# Forældrekøb regneeksempel: så meget koster det måned for måned

> Konkret regneeksempel på forældrekøb i 2026 med købspris, husleje, renter, skat og reel månedlig udgift. Se hvad det koster, og om det betaler sig.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/foraeldrekoeb-regneeksempel
Kategori: Udlejning

De fleste artikler om forældrekøb svarer på spørgsmålet "kan det betale sig" med et rungende "det kommer an på". Det er sandt, men det er også utilfredsstillende. Så lad os gøre det anderledes og regne et helt konkret eksempel igennem, krone for krone. Så du kan se præcis, hvor pengene går hen, og hvad det reelt koster dig hver måned.

Tallene herunder er et eksempel og skal ikke bruges som facit for din egen bolig. Renter, husleje og udgifter varierer fra by til by og fra måned til måned. Men mekanikken er den samme, uanset hvilke tal du selv sætter ind. afkastberegner

## Kort fortalt

- Et forældrekøb i 2026 giver typisk et månedligt underskud på driften, fordi renter og ejerudgifter overstiger huslejen.
- I vores eksempel er driftsunderskuddet omkring 3.800 kr. om måneden, før afdrag og skat.
- En del af underskuddet kommer tilbage via skatten, fordi du kan trække renter fra og modregne underskud.
- Det, der gør forældrekøb attraktivt, er ikke den løbende drift, men afdrag på gælden, værdistigning og den sparede husleje.
- Startkapitalen i eksemplet er cirka 210.000 kr.

## Forudsætningerne

Vi tager en helt almindelig sag: en lille ejerlejlighed i en dansk studieby.

| Post | Beløb |
| --- | --- |
| Boligtype | Ejerlejlighed, ca. 50 m² |
| Købspris | 2.200.000 kr. |
| Realkreditlån (80 %) | 1.760.000 kr. |
| Banklån (15 %) | 330.000 kr. |
| Udbetaling (5 %) | 110.000 kr. |
| Markedsleje | 8.000 kr./md. |

Vi regner med, at barnet betaler markedsleje, altså det, en fremmed ville betale for et tilsvarende lejemål. Det er et krav ved forældrekøb, og det er også det beløb, du beskattes af. forældrekøb husleje

## Engangsudgifterne: hvad skal du have på kontoen?

Før du overhovedet får nøglerne, skal du bruge penge. Ud over udbetalingen på 5 pct. kommer handelsomkostningerne, som især er tinglysning (den offentlige registrering af retten) af skødet og af lånet plus rådgiver.

| Post | Beløb |
| --- | --- |
| Udbetaling (5 %) | 110.000 kr. |
| Handelsomkostninger (tinglysning og rådgiver) | ca. 55.000 kr. |
| Buffer til uforudsete udgifter | 40.000 kr. |
| **Startkapital i alt** | **ca. 205.000 kr.** |

Bufferen er ikke til pynt. En tom lejlighed mellem to lejere, en utæt vandhane eller en uventet regning fra ejerforeningen skal kunne betales, uden at du kommer i knibe.

## De løbende udgifter, måned for måned

Her er selve driften i det første år. Bemærk, at forbrug som el, vand og varme betales af lejeren ved siden af og derfor ikke står på listen.

| Post | kr./md. |
| --- | --- |
| Lejeindtægt | +8.000 |
| Renter (realkredit + banklån) | −7.500 |
| Bidrag til realkreditinstituttet | −1.000 |
| Ejerforening (uden forbrug) | −2.000 |
| Grundskyld | −300 |
| Forsikring | −200 |
| Vedligeholdelsesreserve | −600 |
| **Resultat før afdrag og skat** | **−3.600** |

Med de her tal løber lejligheden altså med et underskud på cirka 3.600 kr. om måneden, før vi overhovedet har talt afdrag og skat med. Det er ikke et tegn på en dårlig handel. Det er helt normalt for et forældrekøb i et rentemiljø som i 2026. Renterne alene fylder næsten lige så meget som hele huslejen.

## Og hvad med skatten?

Her kommer noget af underskuddet tilbage. Vælger du beskatning efter personskatteloven, trækker du dine renteudgifter og bidraget fra i kapitalindkomsten, hvor fradragsværdien typisk er 25 til 33 pct. Giver udlejningen samlet set underskud, kan det underskud som udgangspunkt modregnes i din øvrige indkomst.

