# Fremleje: Det må din lejer, og det må du sige nej til

> Din lejer har ret til fremleje, men retten har grænser. Se reglerne for værelser og hel fremleje, de lovlige afslag, kopi-kravet og hvem der hæfter.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/fremleje-regler-udlejer
Kategori: Udlejning

Fremleje er et af de spørgsmål, hvor både lejere og udlejere gætter forkert, bare i hver sin retning. Lejere tror, de skal spørge om lov til alt. Udlejere tror, de kan sige nej til alt. Sandheden er, at lejeloven i §§ 157-158 (Retsinformation) giver lejeren to lovfæstede fremlejerettigheder med præcise grænser, og at udlejerens magt ligger i grænserne, ikke i et generelt veto. Denne guide giver begge svar på én gang. Det, din lejer må uden at spørge, det, du lovligt kan sige nej til. De formkrav, der afgør sagerne, når det går galt.

## Kort fortalt

- Lejeren må fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene uden dit samtykke, mens lejeren selv bor der.
- Hel fremleje i op til 2 år er en ret ved midlertidigt fravær, men kun i ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.
- Antallet af beboere må aldrig overstige antallet af beboelsesrum. Her har du ligefrem pligt til at gribe ind.
- Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og du skal have en kopi, før fremlejeperioden starter.
- Kun din lejer hæfter over for dig; fremlejetageren er lejerens ansvar, ikke din kontraktpart.

## Værelsesfremleje: lejerens ret og de to tal, der styrer den

Den lille fremleje er en ret, lejeren har uden at spørge. Efter lejelovens § 157 må lejeren fremleje op til halvdelen af lejemålets beboelsesrum, så længe lejeren selv bor i boligen. To tal sætter grænsen. Det første er halvdelen. I en lejlighed med tre beboelsesrum må ét fremlejes (ulige antal rundes ned), og beboelsesrum betyder selvstændige rum, ikke entré, køkken, bad eller depotrum. Dertil kommer beboerloftet. Det samlede antal personer i lejemålet må ikke overstige antallet af beboelsesrum, så bor lejeren med sin kæreste i en treværelses, er der plads til én fremlejetager, ikke et par. Overskrides grænserne, kan du modsætte dig fremlejeforholdet. Ved overbelægning skærper loven det til en pligt. Tillader du med åbne øjne mere end to personer pr. beboelsesrum, kan du selv ifalde bødeansvar.

Dit værn er ikke et samtykkekrav men et dokumentkrav: fremlejeaftalen skal indgås skriftligt. Du skal have en kopi, inden fremlejeperioden begynder. Udebliver kopien, kan du rykke, og ignoreres rykkeren, kan lejemålet efter omstændighederne ophæves. Offentliggjort retspraksis (TBB2021.716) har udsat en lejer, der systematisk fremlejede værelser uden at orientere udlejeren. hvilke lejeregler gælder for din ejendom

## Hel fremleje: 2-års-retten og de lovlige afslag

Den store fremleje er også en ret. Men med flere vilkår. Efter lejelovens § 158 kan lejeren fremleje hele lejemålet i op til 2 år, når fire krav er opfyldt. Lejemålet skal kun være udlejet til beboelse. Fraværet skal være reelt midlertidigt og skyldes noget konkret. Sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende, og det skal kunne dokumenteres. Domstolene har i offentliggjort praksis (TBB2002.323) nægtet fremlejeret, hvor fraværet reelt ikke var midlertidigt. Ejendommen skal have mindst 13 beboelseslejligheder. Så i mindre ejendomme, herunder den udlejede ejerlejlighed og villaen, kan du frit modsætte dig hel fremleje. Og endelig må du ikke i øvrigt have rimelig grund til at sige nej, hvor "rimelig" i praksis betyder tungtvejende og saglig. At fremlejetageren tidligere har misligholdt et lejemål hos dig, eller at konstruktionen ikke ligner reel fremleje men skjult fraflytning eller ferieudlejning i erhvervsklæder.

