# Genbrug pantet, og spar tinglysningsafgift: Reglen, mange betaler for at overse

> Du kan spare den variable tinglysningsafgift på 1,45 pct. ved at genbruge pant. Her er hovedstolsprincippet, afgiftspantebrevet og et regneeksempel.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/genbrug-pant-tinglysningsafgift
Kategori: Køb & Salg

Hver gang du optager et nyt lån med pant i din ejendom, skal der betales tinglysningsafgift. En del af den afgift er en procentafgift, og på større lån løber den hurtigt op. Men mange betaler den fulde afgift uden at vide, at de kunne have sparet en stor del ved at genbruge et pant, de allerede har. Denne guide viser dig reglen. Vi ser på, hvordan tinglysningsafgiften er skruet sammen, på hovedstolsprincippet, der lader dig overføre afgift fra gammelt til nyt pant, på afgiftspantebrevet, der gemmer besparelsen til senere, og på et regneeksempel med runde tal. For reglen kan spare dig for tusindvis af kroner ved en låneomlægning eller et nyt lån, og den er værd at kende, før du tinglyser.

Kort sagt: Ved tinglysning af nyt pant betales en fast afgift plus en variabel afgift på 1,25 pct. af det pantsikrede beløb, men den variable afgift kan spares på den del, der ikke overstiger hovedstolen på et eksisterende eller indfriet pant i samme ejendom, og et ubenyttet grundlag kan gemmes i et afgiftspantebrev til senere brug.

## Kort fortalt

- Ved tinglysning af pant i fast ejendom betales en fast afgift plus en variabel afgift på 1,25 pct. af beløbet.
- Den variable afgift kan spares ved at genbruge afgiftsgrundlaget fra et eksisterende pant i samme ejendom.
- Efter hovedstolsprincippet betales ingen variabel afgift på den del, der ikke overstiger det gamle pants hovedstol.
- Et indfriet pant eller et ejerpantebrev kan også bruges som grundlag for afgiftsfritagelse.
- Et ubenyttet afgiftsgrundlag kan gemmes i et særligt afgiftspantebrev til brug ved et senere lån.
- Reglen kan spare tusindvis af kroner ved en låneomlægning eller ved optagelse af et nyt lån.

## Sådan er tinglysningsafgiften skruet sammen

Vi tager grundprincippet først. Når du tinglyser et pant i fast ejendom, altså sikkerhed for et lån, skal der betales tinglysningsafgift til staten. Afgiften består af to dele. Der er en fast afgift, som er et fast kronebeløb, og der er en variabel afgift, som udgør 1,25 pct. af det pantsikrede beløb. Det er den variable del, der gør ondt på store lån, fordi den vokser med lånets størrelse. tinglys selv og spar penge

Et eksempel viser tyngden. Tinglyser du et nyt pant på 2.000.000 kr., udgør den variable afgift alene 1,25 pct. heraf, altså 25.000 kr., oveni den faste afgift. Det er mange penge for en ren ekspedition, og det er præcis her, muligheden for at spare kommer ind. For den variable afgift kan under visse betingelser genbruges fra et pant, du allerede har haft tinglyst. Den faste afgift reguleres løbende, så tjek det aktuelle beløb hos Tinglysningsretten. omkostninger ved at optage lån

## Hovedstolsprincippet: Genbrug af afgift

Nu til selve reglen. Tinglysningsafgiftsloven giver mulighed for at overføre afgift fra et tidligere tinglyst pant til et nyt pant i samme ejendom. Metoden hedder hovedstolsprincippet. Den betyder, at du ikke skal betale den variable afgift på 1,25 pct. af den del af det nye pants hovedstol, som ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende pant i samme ejendom. Kort sagt: du genbruger afgiften, du allerede har betalt. sådan fungerer tinglysning

