# Ind- og fraflytningssyn: undgå de dyre konflikter

> Springer du fraflytningssynet over, mister du retten til at kræve istandsættelse. Se reglerne for ind- og fraflytningssyn, fristerne og de dyreste udlejerfejl.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/fraflytningssyn-regler
Kategori: Udlejning

Synet er der, hvor mange udlejere taber penge, de ellers havde krav på. Reglen er nemlig hård. Udlejer du mere end ét lejemål og springer du fraflytningssynet over, mister du retten til at kræve istandsættelse, uanset hvor slidt lejemålet er afleveret. Denne guide gennemgår reglerne for ind- og fraflytningssyn, fristerne du skal overholde. De fejl, der oftest ender i en dyr konflikt.

## Kort fortalt

- Udlejer du mere end ét beboelseslejemål, er både indflytnings- og fraflytningssyn lovpligtige.
- Holder du ikke et lovpligtigt syn, mister du retten til at kræve istandsættelse af lejeren.
- Indflytningssynet skal normalt holdes senest 2 uger efter, at lejeren overtager boligen.
- Dit istandsættelseskrav skal sendes til lejeren senest 2 uger efter fraflytningssynet.
- For lejemål efter 1. juli 2015 kan du kun kræve normalistandsættelse, ikke fuld nyistandsættelse.

## Hvorfor synet er så vigtigt

Et syn er en gennemgang af boligens stand, som du og lejeren laver sammen, og som skrives ned i en rapport. Rapporten er dit vigtigste bevis, hvis der senere opstår uenighed om, hvad der er nyt slid, og hvad der var der i forvejen. Uden den står ord mod ord.

Men synet er mere end en god idé. For udlejere med mere end ét beboelseslejemål er det et lovkrav. Konsekvensen af at springe det over er alvorlig. Har du ikke holdt et korrekt fraflytningssyn, mister du retten til at kræve, at lejeren betaler for istandsættelse. Selv en helt berettiget regning kan altså gå tabt på en formalitet. lejeloven udlejer

## Hvem skal holde syn?

Reglen afhænger af, hvor mange lejemål du har:

- **Har du mere end ét beboelseslejemål?** Så er både indflytnings- og fraflytningssyn lovpligtige. Du skal lave en rapport hver gang.
- **Har du kun ét lejemål?** Så er syn ikke lovpligtige. Men det er stadig en rigtig god idé at lave en indflytnings- og fraflytningsrapport, fordi den beskytter dig, hvis der opstår uenighed.

Med andre ord. Den professionelle udlejer med flere lejemål er bundet af reglerne, mens den lille udlejer bør følge dem alligevel.

## Indflytningssynet

Indflytningssynet holdes, når lejeren flytter ind. Det skal normalt afholdes senest 2 uger efter, at lejeren har overtaget boligen. Lejeren skal inviteres og have chance for at deltage. På synet gennemgår I boligen. Du laver en indflytningsrapport, der dokumenterer standen ved indflytning, gerne med billeder.

Rapporten er fundamentet for det hele. Når lejeren en dag flytter ud, sammenligner I fraflytningens stand med præcis det, der stod i indflytningsrapporten. Er indflytningsrapporten grundig, er en senere konflikt langt lettere at afgøre.

Bemærk, at lejeren har 14 dage fra indflytningen til at gøre indsigelse om fejl og mangler ved boligen, også selvom lejeren deltog i synet. Det giver lejeren en chance for at få skrevet ned, at fx en ridse i gulvet var der ved indflytning.

## Fraflytningssynet

Fraflytningssynet holdes, når lejeren flytter ud. Også her gennemgår I boligen sammen, og du laver en fraflytningsrapport. Rapporten sammenlignes med indflytningsrapporten, så det bliver tydeligt, hvad der er nyt slid, og hvad der var der i forvejen.