Læg mærke til, hvad der ikke er en lovlig afslagsgrund. At du hellere selv ville vælge beboeren, at du ikke bryder dig om fremleje, eller at du vil bruge lejligheden til andet. Rettens logik er enkel: lejeren beholder lejemålet og ansvaret, og du beholder din kontraktpart. Vil lejeren forlænge ud over de 2 år, kræver det både uforudsete ændrede forhold og din accept, og korttidsudlejning gennem ferieplatforme er ikke omfattet af fremlejeretten. Den kan du sige nej til. airbnb og korttidsudlejning

## Hæftelsen, kontrollen og den kloge håndtering

Fremlejens vigtigste juridiske pointe er hæftelsen: du har ingen kontrakt med fremlejetageren. Det er din lejer, der hæfter over for dig for lejen, for skader forvoldt ved uforsvarlig adfærd og for, at fremlejetageren overholder god skik og orden. Misligholder fremlejetageren, kan du kræve fremlejeforholdet bragt til ophør og om nødvendigt gå efter din lejer med de sædvanlige midler. Derfor er din vigtigste kontrol ikke at udspørge fremlejetageren men at fastholde formkravene. Skriftlig aftale, kopi før start, dokumentation for fraværets grund ved hel fremleje og en kalendernote ved 2-års-grænsen.

> Udlejerens fremleje-tjekliste: 1) modtag og arkivér kopien af fremlejeaftalen før indflytning; 2) tjek de to tal: højst halvdelen af beboelsesrummene og aldrig flere beboere end rum; 3) ved hel fremleje: kræv dokumentation for den midlertidige grund, og notér 2-års-datoen; 4) vurdér kun afslag på de lovlige grunde, og giv det skriftligt med begrundelse; 5) reagér på misligholdelse hos din lejer, ikke hos fremlejetageren, for det er lejeren, der er din kontraktpart.

Og den kloge vinkel til sidst: lovlig fremleje er sjældent udlejerens problem. Den holder lejemålet beboet og betalt under lejerens udstationering, og en lejer, der følger formkravene, er typisk en lejer, der også passer på lejemålet. Problemerne bor i den uorienterede fremleje, og dem fanger kopi-kravet, hvis du håndhæver det. lejeren betaler ikke husleje

## Overblik: to slags fremleje

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Værelsesfremleje | Ret til at fremleje en del, se ovenfor |
| Hel fremleje | 2-års-ret ved midlertidigt fravær, se ovenfor |
| De lovlige afslag | Antal, areal og saglig grund, se ovenfor |
| Hæftelsen | Din lejer hæfter fortsat over for dig |
| Kontrollen | Krav om kopi og oplysninger |

Tabellen er fremleje i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at din lejer har en fremlejeret, men den er ikke ubegrænset, og du kan sige nej på saglige grunde. Ved værelsesfremleje kan lejeren fremleje en del af boligen inden for visse grænser. Ved hel fremleje har lejeren typisk en ret ved midlertidigt fravær i op til to år. I begge tilfælde hæfter din oprindelige lejer fortsat, og du har ret til oplysninger og en kopi af fremlejeaftalen.

## Taleksempel: det lovlige nej

Lad os se, hvornår du kan sige nej. Alle tal er kun illustration.

Sig, at en lejer vil fremleje.

I det ene tilfælde vil lejeren fremleje et enkelt værelse, mens han selv bor der. Det er hans ret inden for grænserne for antal personer i boligen. Her kan du ikke bare sige nej. Du kan bede om oplysninger om fremlejetageren og en kopi af aftalen, men retten er lejerens.

I det andet tilfælde vil lejeren fremleje hele boligen, fordi han flytter permanent. Det er ikke fremleje, men reelt en overdragelse, og den ret har han ikke. Her kan du sige nej med god grund. Fremleje kræver, at fraværet er midlertidigt, og at lejeren agter at vende tilbage.

