# Feriebolig i udlandet: Sådan beskattes den i Danmark

> Køber du feriebolig i udlandet, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af den. Se reglerne for skat, dobbeltbeskatning og udlejning, og undgå de dyre fejl.

Kilde: https://boliginvestoren.dk/artikel/feriebolig-udlandet-skat
Kategori: Skat

Drømmen om en feriebolig i Spanien, Frankrig eller Sverige er for mange lige ved at gå i opfyldelse. Men mange bliver overraskede, når de opdager, at de skal betale dansk ejendomsværdiskat (skat af boligen, når du selv bor der) af en bolig i udlandet, og at både udlejning og salg kan udløse skat i to lande. Denne guide forklarer, hvordan en feriebolig i udlandet beskattes i Danmark. Så du undgår ubehagelige overraskelser.

## Kort fortalt

- Bor du i Danmark, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af en feriebolig i udlandet, som var den dansk.
- Skatten beregnes ud fra en indekseret købspris, da der som regel ikke findes en dansk vurdering.
- Det land, hvor boligen ligger, har den primære ret til at beskatte, og Danmark giver nedslag for skat betalt der.
- Udlejer du boligen, beskattes overskuddet i Danmark, med de samme metoder som for et dansk sommerhus.
- Du skal registrere den udenlandske bolig hos Skattestyrelsen. Du har også pligter i det land, hvor den ligger.

## Den overraskelse, mange får: dansk ejendomsværdiskat

Det her fanger de fleste på det forkerte ben. Selv om boligen ligger i udlandet, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af den, når du bor i Danmark. Det gælder efter samme regler som for et dansk sommerhus, også selv om landet, boligen ligger i, slet ikke har en løbende ejendomsskat.

Da der som regel ikke findes en dansk offentlig vurdering af en udenlandsk bolig, beregnes skatten ud fra den oprindelige købspris omregnet til kr. og reguleret årligt efter prisudviklingen i det nævnte land. Den danske ejendomsværdiskat nedsættes med udenlandske ejendomsskatter, du har betalt, dog ikke skatter, der svarer til den danske grundskyld (jordskatten). ejendomsværdiskat og grundskyld

## Undtagelsen: Frankrig

Der findes en enkelt vigtig undtagelse. Du skal ikke betale dansk ejendomsværdiskat af en fransk feriebolig, hvis to vilkår begge er opfyldt: at boligen er købt før den 29. november 2007, og at du har været fuldt skattepligtig til Danmark siden den 28. november 2007. Er du i den situation, slipper du for den danske ejendomsværdiskat på den franske bolig.

## Dobbeltbeskatning: hvem må beskatte hvad?

Når en bolig ligger i ét land og ejeren bor i et andet, opstår spørgsmålet om dobbeltbeskatning. Danmark har indgået dobbeltbeskatningsoverenskomster med over 80 lande, der fordeler beskatningsretten. For fast ejendom er reglen klar. Det land, hvor boligen ligger, har den primære ret til at beskatte.

Danmark giver så nedslag for den skat, du har betalt i det andet land. Så du ikke beskattes fuldt i begge. Det sker oftest efter den såkaldte creditmetode, hvor du betaler skat begge steder. Men den danske skat nedsættes med den udenlandske, dog højst med den danske skat af den udenlandske indkomst. Nogle få overenskomster bruger en anden metode. skat på lejeindtægt

## Udlejer du boligen?

Vil du leje ferieboligen ud, når du ikke selv bruger den, beskattes overskuddet i Danmark efter de samme regler som for et dansk sommerhus. Du kan vælge mellem to metoder:

- **Den skematiske metode.** Du får et bundfradrag. Derefter 60 pct. af det overskydende beskattes. Bundfradraget reguleres årligt og er højere, hvis du udlejer gennem et bureau, der indberetter til Skattestyrelsen, end hvis du udlejer privat.
- **Den regnskabsmæssige metode.** Du beskattes af lejeindtægten minus dine faktiske udgifter. Vælger du denne metode, kan du ikke skifte tilbage til den skematiske. Det er et valg, der binder.