Her kommer en frist, der fanger mange. Dit krav om istandsættelse skal sendes til lejeren senest 2 uger efter fraflytningssynet. Kommer kravet for sent, kan du miste retten til at gøre det gældende. Vær derfor hurtig med at få opgjort og fremsendt kravet efter synet. depositum udlejning regler

## Kun normalistandsættelse

Hvad du kan kræve af lejeren, ændrede sig i 2015. For lejemål indgået efter 1. juli 2015 kan du kun kræve normalistandsættelse. Det betyder, at lejeren skal aflevere boligen i samme stand som ved indflytning, med hensyntagen til det, der kaldes normalt slid og ælde, og kun det, der reelt er nødvendigt.

Du kan altså ikke kræve, at lejeren afleverer en helt nymalet lejlighed, hvis den ikke var nymalet ved indflytning. Det gør indflytningsrapporten endnu vigtigere, for den fastlægger, hvad standen faktisk var, da lejeren kom.

En simpel rutine fjerner de fleste konflikter, før de opstår. Book synet skriftligt med korrekt varsel, gennemgå lejemålet rum for rum med et fast skema, og fotografér alt med dato, gulve, vægge, hvidevarer og målere, så rapporten og billederne fortæller samme historie. Udlever rapporten på stedet eller inden for fristen, og gem lejerens kvittering. For det er dokumentationskæden, ikke hukommelsen, der vinder i huslejenævnet. Brug samme skema ved ind- og fraflytning, så forskellene kan sammenlignes punkt for punkt. depositum og forudbetalt leje lejerscreening, undgå problemlejeren

> Gennemfør synene korrekt i seks trin: 1) indkald skriftligt med korrekt varsel; 2) gennemgå lejemålet rum for rum efter fast skema; 3) fotografér alt med dato, så rapport og billeder fortæller samme historie; 4) udlever rapporten på synet eller inden for fristen; 5) send istandsættelseskravet senest to uger efter fraflytningssynet; 6) og brug samme skema begge gange, så forskellene kan sammenlignes punkt for punkt.

## Overblik: pligter, frister og konsekvenser

Reglerne om syn er få, men skarpe. Tabellen samler dem, du oftest får brug for.

| Situation | Kravet | Hvis det glipper |
| --- | --- | --- |
| Indflytningssyn | Pligt for udlejere med mere end én udlejet beboelseslejlighed | Krav på istandsættelse ved fraflytning bortfalder |
| Indflytningsrapport | Udleveres til lejeren på synet eller senest to uger efter | Samme konsekvens som manglende syn |
| Lejerens fejlliste | Lejeren kan melde mangler i op til 14 dage efter indflytning | Uden liste står din rapport alene som bevis |
| Fraflytningssyn | Indkald skriftligt, og hold synet efter lejerens fraflytning | Istandsættelseskravet bortfalder |
| Fraflytningsrapport | Udleveres på synet eller senest to uger efter | Kravet bortfalder, uanset boligens stand |

Læg mærke til mønsteret. Fristerne er korte, og konsekvensen er den samme hver gang: Du mister retten til at kræve istandsættelse. Ikke en rabat. Hele kravet. Derfor er kalenderdisciplin billigere end nogen advokat. Sæt derfor faste påmindelser i kalenderen, i samme øjeblik en lejer siger op: dato for synet, frist for rapporten og frist for afregningen. Tre påmindelser, sat på to minutter, fjerner hele risikoen for at snuble i fristerne midt i en travl fraflytning.

## Sådan gennemfører du et syn, der holder

Et godt syn er en fast rutine, ikke en improvisation. Brug samme fremgangsmåde hver gang.

Gennemgå boligen rum for rum i en fast rækkefølge, så intet springes over. Beskriv standen konkret: ikke "pæn stand", men "nyistandsatte vægge, to huller efter ophæng ved vindue". Tag billeder af hvert rum og af alle skader, og sørg for, at datoen kan dokumenteres.

Aflæs alle målere sammen med lejeren, og skriv tallene i rapporten. El, vand og varme. Det lukker de fleste senere diskussioner om forbrug, før de opstår.

Få begge parters underskrift på rapporten, og udlever en kopi med det samme. Digital underskrift og en rapport på mail er helt fint, så længe du kan dokumentere, at lejeren har modtaget den.

