# Forskudsopgørelsen som udlejer: Sådan undgår du restskatten, når du lejer ud

> Lejer du ud, skal lejeindtægten med i forskudsopgørelsen, ellers rammer restskatten. Se, hvordan du opdaterer den korrekt og betaler skatten løbende.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/forskudsopgoerelse-udlejer
Kategori: Skat

Når du begynder at leje ud, opstår der en ny indtægt, som Skattestyrelsen ikke kender på forhånd, og hvis du ikke får den med i forskudsopgørelsen, betaler du for lidt i skat i løbet af året og rammes af en restskat, når året er omme. Her er hele fremgangsmåden med henvisning til Skattestyrelsen. Hvorfor lejeindtægten skal ind i forskudsopgørelsen, hvordan du gør det korrekt, og hvordan du dermed betaler skatten løbende og undgår den restskat, der overrasker mange nye udlejere. For forskudsopgørelsen er ikke en formalitet. Men det værktøj, der afgør, om skatten rammer løbende eller som en samlet regning.

## Kort fortalt

- Lejeindtægt er skattepligtig, og den skal med i forskudsopgørelsen. Så du betaler skat løbende.
- Undlader du det, betaler du for lidt i året og får en restskat ved årsopgørelsen.
- For en ejerbolig beskattes overskuddet af udlejningen som kapitalindkomst.
- Køber du en udlejningsejendom, skal renter, ejendomsværdiskat (skat af boligen, når du selv bor der) og grundskyld (jordskatten) også ind i forskudsopgørelsen.
- Du skal føre en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som Skattestyrelsen kan bede om at se.

## Hvorfor lejeindtægten skal ind i forskudsopgørelsen

For at forstå, hvorfor forskudsopgørelsen er så vigtig, skal du kende forskellen på de to opgørelser. Efter Skattestyrelsen er forskudsopgørelsen din forventede økonomi for året, det grundlag, din skat opkræves af løbende, mens årsopgørelsen er facit, opgørelsen af, hvad du faktisk tjente. Når du lejer ud, får du en indtægt, som ikke automatisk står i din forskudsopgørelse, og hvis du ikke selv tilføjer den, opkræver Skattestyrelsen ikke skat af den i løbet af året. Så når årsopgørelsen kommer, mangler der at blive betalt skat af hele lejeindtægten. Det bliver til en restskat, som du skal betale samlet, eventuelt med renter oveni. Ved at føre lejeindtægten ind i forskudsopgørelsen fordeles skatten derimod jævnt over året. Du undgår den samlede regning. skat af lejeindtægter

Det er værd at understrege, at ansvaret er dit. Selvom nogle udlejningsbureauer indberetter for dig, er det dit ansvar at sikre, at tallene er rigtige, og at forskudsopgørelsen afspejler din reelle udlejning. En forskudsopgørelse, der ikke er opdateret, er den hyppigste årsag til, at nye udlejere får en uventet restskat. udlejerens årshjul med frister

## Sådan opdaterer du forskudsopgørelsen korrekt

Fremgangsmåden afhænger af, hvordan du lejer ud, men princippet er det samme. Du indtaster det forventede resultat af udlejningen i forskudsopgørelsen i TastSelv på skat.dk. For en ejerbolig, du lejer ud, beskattes overskuddet, altså lejeindtægten efter fradrag, som kapitalindkomst. Det indtastes i det relevante felt for kapitalindkomst fra udlejning. Lejer du selv din bolig eller er andelshaver og fremlejer, kan du efter Skattestyrelsen vælge, om overskuddet skal beskattes som kapitalindkomst eller personlig indkomst. Driver du udlejningen erhvervsmæssigt, indtastes resultatet i stedet i virksomhedsrubrikkerne. De præcise feltnumre kan ændre sig fra år til år, så følg vejledningen i TastSelv, når du taster. afkast efter skat, det tal du reelt kan leve af

