# Fremleje og bytteret: Lejerens rettigheder, du ikke kan aftale væk

> Din lejer har ret til at fremleje og bytte, som du ikke kan aftale væk. Se reglerne for delvis og hel fremleje, bytteret, og hvornår du faktisk kan sige nej.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/fremleje-og-bytteret
Kategori: Udlejning

Mange udlejere tror, de har fuld kontrol over, hvem der bor i deres lejemål. Men lejeloven giver lejeren nogle rettigheder til at fremleje og bytte, som du som udlejer ikke bare kan skrive ud af kontrakten. Kender du dem ikke, risikerer du enten at nægte noget, lejeren har krav på, eller at overse noget, du faktisk kan sige nej til. Denne guide gennemgår reglerne for delvis fremleje, hel fremleje og bytteret, og præcis hvor dine grænser går.

## Kort fortalt

- Lejeren har ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, mens lejeren selv bor der.
- Lejeren kan fremleje hele boligen i op til to år ved midlertidigt fravær, hvis ejendommen har mindst 13 lejligheder.
- Alle fremlejeaftaler skal være skriftlige, og du skal have en kopi, før fremlejen begynder.
- Lejeren hæfter fortsat over for dig for fremlejetagerens husleje, skader og adfærd.
- Du kan sige nej i bestemte situationer. Men du kan ikke aftale lejerens grundlæggende ret helt væk.

## Udgangspunktet: brugsretten er personlig

Grundreglen er, at en lejeret er personlig. Lejeren må som udgangspunkt ikke overlade brugen af det lejede til andre end sin egen husstand uden dit samtykke. Men loven gør nogle vigtige undtagelser, og de kan ikke fraviges til skade for lejeren. Det er derfor, overskriften taler om rettigheder, du ikke kan aftale væk. Selv om der står noget andet i kontrakten, gælder lejerens lovbestemte ret til fremleje og bytte.

Fremleje betyder, at lejeren videreudlejer hele eller en del af sit lejemål til en fremlejetager. Der opstår så to lejeforhold: dit med lejeren, og lejerens med fremlejetageren. Det afgørende for dig er, at lejeren fortsat er din lejer og fortsat hæfter over for dig. husdyr, rygning og beboere i lejemålet

## Delvis fremleje: halvdelen af rummene

Den første ret er delvis fremleje. Lejeren har ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum til beboelse, mens lejeren selv bliver boende. Antallet rundes ned, så i en fireværelses lejlighed kan lejeren fremleje højst to værelser. Til denne ret skal lejeren ikke bede om din tilladelse.

Der er dog en grænse, du skal holde øje med. Det samlede antal personer i boligen må ikke overstige antallet af beboelsesrum. Du har pligt til at modsætte dig fremlejen, hvis den fører til, at der bor mere end to personer pr. beboelsesrum. Overser du det, mens du ved, at der bor for mange, kan du som udlejer faktisk risikere en bøde. Uanset hvad skal fremlejeaftalen være skriftlig, og du skal have en kopi, før den begynder. værelsesudlejning som forretning

## Hel fremleje: op til to år

Den anden ret er mere betinget. Lejeren har ret til at fremleje hele boligen i op til to år, men kun hvis fire vilkår alle er opfyldt. Boligen skal kun være udlejet til beboelse, lejerens fravær skal være midlertidigt og skyldes noget som sygdom, studieophold, forretningsrejse eller midlertidig forflyttelse, ejendommen skal have mindst 13 beboelseslejligheder, og antallet af personer må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Her har du reelle muligheder for at sige nej. Er ejendommen mindre end 13 lejligheder, eller ville fremlejen give for mange beboere, kan du modsætte dig den. Du kan også sige nej, hvis der er rimelig grund, fx hvis fremlejen ikke virker reel, eller hvis fremlejetageren tidligere har misligholdt en aftale med dig væsentligt. Og vær opmærksom på kravet om "midlertidigt". At flytte sammen med en kæreste for at se, om det holder, tæller efter praksis ikke som midlertidigt fravær. sådan screener du en lejer

## Bytteret og lejerens ansvar

Ud over fremleje findes bytteret. En lejer af en beboelseslejlighed har som udgangspunkt ret til at bytte lejlighed med en lejer af en anden beboelseslejlighed, forudsat at begge parter opfylder vilkårene i loven. Du kan modsætte dig byttet under nærmere bestemte omstændigheder, fx hvis den indflyttende ville komme til at bo for tæt, men bytteretten er en reel ret, du skal kende. Den beslægtede figur afståelse, hvor en lejer overlader lejemålet permanent til en ny, findes derimod klassisk kun for erhvervslejemål, dog kan en fraflyttende lejer overdrage boligen til en tidligere ægtefælle eller en samlever gennem mindst to år.

Uanset form er der to ting, du skal huske. For det første er formkravene bindende. Skriftlig aftale og kopi til dig inden start, og overholdes de ikke, kan det give grundlag for at ophæve lejemålet. For det andet forbliver lejeren ansvarlig over for dig. Lejeren hæfter for fremlejetagerens husleje og er erstatningsansvarlig for skader og for, at fremlejetageren overholder god skik og orden. Du kan derfor stadig rette dine krav mod din oprindelige lejer. Du kan ikke opkræve et gebyr for at tillade fremleje. nabostrid mellem lejere

> Håndtér fremleje og bytte i seks trin: 1) kend lejerens lovbestemte rettigheder i begge situationer; 2) kræv skriftlig dokumentation og kopi til dig; 3) afvis kun med lovens saglige grunde; 4) fasthold din lejers ansvar ved fremleje; 5) gennemfør bytte med korrekt kontrakthåndtering; 6) og reagér formelt korrekt ved misbrug, for din modreaktion skal kunne bære en nævnsprøvelse.