Gem det hele samlet: rapport, billeder og målertal sammen med lejekontrakten. Ved fraflytningen er det denne mappe, der afgør, hvad du kan kræve. Rapporten har i øvrigt et ekstra liv, som mange overser: Den er din klargøringsliste ved genudlejningen. Alt, hvad fraflytningsrapporten noterer af slid og skader, er samtidig din huskeliste over, hvad der skal udbedres, før den næste lejer flytter ind. På den måde betaler den grundige rapport sig to gange. Overvej desuden at lave en fast skabelon til dine rapporter, hvor rum, målere og standardpunkter allerede står klar. En skabelon sikrer, at du spørger om det samme hver gang, gør synet hurtigere for begge parter og får dine rapporter til at fremstå professionelle, også den dag et nævn skal læse dem. Skabelonen vokser i værdi for hver fraflytning, fordi dine egne erfaringer bliver til nye faste punkter på listen. Se hvordan kravene gøres op i istandsættelse ved lejerskifte, og hvordan afregningen løber i depositum og forudbetalt leje.

## Når lejeren er uenig ved synet

Uenighed ved synet er ikke en katastrofe. Den skal bare håndteres rigtigt.

Nægter lejeren at skrive under, så notér det i rapporten, og udlever rapporten alligevel inden for fristen. Lejerens underskrift er ikke en gyldighedsbetingelse, men udleveringen er. Skriv lejerens indvendinger ned med lejerens egne ord. Det viser, at synet foregik ordentligt.

Bliver I ikke enige om istandsættelsen bagefter, er huslejenævnet næste skridt. Nævnet ser på rapporterne, billederne og kontrakten, og afgør hvad du kan kræve. Uden dokumentation taber udlejeren næsten altid. Med dokumentation i orden er nævnet ikke noget at frygte. De typiske stridspunkter er i øvrigt de samme igen og igen: huller efter ophæng, nedslidt maling efter mange års beboelse og rengøringens niveau. Her hjælper det at kende grænsen mellem almindeligt slid, som du ikke kan kræve udbedret, og egentlig misligholdelse, som du kan. Jo mere præcist dine rapporter beskriver standen ved både ind- og fraflytning, jo lettere er den grænse at trække. Rammerne for hele lejeforholdet finder du i lejeloven for udlejere.

## Faldgruber

- **At springe synet over.** Har du mere end ét lejemål, mister du dine istandsættelseskrav, hvis synet ikke holdes korrekt.
- **At glemme 2-ugersfristen for kravet.** Istandsættelseskravet skal sendes senest 2 uger efter fraflytningssynet.
- **At lave en sjusket indflytningsrapport.** Uden en grundig indflytningsrapport har du intet at sammenligne med. Du står svagt i en konflikt.
- **At kræve nyistandsættelse.** For nyere lejemål kan du kun kræve normalistandsættelse, ikke fuld istandsættelse.
- **At undlade at invitere lejeren.** Lejeren skal have chance for at deltage i synet.

## Ofte stillede spørgsmål

### Er et fraflytningssyn lovpligtigt?

Ja, hvis du udlejer mere end ét beboelseslejemål. Så er både indflytnings- og fraflytningssyn lovpligtige, og du skal lave en rapport. Har du kun ét lejemål, er det ikke lovpligtigt, men stadig en god idé.

### Hvad sker der, hvis jeg ikke holder fraflytningssyn?

Har du mere end ét lejemål og springer det lovpligtige fraflytningssyn over, mister du retten til at kræve, at lejeren betaler for istandsættelse. Selv en berettiget regning kan gå tabt.

### Hvornår skal indflytningssynet holdes?

Normalt senest 2 uger efter, at lejeren har overtaget boligen. Lejeren skal inviteres, og du laver en indflytningsrapport, der dokumenterer standen ved indflytning. Udlever rapporten på synet, eller send den inden for fristen, ellers mister du senere istandsættelseskrav.

## Kilder

Kilder: Retsinformation, Tinglysningsretten og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information om ind- og fraflytningssyn i 2026 og udgør ikke individuel juridisk rådgivning. Reglerne afhænger bl.a. af antal lejemål og af, hvornår lejeaftalen er indgået. Kontakt en boligadvokat ved tvivl. Kilde: lejeloven._