Har du betalt skat af udlejningsoverskuddet i det land, hvor boligen ligger, kan den skat normalt modregnes i den danske skat. sommerhus og korttidsudlejning

## Renter og salg

To ting mere er værd at kende:

- **Renter.** Renter af lån til køb af den udenlandske feriebolig kan trækkes fra i Danmark, også hvis lånet er optaget i en udenlandsk bank. Optager du lånet i udlandet, skal du selv indberette rentefradraget.
- **Salg.** Sælger du en feriebolig, du har brugt privat, er en fortjeneste som udgangspunkt skattefri i Danmark, ligesom for et dansk sommerhus. Men landet, boligen ligger i, kan godt beskatte fortjenesten efter sine egne regler, så undersøg det. Har boligen kun været udlejet, er en fortjeneste derimod skattepligtig i Danmark.

> Køb udenlandsk feriebolig i seks trin: 1) afklar dansk ejendomsværdiskat af den udenlandske bolig; 2) undersøg lokal skat og dobbeltbeskatningsaftalens lempelse; 3) forstå de lokale ejerformer og restriktioner, før du skriver under; 4) planlæg udlejningens beskatning i begge lande; 5) medregn valutarisiko og lokale omkostninger; 6) og brug rådgivere i begge lande, for to retssystemer er dobbelt så mange faldgruber.

## Overblik: tjeklisten før du køber i udlandet

| Forhold | Det skal du afklare |
| --- | --- |
| Skatten i begge lande | Dansk ejendomsværdiskat plus de lokale skatter |
| Ejerform | Direkte eje eller lokal selskabskonstruktion, med rådgiver |
| Købsprocessen lokalt | Egen uafhængig advokat, aldrig kun sælgers folk |
| Udlejningsregler lokalt | Kræves tilladelse eller registrering til korttidsudlejning? |
| Arv og testamente | Lokale arveregler kan spille ind, afklar med rådgiver |
| Valuta og bank | Løbende udgifter og lån i fremmed valuta er en risiko |

Tabellen er dit hjemmearbejde, før drømmen får lov at regne. De danske skatteforhold er gennemgået ovenfor. Resten af listen handler om det land, du køber i, og dér er den vigtigste enkeltinvestering en lokal, uafhængig rådgiver, der arbejder for dig.

## Taleksempel: årets samlede skattebillede

Lad os samle trådene i et tænkt år. Alle tal er kun illustration.

Sig, at du ejer en feriebolig i Sydeuropa. I Danmark betaler du ejendomsværdiskat af boligen efter reglerne ovenfor, og i ejerlandet betaler du de lokale ejendomsskatter. Sig, at du desuden udlejer boligen i ti uger og tjener 60.000 kr.

Lejeindtægten skal med i det danske regnestykke efter reglerne for udenlandske ferieboliger, og ejerlandet vil typisk også beskatte den. Det er her, dobbeltbeskatningsreglerne træder til, som artiklen gennemgår ovenfor: Den skat, du har betalt lokalt af indtægten, lempes der som udgangspunkt for i den danske skat, så du ikke betaler fuldt to gange af de samme penge.

Pointen med eksemplet er ikke satserne, men strukturen: to lande, to opgørelser og én samlet selvangivelsespligt i Danmark. Gem derfor al dokumentation for betalt udenlandsk skat, for uden den kan lempelsen ikke gøres gældende, og oplys alt i den danske selvangivelse fra første år. Efterregninger på tværs af grænser er dyre og langsomme at rydde op i.

## Driften på afstand: gør ferieboligen selvkørende

En feriebolig tusind kilometer væk skal drives som en lille virksomhed, ellers driver den dig.

Byg et lokalt hold fra start: en nøgleperson eller et firma til tilsyn, rengøring og småreparationer, og aftalte procedurer for storm, frost og vandskader. Boligen skal kunne håndtere en hændelse, uden at du sætter dig på et fly.