## Overblik: formerne og rammerne

| Form | Rammen |
| --- | --- |
| Delvis fremleje | Op til halvdelen af rummene, se ovenfor |
| Hel fremleje | Midlertidigt fravær, op til to år, se ovenfor |
| Bytte | Lejerens ret efter reglerne, se ovenfor |
| Dit afslag | Kun på saglige grunde |
| Ansvaret | Lejeren hæfter fortsat fuldt ud over for dig |

Tabellen samler gennemgangen ovenfor, og nederste række er din vigtigste trøst: Uanset formen er din aftalepart stadig din lejer. Fremlejetageren er lejerens valg og lejerens ansvar, og alle krav om leje, skader og aflevering går fortsat ad den kendte vej.

## Taleksempel: den hele fremleje, der gik godt

Lad os følge et typisk forløb. Alle tal er kun illustration.

Sig, at din lejer får arbejde i udlandet i halvandet år og vil fremleje hele lejemålet imens. Reglerne giver hende ret til det inden for rammerne, som gennemgået ovenfor, og hun sender dig meddelelsen med oplysninger om fremlejetageren.

Din professionelle håndtering: Du kvitterer skriftligt, bekræfter perioden og gentager det centrale på skrift: Lejeren hæfter fortsat for leje og lejemål, depositum ligger urørt efter reglerne i depositum og forudbetalt leje, og alle henvendelser om kontraktforholdet går stadig gennem hende.

Sig, at fremlejetageren undervejs laver en skade for 7.000 kr. Kravet retter du mod din lejer, som så selv må gøre det gældende videre. Ved hjemkomsten flytter lejeren ind igen, og lejemålet fortsætter, som om intet var hændt.

Regn til sidst på alternativet, hvor du havde nægtet uden saglig grund: en konflikt, en sandsynlig tabt sag og et forgiftet lejeforhold med en ellers god lejer. Fremlejeretten er ikke en trussel mod din drift. Den er en del af produktet, du udlejer, og håndteret ryddeligt koster den dig sjældent andet end lidt administration.

## Sådan håndterer du fremleje og bytte professionelt

Fire principper holder dig på sikker grund.

Svar hurtigt og skriftligt på enhver meddelelse. Kvittér, afklar perioder og personer, og gem det hele. Din saglige og rettidige håndtering er dit værn, hvis noget senere går skævt, med rammerne fra lejeloven for udlejere som fundament.

Kend grænsen for dit nej. Afslag kræver saglige grunde, for eksempel at reglernes rammer ikke er opfyldt. Utryghed og princip er ikke grunde. Er du i tvivl, så søg afklaring, i sidste led ved huslejenævnet forklaret, frem for at gamble med et afslag.

Hold kontraktbilledet rent. Fremleje ændrer ikke kontrakten, og du skal ikke oprette aftaler med fremlejetageren. Din kontrakt med lejeren efter lejekontrakt A10 er hele dit grundlag, og sådan skal det blive ved med at være.

Og skeln skarpt mellem lejerens fremleje og din egen udlejningsform. Overvejer du selv at udleje på værelser, er det en anden disciplin med egne regler og egen økonomi, se værelsesudlejning i egen bolig og lej ud pr. værelse. Lejerens rettigheder her i artiklen er netop lejerens. Dine egne strategivalg træffer du andetsteds, med åbne øjne og uden at de to verdener blandes sammen. Netop derfor er det værd at kende fremlejereglerne, selv om de er lejerens: De dukker op i enhver længerevarende udlejning, og en udlejer, der svarer roligt og rigtigt på en fremlejemeddelelse, undgår de konflikter, som uvidenhed ellers skaber. Reglerne er lejerens ret, men roen er din gevinst.

## Faldgruber

- **At tro, du kan forbyde fremleje i kontrakten.** Lejerens lovbestemte ret kan ikke aftales væk.
- **At nægte delvis fremleje.** Retten til at fremleje op til halvdelen af rummene kræver ikke din tilladelse.
- **At overse beboerantallet.** Du har pligt til at modsætte dig, hvis der bor mere end to personer pr. beboelsesrum.
- **At kræve gebyr for fremleje.** Det må du ikke. Lejeren hæfter i forvejen for fremlejetageren.
- **At acceptere fremleje uden kopi.** Kræv altid den skriftlige fremlejeaftale, før fremlejen begynder.

## Ofte stillede spørgsmål

### Kan jeg som udlejer forbyde min lejer at fremleje?

Nej, ikke helt. Lejerens ret til delvis fremleje og til hel fremleje ved midlertidigt fravær følger af loven og kan ikke aftales væk til skade for lejeren. Du kan dog modsætte dig fremleje i bestemte situationer, fx ved for mange beboere eller rimelig grund.

### Hvor meget må min lejer fremleje?

Ved delvis fremleje har lejeren ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, mens lejeren selv bor der, og antallet rundes ned. Ved hel fremleje kan lejeren fremleje hele boligen i op til to år, men kun ved midlertidigt fravær og hvis ejendommen har mindst 13 beboelseslejligheder.

### Hvornår kan jeg sige nej til hel fremleje?

Du kan modsætte dig hel fremleje, hvis ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder, hvis antallet af personer ville overstige antallet af beboelsesrum, eller hvis der er rimelig grund, fx hvis fremlejen ikke er reel, eller fremlejetageren tidligere væsentligt har misligholdt en aftale med dig.

## Kilder

Kilder: Retsinformation. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren. Søg rådgivning ved konkrete sager. Kilde: lejeloven, retspraksis._