# Fremtidsfuldmagt og fast ejendom: Sikr din ejendom, hvis du mister evnen

> En fremtidsfuldmagt lader en, du selv vælger, styre din ejendom, hvis du mister evnen. Her er reglerne, notarkravet og hvorfor den er bedre end værgemål.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/fremtidsfuldmagt-og-fast-ejendom
Kategori: Jura & Regler

Hvad sker der med dine ejendomme, hvis du en dag ikke selv kan styre dem? En ulykke, en sygdom eller demens kan gøre, at du mister evnen til at handle. Uden en plan kan der blive brug for et værgemål, hvor det offentlige udpeger en værge. Men du kan planlægge det selv. En fremtidsfuldmagt lader dig vælge, hvem der skal styre dine forhold, hvis det sker. Den her artikel forklarer, hvordan en fremtidsfuldmagt fungerer, og hvad den betyder for din faste ejendom.

Kort sagt: En fremtidsfuldmagt opretter du, mens du er rask, og den lader en, du selv vælger, styre din ejendom, hvis du senere mister evnen.

## Kort fortalt

- En fremtidsfuldmagt opretter du nu, mens du er rask. Den træder først i kraft, hvis du senere mister evnen.
- Reglerne står i lov om fremtidsfuldmagter. Fuldmagten registreres via Digital Tinglysning med MitID.
- Fuldmagten skal vedkendes for en notar inden seks måneder. Uden det er den ikke gyldig.
- Den træder først i kraft, når Familieretshuset efter anmodning vurderer, at betingelserne er opfyldt.
- Fuldmagten kan give ret til at bestyre, sælge og pantsætte fast ejendom, hvis det fremgår.
- Fremtidsfuldmagt er et alternativ til værgemål, hvor du selv vælger, hvem der skal handle for dig.

## Hvad en fremtidsfuldmagt er

En fremtidsfuldmagt er en fuldmagt, du opretter, mens du er rask og kan handle fornuftsmæssigt. Den træder ikke i kraft med det samme. Den ligger klar og træder først i kraft, hvis du senere mister evnen til at varetage dine forhold. Det kan ske på grund af sygdom, svækkelse eller demens.

I fuldmagten vælger du selv, hvem der skal handle på dine vegne. Den person kaldes fremtidsfuldmægtig. Du kan vælge én person eller flere. Du bestemmer også, hvad fuldmagten skal dække. Det kan være økonomiske forhold, personlige forhold eller begge dele.

Reglerne står i lov om fremtidsfuldmagter. Formålet er at give dig ret til selvbestemmelse, også hvis du en dag ikke selv kan handle. Du planlægger, mens du kan, i stedet for at overlade det til det offentlige senere. For en investor med ejendomme er det en måde at sikre, at nogen kan tage over, hvis det bliver nødvendigt.

## Sådan opretter du en fremtidsfuldmagt

At oprette en fremtidsfuldmagt sker i to trin. Begge trin skal være i orden, ellers er fuldmagten ikke gyldig.

Først formulerer du indholdet og opretter fuldmagten digitalt. Det sker i Fremtidsfuldmagtsregisteret via Digital Tinglysning på tinglysning.dk. Du logger ind med MitID, indtaster indholdet og underskriver digitalt. Her tager du stilling til, hvem der skal være fremtidsfuldmægtig, og hvad personen skal kunne.

Dernæst skal fuldmagten vedkendes for en notar. Det skal ske inden seks måneder, efter du har oprettet den. Notaren sikrer, at du forstår, hvad du underskriver. Notarpåtegningen er et gyldighedskrav. Er den ikke på plads inden for de seks måneder, er fremtidsfuldmagten ikke gyldigt oprettet. Du kan kun have ét fremtidsfuldmagtsdokument registreret ad gangen.

| Forhold | Sådan er det |
| --- | --- |
| Lov | Lov om fremtidsfuldmagter |
| Oprettes | Digitalt via tinglysning.dk med MitID |
| Gyldighedskrav | Vedkendes for notar inden seks måneder |
| Træder i kraft | Når Familieretshuset godkender det |
| Efter ikrafttræden | Tinglyses i Personbogen |
| Fast ejendom | Kan omfatte salg og pantsætning, hvis det fremgår |

## Hvornår den træder i kraft

En fremtidsfuldmagt træder ikke i kraft automatisk. Det er en vigtig pointe. Den ligger klar, men bruges først, når det bliver nødvendigt, og først efter en godkendelse.