Der er tre ting, du skal huske ud over selve indtægten. For det første udgifterne. Du må trække de udgifter fra, der er direkte forbundet med udlejningen. Det er nettoresultatet, der beskattes. For det andet, hvis du har købt ejendommen. Så skal du også tilføje renteudgifterne på lånet samt ejendomsværdiskat og grundskyld for ejendommen i forskudsopgørelsen, og har du solgt, skal du omvendt fjerne renter, ejendomsværdiskat og grundskyld for den solgte ejendom, ellers passer din skat ikke. For det tredje dokumentationen. Du skal føre en opgørelse over lejeindtægter og fradragsberettigede udgifter, som du skal kunne fremvise, hvis Skattestyrelsen beder om det. hvad koster driften, budgetnøgletal

Et illustrativt eksempel viser, hvorfor det betaler sig. Antag, at en udlejer har et skattepligtigt overskud på udlejningen på 40.000 kr. om året, men glemmer at føre det ind i forskudsopgørelsen. Så opkræves der ingen skat af beløbet løbende. Ved årsopgørelsen skal skatten af hele overskuddet betales på én gang som restskat, potentielt med renter. Havde overskuddet stået i forskudsopgørelsen fra start, ville skatten være blevet fordelt over årets måneder. Der ville ingen restskat være. Tallene er forenklet til illustration, men mekanikken er reel. Forskudsopgørelsen flytter skatten fra en samlet regning til en løbende betaling. byg dit investeringsregneark

> Tjekliste for forskudsopgørelsen som udlejer: 1) log på TastSelv på skat.dk og find din forskudsopgørelse; 2) indtast det forventede overskud af udlejningen i det relevante felt; 3) husk at trække de fradragsberettigede udgifter fra, så det er nettoresultatet, der beskattes; 4) tilføj renter, ejendomsværdiskat og grundskyld, hvis du har købt ejendommen; 5) fjern de samme poster for en ejendom, du har solgt; 6) og før løbende en opgørelse over indtægter og udgifter, som Skattestyrelsen kan bede om at se.

## Overblik: hvorfor forskudsopgørelsen afgør restskatten

| Element | Kernen |
| --- | --- |
| Formålet | Forskudsopgørelsen skønner din skat for året på forhånd |
| Lejeindtægten | Overskuddet skal med, ellers betaler du for lidt undervejs |
| Restskatten | For lidt betalt i løbet af året giver en regning bagefter |
| Renten | Betaler du restskat sent, kan der komme rente oveni |
| Løsningen | Opdatér opgørelsen, når din udlejning starter eller ændrer sig |

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er enkel. Forskudsopgørelsen er skats skøn over din indkomst og skat for året. Starter du med at leje ud, stiger din indkomst. Er det ikke med i opgørelsen, betaler du for lidt i skat undervejs. Så kommer forskellen som en restskat, når året gøres op. Og betaler du restskatten sent, kan der lægges rente oveni. Løsningen er at opdatere forskudsopgørelsen, så snart din udlejning starter eller ændrer sig. Så betaler du det rigtige hen over året i stedet for i en stor klump bagefter.

## Taleksempel: den, der opdaterer, og den, der glemmer

Lad os se forskellen. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere begynder at leje ud midt i året.

Den første opdaterer sin forskudsopgørelse med det samme. Han skønner sit overskud og skriver det ind. Så trækker skats system løbende det rigtige. Ved årets slutning passer det stort set. Han får hverken en stor regning eller en stor rente.

Den anden glemmer det. Hans forskudsopgørelse kender ikke lejeindtægten. Så betaler han for lidt hele året. Ved årsopgørelsen dukker overskuddet op. Nu skal skatten betales på én gang, og der kan komme rente oveni. Samme indtægt, to meget forskellige oplevelser, alt efter om opgørelsen blev rettet. Regn dit overskud efter skat igennem, se afkast efter skat, det tal du reelt kan leve af, og hold styr på fristerne, se udlejerens årshjul med frister.