Beslut udlejningsmodellen bevidst: eget udlejningsarbejde, lokalt bureau eller platforme, og undersøg de lokale krav til registrering og tilladelser, før første gæst. Reglerne for korttidsudlejning strammes mange steder, og bøder rammer ejeren. Principperne for sæson, slid og bundfradragslogik kender du fra de danske regler i sommerhusudlejning og bundfradrag ved udlejning, og det danske søsterregnestykke finder du i sommerhus som investering.

Og hold exit for øje fra købsdagen: gensalgsmarkedet for ferieboliger er lokalt, sæsonpræget og langsommere end boligmarkedet herhjemme, og salgsomkostninger og lokal skat ved salg skal med i det samlede billede, sammen med de danske regler i skat ved salg af investeringsbolig. En feriebolig kan sagtens være både en glæde og en fornuftig investering. Men kun i den rækkefølge: Regn den som investering, og nyd den som glæde. Sæt derfor tal på det hele før købet: forventet egen brug, realistiske udlejningsuger, alle faste omkostninger i begge lande og en ærlig salgsforventning. Mange opdager i det regnestykke, at leje af andres feriebolig er billigere end at eje sin egen. Andre finder en solid case. Begge svar er gode svar, når de kommer før underskriften. Og genbesøg regnestykket hvert år, for begge lande kan ændre regler og satser, valutaen kan flytte sig, og familiens brug ændrer sig med årene. En feriebolig købes én gang, men beslutningen om at beholde den træffes reelt hvert eneste år. Tag den bevidst. Overvej til sidst fællesskabsløsningerne, før du køber alene: Delt ejerskab mellem familier eller venner kan halvere både udgifterne og de tomme uger, men det kræver en skriftlig samejeaftale om brug, økonomi, vedligeholdelse og exit, lavet mens alle er venner. En feriebolig kan bære mange slags ejerskab. Den kan bare ikke bære uklarhed, og slet ikke på tusind kilometers afstand og på tværs af to landes regler.

## Faldgruber

- **At glemme den danske ejendomsværdiskat.** Du skal betale den, selv om boligen ligger i udlandet. Selv om landet ikke har en ejendomsskat.
- **ikke at registrere boligen.** Du skal registrere den udenlandske bolig hos Skattestyrelsen.
- **At overse skatten i det andet land.** Kildelandet har den primære beskatningsret. Så du har også pligter der.
- **At vælge regnskabsmetoden uden at tænke sig om.** Vælger du den, kan du ikke skifte tilbage til den skematiske metode.
- **At regne med skattefrit salg overalt.** Selv om et privat salg ofte er skattefrit i Danmark, kan kildelandet beskatte fortjenesten.

## Ofte stillede spørgsmål

### Skal jeg betale dansk skat af en feriebolig i udlandet?

Ja. Bor du i Danmark, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af en feriebolig i udlandet efter samme regler som for et dansk sommerhus, også selv om landet, boligen ligger i, ikke har en løbende ejendomsskat.

### Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten af en udenlandsk bolig?

Da der som regel ikke findes en dansk vurdering, beregnes skatten ud fra den oprindelige købspris omregnet til kr. og reguleret årligt efter prisudviklingen i landet. Den nedsættes med udenlandske ejendomsskatter, du har betalt, bortset fra skatter, der svarer til grundskyld.

### Beskattes jeg to gange, hvis boligen ligger i udlandet?

Ikke fuldt. Landet, hvor boligen ligger, har den primære beskatningsret, men Danmark giver nedslag for den skat, du har betalt der, oftest efter creditmetoden. Det sikrer, at du ikke beskattes fuldt i begge lande.

## Kilder

Kilder: Skattestyrelsen. Senest opdateret: juli 2026.

_Denne artikel er generel information og udgør ikke skatterådgivning. Reglerne afhænger af landet og din situation, og satser reguleres årligt. Søg rådgivning både i Danmark og i det land, hvor boligen ligger. Kilde: ejendomsværdiskatteloven, skat.dk._