Når du ikke længere kan varetage dine forhold, skal der sendes en anmodning til Familieretshuset. Det kan du selv eller fremtidsfuldmægtigen gøre. Familieretshuset vurderer så, om betingelserne for at sætte fuldmagten i kraft er opfyldt. Det bygger typisk på en lægelig vurdering af, at du varigt har mistet evnen til at handle fornuftsmæssigt.

Når Familieretshuset har sat fuldmagten i kraft, tinglyses den i Personbogen. På den måde kan omverdenen, for eksempel banker og myndigheder, se, at fuldmagten er trådt i kraft, og hvad den dækker. Først da kan fremtidsfuldmægtigen handle på dine vegne inden for fuldmagtens rammer. Familieretshuset fører også tilsyn med, at fuldmægtigen handler i din interesse.

## Fremtidsfuldmagt og din faste ejendom

For en investor er det centrale spørgsmål, hvad fuldmagten kan gøre ved den faste ejendom. Det afhænger af, hvad du har skrevet i fuldmagten.

En fremtidsfuldmagt om økonomiske forhold omfatter typisk retten til at bestyre og sælge fast ejendom, indfri lån og repræsentere dig som arving. For at fuldmægtigen kan sælge eller pantsætte din ejendom, skal det være dækket af fuldmagten. En enkel og bred fuldmagt er i praksis nemmest at bruge, netop fordi den måske først skal anvendes mange år senere. Du kan dog også fastsætte vilkår, for eksempel at salg af fast ejendom kun må ske under bestemte betingelser.

Der er en vigtig grænse. Fremtidsfuldmægtigen må som udgangspunkt ikke handle med sig selv eller sine nærmeste. Bestemmelser om, at fuldmægtigen kan sælge din ejendom til sig selv, give sig selv lån eller give sig selv gaver, sættes typisk ikke i kraft. Det beskytter dig mod misbrug. Har du en større portefølje, kan du overveje at udpege flere fuldmægtige, der skal handle i forening om de store dispositioner. Se vores artikel om generationsskifte om at give ejendomme videre.

## Fremtidsfuldmagt eller værgemål

En fremtidsfuldmagt er et alternativ til værgemål, og for mange er den at foretrække. Forskellen er, hvem der bestemmer, og hvor hurtigt det går.

Med en fremtidsfuldmagt vælger du selv, hvem der skal handle for dig. Du bestemmer indholdet på forhånd. Uden en fremtidsfuldmagt kan der blive brug for et værgemål, hvor det offentlige udpeger en værge, og hvor en række dispositioner kræver godkendelse. Det er langsommere, og du har ikke selv valgt værgen. Du kan læse om værgemål i vores artikel om værgemål og fast ejendom.

For en investor er en fremtidsfuldmagt derfor værd at overveje. Har du ejendomme og eventuelt selskaber, sikrer den, at en person, du selv har valgt, kan tage over, hvis du mister evnen. Uden den kan din portefølje ende under et værgemål med tungere sagsgang. En almindelig fuldmagt dækker ikke den situation, som du kan læse om i vores artikel om fuldmagt ved bolighandel. Se også vores artikel om uskiftet bo om ægtefællers stilling.

## Fremtidsfuldmagt i din samlede plan

En fremtidsfuldmagt står sjældent alene. For en investor er den ét af flere dokumenter, der sikrer, at ejendommene kan håndteres, uanset hvad der sker. De hænger sammen og bør ses i sammenhæng.

En fremtidsfuldmagt dækker den situation, hvor du lever, men ikke selv kan handle. Et testamente dækker den situation, hvor du dør. De to løser hver sit. Du kan læse om testamente i vores artikel om testamente og fast ejendom. Vil du give ejendommene videre i levende live, er der en tredje vej. Se vores artikel om arv af udlejningsejendom om skatten, når ejendomme skifter hænder.

