ejer du privat i virksomhedsordningen, kan en forudgående omdannelse til selskab være relevant. Det hører med i planlægningen, for ejerform ved skiftet påvirker både værktøjer og fælder. virksomhedsordningen

> Generationsskiftets forberedelsesliste: 1) kortlæg ejerskab, ejertid og regnskabspraksis for hver ejendom; 2) dokumentér den aktive drift: administration, udvikling, valg, timer; 3) afklar hvem der skal overtage, og om 2027-udvidelsen med søskende ændrer planen; 4) få beregnet skematisk værdi, latent skat og afgift i scenarier, før noget loves i familien; 5) tal omdannelse, testamente og ægtepagter igennem i samme ombæring; 6) og læg en tidslinje på mindst et år, så ejertids- og deltagelseskrav er opfyldt med margin.

Det ærlige perspektiv til sidst: reformen gør generationsskiftet muligt, ikke trivielt. Succession flytter skat til næste generation. Afgiftsnedsættelsen har vilkår, der skal kunne dokumenteres år tilbage. Og grænsen mellem aktiv og passiv bliver prøvet i praksis de kommende år. Familien, der vinder på de nye regler, forbereder sig tidligt. Den validerer hvert trin, ikke den, der skriver skøde i næste uge, fordi reglerne "nu er åbne". salg af udlejningsejendom

## Overblik: fra pengetank til aktiv virksomhed

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Reformen | Ændret adgang til succession, se ovenfor |
| Succession | Barnet overtager skatten, se ovenfor |
| Nedsat afgift | En lavere sats under betingelser, se ovenfor |
| Betingelserne | Krav, der skal opfyldes |
| Rådgivning | Afgørende ved den slags |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er klar. En reform har ændret adgangen. Nu kan visse udlejningsejendomme overdrages til næste generation med skattemæssig succession, hvor tidligere en del passiv udlejning var afskåret som såkaldt pengetank. Succession betyder én ting. Barnet overtager forælderens skattemæssige stilling og dermed den latente skat, i stedet for at den udløses ved overdragelsen. Under betingelser kan der desuden være adgang til en nedsat afgift. Men betingelserne er detaljerede, og rådgivning er afgørende.

## Taleksempel: hvad successionen betyder

Lad os se, hvad successionen gør. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en forælder vil overdrage en udlejningsejendom til sit barn.

Uden succession skal avancen ved overdragelsen som udgangspunkt beskattes her og nu, som var ejendommen solgt. Det kan udløse en stor, aktuel skat. Den gør et generationsskifte svært at gennemføre, fordi pengene til skatten ikke nødvendigvis er der.

Med succession overtager barnet forælderens skattemæssige stilling. Den latente skat udløses ikke ved overdragelsen. Barnet overtager den, og den udskydes, til barnet en dag selv sælger. Det gør det langt lettere at føre ejendommen videre i familien. Under betingelser kan der desuden være en nedsat afgift, der yderligere letter skiftet. Men det hele afhænger af, at betingelserne er opfyldt.

Forskellen er, om den latente skat udløses nu eller overtages. Det er generationsskiftets hele lære. Succession udskyder skatten og gør skiftet muligt. Men kun når reformens betingelser er opfyldt til punkt og prikke. Planlæg i god tid, opfyld betingelserne, og få altid professionel rådgivning, se 20 procent-reglen. Hold det op mod de øvrige veje, se skattefri virksomhedsomdannelse.

## Sådan griber du generationsskiftet an

Fire principper baner vejen for skiftet.

Forstå, hvad successionen indebærer. Succession betyder, at barnet overtager forælderens skattemæssige stilling og den latente skat, som dermed udskydes i stedet for at udløses nu. Det er kernen i, at et generationsskifte kan gennemføres uden en stor, aktuel skatteregning.

Afklar, om ejendommen kan overdrages med succession. Reformen har ændret adgangen, men ikke alle ejendomme og situationer er omfattet, og betingelserne er detaljerede. Få afklaret, om netop din udlejningsejendom kan overdrages med succession, før du planlægger skiftet.

Undersøg adgangen til nedsat afgift. Under betingelser kan der være adgang til en nedsat afgift ved overdragelsen, som yderligere letter skiftet. Undersøg, om betingelserne er opfyldt i din situation, så du udnytter muligheden korrekt uden at overfortolke den.

Og planlæg i god tid med professionel rådgivning. Et generationsskifte af en udlejningsejendom er komplekst, betingelserne er mange, og reglerne kan ændre sig. Involvér en revisor eller advokat tidligt, så skiftet planlægges rigtigt og betingelserne opfyldes, se generationsskifte af udlejningsejendom. Reformen har åbnet en værdifuld mulighed for at føre udlejningsejendomme videre i familien, men den udnyttes kun trygt med rettidig planlægning og kvalificeret rådgivning, ikke på egen hånd.

## Faldgruber

- **At handle på de gamle regler.** Meget indhold på nettet beskriver stadig pengetank-verdenen fra før 2025. Tjek altid årstal og kilder.
- **At forveksle udskudt med sparet.** Successionens skat venter hos næste generation og skal prissættes ind i overdragelsen.
- **At mangle dokumentation for aktiv drift.** Aktivitets- og deltagelseskravene skal kunne bevises, ikke bare hævdes.
- **At omstrukturere lige før skiftet.** Ejertids- og ejerandelskrav tåler dårligt sene ændringer i ejerstrukturen.
- **At springe scenarieberegningen over.** Uden tal for skematisk værdi, latent skat og afgift bliver familiens aftale en gætteleg.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad ændrede generationsskiftereformen fra 2025 for udlejningsejendomme?

Reformen, vedtaget 8. april 2025 med virkning fra 1. januar 2025, fjernede aktiv udlejningsvirksomhed fra pengetankreglen. Dermed kan ejendomsvirksomheder, der drives aktivt, nu overdrages med skattemæssig succession, og bo- og gaveafgiften er nedsat til 10 pct. for erhvervsvirksomheder, der opfylder vilkårene, med retskrav på en skematisk værdiansættelse som grundlag.

### Hvad betyder det at overdrage med succession?

At skatten udskydes i stedet for at blive udløst. Erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige position med samme anskaffelsessummer og afskrivningsgrundlag, så ejendomsavance og genvundne afskrivninger ikke beskattes ved generationsskiftet. Den latente skat følger med til næste generation og kompenseres typisk via en passivpost eller et nedslag i prisen ved overdragelsen.

### Hvilke vilkår skal være opfyldt for succession og 10 pct. afgift?

Hovedkravene er mindst 1 års ejerskab før overdragelsen, aktiv udlejningsvirksomhed frem for passiv kapitalanbringelse, at overdrageren eller nærtstående har deltaget i driften eller ledelsen i ikke uvæsentligt omfang i mindst 1 år. Ved selskaber mindst 50 pct. af kapital eller stemmer. Modtagerkredsen er den nære familie, og fra 2027 omfattes også søskende.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Retsinformation og Tinglysningsretten. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. 2025-reformens regler er nye, og praksis udvikler sig. Betingelser, satser, værdiansættelsesregler og styresignaler skal tjekkes mod gældende ret, og ethvert generationsskifte kræver rådgiver. Kilde: lov om ændring af boafgiftsloven m.fl. vedtaget 8. april 2025, aktieavancebeskatningslovens og kildeskattelovens successionsregler, Skattestyrelsens vejledninger._