I praksis betyder det, at en del af det månedlige underskud udlignes af en lavere skat. Hvor stor effekten er, afhænger af din personlige indkomst og dine renteudgifter. Så det kan ikke sættes på én formel her. Men du skal regne med, at det reelle underskud efter skat er mindre end de 3.600 kr., der står på driftslisten. De flere skattemodeller er forklaret i vores separate guide. forældrekøb skat beskatningsmodeller

## Den reelle månedlige udgift

Oven i driftsunderskuddet kommer afdraget på lånene. Afdrag er penge, du betaler, men de forsvinder ikke. De nedbringer din gæld og bygger friværdi (boligens værdi minus restgæld). I det første år ligger afdraget i vores eksempel på omkring 3.000 kr. om måneden.

Det betyder, at du samlet lægger cirka 6.600 kr. om måneden ud af egen lomme, når du tæller både drift og afdrag med (før den skattemæssige besparelse). Men kun cirka 3.600 kr. af det er en reel "udgift" i den forstand, at pengene er væk. De øvrige cirka 3.000 kr. bliver til friværdi i din egen bolig.

## Det, du får igen

Her vender regnestykket, og det er grunden til, at forældrekøb overhovedet kan give mening. Der er tre ting, der arbejder for dig:

**Afdrag bygger friværdi.** De cirka 3.000 kr. om måneden, du afdrager, svarer til omkring 36.000 kr. om året, du bygger op i boligen. Efter fem år har du afdraget en pæn del af gælden.

**Værdistigning.** Stiger boligen bare 2 pct. om året, svarer det til cirka 44.000 kr. på en lejlighed til 2,2 mio. kr. Det er ingen garanti, og i en by uden efterspørgsel kan værdien stå stille eller falde. Men over en periode på fem til syv år i en velbeliggende studieby er en vis stigning realistisk.

**Sparet husleje.** Havde dit barn lejet et tilsvarende sted af en fremmed udlejer, ville pengene være væk. Nu bliver de i familien. Det er reelt en overførsel fra din husholdning til dit barns, som ellers alligevel skulle bruges på bolig.

Lægger du de tre ting sammen, kan et forældrekøb sagtens ende som en fornuftig investering, selvom den løbende drift viser rødt hver måned. Det er en langsigtet manøvre, ikke en kilde til månedlig indtjening.

## Følsomhed: hvad hvis renten stiger, eller boligen ikke stiger?

Et regneeksempel er kun så godt som sine forudsætninger. Så det er værd at prøve dem af.

Stiger renten med 1 procentpoint, vokser dine renteudgifter i eksemplet med cirka 1.500 kr. om måneden. Det gør driftsunderskuddet mærkbart større og understreger, hvorfor mange vælger en periode med fast rente for at kende deres udgift.

Står boligen stille i værdi i stedet for at stige, hviler hele regnestykket på afdrag og sparet husleje. Det kan stadig løbe rundt, men marginen bliver tyndere. Og sælger du efter kun et par år, kan handelsomkostningerne ved både køb og salg let æde det, du har bygget op.

Konservative antagelser er derfor din ven. Regn med en realistisk husleje, en rente, du kan holde til, hvis den stiger, og en værdistigning tæt på nul i dine beregninger. Går det bedre, er det en bonus.

## Hvornår kan det betale sig?

Kort sagt: når du køber i en by med reel efterspørgsel, kan holde boligen i mindst fem til syv år, har en buffer til de dyre måneder, og ser afdrag og værdistigning som den egentlige gevinst frem for den løbende drift. Er en eller flere af de forudsætninger ikke opfyldt, bør du regne en ekstra gang, før du skriver under.

> Regn dit eget eksempel i seks trin: 1) fastlæg den dokumenterbare markedsleje, ikke ønskelejen; 2) saml alle faste udgifter, ejerudgifter, forsikring og vedligehold; 3) læg finansieringen ind med både aktuel og stresset rente; 4) beregn skatten i den valgte model, og træk den fra; 5) find månedens nettoresultat, og hold det op mod alternativet; 6) og gem regnearket, så du kan følge virkeligheden mod planen år for år.