Ejer du sammen med andre, bør planen også dække det. En fremtidsfuldmagt hos hver ejer sikrer, at samejet ikke går i stå, hvis én mister evnen. Du kan læse om at eje sammen i vores artikel om sameje. Køber du sammen med en partner uden at være gift, er der ekstra forhold at tage højde for. Se vores artikel om ugifte samlevende og fælles bolig.

Endelig hænger fuldmagten sammen med de praktiske dokumenter. Skal en ejendom sælges under fuldmagten, sker det via tinglysning. Du kan læse om processen i vores artikel om tinglysning i praksis, og finde de offentlige oplysninger i vores artikel om gratis ejendomsdata. En samlet plan er bedre end løse dokumenter.

> Tjekliste før du opretter en fremtidsfuldmagt - Beslut, hvem der skal være fremtidsfuldmægtig, og om det skal være flere. - Tag stilling til, om fuldmagten skal dække økonomi, personlige forhold eller begge. - Sørg for, at salg og pantsætning af fast ejendom er dækket, hvis du ønsker det. - Opret fuldmagten digitalt via tinglysning.dk med MitID. - Husk at vedkende den for en notar inden seks måneder, ellers er den ugyldig. - Overvej vilkår for større dispositioner, hvis du har en ejendomsportefølje.

## Faldgruber

- **At tro, den træder i kraft med det samme.** En fremtidsfuldmagt ligger klar og træder først i kraft, når Familieretshuset godkender det, efter du har mistet evnen.
- **At glemme notaren.** Fuldmagten skal vedkendes for en notar inden seks måneder. Uden notarpåtegningen inden fristen er den ikke gyldigt oprettet.
- **At udelade fast ejendom.** Skal fuldmægtigen kunne sælge eller pantsætte din ejendom, skal det være dækket af fuldmagten. Ellers kan det ikke lade sig gøre.
- **At regne med en almindelig fuldmagt.** En almindelig fuldmagt holder ikke nødvendigvis, hvis du mister evnen til at handle. Til den situation skal du bruge en fremtidsfuldmagt.
- **At skrive selvkontrahering ind.** Bestemmelser om, at fuldmægtigen kan handle med sig selv, sættes typisk ikke i kraft. Det kan svække fuldmagten, hvis den bygger på det.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad er en fremtidsfuldmagt?

En fremtidsfuldmagt er en fuldmagt, du opretter, mens du er rask, og som først træder i kraft, hvis du senere mister evnen til at varetage dine forhold. Det kan ske på grund af sygdom, svækkelse eller demens. I fuldmagten vælger du selv, hvem der skal handle på dine vegne, og hvad personen skal kunne. Reglerne står i lov om fremtidsfuldmagter. Formålet er, at du selv planlægger, hvem der skal styre dine forhold, i stedet for at overlade det til det offentlige gennem et værgemål.

### Kan en fremtidsfuldmagt bruges til at sælge min ejendom?

Ja, hvis det er dækket af fuldmagten. En fremtidsfuldmagt om økonomiske forhold omfatter typisk retten til at bestyre og sælge fast ejendom samt at indfri lån. For at din fremtidsfuldmægtig kan sælge eller pantsætte ejendommen, skal det fremgå af fuldmagten. Du kan gøre fuldmagten bred, hvilket er nemmest i praksis, eller sætte vilkår, for eksempel at salg kun må ske under bestemte betingelser. Fuldmægtigen må dog som udgangspunkt ikke sælge ejendommen til sig selv eller sine nærmeste.

### Hvordan opretter jeg en fremtidsfuldmagt?

Det sker i to trin. Først formulerer og opretter du fuldmagten digitalt i Fremtidsfuldmagtsregisteret via Digital Tinglysning på tinglysning.dk, hvor du logger ind med MitID og underskriver. Dernæst skal fuldmagten vedkendes for en notar inden seks måneder. Notarpåtegningen er et gyldighedskrav, og uden den inden fristen er fuldmagten ikke gyldigt oprettet. Du tager i fuldmagten stilling til, hvem der skal være fuldmægtig, og hvad personen skal kunne, herunder om fast ejendom er omfattet.

## Kilder

Kilder: Lov om fremtidsfuldmagter (Retsinformation) og Familieretshuset. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og erstatter ikke professionel rådgivning om din konkrete ejendom._