Forskellen er ikke lejerens ønske, men reglens grænser. Det er fremlejens hele lære. Retten findes, men den har betingelser, og et sagligt nej er lovligt, når betingelserne ikke er opfyldt. Kend grænserne, bed altid om aftalen og oplysningerne, og reagér på et misbrug, se hvilke lejeregler gælder for din ejendom. Hold øje med skjult korttidsudlejning, se airbnb og korttidsudlejning.

## Sådan håndterer du en fremlejeanmodning

Fire principper holder dig på sikker grund.

Afklar, hvilken slags fremleje det er. Værelsesfremleje og hel fremleje har forskellige regler. Find først ud af, om lejeren vil fremleje en del af boligen eller det hele, for det afgør, hvad han har ret til, og hvad du kan sige nej til.

Kend grænserne for antal og areal. Fremlejeretten er ikke ubegrænset. Der er grænser for, hvor mange der må bo i boligen, og hel fremleje kræver et midlertidigt fravær. Kender du grænserne, kan du skelne den lovlige anmodning fra den, du sagligt kan afvise.

Bed altid om aftale og oplysninger. Du har ret til en kopi af fremlejeaftalen og oplysninger om fremlejetageren. Bed altid om dem, både for at kontrollere lovligheden og for at have papirerne i orden, hvis der senere opstår problemer.

Og reagér på misbrug i tide. Bruges fremlejeretten til reelt at overdrage boligen, til ulovlig korttidsudlejning eller til overbelægning, er det et misbrug, du kan skride ind over for. Din oprindelige lejer hæfter fortsat, så hold ham ansvarlig, og brug huslejenævnet eller opsigelse efter reglerne, hvis misbruget fortsætter, se sag i huslejenævnet. En kontrolleret fremleje er en ret, du skal respektere, men et misbrug er noget, du både kan og bør stoppe.

## Faldgruber

- **At kræve samtykke til alt.** Værelsesfremleje inden for grænserne er lejerens ret, ikke din beslutning.
- **At overse beboerloftet.** Flere beboere end rum er både afslagsgrund og, ved grov overbelægning, dit ansvar.
- **At glemme 13-lejligheds-grænsen.** I mindre ejendomme kan du frit modsætte dig hel fremleje.
- **At acceptere fremleje uden kopi.** Uden den skriftlige aftale i hånden mister du både overblik og sanktionsmulighed.
- **At jagte fremlejetageren.** Din kontraktpart er lejeren. Det er dér, krav og ophævelse skal rettes.

## Ofte stillede spørgsmål

### Må min lejer fremleje uden at spørge mig?

Ja, delvist: lejeren må fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene, mens lejeren selv bor i lejemålet, uden dit samtykke, så længe antallet af beboere ikke overstiger antallet af beboelsesrum. Du skal dog have en kopi af den skriftlige fremlejeaftale, før fremlejeperioden begynder. Du kan gribe ind, hvis grænserne overskrides.

### Hvornår kan udlejer sige nej til fremleje af hele lejemålet?

Hvis ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder, hvis antallet af beboere vil overstige antallet af beboelsesrum, hvis fraværet ikke er reelt midlertidigt og dokumenteret, eller hvis du i øvrigt har en tungtvejende, saglig grund, fx at fremlejetageren tidligere har misligholdt et lejemål hos dig. Personlig modvilje er ikke en lovlig grund.

### Hvor længe må en lejer fremleje sin lejlighed?

Hel fremleje er en ret i op til 2 år ved midlertidigt fravær på grund af sygdom, forretningsrejse, studieophold, forflyttelse eller lignende. Forlængelse ud over 2 år kræver både uforudsete ændrede forhold og udlejerens accept, og et fravær, der reelt er planlagt til mere end 2 år, giver ikke fremlejeret.

## Kilder

Kilder: Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Paragrafhenvisninger og praksislinjer er valideret ved skrivning, regler kan ændres, og konkrete sager bør vurderes med rådgiver. Kilde: lejelovens regler om fremleje (§§ 157-158), offentliggjort rets- og nævnspraksis, herunder TBB2021.716 og TBB2002.323._