Vil du regne på dine egne tal? Brug forældrekøbsberegner her på siden, og test casen, før du beslutter dig.

_Interaktiv beregner: forældrekøbsberegner_

## Tommelfingerregler, når du regner på en anden bolig

Regneeksemplet ovenfor kan genbruges på enhver bolig. Brug disse tommelfingerregler, når du vil lave et hurtigt overslag, før du regner det hele igennem.

Først finansieringen. Ydelsen på realkreditlånet afhænger af rente, afdrag og bidrag. Find den aktuelle rente, og regn ydelsen ud på hele lånet i stedet for at gætte. Små forskelle i renten flytter mere i det månedlige tal end alle andre poster tilsammen.

Dernæst driften. Ejerudgifter, forsikring, vedligeholdelse og en buffer til uforudsete udgifter forsvinder ikke, fordi lejeren er dit eget barn. Sæt posterne ind fra start. Et realistisk driftsbudget er halvdelen af et ærligt regnestykke. Se hvordan du bygger det op i driftsbudget for udlejningsejendom.

Til sidst skatten. Beskatningsmodellen afgør værdien af dit rentefradrag og dermed den reelle månedlige udgift. Regn altid efter skat, ikke før. De tre modeller er gennemgået i forældrekøb og skat.

## Tre tal, du bør stressteste

Et forældrekøb skal kunne tåle modgang. Test dit regnestykke på tre punkter, før du skriver under.

Renten. Regn din månedlige udgift ud med en rente, der ligger et par procentpoint over den aktuelle. Kan økonomien bære det, er du robust.

Tomgangen. Står boligen tom en måned mellem to lejeperioder, skal du dække alle udgifter selv den måned. Havde du plads til det i budgettet?

Salgsprisen. Stiger boligen ikke i værdi, består gevinsten alene af dine afdrag minus det løbende underskud. Vurder, om købet stadig er en god forretning i det scenarie. Flere udfald er regnet igennem i afsnittet om følsomhed ovenfor.

## Faldgruber

- **At regne med annoncelejen i stedet for den lovlige leje.** Lejeniveauet skal kunne forsvares over for huslejenævnet, ellers vælter hele månedsregnestykket. hvad må huslejen være ved forældrekøb
- **At glemme tomgang (perioder uden lejer) og vedligehold i budgettet.** Selv med eget barn som lejer skal der sættes penge af til slid, fraflytning og perioder uden leje.
- **At overse særreglen for udlejning til nærtstående.** Den reducerer virksomhedsordningens rentefordel og ændrer, hvilken beskatningsform der er billigst. virksomhedsordning (skatteordningen med fuldt rentefradrag) eller ApS
- **At købe uden exit-plan.** Salg til barnet, salg til tredjemand og fortsat udlejning har tre forskellige skatteudfald, som bør regnes igennem før købet. boligskat 2026
- **At stole på et enkelt års tal.** Renter, skatter og fællesudgifter flytter sig, så stresstest regnestykket, før du skriver under.

## Ofte stillede spørgsmål

### Hvad koster et forældrekøb om måneden?

I eksemplet med en lejlighed til 2,2 mio. kr. og en husleje på 8.000 kr. er driftsunderskuddet cirka 3.600 kr. om måneden før afdrag og skat. Med afdrag lægger du cirka 6.600 kr. ud, men cirka 3.000 kr. bliver til friværdi.

### Hvor meget skal jeg have i opsparing til et forældrekøb?

Typisk mindst 5 pct. i udbetaling plus handelsomkostninger på 50.000-65.000 kr. og en buffer. I eksemplet svarer det til cirka 205.000 kr.

### Giver forældrekøb altid underskud?

På driften giver det oftest underskud de første år. Gevinsten kommer fra afdrag, værdistigning og sparet husleje, ikke fra månedligt overskud.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen, Tinglysningsretten og huslejenævnet. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatte- eller investeringsrådgivning. Regneeksemplerne er illustrative, og satser og regler bør efterprøves hos Skattestyrelsen, før du disponerer. Kontakt din bank og en revisor, før du beslutter dig._