Reglen gælder for pant i fast ejendom og i andel i en andelsboligforening. Siden 2019 er det alene hovedstolsprincippet, der bruges, efter at det tidligere restgældsprincip blev afskaffet. Det gør reglen enklere: det er den tinglyste hovedstol på det gamle pant, der er afgørende for, hvor stort et afgiftsgrundlag du kan genbruge, ikke hvor meget der var tilbage på lånet. Det er en vigtig detalje, når du regner på besparelsen. andelsbolig som investering

## Regneeksemplet med runde tal

Lad os gøre besparelsen konkret. Antag, at du har et eksisterende tinglyst pant på 1.000.000 kr. i din ejendom, og at du nu vil optage et nyt lån på 1.000.000 kr. i samme ejendom, for eksempel ved en låneomlægning. Uden genbrug skulle du betale den variable afgift på 1,25 pct. af 1.000.000 kr., altså 12.500 kr. Med hovedstolsprincippet genbruger du afgiftsgrundlaget fra det gamle pant, og du sparer hele den variable afgift på de 12.500 kr. Du betaler stadig den faste afgift, men den variable del bortfalder. sådan regner du på en investering

| Situation | Variabel afgift (1,25 pct.) |
| --- | --- |
| Nyt pant på 1.000.000 kr. uden genbrug | 12.500 kr. |
| Nyt pant på 1.000.000 kr. med genbrug af tilsvarende gammelt pant | 0 kr. |
| Nyt pant på 1.200.000 kr. med genbrug af 1.000.000 kr. grundlag | 2.500 kr. (kun af de 200.000 kr.) |
| Nyt pant på 800.000 kr. med genbrug af 1.000.000 kr. grundlag | 0 kr. (fuldt dækket) |

Skal du låne mere end det gamle pants hovedstol, betaler du kun den variable afgift af forskellen. Vil du for eksempel optage 1.200.000 kr. med et genbrugt grundlag på 1.000.000 kr., betaler du kun 1,25 pct. af de 200.000 kr., altså 2.500 kr., i stedet for 1,25 pct. af hele beløbet. Besparelsen er forskellen, her 12.500 kr. Tallene er runde og kun til illustration, men mekanikken er præcis denne. de skjulte omkostninger ved ejendomskøb

## Afgiftspantebrevet: Gem besparelsen til senere

Her er en pointe, mange ikke kender. Hvad sker der, hvis du indfrier dit gamle lån, men først skal bruge afgiftsgrundlaget senere? Det kan du gemme. Et ubenyttet afgiftsgrundlag kan bevares i et særligt afgiftspantebrev, hvis hovedstol svarer til det ubenyttede grundlag. Så mister du ikke den afgift, du har betalt, selvom det oprindelige lån er indfriet. langsigtet planlægning af din økonomi

Det er værd at understrege, hvad et afgiftspantebrev er, og ikke er. Det er ikke et pantebrev og kan ikke bruges som sikkerhed for et lån. Dets eneste formål er at dokumentere et afgiftsfritagelsesgrundlag, så du kan genbruge afgiften ved et senere pant i samme ejendom. Også hovedstolen på et indfriet pant eller et ejerpantebrev kan bruges som grundlag. Får du oprettet et afgiftspantebrev, når du indfrier, sikrer du besparelsen til fremtiden. sådan holder du styr på din ejendoms papirer

## Sådan bruger du reglen i praksis

Saml det til en fast fremgangsmåde. Ét: tjek, om der allerede er tinglyst et pant, et indfriet pant eller et ejerpantebrev i din ejendom, før du optager nyt lån. To: brug hovedstolsprincippet, så du kun betaler variabel afgift af en eventuel forøgelse ud over det gamle grundlag. Tre: sørg for at få oprettet et afgiftspantebrev, hvis du indfrier et lån, men vil gemme grundlaget. Fire: regn besparelsen ud, så du ved, hvad du sparer. Fem: nævn muligheden for din rådgiver eller bank, så den ikke overses. sådan vælger du den rette rådgiver