## Sådan holder du restskatten væk

Fire principper holder restskatten væk.

Skøn dit overskud realistisk. Det er overskuddet af udlejningen, ikke hele lejen, der skal med. Træk driftsudgifterne fra, og sæt et realistisk tal ind, så din betaling gennem året rammer nogenlunde rigtigt, se hvad koster driften, budgetnøgletal.

Ret opgørelsen, så snart noget ændrer sig. Starter du udlejning, sætter lejen op eller stopper, ændrer det din indkomst. Opdatér forskudsopgørelsen ved hver væsentlig ændring, så skønnet følger virkeligheden i stedet for at halte bagefter.

Brug de rigtige felter. Overskuddet af udlejning har sine egne rubrikker på opgørelsen. Sæt tallet i det rigtige felt, så det beskattes korrekt, og find hjælp til metoden, hvis du er i tvivl, se skat af lejeindtægter.

Og regn efter, ikke gæt. Byg et lille regnestykke over din leje, dine udgifter og dit overskud, så dit skøn hviler på tal og ikke på en fornemmelse, se byg dit investeringsregneark. En opdateret forskudsopgørelse er den billigste forsikring mod restskat. Den koster dig et par minutter og sparer dig for en regning med renter.

## Faldgruber

- **At glemme lejeindtægten i forskudsopgørelsen.** Så betaler du for lidt i året og får en restskat, når året er omme.
- **At tro, bureauet klarer det hele.** Selvom nogle bureauer indberetter, er det dit ansvar, at tallene er korrekte.
- **At undlade at fjerne poster ved salg.** Renter, ejendomsværdiskat og grundskyld for en solgt ejendom skal ud af forskudsopgørelsen.
- **At beskatte bruttolejen.** Det er overskuddet efter fradrag, der beskattes, så husk at trække de fradragsberettigede udgifter fra.
- **At mangle dokumentation.** Du skal kunne fremvise en opgørelse over indtægter og udgifter, hvis Skattestyrelsen beder om det.

## Ofte stillede spørgsmål

### Skal lejeindtægt med i forskudsopgørelsen?

Ja. Efter Skattestyrelsen skal du føre den forventede lejeindtægt, nærmere bestemt overskuddet af udlejningen, ind i forskudsopgørelsen. Så du betaler skat af den løbende gennem året. Gør du ikke det, opkræves der ingen skat af beløbet i årets løb. Du får i stedet en restskat ved årsopgørelsen, eventuelt med renter. Forskudsopgørelsen opdateres i TastSelv på skat.dk.

### Hvordan undgår jeg restskat som udlejer?

Ved at holde forskudsopgørelsen opdateret. Indtast det forventede overskud af udlejningen. Så skatten fordeles over årets måneder i stedet for at falde som en samlet regning til sidst. Husk også at tilføje renter, ejendomsværdiskat og grundskyld, hvis du har købt en ejendom, og at fjerne dem, hvis du har solgt. En præcis forskudsopgørelse er den mest effektive måde at undgå en uventet restskat på som udlejer.

### Hvordan beskattes overskuddet af min udlejning?

Det afhænger af, hvad du ejer. Efter Skattestyrelsen beskattes overskuddet af udlejning af en ejerbolig som kapitalindkomst. Lejer du selv din bolig eller er andelshaver, kan du vælge mellem kapitalindkomst og personlig indkomst. Driver du udlejningen erhvervsmæssigt, indgår resultatet i din virksomhedsindkomst. I alle tilfælde er det nettoresultatet, altså lejeindtægten efter fradragsberettigede udgifter, der beskattes.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen og Vurderingsstyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Procedurer og feltnumre er valideret mod Skattestyrelsen ved skrivning, men felter og satser kan ændres, så tjek altid TastSelv på skat.dk; regneeksempler er illustrative. Kilde: Skattestyrelsen (forskudsopgørelse, TastSelv, beskatning af lejeindtægt)._