Gør du det, undgår du at betale en afgift, du lovligt kunne have sparet. Netop fordi mange ikke kender reglen, betaler de den fulde variable afgift ved hver ny tinglysning, selvom de sad på et grundlag, de kunne have genbrugt. En låneomlægning eller et nyt lån er præcis de situationer, hvor reglen er penge værd. Tjek altid dit afgiftsgrundlag, før du tinglyser nyt pant, for det er en af de enkleste og mest oversete måder at spare penge på i en ejendomshandel. Og besparelsen kræver ingen forhandling, kun at du husker at bruge en ret, du allerede har. de dyreste fejl nye investorer begår

> Genbrugs-tjekket i seks trin: 1) undersøg, om der er et tinglyst pant, et indfriet pant eller et ejerpantebrev i ejendommen; 2) brug hovedstolsprincippet til at genbruge afgiftsgrundlaget ved nyt pant; 3) betal kun variabel afgift af en eventuel forøgelse ud over det gamle grundlag; 4) opret et afgiftspantebrev, hvis du indfrier et lån, men vil gemme grundlaget; 5) beregn besparelsen på 1,25 pct. af det genbrugte beløb; 6) og gør din rådgiver eller bank opmærksom på muligheden, så den ikke overses.

## Faldgruber

- **At betale den fulde afgift.** Mange betaler den variable afgift på 1,25 pct., selvom de kunne genbruge et grundlag.
- **At glemme afgiftspantebrevet.** Indfrier du et lån uden at gemme grundlaget, kan besparelsen gå tabt.
- **At tro, afgiftspantebrevet er sikkerhed.** Det er ikke et pantebrev og kan ikke bruges som lånesikkerhed.
- **At overse et ejerpantebrev.** Også et ejerpantebrev eller et indfriet pant kan bruges som afgiftsgrundlag.
- **At regne på restgælden.** Efter hovedstolsprincippet er det den tinglyste hovedstol, ikke restgælden, der tæller.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvor meget er tinglysningsafgiften på pant?

Ved tinglysning af pant i fast ejendom betales to dele: en fast afgift, som er et fast kronebeløb, og en variabel afgift på 1,45 pct. af det pantsikrede beløb. Den variable del vokser med lånets størrelse og kan derfor blive stor på et større lån. Tinglyser du for eksempel et pant på 2.000.000 kr., udgør den variable afgift alene 29.000 kr. Den faste afgift reguleres løbende, så tjek det aktuelle beløb hos Tinglysningsretten, før du regner.

### Hvordan kan jeg spare tinglysningsafgift?

Ved at genbruge afgiftsgrundlaget fra et pant, du allerede har haft tinglyst i samme ejendom. Efter hovedstolsprincippet betaler du ikke den variable afgift på 1,45 pct. af den del af det nye pants hovedstol, som ikke overstiger hovedstolen på det gamle pant. Låner du det samme eller mindre end det gamle pant, sparer du hele den variable afgift. Låner du mere, betaler du kun den variable afgift af forskellen. Du betaler dog stadig den faste afgift.

### Hvad er hovedstolsprincippet?

Hovedstolsprincippet er den metode, der bruges, når du genbruger tinglysningsafgift. Det betyder, at det er den tinglyste hovedstol på det gamle pant, der afgør, hvor stort et afgiftsgrundlag du kan overføre til et nyt pant i samme ejendom, ikke hvor meget der var tilbage på lånet. Siden 2019 er det alene hovedstolsprincippet, der anvendes, efter at det tidligere restgældsprincip blev afskaffet. Det gør reglen enklere at regne på, fordi den tager udgangspunkt i det tinglyste beløb.

## Kilder

Kilder: Retsinformation (tinglysningsafgiftsloven § 5 a) og Skattestyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og ikke juridisk rådgivning. Søg altid professionel rådgivning om din konkrete situation._